房地产开发手续流程

1、房地产开开发手续续流程一、开发发合同。办事依据据：工工程建设设管理服服务规范范、城市房房地产开开发经营营管理条条例、山东东省城市市房地产产开发经经营管理理条例。时间：取取得土地地使用权权证，规规划申定定后。提交：11、可行行性研究究报告;2、资资质证明明文件;3、房房地产开开发项目目审批书书;4、土地手手续（土土地证或或土地拍拍卖方案案及成交交确认书书）;55、经规规划部门门认定规规划平面面图、定定位图、竖向图图、管线线图;66、前期期物业管管理合同同（协议议）;77、相关关规费缴缴纳证明明8、项项目开发发资金监监管协议议。发放：开开发合同同，项目目手册。二、开发发经营许许可证办事依据据：工工

2、程建设设管理服服务规范范、城市房房地产开开发经营营管理条条例、山东东省城市市房地产产开发经经营管理理条例。时间：取取得开发发合同后后。 由由房管分分局审批批后报市市局办理理。三、单体体工程审审查办事依据据城市市房地产产开发经经营管理理条理、山山东省城城市房地地产开发发经营管管理条理理。时间：签签定开发发合同、规划许许可证、计委立立项建施施图图纸纸审查后后，建设设工程规规划许可可证前。提交：11、当年年计委计计划批文文;2、单体工工程建施施图（图图纸审查查中心审审查过的的）;33、建施施计划书书及投资资计划书书;4、开发合合同、开开发经营营许可证证。发放：单单体工程程审查表表。四、预售售许可证证

3、办事依据据 ：城市房房地产开开发经营营管理条条理、城市市商品房房预售管管理办法法山山东省商商品住宅宅质量保保证和使使用说明明书试行行办法。时间：单单体工程程建设投投资达到到四分之之一，已已取得施施工许可可证。提交：11、营业业执照：2、资资质证书书、开发发合同、开发经经营许可可证；33、土地地使用权权证或合合法用地地文件；4、建建设工程程规划许许可证；5、开开工许可可证；66、单体体工程审审查表；7、施施工合同同；8、工程施施工进度度计划；9工程程建设投投资255%以上上证明材材料；110、商商品房预预售方案案；111、备案案回执单单；122、平面面图、楼楼房表；13、商品房房预售资资金监管管

4、协议；14、商品品房住宅宅质量保保证书、使使用说明明书。发放：预预售许可可证。五、房地地产开发发项目竣竣工综合合验收（分期综综合验收收）合格格证明文文件。办事依据据 ：城市房房地产管管理法、山山东省城城市新建建住宅及及配套设设施建设设与交付付使用管管理办法法。时间：规规划、绿绿化、质质检验收收并合格格后、房房屋初始始登记使使用前。提交：11、开发发项目综综合验收收申请；2、开开发项目目竣工图图纸；33、单体体工程审审查表；4、规规划、绿绿化、质质检验收收合格报报告；55、物业业管理落落实情况况报告。发放：综综合验收收（分期期综合验验收）合合格证明明文件。六、房屋屋初始登登记时间：综综合验收收（

5、分期期综合验验收）后后。提交：11、土地地使用权权证书或或合法用用地文件件；2、建设工工程规划划许可证证；3、建设工工程开工工证明；4、建建设工程程竣工验验收证明明；5、幢层户户平面图图；6、房屋初初始登记记申请表表；7、聊城市市房屋调调查表；8、营营业执照照复印件件；9、综合验验收（分分期综合合验收）证明文文件。发放：房房屋产权权证。七、转移移登记时间：办办完大证证，购房房合同需需备案后后。提交证件件：1.身份证证复印件件，2.购房合合同，33.聊城城市房屋屋调查表表，4.购房发发票，55.契税税发票，6.商商品房移移交结算算协议书书，7.房屋转转移登记记申请、审批书书，8.测绘发发票，99

6、.维修修基金缴缴款证明明。发放：房房屋产权权证。房地产开开发手续续办理（非常详详细项目 收收费标准准 责任任部门 前置条条件1. 土土地取得得 1.1征征地报批批所需文文件 1.1.1土地地现状利利用图 市、园区规规建局审审核 开开发：到到市规划划局查阅阅1.1.2总体体规划图图 市市、园区区规划局局 总工工办1.1.3用地地红线图图 市市、园区区规划局局 研发发部明确确用地范范围1.1.4建设设用地土土地利用用总体规规划审核核表 市、园园区土地地处 由由园区土土地处填填写1.2土土地使用用证的办办理 1.2.1规划划选址意意见书（控规） 市市、园区区规划局局 研发发部确定定用地性性质1.2.

7、2规划划条件（用地范范围） 市、园区规规划局 研发部部明确用用地范围围1.2.3土地地使用可可行性研研究报告告 咨咨询单位位 经营营、总工工办、预预算提供供材料1.2.3协助助规划区区域内企企业土地地挂牌 动迁迁部相相关企业业 1.2.3.11企业动动迁摸底底 动动迁部相关企企业 1.2.3.22企业搬搬迁补偿偿谈判、达成搬搬迁协议议 动动迁部相关企企业园园区 搬搬迁补偿偿洽谈1.2.3.33企业提提交土地地转让申申请 动迁部部相关关企业园区 1.2.3.44企业提提交土地地无经济济纠纷承承诺书 动迁迁部相相关企业业园区区 1.2.4规划划设计方方案批复复 开开发部市规建建局、园园区规建建局

8、规规划设计计方案1.2.5土地地挂牌评评估 市土地地交易中中心、园园区科技技发展局局 园区区、搬迁迁企业、评估公公司1.2.6办理理摘牌手手续 市土地地交易中中心 1.2.7办理理固定资资产投资资计划、基本建建设计划划 园园区科技技发展局局 详规规批复、红线图图、开发发申请1.2.8办理理中标通通知书 市土土地储备备中心 依缴款款证明、摘牌前前的保证证金1.2.9签订订开发履履约保证证书 市土地地储备中中心 中中标通知知书1.2.10建建设用地地规划许许可证 园区区规建局局 依摘摘牌手续续1.2.11签签订国有有土地使使用权出出让合同同书 园区规规建局 依摘牌牌手续1.2.12缴缴纳土地地出让

9、金金 园园区财政政局 依依摘牌手手续1.2.13土土地出让让契税的的交纳 园区区财政局局（市地地籍处） 依摘摘牌手续续1.2.14国国有土地地使用权权出让批批复 市土地地局、园园区规建建局 依依摘牌手手续1.2.15土土地指界界国有有土地登登记 园区规规建局、土地处处 依摘摘牌手续续1.2.16办办理土地地使用证证 1.3拆拆迁补偿偿 1.3.1动迁迁普查 1.3.1.11 动动迁地块块摸底 开发发部 土土地规划划设计条条件及用用地范围围的确定定1.3.1.22 居居民动迁迁摸底 拆拆迁区域域所在政政府 1.3.1.33 企企业动迁迁摸底 拆拆迁区域域所在政政府 1.3.1.44 动动迁标的的

10、物产权权核实 土土地局、房产局局 1.3.2动迁迁手续办办理 1.3.2.11 选选择拆迁迁单位 拆拆迁公司司 经理理办公会会，招标标、投标标1.3.2.22 签签订委托托拆迁合合同 拆迁迁公司 董事会会1.3.2.33 办办理拆迁迁许可证证 开发部部、财务务部房房产局 中标通通知书、规划、建设用用地、土土地使用用许可证证、银行行资金证证明1.3.2.44 办办理三停停手续 配套套处煤煤气、自自来水、电业局局 1.3.3居民民动迁实实施 1.3.3.11 编编制拆迁迁方案 董事事会 依依据市拆拆迁政策策及相关关规定1.3.3.22 发发布拆迁迁公告 办办公室大连日日报社 1.3.3.33 摸摸

11、底情况况公示 拆拆迁区域域所在政政府 1.3.3.44 召召开居民民动迁大大会 拆迁迁区域所所在政府府 1.3.3.55 制制定拆迁迁补偿费费发放计计划 财务部部 1.3.3.66 签签订拆迁迁货币补补偿协议议 财财务部 1.3.3.77 动动迁标的的物拆除除 拆迁公公司 1.3.3.88 进进行居民民回迁安安置 公证证处 1.3.4企业业动迁实实施 被拆迁迁单位 1.3.4.11 拆拆迁委托托评估 市市房地产产评估所所 1.3.4.22 拆拆迁补偿偿费确定定 董董事会 依据市市拆迁政政策及相相关规定定1.3.4.33 签签订拆迁迁补偿协协议 财务部部 1.3.4.44 动动迁标的的物拆除除

12、拆迁公公司 1.3.4.55 拆拆除现场场移交 工程程部 1.3.5动迁迁管理 1.3.5.11 拆拆迁政策策法规搜搜集归档档 档档案室 1.3.5.22 居居民动迁迁资料归归档 档案室室 1.3.5.33 企企业动迁迁资料归归档 档案室室 1.3.5.44 外外理企业业居民动动迁纠纷纷 法法院、执执法局、派出所所 1.3.6拆迁迁评价 1.3.6.11 形形成委托托拆迁单单位评价价 1.3.6.22 签签订委托托拆迁终终止协议议 1.4土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价 园区区规建局局、财政政局 确确定最终终规划用用途和面面积2. 勘勘测设计计工作 2.1勘勘察测绘绘与环评评 2.1.

13、1现状状地形测测量、基基础配套套设施测测绘 2.1.1.11确定红红线图 2.1.1.22面积确确认（根根据坐标标） 2.1.1.33基础配配套设施施的测定定 2.1.2地质质勘察（初勘） 2.1.3环境境影响评评价审批批手续 市环环保局 2.2设设计招标标 提供规规划设计计方案2.2.1下达达设计任任务书 营销销部 2.2.2确定定设计单单位 2.3规规划方案案设计 2.3.1设计计方案全全图（见见备注） 2.3.2交通通影响分分析 市交警警支队 邀请市市交警支支队科技技规划科科参加规规划评审审会2.3.3方案案评审 2.3.4方案案调整 2.4详详规方案案批复 市规规划局、园区规规建局 立

14、项批批复、选选址意见见书2.5扩扩初设计计 设设计院 2.6施施工图设设计 设计院院 2.6.1建筑筑施工图图 设设计院 2.6.2结构构施工图图 设设计院 2.6.3给排排水施工工图 设计院院 2.6.4暖通通施工图图 设设计院 2.6.5弱电电施工图图 设设计院、专业公公司2.6.6强电电施工图图 2.6.7消防防施工图图 设设计院、电业局局 2.6.8人防防设计 消防防局 2.6.9自来来水设计计 自自来水公公司、总总工办 有项目目规划批批文、小小区水内内线设计计图2.6.10煤煤气设计计 煤煤气公司司、总工工办 有有项目规规划批文文、小区区建筑设设计图、房间布布局方案案2.7建建筑工程

15、程单体施施工图审审查 园区规规建局、市建委委审图办办 2.8外外网设计计（采暖暖、雨水水、污水水、道路路） 相关单单位 3.工程程前期工工作 3.1建建设工程程规划许许可证 研发发部园园区规划划局 单单体施工工图审批批、消防防审核3.2城城建绿化化审批 市城城建局、区城建建局 规规划批复复3.3人人防设计计审核、批复及及履约保保证手续续 总总工办市人防防办 人人防建设设立项通通知单3.4消消防审核核、批复复 本本内阁 3.5政政府代收收费 3.5.1墙改改基金缴缴纳 墙改办办 规划划批复3.5.2砂石石费缴纳纳 市市水务局局 规划划批复3.5.3散装装水泥专专项基金金缴纳 市经经贸委散散装水泥

16、泥办 规规划批复复3.5.4水土土保持费费 水水土保持持办 规规划批复复3.5.5白蚁蚁防治费费 房房产局白白蚁防治治办公室室 3.5.6办理理劳动保保险缴费费手续 质量量处市市建委统统筹办 规划批批复3.5.7人防防费缴纳纳 人人防办 规划批批复3.6市市政手续续 3.6.1市政政道路挖挖掘（占占用）审审批 市城建建局市政政处 规规划图纸纸、工程程预先提提要求3.6.2占用用公路路路产赔偿偿及挖掘掘审批 交交通口岸岸管理局局 规划划图纸、工程预预先提要要求3.6.3市政政工程质质量监督督手续 市城城建局市市政工程程质量检检查站 工程预预先提要要求3.6.4路灯灯设置工工程 路灯处处 规划划图

17、纸、工程预预先提要要求3.7建建设项目目有关手手续 3.7.1施工工图审查查 3.7.2防雷雷审查 3.7.3行政政执法检检查手续续 3.7.4办理理工程招招投标手手续 招标委委员会市建委委招标办办 3.7.5办理理质量、安全监监督手续续 3.7.6办理理档案手手续 3.7.7办理理备案手手续 3.7.8交易易中心手手续 3.8办办理建筑筑工程施施工许可可证 3.9办办理预销售许许可证 开发发部、营营销部市房产产局、房房屋测绘绘部门 详规方方案批复复、规划划、施工工进程3.9.1商品品房面积积测绘 市房房屋测绘绘管理部部门 建建筑施工工平面图图3.9.2商品品房登记记 3.9.3商品品房销售售

18、价格认认定 3.122增容项项目 3.122.1水水 大大连水务务局、项项目部、总工办办 详规规图、规规划批文文并报送送自来水水公司；主体工工程基本本封顶。3.122.2电电 电电业局、项目部部、总工工办 详详规图、规划批批文3.122.3煤煤气 煤气公公司、项项目部、总工办办 详规规图、规规划批文文；工程程已竣工工；总户户数已确确定。3.122.4热热力 热力公公司、项项目部、总工办办 详规规图、规规划批文文；工程程已竣工工；总户户数已确确定。3.133红线外外市政设设施 3.133.1红红线外道道路、水水、电、气、热热力 市政、自来水水、电业业局、煤煤气 规规划方案案3.133.2通通讯建

19、造造 电电讯公司司 规划划方案3.133.3管管线铺设设 规划方方案3.133.4接接口 规划划方案3.144三通一一平 3.144.1临临时道路路 3.144.2临临时用电电 电电业局、项目部部 项目目部提前前20天天提供用用电负荷荷及使用用地点3.144.3临临时用水水 自自来水公公司、项项目部 项目部部提前220天提提供用水水点及使使用地点点3.144.4场场地平整整 3.155临时设设施 3.155.1临临时围墙墙 3.155.2临临时办公公室 3.155.3临临时场地地占用 3.155.4临临时围板板 9.后期期手续 项目目部、监监理公司司、施工工单位质量监监督站、档案局局 工程程档

20、案、监理档档案9.1综综合验收收 项项目部、监理公公司、施施工单位位质量量监督站站、档案案局 工工程档案案、监理理档案9.1.1工程程档案验验收 项目部部、监理理公司、施工单单位质质量监督督站、档档案局 工程档档案、监监理档案案9.1.2环保保验收手手续 市环保保局 建设项目目环保设设施竣工工验收检检测报告告审批 市环环保局、环保监监测单位位 依规规划批复复协调环保三同同时项目目验收手手续 市环保保局 依依规划批批复协调调9.1.3工程程竣工规规划验收收 项项目部园区规规划局 竣工9.1.4工程程竣工消消防验收收 项项目部市消防防局 竣竣工9.1.5工程程竣工人人防验收收 项项目部市人防防办

21、竣竣工9.1.6工程程竣工电电梯验收收 项项目部市消防防局 竣竣工9.1.7工程程竣工市市政验收收 项项目部市 竣竣工9.1.8工程程竣工防防雷验收收 项项目部市消防防局 竣竣工9.1.9工程程竣工专专家组验验收 项目部部、监理理公司、施工单单位质质量监督督站、档档案局 工程档档案、监监理档案案9.2竣竣工备案案 质质检站备备案科 9.3办办理地名名及建筑筑物门牌牌号批复复手续 市民民政局地地名办 规划批批复9.4房房产测绘绘 9.5房房产证 2003 一个完整整的房地地产项目目从开始始到竣工工,大致致可以分分以下三三大部分分。 第一部分分，房地地产开发发公司的的准备工工作在报行政政机关审审批

22、之前前，房地地产开发发公司应应办理好好土地出出让手续续，委托托有资质质的勘察察设计院院对待建建项目进进行研究究并制作作报告书书,应附附有详细细的规划划设计参参数和效效果图，并落实实足够的的开发资资金。 第二部分分，行政政审批部部分 房房地产开开发前期期手续办办理流程程根据我国国当前法法律、法法规、规规章，房房地产建建设项目目的行政政许可程程序一般般共分六六个阶段段：1）选址定定点；22）规划划总图审审查及确确定规划划设计条条件；33）初步步设计及及施工图图审查；4）规规划报建建图审查查；5）施工报报建；66）建设设工程竣竣工综合合验收备备案。 一、选址址定点阶阶段。此此阶段一一般办理理以下事事

23、项：1、计委委审查可可行性研研究报告告和进行行项目立立项。2、国土土资源局局进行土土地利用用总体规规划和土土地供应应方式的的审查。3、建委委办理投投资开发发项目建建设条件件意见书书。4、环保保局办理理生产性性项目环环保意见见书（表表）。5、文化化局、地地震局、园林局局、水利利局对建建设工程程相关专专业内容容和范围围进行审审查。6、规划划部门办办理项目目选址意意见书。 二、规划划总图审审查及确确定规划划设计条条件阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、人防防办进行行人防工工程建设设布局审审查。2、国土土资源局局办理土土地预审审。3、公安安消防支支队、公公安交警警支队、教育局局、水利利局、城城

24、管局、环保局局、园林林局、文文化局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。4、规划划部门对对规划总总图进行行评审，核发建设用用地规划划许可证证。5、规划划部门确确定建设设工程规规划设计计条件。 三、初步步设计和和施工图图设计审审查，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、规划划部门对对初步设设计的规规划要求求进行审审查。2、消防防局对初初步设计计的消防防设计进进行审查查。3、交警警支队对对初步设设计的交交通条件件进行审审查。4、人防防办对初初步设计计的人防防设计进进行审查查。5、国土土资源局局进行用用地预审审。6、市政政部门、环保局局、卫生生局、地地震局等等相关部部门对初初步设计计的相关

25、关专业内内容进行行审查。7、建委委制发初初步设计计批复，并对落落实初步步设计批批准文件件的要求求进行审审查。8、建委委对施工工图设计计文件进进行政策策性审查查，根据据业主单单位意见见，核发发技术性性审查委委托通知知单。9、建委委根据施施工图设设计文件件审查机机构发出出的建建设工程程施工图图设计文文件审查查报告，发放放建设设工程施施工图设设计文件件审查批批准书。 四、规划划单体审审查阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、公安安消防支支队进行行消防设设计审查查。2、人防防办进行行人防设设施审查查。3、建委委、市政政部门、园林局局、环保保局、卫卫生局按按职责划划分对相相关专业业内容和和范围进进

26、行审查查。4、规划划部门对对变更部部分的规规划设计计补充核核准规划划设计条条件，在在建设单单位缴纳纳有关规规费后，核发建设工工程规划划许可证证。 五、施工工报建阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、建设设单位办办理施工工报建登登记。2、建设设方对工工程进行行发包，确定施施工队伍伍。招标标类工程程通过招招投标确确定施工工队伍，非招标标类工程程直接发发包。并并取得中中标通知知书。3、建委委组织职职能部门门对工程程开工条条件进行行审查，核发建筑工工程施工工许可证证。 六、商品品房预售售许可阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：由房地产产管理部部门办理理预售登登记，核核发商商品房预预售许可可证。开发企业业申请办办理商商品房预预售许可可证应应当提交交下列证证件（复复印件）及资料料：1、以下