绿城凤起潮鸣个案

1、咨询顾问 | 营销代理 | 智能营销成都 重庆 西安 贵阳 昆明ZHENGHE GROUP SINCE 1998绿城凤起朝鸣个案市场研究组第1页营销分析。本体分析。小 结。contentsZHENGHE GROUP SINCE 1998市场分析。第2页本体分析。ZHENGHE GROUP SINCE 1998第3页【品牌分析】港股老牌上市， 世界500强绿城中国控股有限企业，是中国领先优质房产品开发及生活综合服务供给商，由央企中交集团，港企九龙仓共同控股。是经典混合全部制企业，以优质产品品质和服务品质引领行业，已连续荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”大本营位于杭州。以筑造魅力建筑，安

2、放美好生活为目标。绿城集团正走在理想轨迹之上。围绕业主全生命周期，以一个个园区美好生活样本，搭建飘落人间天堂。第4页绿城已进入全国28个省，100多个城市。为中式合院鼻祖，提取苏派和皖派精华，再加以当代工艺，由绿城本身设计院当代工艺相结合将中式建筑做到淋漓尽致。其代表作有杭州桃花源，玫瑰园，西溪诚园，商业有杭州西子国际。四季酒店，小镇：绿城桃李春风。绿城坚持以“取法极致，品质立身”营造法则打造品质地标建筑。绿城杭州桃李春风绿城宁波研发园绿城沈阳全运村绿城北京御园绿城上海黄浦湾绿城杭州西子湖四季酒店【品牌分析-产品系】多类型产品系品牌著造，融合当代与古典精粹第5页【品牌分析】凤起朝鸣绿地TOP系

3、，中国式府邸凤起潮鸣名字原来源于杭州凤起路上，也在潮鸣寺巷里，而成都凤起朝鸣为杭州凤起潮鸣姊妹篇，其所在金沙地块，蕴藏着城市记忆和源起凤起朝鸣是绿城豪宅系列，一个中国，只有两座，一个在杭州，一个在成都，集多国顶尖设计团队，庭院格局、步道尺度、匠心之作小物件，均重现苏州园林之美，打造一个东西方、古典与现代结合人居建筑。成都中粮鸿云上海中粮海景壹号成都中粮锦云第6页【区域分析-位置】成都西三环，自古以来西贵之地项目位于西三环路西四段附近，黄苑街与蜀辉路交汇处。属于成都西贵外溢之地，外金沙板块蜀汉路西三环路西段项目金沙街道金沙街道区位图第7页【区域分析-规划】青羊区规划“双芯两轴，六廊多点”空间结构

4、，该项目位于“六廊”中三环城市绿廊双心：天府锦城中心、青羊新城中心。两轴：人民路城市中轴南北贯通、蜀都大道东西贯通。六廊：六条生态廊道，依靠环城生态区、三环路等骨架道路两侧城市绿带，以及清水河-摸底河资源进行打造。多点：环财大金融智谷、青羊总部经济基地、军民融合航空整机产业基地、鹏瑞利商业中心。五级绿化体系：第一级是环城生态区；第二级是绿道；第三级是城市公园，规划了21处；第四级是小游园，规划了38处；第五级是微绿地，规划了87处。青羊区规划本案第8页【区位分析-交通】三横两纵三轨，路网通达蜀汉路成温高架路营门口路西三环路西段二环路四号线七号线2号线本案分类能级名称连通区域城市道路主干路西三环

5、路西段青羊区-金牛区次干路营门口青羊区-金牛区蜀汉路青羊区-武侯区成温高架路青羊区-武侯区支路黄苑街同怡路-同育街蜀辉路蜀汉路-同怡横街龙栖路龙嘴路-蜀辉路分类名称现实状况直线距离地铁2号线开通800M（羊犀立交站）4号线开通1.7KM（清江西路）7号线开通1.5KM（一品天下站）项目位于外金沙板块，西三环路西三段，路网完善，三条地铁线已开通，其中2号线羊犀立交站离本案距离最近。项目正前方为双向四车道黄苑街，道路平整，交通通畅。蜀辉路双向车道，道路较窄，但因人流不多，道路通达黄苑街蜀辉路一品天下站羊犀立交站清江西路站第9页【区位分析-配套】教育品质中等、缺乏大型商业、自然资源丰富2KM成都金沙

6、医院金沙小学A区中国电子科技集团企业职员医院成都西华医院金菠萝幼稚园成都蒙台贝尔幼稚园 树德试验中学（清波校区）石室联合中学（蜀辉路）金沙小学C区成城市第六幼稚园成都蜀汉外国语试验小学成都泡桐树中学成城市第四幼稚园西单商场（金沙店）项目2KM内优质名校资源较多，如金沙小学、成都泡桐树中学。医疗设施较完善，但大型商超只有西单商场，商业非常缺乏。即使项目附近底商丰富、但餐饮业稀缺，生活气氛普通。同时周围公园资源丰富、人文景观优质。2KM范围内配套统计类别名称详情总结教育成都第四幼稚园、成都第六幼稚园公立一级园教育资源比较丰富，涵盖幼稚园到中学，金沙小学距离项目仅600米成都蒙台贝尔幼稚园、金菠萝幼

7、稚园私立二级园金沙小学、成都蜀汉外国语试验小学普通公立小学成都泡桐树中学、石室联合中学（蜀辉路）、树德试验中学（清波校区）普通公立中学商业西单商场（金沙店）区域级商圈大型商超缺乏医疗中国电子科技集团企业职员医院公立医院医疗资源普通成都金沙医院二级乙等成都西华医院私立医院景观黄忠公园、苏坡公园城市公建绿化公园风景资源最多之处。周围绿化相当怡人。金沙博物馆公建博物馆第10页【本体分析-指标】绝版稀缺地块，城市低密高端改进产品绿城凤起潮鸣地理位置区域青羊区板块外金沙售楼地址四川省成城市青羊区黄苑街服务企业开发商成都绿城都会房地产开发有限企业物业管理企业项目指标总占地面积64.61亩总建筑面积13.8

8、万容积率2.0绿化率30%物业类型高层、叠拼、合院建筑格调合院苏皖派、叠拼高层当代式总户数310车位数1122交房标准叠拼高层(精装)合院清水产权年限70配套情况项目内部：儿童游乐园，游泳池，架空层设置功效性会所示意图第11页【本体分析-指标】高地价、剑指高端产品楼面价15600元/，溢价率59.18%，须配建并移交租赁住房百分比为24%。实际楼面价突破2万。位置青羊区金沙街道办事处龙嘴村3、4、6、7组面积64.6亩容积率2规划用地住宅用地起拍楼面地价9800元/成交楼面地价15960元/竟得者成都绿城巴蜀投资有限企业配建要求须配建并移交租赁住房百分比为24%第12页【本体分析-园林】景观大

9、师执笔，尽显东方书韵凤起朝鸣园林设计由日本造园设计大师加藤嘉基打造，沿用了日式枯山水。枯山水至简美学，以及它含有冥想功效庭院表现形式，阐释了禅宗意境。第13页含有特殊意义古建筑构件，除了防水、排水、保护檐头不受风雨侵蚀功效，层层叠叠瓦檐、波浪般瓦顶，展现是建筑之美。【本体分析-建筑】凤起朝鸣传承是宋代极简美学粉墙黛瓦江南园林外观，是中国人院落情怀。中式建筑格调、型态、格局、尺度、礼序，遵照了传统家族大宅营造法则，白墙、黑瓦、红木，在一派精巧清雅江南古风中透出低调和矜贵。第14页试图以兼具复杂性和多样态手法，展现“东方意境”关键所在，当中、日、英、新四方设计师共同为其所碰撞，东西方眼中“东方韵味

10、”也在统一中丰富变幻。【本体分析-建筑理念】东方意境、禅意美学，返璞归真售楼部门区后面，未来会打造一座人工湖，一湖一亭，享受慢生活带来愉悦。第15页【本体分析】产品分为合院、叠拼别墅、高层凤起合院，共10套面积段为310-410。潮鸣叠拼，分为7层叠拼、5层叠拼。上跃和下跃面积段240-260，中间大平层面积段220-230。月映高层，面积段165-195，纯住宅产品无底商。产品类型面积（）户型套数占比层高（米）梯户比高层（19-32F)165（横厅）套三15650%3.152T2195（竖厅）套四2T2叠拼(5-7层）220-230中叠（平层）/14446%3.21T1240-260上下叠（

11、跃层）/1T2合院（2层）310/93%3.5/410/11%/ 金沙小学高层叠墅合院金沙宸宇30米人才公寓第16页营销研究。ZHENGHE GROUP SINCE 1998第17页【营销分析-节点】售楼部于3月正式开放，当前处于蓄客期绿城进驻成都17.12.29拍金沙地块18.6.26品牌公布会金沙项目首次亮相18.7.18太古里博舍绿城城市客厅开放18.9.27项目正式定名“绿城凤起朝鸣”19.3.1售楼部朝鸣荟客厅预约开放第18页【营销分析-售楼部】以茶会友，售楼部无沙盘，主要靠GIS设计视频进行区位讲解以三听朝鸣为根本，率领参观客人，细赏之中式韵味“三听朝鸣”，分别是听仪、听蓝和听凤，

12、整个体验时间大约为30分钟。听仪步骤所展示，是凤起朝鸣“四感九锦”园林中部分景观。细节之处蕴含着绿城对建筑、园林以及传统文化了解和表示。听仪区听凤区听蓝区GIS系统第19页市场分析。ZHENGHE GROUP SINCE 1998第20页【市场分析-客群】地缘性客户，高净值人群居多区域进场前设有太古里城市展厅，来访主要以城市客群为主；进场后售楼部亮相，来访以地缘性客群为主，其中金沙板块最多；职业中大型企业或跨国企业关键管理层或资深政府官员、大中型企业主、金融行业领袖；年纪45-65岁，时间自由，财富自由，重视圈层，重视品质人群；25-40岁，财富阶层二代；以资产保值增值为目标、对空间有要求、关

13、注家人健康和生活品质改进型两代或三代居人群。第21页【市场分析-住宅】受产品差异化限制，短期区域内市场竞争小区域项目主要以大平层、叠拼、别墅为主，已开售项目融信公馆于2月20日取得预售证，3月7日开盘，推售340套，开盘去化40套，顺销11套，当前存量289套。三环路融信公馆二环路西派浣花金沙城项目产品类型面积套数楼盘情况近期销售均价绿城凤起朝鸣高层、叠拼、别墅165-410310新盘待售/融信公馆高层114-199340开盘在售27000金沙城高层95-151/等候加推2西派浣花高层170-260218新盘待售/第22页小结ZHENGHE GROUP SINCE 1998第23页【小结-优势】西三环豪宅标杆，关键优势是区域价值+品牌价值+产品力。凤起潮鸣绿城超级IP大作央，品质确保成熟改进区，高端圈层生活圈金沙街道，主城价值，区域供给少园林规划，成都院落新生活宜居区域，稀缺苏皖派合院别墅产品售楼部小而精巧，讲解直观示意图第24页【小结-劣势】周围人气不足、营销时间间距过长，虽视频讲解有特色，但整体印象并不深刻，且售楼部未准备任何物料周围即使住宅较多不过依然缺乏人气。商业气氛不足，底商种类少，餐饮业不发达高价地，按当前政策限制，打破限价取得高价格难度大售楼部打造普通，豪宅气息不浓厚项目与金沙小学仅一墙之隔，后期投入