公共设施管理方案(含水电)

1、公共设备管理方案(含水电)公共设备管理方案(含水电)公共设备管理方案(含水电)物业共用部位、共用设备设备的使用维涵养护和管理方案(含水电)1、物业共用部位、共用设备设备的使用维涵养护和管理1）依照房屋实质使用年限，如期检查房屋共用部位的使用情况2）需要维修，属于小修范围的，及时组织修复3）属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修4）编织合理的维涵养护计划，建立共用设备设备档案，设备设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全5）合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途6）各样设备设备信息记录清楚明确,台帐清楚7）及时养护维修，保持房屋及公共设备设

2、备的圆满8）因房制宜，有计划地安排养护维修任务9）完满的建筑管理、房屋维修养护、公共设备设备养护制度10）完满的管理、检查、核查制度11）共用设备设备部位基本保持圆满状态12）建立和贯彻各项规章制度及各项标准13）搞好维修养护计划管理,科学安排施工进度2、物业共用部位、共用设备设备维涵养护和管理规定【房屋、建筑设备】维修工按房屋、设备维涵养护规程与房屋、设备、设备（年度）维修计划表的内容要求进行修葺养护；每个月一次按房屋、设备、设备巡视内容与要求对小区房屋建筑，公用部位、设备进行巡逻；将周期巡逻、养护结果记录于共用部位巡逻、养护记录表内；房屋、设备修葺工作记录于房屋、设备、设备维修记录表内；房

3、屋、设备发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管共同下消除异常。工程主管负责房屋、设备的技术资料、档案的收集，负责零星资料的采买计划的编制，委托维修的联系工作；每年12月按房屋圆满情况拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）维修计划表；组织推行房屋、设备的维修养护工作，对房屋养护、修葺供应工作指导及检查督查；对每次周期巡逻养护记录、维修记录进行检查考据；每季度组织建物维修工检查房屋、设备的使用情况，记录房屋、设备检查表，依照平常巡视及季度检查记录依照房屋圆满程度评定办法，填写房屋圆满程度判断表、房屋圆满情况分类记录表，经经理审察后上报公司主管部门；【供配电设备】电工每日一次依照房屋、设备、设备巡视

4、内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；b.配电房每周打扫一次，配电柜每个月干净一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每个月切换检查一次，并记录设备如期启动表；按房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表和供配电设备（设备）维修养护规程的内容要求进行周期检查、养护，并将结果记录于设备、设备周期检查、养护记录表内；供配电设备、设备维修工作记录于房屋、设备、设备维修记录表内；供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管共同下消除异常和故障。工程主管负责设备的技术资料、档案的收集、保留；负责零星设备的配件、资料的采买计划的编制，外委托维修的联系工作；每年12

5、月拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表，并按运行情况拟订房屋、设备、设备（年度）维修计划表；c.组织推行供配电设备的运行管理及维修养护工作，并进行指导，检查；每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；每个月如期组织电工检查供配电设备的运行情况，填写供配电系统检查表。按平常巡视记录及如期检查记录，依照设备圆满率标准填写设备圆满率月度统计表交经理审察后报公司主管部门；对每次周期检查养护记录、维修记录、故障记录进行检查考据；每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审察后，交公司主管部门；按应急方案规定负责办理应急事件。【消防设备】平常巡视设备维修工每日一次

6、依照房屋、设备、设备巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管共同下消除异常和故障；如期检查由设备维修工负责每个月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备如期启动记录表；由设备主管组织，并由序次保护主管、序次保护人员和设备维修工参加操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。维修养护设备维修工负责消防设备的维修养护工作；设备机房每周打扫一次，机组每个月

7、干净一次。消防泵“运行”与“备用”每个月如期启动后交替更换一次；按房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表和消防设备（设备）维修养护规程的内容要求进行周期检查、养护，并将结果记录于设备、设备周期检查、养护记录表内；消防设备、设备维修工作记录于房屋、设备、设备维修记录表内。工程主管负责设备的技术资料，档案的收集、保留，负责零星设备的配件，材料采买计划的编制，委托维修的联系工作；每年12月拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表，并按运行情况拟订房屋、设备、设备（年度）维修计划表；组织推行消防设备的运行管理及维修养护工作，并进行指导，检查；每周巡视消防设备,检查巡视记录；每个月

8、如期组织设备维修工检查消防设备的运行情况，填写消防及报警系统检查表。按平常巡视记录及如期检查记录，依照设备圆满率标准填写设备圆满率月度统计表交经理审察后报公司主管部门【给排水设备】管道工每日一次依照房屋、设备、设备巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；水泵房每周打扫一次，机组每个月干净一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；按房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表和给排水设备（设备）维修养护规程的内容要求进行周期检查、养护，并将结果记录于设备、设备周期检查、养护记录表内；给排水设备、设备维修工作记录于房屋、设备、设备维修记录表内；设备主管负责设备的技术资料，档案

9、的收集、保留，负责零星设备的配件，资料采买计划的编制，委托维修的联系工作；每年12月拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表，并按运行情况拟订房屋、设备、设备（年度）维修计划表；c.组织推行给排水设备的运行管理及维修养护工作，并进行指导，检查；每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；每个月如期组织管道工检查给排水设备的运行情况，填写给排水系统检查表。按平常巡视记录及如期检查记录，依照设备圆满率标准填写设备圆满率月度统计表交经理审察后报公司主管部门；对每次周期检查养护记录、维修记录、故障记录进行检查考据；每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审察后，交

10、公司主管部门；每年二次组织推行水箱冲刷消毒及水质检测工作，记录水箱冲刷消毒记录表；按应急方案规定负责办理应急事件。【弱电设备】分承包方维保人员按房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表和弱电设备（设备）维修养护规程的内容要求进行周期检查、养护，并将结果记录于设备、设备周期检查、养护记录表内；b.弱电设备、设备维修工作记录房屋、设备、设备维修记录表；c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时消除异常和故障。电工每日依照房屋、设备、设备巡视内容与程序检查，记录信号收视设备巡视记录表；发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修养护。序次保护人

11、员负责监控中心设备的平常运行操作，每班干净监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；发现异常情况，及时报告序次保护主管、设备主管。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保留，联系委托养护工作；每年12月拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表，并按运行情况拟订房屋、设备、设备（年度）维修计划表；组织推行弱电设备的运行管理并按设备维修养护分承包方服务质量看守方法对分承包方进行看守。对弱电设备维修养护工作进行检查、考据；每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；每个月如期组织分承包方维保人员和电

12、工检查弱电设备的运行情况，填写序次保护防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按平常巡视记录及如期检查记录，依照设备圆满率标准填写设备圆满率月度统计表交经理审察后报公司主管部门；对每次周期检查养护记录、维修记录、故障记录进行检查考据；每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审察后，交公司主管部门；按应急方案规定负责办理应急事件；【电梯设备】分承包方电梯维保人员每周按房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表和电梯设备维修养护规程的内容要求进行如期养护，同时负责干净电梯机房环境，并将结果记录表内；b.电梯设备维修工作记录房屋、设备、设备维修记录表；设备发生异常和故障及时报告设备

13、主管，记录于设备故障记录表上,并及时办理。电工每日依照房屋、设备、设备巡视内容与程序巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修养护；负责电源部分的维修养护及运行操作。每个月一次切换检查双电源设备，记录设备如期启动表。工程主管负责设备的技术资料、档案的收集、保留，联系委托养护工作；每年12月拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表，并按运行情况拟订房屋、设备、设备（年度）维修计划表；推行电梯设备的运行管理，按设备维修养护分承包方服务质量看守方法对分承包方的看守。对电梯设备维修养护工作进行检查、考据；每周巡视电梯机房设备,检查巡视

14、记录；每个月如期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行情况，填写电梯设备系统检查表。按平常巡视记录及如期检查记录，依照设备圆满率标准填写设备圆满率月度统计表交经理审察后报公司主管部门；【水泵设备】管道工a.每日一次依照房屋、设备、设备巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；水泵房每周打扫一次，机组每个月干净一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；按房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表和给排水设备（设备）维修养护规程的内容要求进行周期检查、养护，并将结果记录于设备、设备周期检查、养护记录表内；给排水设备、设备维修工作记录于房屋、设备、设备维修记录表内；给

15、排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管共同下消除异常和故障。工程主管负责设备的技术资料，档案的收集、保留，负责零星设备的配件，资料采买计划的编制，委托维修的联系工作；每年12月拟订下一年度房屋、设备、设备（年度）周期检查、养护计划表，并按运行情况拟订房屋、设备、设备（年度）维修计划表；c.组织推行给排水设备的运行管理及维修养护工作，并进行指导，检查；每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；每个月如期组织管道工检查给排水设备的运行情况，填写给排水系统检查表。按平常巡视记录及如期检查记录，依照设备圆满率标准填写设备圆满率月度统计表交经理审察后报公司主管部门；

16、对每次周期检查养护记录、维修记录、故障记录进行检查考据；每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审察后，交公司主管部门；每年二次组织推行水箱冲刷消毒及水质检测工作，记录水箱冲刷消毒记录表；按应急方案规定负责办理应急事件。3、物业共用部位、共用设备设备维涵养护计划及推行方案【楼基层大厅】对楼基层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护：每周一次2)落地门开启灵便，自动定位正确，关闭速度在3s15s范围内，无阻滞现象；落地门地弹簧平展、不绊脚，金属表面平展，无明显划痕；落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌亲密不松动，密封胶平展，五金配件齐全，安装牢固。对大楼门厅内照明、应急

17、照明灯具进行巡检，保持照明灯具圆满，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具圆满，照明开关完整无缺，灯具饰品无残缺。每周一次对楼道内防火进行安全检查，防火门应保持启闭灵便，闭门器启闭无冲击，防火门玻璃无破碎。对楼道、扶梯进行巡逻：每个月一次扶梯扶手无断裂，表面圆滑平展，无松动；楼梯台阶、踏步平展无塌口，不绊脚，无开裂；楼道地面平展，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破坏、起壳等现象，及时维修破坏地砖（大理石）；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严实平展。9)对楼面进行巡逻：每季一次内墙表面粉刷层无剥

18、落，墙面砖平展不起壳、不遗缺，凡维修的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件圆满；各样标牌齐全，表记清楚，油漆无剥落、破坏现象。【化粪池雨污水总管及屋面外墙】10)对小区化粪池每年进行清掏，洗刷。每年一到两次对屋面雨水总管，污水总管进行劝导养护，屋面雨水总管网罩无零散每季一次12)对污水总管出墙管进行劝导，保持出墙横管无拥堵。每季一次13)对屋面进行巡逻，保持屋面隔热板铺垫平展，无破坏，屋面排污沟无拥堵、开裂现象，排水畅达。每年二次14)对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次【小区内道路、侧石、围墙】15)对区内路面，侧石进行巡检：每个月一次区内道路路面

19、强度、坡度、出水口等吻合要求，路面平展，不绊脚，排水畅达，维修路面接缝严实，无积水、泛水现象；混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；路边侧石平直，保持高低一致无缺损。对围墙栅栏检查养护，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次油漆铁栅栏。每年一次【雨污水窨井、下水道】18)对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次19)雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次劝导小区内污水下水道，保持下水道畅达，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次21)汛期前对付下水道进行劝导，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月【屋顶避雷带】22)对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地

20、电阻吻合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应拥有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持圆满无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间对付小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩圆满，无破坏现象。每日一次24)检查照明供电线路绝缘情况可否达标。每年一次检查照明供电控制保护装置功能可否正常。每周一次【雕塑景观、喷水池】25)对雕塑、景观检查养护，发现问题及时办理。每季一次喷水池检查养护内容：a.巡视喷水池，破坏部位及时修复；每周一次检查养护给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；每个月一次c.检查水泵、水泵控制系统工作可否正常；每个月一次d.检测潜水泵绝缘；每年一次检查水底照明灯具，应保持完满无缺，供电线路控制保护系统圆满，电气绝缘电阻达标。每年两次【少儿娱乐设备】对少儿娱乐设备检查养护，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设备安全可靠，发现问题及时检修。每个月一次29)