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文档简介

1、房地产业“营改增”专题辅导一、增值税的历史沿革二、增值税的税法要素三、流转税的课税原理四、“营改增”改革历程一一时代背景四、“营改增”改革历程一一星星之火四、“营改增”改革历程一一胜日寻芳四、“营改增”税制改革历程一一对酒当歌四、“营改增”税制改革历程一一尘埃落定五、房地产“营改增”税收政策一细梳慢理（一）房地产项目的概述房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法（总局2016公告18号）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自 行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建 设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开 发后，以自

2、己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房 地产项目（二）房地产老项目的确定2016公告18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目增值税征收管理暂行办法房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明 的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建 筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工 程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4月30日前的建筑工程项目。案例：1、某房地产项目施工许可证为注明的开工日期为5月15 日，开工合同注明的开工日期为4月25日，是确定为老项目？还 是新项目？2、某房地产项目先签定了合同，注明的开工日期是4月 2

3、5日，该项目于5月15日取得施工许可证，注明的开工日期 为5月15日，是确定为老项目？新项目？（三）工程承包合同2001建筑工程施工许可管理办法第六条 建设单位申请领 取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施 工承包合同一致。2013财会17号企业产品成本核算制度前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招 标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、 可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。（四）老项目如何计税如果老项目尚未预售，或者尚未发生营业税纳税义务， 既可以选择老项目5%征收率的简易计税方法，也可以选择新项 目11%税率的一般计税方法。 （举例）如果老项目已经预售，或者已经发生营业税纳税义务，则只 能按照老项目的5%征收率的简易计税方法，可以分别开具营业 税发票（4月30日前）、增值税普通发票、增值税专用发票。（五）预缴税款（老项目）1、老项目，简易计税方法：增值税=预收款：（1+5%） X 3%新项目，一般计税方法：预缴增值税二预收款：（1+11%） X3%2、预缴税款（新项目）预售年度应预缴税款=预收款：（1+11%）X3%完工年度应纳增值税二（

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