全球供应链时代下深圳物流业的高端化发展趋势

1、PRIVATE & CONFIDENTIAL全球供给链时代下深圳物流业高端化发展趋势第1页深圳物流高端化发展内动力不停增强专业物流地产商向“电子商务+物流金融”产业投资商转型深圳物流整体发展“稳中向好”快递物流代表企业从单一物流配送向全物流链综合供给商转变深度跨界传统房企纷纷进军“物流地产”掘金23456全国物流地产再次“升温”1主要内容目录 CONTENTS第2页 各大资本纷纷进军物流地产，加速行业竞争与整合全国物流地产再次“升温”据DTZ研究部数据显示，5月至今，国内外各路资本大举进军物流行业，已在或将在物流地产上投入超出300亿人民币。 /5/7/8/12/2/5/51年 300亿菜鸟网

2、络投资50亿人民币嘉民集团增资5亿美元凯雷投资、The Townsend Group投资上海宇培达2亿美元阿里巴巴投资海尔28.22亿元港币海尔（其中18.57亿投向日日顺物流）中银集团等联合HOPU基金投资25亿美元于普洛斯中国荷兰汇盈向易商投资不超出6.5亿美元万科宣告跨入物流地产 50亿5亿2亿HK$18亿25亿未知6.5亿1中国物流地产成为投资关注热点物流投资主体多元化，行业发展迎来变革 加速行业竞争 推进行业整合与改革2第3页 全国主要城市优质物流仓储租赁需求展现活跃态势，市场平均空置率仍将保持较低水平，租金水平亦稳中有升定制仓库占未来供给总量百分比预计将会提升 物流地产项目在建速度

3、加紧，供给量不停增加发展趋势全国物流地产再次“升温” 第一季度各大主要城市物流地产租金情况图 优质物流仓储市场表现继续活跃第一季度，受连续活跃需求推进，各大城市工业地产租金都有所提升，展现上涨态势全国平均租金指数环比上涨1.2%，涨幅较上季度有所提升。第三方物流和电商依然是优质物流仓储设施需求主要起源。12第4页深圳物流业整体发展“稳中向好” 深圳物流行业整体运行将展现稳步复苏，基本面趋好态势1物流业务规模稳健增加2物流运作效率有效提升3港口物流整体趋稳1物流业务规模稳健增加一季度，深圳货运吞吐量约为6953.49万吨，同比增加7.29%”；物流业增加值约300亿元，同比增加8.1%。2物流运

4、作效率有效提升物流单位货运量货值到达约为11630.82元/吨，涨幅为3.65%；货运周转量608.16亿吨公里，同比增加38.58%；单位货物运输里程878.35公里，同比增加29.17%；物流辐射范围快速扩张，物流行业运作效率不停提升，加速深圳物流供给链融合发展。港口物流整体趋稳累计完成货物吞吐量5038.56万吨；二、三季度伴随气候转暖，港口作业时长和装卸效率有望深入回升。3物流业整体发展稳步向好第5页深圳物流企业向高端转型内动力不停增强三大要素，推进深圳物流企业不停向高端转型发展深圳成为全国供给链管理行业领军者 全国80%以上供给链管理企业总部聚集深圳 供给链企业对中小物流企业转型升级

5、引领作用连续增强1大数据时代推进深圳物流行业智慧升级 智能物流是国际未来物流发展方向 中国智能物流关键技术产业规模达亿元 信息化是深圳物流发展动力23深圳物流市场加紧整合步伐提升行业多元化物流业发展中长久规划指出，推进物流企业规模化，提升物流体系综合能力 上六个月，深圳小微物流企业近四成亏损，市场机制将推进新市场竞争格局加速形成 以顺丰/海吉星为代表传统物流企业向供给链管理、电商方向转型发展第6页其它地域深圳市80.0% 供给链整合与一体化服务已成为深圳供给链管剪发展主方向动力一：深圳成为全国供给链管理行业领军者当前，全国80%以上供给链管理企业总部聚集在深圳，其中包含怡亚通、飞马国际、普路通

6、、华富洋等行业龙头企业。依靠毗邻香港区位优势，珠三角密集产业集群和丰富商品门类为深圳供给链管理型企业开展代理采购、代理分销等供给链管理服务创造了良好基础条件。比如：怡亚通当前拥有近80家分支机构，全球员工约3000人，在中国范围内建立了覆盖380个城市深度分销平台；而另一家供给链管理企业年富实业，在北京、上海等10多个城市建立了分支机构，拥有覆盖全国物流配送网。第7页 以怡亚通为代表物流企业深度参加物流平台整合与供给链金融服务怡亚通全球采购服务模式怡亚通四大主营业务 传统供给链服务现阶段仍是怡亚通现阶段关键业务，业务量规模所占最大，但展现下降趋势； 但伴随外部经济环境改变与深圳物流行业发展，怡

7、亚通业务结构逐步调整，供给链整合服务与供给链金融等物流形态逐步兴起，发展迅猛，未来将可能成为企业发展主要方向。1234广度供给链深度供给链全球采购与产品整合供给链金融四大主营业务EA平台中国中国工厂东南亚其它地域采购质量控制金融服务等美国欧洲巴西印度俄罗斯客户动力一：深圳成为全国供给链管理行业领军者第8页智慧商业车联网RFIDGIS物联网社会化网络Oracle DB2 Teradata移动互联云计算Hadoop大融合数据大交易数据大行为数据类型繁多稀缺宝贵快速取得用途多样海量数据TB+PB+大数据 数据成为资产行业垂直整合泛互联网化富界面广泛数据入口门户化排他性，粘性碎片化微支付，降低总体拥有

8、成本卖数据四维图新，广联达，征信局租信息彭博，路透数据增值分成IZP，Opera数据空间出租IDC，网盘技术提供商传统巨头，新兴企业，科大讯飞，拓尔思条件客户关注本身；开源软件榜样Oracle，IBM，苹果，用友评价行业优势指标、技术整合指标信息化成熟度行业集中度移动互联网10月15日，第八届中国（深圳）国际物流与交通运输博览会智慧物流论坛暨第七届中国（深圳）物流运输过程透明管理峰会“大数据时代智慧物流”在深圳拉开大幕动力二：大数据时代推进深圳物流行业智慧升级 “大数据时代智慧物流发展”论坛在深圳举行，取得广泛关注第9页物流过程的可视化智能管理产品的智能可追溯管理智能化物流配送智慧供应链智慧物

9、流四个应用领域动力二：大数据时代推进深圳物流行业智慧升级 大数据时代，给物流产业提供变革机会只能提供简单位移被动服务实施人工控制实施标准化服务侧重点到点或线到线服务单步骤管理提供增值服务主动服务实施信息管理无统一服务标准构建整体服务网络整体系统优化传统物流智慧物流香港物流运输透明管理研究院院长南兴军先生指出：在大数据时代，电商等新型商业出现给物流产业提供了变革机会，深圳物流企业要勇做行业整合者，推进深圳物流行业智慧升级。第10页1234总产值连续增加，深圳保税区域工业总产值1422.7亿元，同比增加率高达25.4%；预计年将保持稳步增加态势租金平稳上涨年保税仓库租金上涨9.1%至34.1元平米

10、/月，涨幅远超4.8%；预计20整年租金涨幅为5%，较上年相对缓解。大量新供给入市，保税仓库预计将有41万平方米新增供给，创五年来新高空置率推升即使需求较旺盛，但大量供给仍将推升空置率，预计至末整体空置率将到达24%。 深圳保税区发展机遇与挑战并存 深圳保税区升级转型，开启发展新模式深圳市当代物流业发展“十二五”规划中明确提出，在“十二五”期间，将高端物流业打造成为深圳当代物流业主导业态。动力三：深圳物流市场加紧整合步伐，提升行业多元化第11页 功效转变由生产服务向生产与消费服务并重转型；除了作为货物储存地传统用途，同时新出现数据中心、进口商品展示交易中心等功效配套完善厂房仓库改造成研发楼和配

11、套办公楼 产业升级从传统加工业向产业链两端升级1. 本身更新2. 政府引导深圳保税区域转型升级总体及行动方案：构建“高、新、软、优”产业体系，推进发挥园区引领外经贸转型升级、创新对外合作模式和优化内外需结构作用，深入强化深圳口岸城市和外贸大市地位，提升深圳开放型经济国际竞争力。深圳保税区升级多元化发展12伴随深圳当代物流供给链管理发展，保税区域将会愈加多元化发展 深圳保税区升级转型，开启发展新模式动力三：深圳物流市场加紧整合步伐，提升行业多元化第12页深圳市主要支柱产业深圳市主要新兴产业，全市电子商务交易额达9510亿元，同比增加51%，实现了全国9.12%成交金额，位居全国第三。深圳现有物流

12、企业14800多家，供给链企业300多家。-年间，深圳当代物流业增加值由789.53亿元增加到1400亿元以上规模，年均增速超出15.4%。物流产值突破1000亿元，发展水平靠近先进国家和地域水平年深圳成立了新兴产业推进领导小组，建立联席会议工作机制。制订了深圳市电子商务创新发展行动计划、关于服务电子商务市场促进健康快速发展若干办法。自起，市财政每年安排互联网专题资金5亿元，支持互联网、电子商务发展。物流产业电子商务物流用地价格飙升，深圳仓储用地价格超出每亩80万元在仓储用地供给缩水背景下，深圳物流仓储市场需求却一直在升温，尤其是电商“凶猛”发展使得需求深入凸显。 深圳仓储需求与供给担心局面加

13、剧动力三：深圳物流市场加紧整合步伐，提升行业多元化第13页深圳及东莞以来出让仓储用地面积对比（万平方米）第2季度仓储物业租金（元/平方米/月）数据起源：深圳市规土委，东莞国土资源局，DTZ戴德梁行研究部数据起源：DTZ戴德梁行研究部得益于城市配送和电子商务快速发展，深圳仓储物业需求保持平稳。第2季度，中心城区仓储物业租金六个月增加1.4%至每个月每平方米42.6元，其中盐田物流园区、福田保税区和前海湾物流园区等三大保税区仓储需求较为旺盛，租金稳步上升。外围区域仓储物业租金则总体保持平稳。因为深圳仓储物流用地稀缺，仓储物业往外围及深圳周围区域转移趋势日益显著，所以很多物流基金也对应加大了对东莞、

14、惠州等仓储物业投资力度。与此同时，深圳高端仓储依然缺乏，未来伴随对高端物流投资力度加大，仓储物业租金有望实现稳步提升 物流仓储用地日益稀缺令仓储物业供不应求动力三：深圳物流市场加紧整合步伐，提升行业多元化第14页 普洛斯、安博、嘉民等全球物流地产开发巨头纷纷转向深圳周围投资建设物流仓储设施，莞惠成其首选。普洛斯、总计竞得东莞仓储用地约369.3亩；2安博中国新建东莞石排物流中心项目总规划用地371亩。3安博物流园、嘉民荣德鑫惠阳物流园、普洛斯（淡水）物流园等当代物流项目均落户惠州，计划总投资超30亿元。-03-14加坡国际发展局中国华南区主任及新加坡丰树集团中国物流地产南部区副总经理一行来惠州

15、惠阳区考查41戴德梁行华南及华西区工业及物流部董事严其发认为：在深圳土地资源瓶颈及深莞惠一体化建设推拉作用下，深圳仓储需求外溢，莞惠成最正确承接地。 深圳仓储物流业出现向莞惠迁移新趋势动力三：深圳物流市场加紧整合步伐，提升行业多元化第15页提供全程服务物流配送商主动探索“物流+电商”发展模式单一快件配送商8月，“顺丰E商圈”投入运行（香港).1111月，顺丰苏南电商产业园正式签约易迅与顺丰达成战略合作.6“顺丰优选”上线发展电子商务和金融业务战略意图推出支付工具“顺丰宝”.8“顺丰E商圈”投入运行（香港)1993年顺丰成立服务网络全国化布局.5顺丰O2O便利店“嘿店”运行 快递物流代表企业顺丰

16、，从单一物流配送向全物流链综合供给商转变快递物流代表企业从单一物流配送向全物流链综合供给商转变第16页快递物流代表企业从单一物流配送向全物流链综合供给商转变 初步形成 “物流配送、金融服务、电商交易、电商企业服务”四大服务平台；大力发展电商产业，转型全物流链综合供给商全物流链综合供给商国内国际全国50多个城市进行布局，建立全国性电商服务网络体系。，顺丰“海购丰运”SF正式切入美国在线交易市场，试水跨境“海淘”业务。速运物流电商交易平台电商企业服务平台物流金融服务.第17页 物流行业与通信互联网领域跨界融合趋势不停增强以顺丰为代表物流快递企业以腾迅为代表互联网、信息技术企业 瓶颈：战略性土地资源

17、稀缺信息化成为电商发展瓶颈. 优势：丰富成功运行经验科学有效管理团体 优势：天然互联网信息优势相对充裕资金资本 短板：对物流业务不熟悉电商物流运行管理这种互补格局说明，未来在快递物流与电子商务领域，这种战略合作将是趋势腾讯电商旗下易迅网与顺丰速运达成全方面战略合作，在首批推出518家“嘿客”门店后，顺丰计划推出打造线上开放平台，当前已推出购物杂志“丰窝”，经过快递员渗透终端用户。快递物流代表企业从单一物流配送向全物流链综合供给商转变第18页专业物流地产商向“电子商务+物流金融”产业投资商转型 依靠物流金融平台，普洛斯全国布局环普产业园，进行“电商物流+产业基金”模式产业孵化沈阳西安苏州大连绍兴

18、东莞普洛斯物流环普产业投资专注打造覆盖全国主要物流枢纽高效物流网络致力于当代综合产业园投资与发展第19页 电子商务将成为普洛斯重点发展方向New & Expansion Leases(000 sqm)Composition of China New Leases-4Q FYE-commerce represents 45% of 4Q FY leasing & 25% of total leased area in China1普洛斯全球业务急速扩张财年第四季度新增总面积达124万平米，同比增加124%全球季度新增面积总体展现递增趋势2中国成为普洛斯主力开拓市场3电子商务将成为普洛斯未来重点发

19、展方向FY第四季度电子商务客户百分比高达45%中国市场电子商务客户百分比到达25%日本与巴西分布为10%、21%专业物流地产商向“电子商务+物流金融”产业投资商转型第20页Fund Management Platform Japan Japan Brazil Brazil Japan ChinaVintage9月12月11月11月1月10月Fund NameGLP Japan DevelopmentVentureGLP Japan Income Partners IGLP Brazil Income Partners IGLP Brazil Development Partners IGLP

20、J-REITCLF Fund IAssets under Management1.9bn1.0bn1.2bn1.1bn2.9bn3.0bnInvestment To-Date0.8bn1.0bn1.1bn0.6bn2.9bn0.5bnJoint Venture PartnersCPPIBCIC&CBRECIC,CPPIB&GICCPPIB&GICPublicVariousTotal Equity Commitment1.0bn500m600m800m1.4bn1.5bnGLP Co-Investment50.0%33.3%34.2%40.0%15.0%55.9%投资授权Opportunisti

21、cValue-addValue-addOpportunisticCoreOpportunistic 物流金融规模在价值链领域不停扩张3个国家，6大物流地产基金，110亿美元金融资产年底，普洛斯推出以中国为主物流基础设施基金CLF Fund I，首期规模为30亿美元。专业物流地产商向“电子商务+物流金融”产业投资商转型第21页Assets Under Management (US$bn)GLP Japan DevelopmentVentureGLP Japan Income Partners IJ-REITBrazilJVsCLF Fund ITotal AUM$1.9$1.0$2.3$2.9$

22、3.0$11.1Uncalled capitalInvested capital$4.2$6.91物流金融平台规模不停扩展三年内（-年），金融资产规模扩张5.8倍2中国将成为普洛斯物流金融重点发展领域中国物流基金CLF Fund I其资金在其六大基金中规模最大，占总规模27.03% 未来CLF Fund I 资产规模将会不停扩张至50亿美元专业物流地产商向“电子商务+物流金融”产业投资商转型 物流金融规模在价值链领域不停扩张第22页电子商务金融领域未来普洛斯主要发展方向已形成七大物流枢纽节点为电商发展提供优质供给链物流平台构建物流金融平台促进物流产业孵化实现本身内生扩张综合物流服务商普洛斯，致

23、力于“专业物流地产商”到“物流综合服务商”转型，提供“一站式”物流服务专业物流地产商向“电子商务+物流金融”产业投资商转型第23页商业写字楼住宅 投资较少 政策支持 高收益率 稳健增值 产业地产下一块蛋糕！国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将连续降温；市场开发较为成熟，同时，尤其一线城市用地供给有限;受宏观调控影响较小，是当前比较活跃地产板块之一； 未来五到十年，产业地产迎来黄金发展期深度跨界传统房企纷纷进军“物流地产”掘金第24页深圳研发办公物业租金展现稳步上升态势（元/平方米/月）深圳战略性新兴产业增加值及占GDP比重（亿元，%）数据起源：DTZ戴德梁行研究部科技园近几年深圳战略性新兴

24、产业发展迅猛，战略性新兴产业增加值占GDP比重到达34.5%，创下新高，预计到年，该比值将超出40%高端产业聚集令深圳研发办公物业需求连续旺盛因拥有极佳区位优势，中心城区研发办公物业延续供不应求局面，第2季度租金较去年底上涨1.5%至每个月每平方米84.5元；即使研发办公物业供给有所增加，但在需求支撑下，外围区域研发办公物业租金保持每个月每平方米39.3元水平。 深圳高端产业集聚带动研发办公物业租金稳步增加深度跨界传统房企纷纷进军“物流地产”掘金第25页深圳厂房物业租金及空置率走势（元/平方米/月，%）第2季度厂房物业租金（元/平方米/月）数据起源：DTZ戴德梁行研究部数据起源：公开资料， DTZ戴德梁行研究部基于高附加值产业快速发展需要，深圳低端厂房淘汰步伐显著加紧，取而代之是配套愈加完善、管理服务升级文化创意、互联网金融、新媒体、生物等各类产业园及研发基地等伴随低端厂房日益降低，扩租、换租带来高品质物业需求令厂房物业租金实现小幅上调中心城区厂房物业租金六个月增加3.0%到达每个月每平方米42.8元，并维持3%较低空置率；外围区域厂房物业租金六个月增加1.5%至20.5元，空置率深入下降至7%。预计未来高端厂房入市还将带动厂房物业租金连续走高深度跨界传统房企纷纷进军“物流地产”掘金 扩租以及换租带来高品质物业需求令厂房租金实现小