深圳金融商业综合体建设规划方案

1、罗湖区金融商业综合体第1页目 标 及 借 鉴构 想 时 序背 景 及 回 顾第2页珠江三角洲地域改革发展规划纲要(-) 背 景1. 推进珠江三角洲地域经济结构战略性调整 更加好地参加国际经济合作与竞争 辐射和带动环珠江三角洲和区域经济发展 保持港澳地域长久繁荣稳定为建立实现科学发展体制机制探索新路径立足30年成就：仍要做国家先锋、国际门户第3页深圳建设国际金融城市愿景2.深圳经济特区成立三十周年之际，总体规划取得国务院同意。深圳将建成全国性经济中心、深港融合国际性城市。伴随城市向西及向北扩张发展，五大区域差异化战略布局，形成“两圈一线”金融业发展思绪，助力深圳完成-规划目标。两圈指罗湖蔡屋围和

2、福田金融中心区，一线指深南路，并计划沿深南大道形成罗湖、福田、南山三大金融中心。伴随城市发展日趋完善，福田中心区、南山区将逐步兴起，与罗湖金融中心区并驾齐驱。 背 景第4页深圳建设国际金融城市愿景2. 背 景第5页深圳市城市总体规划 (-) 创新型综合经济特区，全国性经济中心城市，与香港共同发展国际性城市 。2. 探路、勇做先锋依然是深圳使命 创新是深圳城市发展生命线和灵魂 发展为国际性、区域性商品、资本、技术、信息 集散中心，新思想、新技术、新体制创新基地， 实现局部先锋到整体先进。 背 景深圳建设国际金融城市愿景第6页深圳市人民政府关于提升城市发展质量决定 从重视新区开发向新区开发与城市更

3、新并重转变；从重视形态构建向形态构建与功效强化并重转变；从重视环境营造向环境营造与品质提升并重转变. 转变城市发展方式 以人为本，一直把让人生活更美好作为城市发展出发点和落脚点。打造一个形象精巧、内涵丰富、品位高雅城市。 提升城市发展水准 加强城市空间识别性建设，建设标志性建筑和城区，发展文化创意产业总部经济，实现城市创意发展。 3. 背 景第7页深圳市人民政府关于提升城市发展质量决定 从重视新区开发向新区开发与城市更新并重转变；从重视形态构建向形态构建与功效强化并重转变；从重视环境营造向环境营造与品质提升并重转变. 彰显城市发展特色 打造一批能够引发共鸣，含有时代感、标志性、独创性当代化建筑

4、精品和城市亮点。提升国际化程度，着力提升深圳国际影响力，增强深圳全球认同品质。 以城市发展推进经济社会发展以城市空间优化提升，促进当代产业体系发展。经过优化城市功效布局，强化公共服务，提升社会建设水平。 3. 背 景第8页深圳第一次辉煌外资和加工贸易带来城市化；深圳第二次辉煌高新技术带来产业升级推进城市化；“第三次辉煌”在产业升级和转型基础上，生产到消费转型，催生创意城市、设计之都和深港共同国际服务、消费中心、时尚文化中心。4. 背 景罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划 第9页罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划计划未来5-，开发拓展产业空间“再造一个新罗湖”。2500亿罗湖升级改造，梦想5

5、年造新城。4. 背 景罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划 第10页4. 背 景罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划 重点推进五大产业片区建设，“金三角”、水贝-布心、莲塘、笋岗-清水河和深南东。力争在，将罗湖打造成国际消费中心、总部基地和服务基地。重点发展创新金融、商贸物流、黄金珠宝、时尚创意、专门专业五大产业。罗湖国际金融中心项目即属于金三角金融商业关键区建设项目。罗湖区与其它区域、罗湖区域内，区域分工协作，资源共享与互补，共建国际消费中心。第11页 回 顾 为何是罗湖？ 罗湖中心组成与资源圈 在深圳城市结构中地位第12页深港锚点，构筑一小时都会圈 罗湖口岸依然是全国客流量最大陆路口岸 香

6、港和内地居民跨境习惯性娱乐消费地 港人北上首选居留地 共创深港国际大都会条件日益成熟第13页历史意义与人文内涵小平广场深圳价值观象征 荔枝公园深圳公共生活象征地王大厦深圳改革成就象征四个“深圳象征”：主导文化象征主流文化象征主体文化象征？本土文化象征蔡屋围村深圳本土文化象征第14页研究范围：120.0公顷关键范围：35.6公顷可利用空间资源建筑现实状况高度以7-18层为主。规划关键范围里，仅晶都酒店等少许建筑是100米以上超高层建筑。规划关键范围内建筑现实状况质量普通，多为90年代建筑。第15页罗湖中心更新空间资源序号建筑性质建筑面积(万平方米)1居住建筑其中39.44二类居住建筑5.8二类幼

7、托建筑0.55四类居住建筑33.092商业服务业设施建筑其中16.93商业建筑4.1商业性办公建筑8.43旅馆业建筑4.4累计政府办公、文化设施建筑其中4.36行政办公建筑0.48文化设施用地3.25总建筑面积60.73 现实状况建筑量60.7万平方米（蔡屋围一期改造现实状况16万）现实状况容积率约2.2。第16页 目 标 产 业： 创意设计、城市娱乐和时尚消费中心 空 间： 融、会、贯、通城市中心 文 化： 与世界同时人文艺术交流中心区域分工协作，共建深圳国际消费中心第17页片区发展定位 罗 湖 区 福 田 区 前后海地域文化中心公共文化文体中心金融中心国际金融中心商务中心市民中心前海管理局

8、商贸中心创意中心“与香港共同发展国际性城市” 罗 湖 区 中 心罗湖新经济、新城市、新生活代表性地域 市级文化娱乐中心结合创意设计、特区当代文化与艺术、城市休闲文化于一体市级文化中心 深港都会北部中心集合世界顶级时尚机构与旗舰品牌国际性消费中心辐射全国、面向全球时尚媒体、信息文化交流中心第18页金融中心时尚消费中心文化创意中心都 市 景 观带目标一： 整合空间要素体系，塑造精品城市中心深南大道北：文化休闲区深南大道南：时尚创意综合区街 道 系：公共空间与绿地第19页 创意产业展示厅目标二：汇聚特区文化要素，激活时尚创意资源将当前散布各种公共文化要素以及创意产业要素加以汇聚，为其创造碰撞、交流、

9、相互激发、共同成长文化、产业、金融环境。使当地域成为深圳文化产业孵化器、当代文化和艺术展示、交易平台。 设计师工作室、设计协会工作坊 城市设计学院 商业化创意市集和创意街第20页目标三：吸引国际时尚品牌，打造高端娱乐消费中心 国际设计机构、著名企业在亚太、中国总部 世界著名品牌旗舰店 顶级品牌时尚公布中心之一 国际服装学院大型时尚文化事件第21页目标四：深港联手并进，构建文化艺术交流中心 当代艺术交流 文艺演出 深港文化讲堂 公众艺术角 艺术家工作室第22页SN国家层面大南北文化“磁极”（深港北京）深港东京首尔台北新加坡曼谷北京上海区域尤其合作小南北文化“磁极”（香港深圳）第23页六本木地域以

10、一个外向型服务区、城市娱乐区为基础，经过三个项目标带动完成了六本木地域更新和再开发升级。每一个项目带动六本木逐步向着复合居住、大型商业、高端商务、企业总部、国家级设计创意中心、国际顶级文化交流场所方向前进，使六本木成为城市成功再开发国际性典范。 西九龙案例对于资源紧缺地域怎样前瞻性地明确城市定位和重点发展方向、怎样依据定位来判定城市土地与滨海等资源价值和分配其用途，以及预料公众对政府或开发商发展计划反应，有很好启发。 借鉴第24页 构 想1.城市品质：怎样实现城市中心区开放空间连续生长?2.组织特征：怎样突破交通隔离，实现安全顺畅联络？3.文化号召：怎样挖掘大剧院潜力，激发中心区文化活力？4.

11、 时代象征：怎样加强邓小平广场空间和文化意义？5. 全新标志：怎样实现城市中心区“标志性”？6.集聚效应：怎样实现周围资源空间联络和效应集合？7.改造模式：能否探索出城中村改造新功效和空间模式？8.开发强度：能否突破惯性思维下土地价值利用方式？第25页 概念：中央公园1.城市品质：怎样实现城市中心区开放空间连续生长?第26页 概念：中央公园留设地面绿地，以新大剧院文化空间作为连接地面公园与罗湖桥媒介第27页2. 组织特征：怎样突破交通隔离，实现安全顺畅联络？第28页 概念：罗湖桥罗湖桥，国际消费中心城市生活集大成者天地之间游走时尚生活空间营造各取所需、各得其所自由公共生活。第29页3. 文化号

12、召：怎样挖掘关键文化空间大剧院潜力，激发中心区文化活力？第30页第31页4. 时代象征：怎样加强邓小平广场与周围关联，并突出其空间和文化意义？第32页 概念：特区轴第33页5. 全新标志：怎样实现城市中心区“标志性”？第34页6.集聚效应：怎样实现周围资源空间联络和效应集合？金融中心公建群KKMALL和京基100地王大厦和信兴广场万象城小平画像广场荔枝公园大剧院晶都酒店第35页 概念：街道系以罗湖桥为“插座”，连接东西、南北、上下步行街道系统，串联中央公园、特区轴、深圳云、Mall群第36页 概念：Mall 群第37页 概念：Mall 群商业Mall 群第38页 概念：Mall 群文化Mall

13、 群：围绕大剧院音乐学院、演艺厅等第39页 概念：Mall 群MGMALL-GROUP 营造创意城市特征能够带来消费时代原点，也会吸引高端总部和行业总部汇聚，同时，消费中心也有利于集合产业链最高端价值信息交易中心实现区域产业链管理和总部经济极核理想。第40页7.改造模式：能否探索出城中村改造新空间模式？城中村空间肌理岭南骑楼 城村商业“淘街坊” 文化记忆第41页 空间意象第42页序号建筑性质建筑面积(平方米)百分比（%）1居住建筑其中26.12 二类居住建筑63737125.81 二类幼托建筑78000.32 2商业服务业设施建筑其中68.64 公寓1991058.06 商业建筑8108173

14、2.83 商业性办公建筑55332922.40 旅馆业建筑135.34 3政府社团建筑其中5.24行政办公建筑15000.06 文化设施用地720672.92 医疗卫生用地96000.39 教育科研用地449051.82 4市政设施变电站28120.05累计总建筑面积2469806100.00 开发强度第43页 开发强度开发量主要集中在晶都大剧院寰宇地块，以用地，负担总开发量9，按万平方米计。上述地块负担功效主要以文化、商业、服务、办公、酒店等功效为主，不应发展住宅。 第44页居住商业办公商住文化居住人口商业岗位办公岗位文化岗位270000686000007714 3430 0 0 03668

15、374423000 1834 4962 0 08036400592730 4018 0 1976 04297743840530%239300 21489 25604 798 04459082810000 2230 5521 0 00527639045175380 0 3518 251 000000 0 0 0 00012700 101 0 42 103312290860002952 1454 0 0 12781400003652 0 0 0 01000000000 5000 0 0 501126 791107 594049 90451 9 14318 39555 39603 3067 建筑规模

16、与就业密度规划88万精品办公建筑，高端商务就业人口约4万人规划81万综合商业文化建筑，服务业就业人口约4.5万人以质为基，再启罗湖楼宇经济新时代第45页 结语“再生” 土地黄金地段35.6公顷 商业建筑面积300万平方米+81万平方米 办公建筑面积550万+ 88万平方米商业功效聚核化和高品质场所集群趋势“更新”全新高素质人才就业岗位8.5万人按进行估算，本项目（商业文化娱乐部分）可直接及间接带来GDP到达388亿/年；带来楼宇经济新时代（商务办公部分）可直接带来GDP到达120亿/年；全新城市空间和心理地标和生活方式展示空间第46页综合考虑改造难易程度、城市发展演进时序以及经济合理性，将改造时序分为3期: 一期包含2、6、7、8号街坊；二期包含3、4、5号街坊；三期包含1号街坊。 改造时序（可能性） 时 序第47页1. 改造一期 一期改造用地面积：127822.3平方米现实状况容积率2.6改造后总建筑面积875724平方米改造后平均容积率6.9 本期主要配套设施为：18班幼稚园，位于地块7-