中国现代产业园区开发思维及模式研究

1、中国当代产业园区开发思维及模式研究1/29CONTENTS目录PART1 产业园区发展历程及趋势产业地产定义产业地产发展阶段及问题新常态下产业园区转型升级PART2 产业园区开发思维及模式一关键五融合六导向产业定位为关键产业地产五个结合产业地产五个价值导向2/29产业园区发展历程及趋势1产业地产是工业地产升级与换代，近两年伴随经济不停发展，产业地产已成为炙手可热话题，行业发展进入活跃期，产业地产也出现了新发展趋势和转型。3/29产业地产定义产业地产，从市场操作实务角度，指是：以产业为基础，由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务

2、业等产业价值链上相关步骤新型形式；从表现形式上，主要包含了工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关生产配套设施等产品。工业物流产业地产工业园科技园商务花园仓储物流商贸物流普通仓、保税仓、冷库等主题型专业市场（服装、电子、原料等）如经济开发区等如高新科技园等如总部经济、创意产业园等4/29产业地产发展阶段及问题1985-1995年开发区初创及经验推广期完全政府主导，主要集中于省会及经济发达大中城市1995-开发区爆炸式发展及问题期政府主导，开发区一套人马，两套牌子；呈爆炸式发展状态，向各级城市，县区扩散至今发展模式创新期模式创新、政企合作形式创新，出现了企业总部、孵化器等新型物业类型；概

3、念创新，由传统工业开发区向产业新城过渡；特点存在问题模式初创探索期；完全政府主导型；高成本，效率较低；发展速度过快园区质量良莠不齐竞争加剧、资源浪费严重部分入园企业质量不高，园区经济效益较低，资源浪费严重；偏离产业地产关键，工业房地产苗头初现；5/29新常态下产业园区转型升级空置厂房腾笼换鸟低端制造业大量外迁，造成大量原有厂房空置，为市场提供“腾笼换鸟”产业升级机会，同时也对担心工业土地供给进行了补充。制造业升级推进物业高标准化制造业升级发展将推进工业物业高标准化及需求多元化。 。全方位配套科技产业园区预计未来中国亦将出现商务、教育、研发等全方位配套科技园区产业。 转型1转型2转型36/29产

4、业园区开发思维及模式2产业园区开发不只是单一盖物业、卖产品，而应是向造平台、创服务等思绪方向转变，以产业定位为关键，以五结合、五价值导向为方法，实现产业园区成功开发运行。7/29产业园区开发新思维及模式一关键：以产业定位为关键五结合：产城结合、产产结合、产融结合、产信结合、产政结合五导向：区域发展价值、客户投资价值、土地建筑价值、综合运行价值、企业人才价值8/29产业定位是园区规划及招商成功关键和关键外部环境分析内部资源分析产业定位分析产业发展和空间布局产业发展环境分析行业发展前景评定政策导向内部资源优势内部资源劣势产业现实状况和资源能力产业与周围竞争态势确定主导产业确定产业组合方案确定辅助产

5、业产业发展策略空间布局策略产业规划总体规划思绪关键在于产业定位分析，只有将产业定位准确了，后续空间布局、招商策略和增值服务设计才会愈加含有成效。当然，在进行产业定位之前，我们需要对外部环境和内部环境进行全方面有效地梳理，为产业定位打下扎实基础。9/29产业地产五个结合产城结合产融结合产产结合产信结合产政结合产城结合：产业与城市融合发展，以城市为基础，承载 产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以到达产业、城市、人之间有活力、连续向上发展模式。产融结合：是指产业与金融业在经济运行中为了共同发展目标和整体效益经过参股、持股、控股和人事参加等方式而进行内在结合或融合。产融

6、结合特点：渗透性、互补性、组合优化性、高效性、双向选择性。产产结合：即要求产业各种要素与其它产业进行深度融合和互动发展。产信结合：即政府信用、园区运行商信用及园区企业信用融合信任。产政结合：即产业符合国家、区域政策相关要求，与政策协同发展10/29产业地产五价值导向区域发展价值客户投资价值土地建筑价值综合运行价值企业人才价值百世金谷五大价值构建前瞻性战略选址开发，把握区域发展价值壹深入研究思索市场需求，实现客户投资价值贰规划设计品质产品，实现土地建筑价值叁打造建设园区服务体系，实现综合运行价值肆打造优异卓越管理团体，实现企业关键价值伍11/29壹站在区域经济及城市发展战略高度去审阅开发项目12

7、/29产业地产促进区域经济发展，提升区域价值产业地产价值资源节约化产业集聚化税收持续化人才高端化快速城市化城市要崛起，产业是支撑以城带产，以产促城产业园区化、园区城市化、城市当代化、产城一体化13/29产业地产项目开发落地所需具备条件产业园区选址将决定了园区所在区域市场环境和所在城市关键竞争力，是产业地产项目开发成功最主要原因。扶持政策产业基础行业资源政府关系区位交通专业团体融资渠道14/29贰营销走在项目开发前列，以客户价值为导向15/29忽略市场分析，盲目投资决议错误一投资只凭经验，没有进行科学定位和决策；不了解客户需求，产品无法满足客户需求；错误二只重视后期销售，不注重前期市场调研定位，

8、本末倒置不注重后期运营服务体系搭建；16/29深入研究思索市场需求，实现客户投资价值客户是企业存在理由，为关键客户创造价值能力决定了企业生存能力、生存水平；以客户价值为导向，基于客户价值提升、创新，经过识别和满足客户需求（潜在需求）系统处理方案。17/29不一样类型、不一样阶段企业客户需求市场分析哈佛大学教授拉瑞葛雷納(Larry E. Greiner)企业成长阶段模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器工业园发展阶段需要载体产业地产客户是企业，不一样于住宅是居民，商业地产是消费人群，而企业需求是多样性；所以在是否进入园区选择上，关注点也存在差异，需要从成本、产业配套、交

9、通、客群、上下游企业等角度综合考量另外，企业选址决议较理性，决议周期比较长。18/29明确招商客户群体，筛选目标客户，形成招商企业库园区目标客户群项目配套需求区域资源需求业务拓展需求园区在进行招商之前，必须明确所要招企业类型，圈定哪些企业是可能招商对象，针对不一样类产业，形成自己招商企业库。19/29叁升级产品设计，秉承极致产品理念，实现土地价值最大化20/29规划设计品质产品，实现土地建筑价值产业园区开发过程中怎样实现建筑价值，进而提升土地价值？如：重工业，因为有重型机械，需要是单层厂房，而轻工业则能够开发多层厂房，同时，因为产业门类不一样，在物业承重、层高、栋距等方面均存在一定差异性。产业

10、地产不一样于住宅，产业门类错综复杂，产业不一样、所需物业载体存在较大差异，所以，规划设计须从客户需求出发。对产业门类进行聚焦，做精做专某一类或某几类产业园区类型，研究出其所需要物业有哪些类型，如厂房、办公研发楼都需要什么样标准。21/29产业演变轨迹产业点式发展向着网状发展是产业地产内部产业主要特征表现，不一样时期对于物业载体要求也不一样。22/29肆打造园区八大服务体系，创造综合运行价值23/29产业园区盈利模式发展与创新类型项目内容土地运行销售收入产业用房销售收入租金收入产业用房租金收入商业配套配套商业性开发，出租和出售增值服务产业技术性服务公共性技术平台等产业发展性服务融资性服务、咨询服

11、务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等方面生活配套性服务餐饮、娱乐、购物、医疗等物业服务园区物业管理服务金融服务产业投资天使投资、vc、PE等产业用地资本运作园区土地作价入股现有房产资本运作产业性用房股权、信托、证券化运作当前阶段未来方向24/29百世金谷短线、中线、长线投资盈利模式短期厂房、研发楼、公寓出售，取得短期现金流收益中期商业、部分厂房等自持，招商运行，取得物业持有收益长久成立园区基金、进行PE、vc投资，取得园区资本运作收益伴随园区开发建设和运行发展逐步成熟，园区盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。 25/29建立八大服务体系，取得综合运行收益人力资源商务服务融资服务交流培训物业服务生活服务咨询顾问统采统购园区公共服务平台完善产业链配套环境，便捷物流服务体系、全方位增值服务是园区形成竞争力关键所在。应为企业提供一个好生态环境，帮助企业提升运行效率，降低运行成本。园区在提供服务过程中，能够取得连续性服务收益，进而实现园区综合运行价值提升。26/29伍建立学习型组织，打造高效招商团体，使平