住房抵押贷款

1、第二章 住房抵押贷款 闫 妍 利息是货币所有者债权人由于贷出货币而从借款者债务人手中获得的报酬。通胀补偿违约风险补偿流动性补偿时间补偿利率是一定时期内利息额同存入或贷出本金的比率，用来表示利息水平的上下。利率利息/本金 1 利率的定义及分类按照计息时间不同按照存贷方不同按照时间长短按照性质不同按照计息方式不同 按借贷主体划分按照利率是否固定按对利率的管制程度划分年利率：一年内利息额与本金的比率，一般用表示。我国现阶段一年期储蓄存款年利率为2. 25%。月利率：每月利息额与本金的比率，一般用表示。日利率那么是按天计算的利率。不合理之处年利率12月利率360日利率按照计息时间不同 2003年10月

2、18日，吴先生与 银行签订了?个人购房借款合同?，该合同写明：贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率4.2，贷款期限为15年，贷款总额为16万元，适用 “等额本金还款法。从合同上看，还款利率应为月利率4.2。 每逢月大31天，银行就要多收一天利息，一年多收五六天的利息，15年内多向银行交79天的利息882.92元。 等额本金还款法的每月还款额计算公式为：每月还款额贷款本金贷款期月数本金已归还本金累计额月利率。 这家银行等额本金还款法的计算公式为：每月还款额贷款本金贷款期月数本金已归还本金累计额 日利率天数。按日利率4.230 = 0.14扣款。 按照存贷方不同存款利率Deposit r

3、ate贷款利率lending rate按照时间长短短期利率( short-term rate ：1年以下中期利率medium term rate:1至10年长期利率long-term interest rate ：10年以上。单位：年利率%项 目利率水平调整日期人民银行对金融机构存款利率 2008.11.27法定准备金1.62超额准备金0.72人民银行对金融机构贷款利率2010.12.26二十天3.25三个月3.55六个月3.75一 年3.85金融机构人民币存款基准利率2011.02.09活期存款0.40三个月2.60半 年2.80一 年3.00三 年4.50五 年5.00金融机构人民币贷款基

4、准利率2011.02.09六个月以内（含六个月）5.60六个月至一年（含一年）6.06一至三年（含三年）6.10三至五年（含五年）6.45五年以上6.60按照性质不同名义利率Nominal Interest Rate：以名义货币表示的利率，常指借贷合同书面规定的利率或证券的票面利率。实际利率Real interest Rate：名义利率剔除了通货膨胀因素以后的真实利率。用公式来表示：Rr=RnP其中：Rr为实际利率, Rn为名义利率, P为通货膨胀率。精确计算公式为：Rr=1+Rn/1+P1=RnP/1+P当名义利率通货膨胀率，实际利率为正；当名义利率=通货膨胀率，实际利率为零；当名义利率0，

5、形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大那么作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时即D=0，形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时即D0，形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。L越大越不好！住房抵押贷款的运作抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债券担保的行为。债务人不履行债务时，债权人

6、有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保。在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到归还的行为。可以设定抵押权的房地产：依法获得的出让土地使用权依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权依法获得的房屋期权依法可以抵押的其他房地产个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但根本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确

7、认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。2.申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：身份证件；放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购置房屋合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；放款人要求提供的其他文件或资料二、贷款审查贷款审查的内容主要包括：核验借款人申请表；核实借款人购房行为、购房合同的真实性

8、与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的归还贷款本息的能力；对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；审查保证人的保证资格和保证能力；审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限；审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。三、借款人资信评估1.个人素质包括职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现

9、等。2.购房及还款能力3.贷款平安性包括：抵押率、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购置财产保险情况等四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。住房抵押贷款的订立过程签订贷款合同贷款人选择贷款方式及期限批准贷款金融机构评估抵押房产价值及申请人信用决定购房、申请抵押贷款住房抵押贷款的审核对抵押物价值的评估关于房产价值的评估主体房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款开展成熟的美国，主要是由贷款担保机构

10、联邦住房管理局和退伍军人管理局来委托。关于评估方法依据建筑本钱、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置本钱法、市场比较法和收益复原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。对贷款申请人的信用评估贷款申请人的偿债能力贷款购房的月支出与月收入之比长期债务总支出与月收入之比：长期债务总支出还包括如购车贷款等借款人收入来源的稳定程度贷款申请人的偿债意愿信用纪录还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数即贷款额与房价的比率；二是购房动机自住、投资住房抵押贷款的参与者 贷款资金供给者指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是各商业银行贷款效劳者为抵押贷款的正常运作提供效劳

11、，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等在我国贷款资金提供者与贷款效劳者相同。贷款承保者住房抵押贷款涉及三个险种：与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失全部或局部还贷能力时与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司住房抵押贷款中的违约行为被迫违约与理性违约根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。被迫违约是由于借款人支付能力缺

12、乏造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。理性违约指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未归还的本金时，将发生理性违约理性违约的影响因素：房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约贷款成数越高，越可能发生理性违约贷款期限越长，越可能发生理性违约贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。1989.1 19

13、91.1 1993.1 1995.1 1997.1 1999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款美国劳工部报告，美国2月份新增失业人数65.1万人，连续第四个月维持在60万人左右。全美失业率上升至8.1% 。有预测称，全美信用卡违约率到今年底可能由目前的7.5%升至9%。评级机构惠誉国际估计，失业率如果升至9%，全美信用卡违约额将增加20%。在过去的10年里，美国信用卡业务一直高速增长，美国有1.73亿信用卡用户，共持有约15亿张信用卡；人均持卡量超过8张，每个家庭平均负债1.2万美元。信用卡违约率急速上升，从2006年第一季度的3.1%升至2021年第三季度的5.6%

14、 美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association) 报告称，2021年第四季度经季节调整后的抵押贷款违约率上升至7.88%，是自1972年开始编纂该数据以来的最高水平。美国加州房地产数据公司报告称，截至2021年第四季度为止，美国有830多万人的抵押贷款负债已经高于其住房价值。 贷款成数与违约率在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。贷款已履行时间与贷款损失程度累计违约率%6 7 8 9 108642贷款成数0 24 48 72 96 120损失程度%252015105履行时间（月） 1、违约风险 Default Risk 借款人违约拖欠

15、本息。2、利率风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性， 未预期到的通货膨胀率是其主要局部。3、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前归还的风险。住房公积金制度一、住房公积金的有关概念1.住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。具有专用性、强制性、政策性特点。专用性 指住房公积金专门用于住房建设和消费强制性 指住房公积金是由法律规定强制储蓄政策性 指住房公积金的运作、管理、使用都受有关政策规定的制约，参与者享受政

16、策好处2. 住房公积金制度 我国的住房公积金制度是为了配合城镇住房制度改革的一种制度安排。1991年上海市率先进行试点，1994年国务院正式将其纳入制度建设，1999年国务院公布?住房公积金管理条例?标志住房公积金制度正式在全国范围实施。2.住房公积金制度住房公积金制度的重要意义：住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定资金，有利于建立市场经济体制。住房公积金有利于单位解决职工住房问题，解除了职工的住房顾虑，制度上住房公积金纳入企业的当期经营本钱，使企业纳税额减少。住房公积金不仅为职工提供了住房保证，而作为一次性提取的储蓄存款也使职工退休时有一定的保证，生活不至于马上陷入困境。3.我国住房公积

17、金制度的特点 住房公积金本质上是强制性储蓄，我国住房公积金也是属于强制性专用储蓄，其主要特点是：长期性义务性单一性互助性二、新加坡中央公积金制度作用较好解决了住房资金实现了养老和医疗的社会保障为国家经济建设和开展筹集了大量低本钱资金公积金把个人储蓄与工作业绩挂钩，鼓励作用明显特点法律强制性综合保障性自助性国家援助性政策性新加坡最早利用公积金解决住房问题是由政府建造“组屋出租给群众居住，1968年提出了“居者有其屋方案，将组屋出售给租户或其他利用公积金贷款的购房者。1981年又推出了“住宅产业方案，支持公积金会员利用公积金存款和贷款从市场上购置住房，在解决个人住房问题的同时大大促进了房地产业的开

18、展。1981实施的家庭保障方案，要求身体健康并在“公共住屋方案下归还住房贷款的60岁以下的会员都必须参加，实际上是把住房保险纳入公积金制度，进一步完善了公积金制度在住房金融方面的职能。在上述方案中，如果会员卖掉住屋，那么必须把使用的公积金和利息重新存到本人的帐户上。三、我国住房公积金管理我国住房公积金的管理原那么是：住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。国务院建设行政主管部门会同财政部门、中央银行拟订住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住房公积金管理工作的指导。 ?住房公积金管理条例 ?一、住房公积金缴存比例 2021北京住房公积金年度2021年7月1日至2021年6月30日住房公积金缴存比例为12%。 二、住房公积金缴存额上限 2021住房公积金年度的缴存额上限按照2021年北京市职工月均工资的300%，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例确定。按照北京市统计局公布的数据，2021住房公积金年度职工住房公积金月缴存额上限是：3726300%12%22682元四舍五入。原那么上不允许住房公积金缴存额突破缴存额上限。住房公积金业务操作图申请住房公积金贷款主要涉及二笔费用： 1、评估费。借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其它需要评估的房屋的，必须提供管理