房地产评估之收益法培训

1、收益法及其运用用要求1.熟熟悉收益法的的含义；2.熟悉收收益法的理论论依据；3.掌握收收益法适用的的估价对象和和条件；4.熟悉收收益法估价需需要具备的条条件；55.熟悉收益益法估价的操操作步骤；6.熟悉悉报酬资本化化法最一般的的公式；7.掌握净净收益每年不不变的公式；8.熟熟悉净收益按按一定数额递递增的公式；9.了了解净收益按按一定数额递递减的公式；10.掌握净收益益按一定比率率递增的公式式；111.了解净收收益按一定比比率递减的公公式；112.熟悉净净收益在前后后两段变化规规律不同的公公式；113.掌握预预知未来若干干年后价格的的公式；14.熟悉悉收益期限的的界定；15.掌握握净收益测算算的

2、基本原理理；166.掌握不同同收益类型房房地产净收益益的测算；17.熟熟悉净收益测测算应注意的的问题；18.熟悉悉净收益流模模式的确定；19.熟悉报酬率率的求取；20.熟熟悉直接资本本化法概述；21.熟悉资本化化率和收益乘乘数的求取方方法；222.掌握资资本化率与报报酬率的区别别和关系；23.了了解直接资本本化法与报酬酬资本化法的的比较；24.熟悉悉投资组合和和剩余技术。本章特点：（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。（4）本章内容与以前

3、的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。内容讲解第一节收益法法概述1.收益法法的含义简要地说，收收益法是根据据估价对象的的预期收益来来求取估价对对象价值的方方法。具具体说，收益益法是预测估估价对象的未未来收益，然然后利用合适适的报酬率或或资本化率、收收益乘数，将将未来收益转转换为价值来来求取估价对对象价值的方方法。将预测测的未来收益益转换为价值值，类似于根根据利息倒推推出本金，称称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即

4、房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来某年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价年地租购买年地价地租/利息率并用它来解释早期购买

5、年法只不过是地租资本化法的另一种表现购买年是利息率的倒数。2.收益法的理论依据（熟悉）收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，即房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。为防止实际估

6、价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这

7、样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金利率房地产的净收益那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到：房地产价格房地产的净收益/利率例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来

8、净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）【2009年真题】答疑编号号95027760701101【答案】错误【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。3.收益法法适用的估价价对象（掌握握）收益益法的适用的的估价对象是是收益性房地地产

9、。包括住住宅、写字楼楼、旅馆、商商店、餐馆、游游乐场、影剧剧院、停车场场、汽车加油油站、标准厂厂房（用于出出租的）、仓仓库（用于出出租的）、农农地等。这些些估价对象不不限于其本身身目前是否有有收益，只要要估价对象所所属的这类房房地产有获取取收益的能力力即可。例如，估价价对象目前为为自用或空闲闲的住宅，虽虽然没有实际际收益，但却却具有潜在收收益，因为类类似住宅以出出租方式获取取收益的情况况很多，因此此可将该住宅宅设想为出租租的情况下来来运用收益法法估价，即先先根据同一市市场上有出租租收益的类似似住宅的有关关资料，采用用类似于市场场法的方法求求出该住宅的的租赁收入、运运营费用或者者净收益等，再再利

10、用收益法法来估价。不适用于于无收益的项项目，行政办办公楼、学校校、公园等公公用、公益性性房地产的估估价。常常用于市场法法和成本法中中，如市场法法中因土地使使用期限、收收益期限不同同进行的价格格调整，成本本法中不可修修复的建筑物物折旧的计算算；收益法还还大量用于房房地产损害赔赔偿中房地产产价值减损和和相关经济损损失的评估。 4.收收益法估价需需要具备的条条件房地地产未来的收收益和风险都都能够较准确确地预测错误和非理理性的预期就就会得出错误误的评估价值值。因此，收收益法估价需需要具备的条条件是房地产产未来的收益益和风险都能能够较准确地地量化（预测测）。对未来来的预期通常常是基于过去去的经验和对对现

11、实的认识识作出的，必必须以广泛、深深入的市场调调查研究为基基础。55.收益法的的操作步骤（熟熟悉） 确定未来来收益期限；求取取未来净收益益；求求取报酬率；选用用恰当的报酬酬资本化法公公式计算收益益价格。运用直接资资本化法估价价一般分为一一下3个步骤骤：求取未未来某一年的的某种收益；求取资本本化率或收益益乘数；选选用恰当的直直接资本化法法公式计算收收益价格。 第二节报酬资资本化法的公公式1.最一般般公式（掌握握）最最一般公式收益法的的原理公式V：房地产在价价值时点的收收益价值 Ai：房地产的的未来净运营营收益YYi：房地产未未来各期的报报酬率nn：房地产的的收益期限 在实实际估价中，一一般假设报

12、酬酬率长期维持持不变，所以以公式简化为为： 后面面各种公式均均是此公式的的特例。 以上均假假设未来各期期的净收益发发生在期末，如如实际发生在在期初，则公公式变形为 公式式中的A、YY、n应一致致，而且一般般以年为单位位 2.净收益每年年不变的公式式（掌握）公式式的假设前提提 公式的的假设前提 净收益益每年不变为为A 净收益每每年不变为AA 报酬酬率为Y，YY不等于零 报酬率率为Y，Y大大于零 收益期限nn为有限年 收益期限nn为有限年 净收益益每年不变的的公式的应用用：（11）直接用于于测算价值 【例例7-1】某某写字楼是66年前以出让让方式取得的的建设用地使使用权，使用用期限50年年，不可续

13、期期。该写字楼楼在正常情况况下每年的净净收益为800万元，该宗宗房地产的报报酬率8.55%，计算其其收益价值。 答疑编号号95027760702201【答案】参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例7-22】某宗房地地产的收益期期限可视为无无限年，预测测其未来每年年的净收益为为80万元，该该类房地产的的报酬率为88.5%。请请计算该房地地产的受益价价值。答疑编号号95027760702202【解】该房地产的收益价值计算如下：与例7-1中44年土地使用期限的写字楼价值915.19万元相比，例7-2中无限年的房地产价值要大25.99万元（94

14、1.18-915.19=25.99）【例7-33】6年前，甲甲单位提供一一块面积为11000平方方米、使用年年限为50年年的土地（到到期不可续期期），乙单位位出资3000万元，合作作建设30000平米的钢钢混结构办公公楼。建设期期2年，建成成后10000平米归甲，22000平米米由乙使用220年后无偿偿归甲。现在在乙有意将其其使用部分的的办公楼在期期满后的剩余余期限买下来来。据测算，该该办公楼类似似的写字楼每每平方建筑面面积的月租金金平均为800元/平米，且且稳定，出租租率为85%，年平均运运营费用占年年租赁有效毛毛收入的355%,报酬率率为10%，钢钢混结构的建建筑物使用年年限为60年年。（

15、注意88分的计算题题）评估估乙合理的收收购价格。土地还剩剩44年使用用权，建筑物物还剩54年年使用年限，但但是土地到期期不可续期，所所以建筑物的的寿命期以土土地使用期限限为止计算，还还有44年。乙乙按照合同，从从现在开始还还能使用166年，因而他他收购的是从从第17年到到第44年，未未来总共288年的使用权权。（11）思路：用用收益法测算算。（也可以以用市场比较较法）乙乙合理的收购购价格=V444-V16年出出租净收益=20008012285%（1-355%）=1006.08乙合合理的收购价价格=10444.79-829.994=2144.85万元元（22）用途2：不同期限房房地产价格的的换算

16、已已知无限年期期的价格，求求有限年期的的价格两两房地产报酬酬率相等时，例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。答疑编号号95027760702203己知某收益益性房地产的的收益期限为为50年，报报酬率为8%，价格为44000元/m2：若该房地地产的收益期期限为40年年，报酬率为为6%，则其其价格最接近近于（）元元/m2。【20006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑编号号95027760702204【答案】D思路二：因因为这种房地地产的年收益益总是一样的的，所以先求求出年收益，再再按照新

17、的年年期和折现率率计算其价值值。先算算年收益，解解得a=3226.97再用年收收益转变为需需要计算的年年期的收益价价格注意意：折现率如如果不同，就就带入各自不不同的折现率率。（33）用于比较较不同期限房房地产价格的的高低。P2222例例7-6甲房地产的的受益年限为为50年，单单价为20000元/平米米，乙房地产产的收益年限限为30年，单单价为18000元/平米米，报酬率为为6%，其他他条件相同，比比较两宗房地地产价格高低低。答疑编号号95027760702205【答案】年年限不同，不不能直接比较较，都还原为为无穷年限的的价值，再比比较，或者将将50年的甲甲房地产还原原为30年的的甲房地产，再再

18、与乙比较；或者将300年的乙房地地产还原为550年的乙房房地产再与甲甲比较或者甲甲乙都还原为为年收益，在在比较。教材材只给了一种种比较方法，实实际上，还可可以有另外的的3种。【解析】参参见教材P2222。（4）市场场法中因期限限不同进行的的价格调整。PP223例77-7某某宗5年前出出让方式获得得的50年使使用期限的工工业用地，目目前所处地段段的基准地价价为12000元/平米，该该基准地价在在评估时使用用期限为法定定最高年限550年，除使使用期限不同同外，该工业业用地的其他他状况与评估估基准地价时时设定的状况况相同。现行行土地报酬率率为10%，请请通过基准地地价求该工业业用地的目前前价格。答疑

19、编号号95027760702206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】参见教材P223。用于计算在在某种报酬率率下，收益期期长到何时，有有限期的价格格接近于无限限年的价格。根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答疑编号号95027760702207【答案】错误【解析】土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率

20、越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材P223。3.净收益益按一定数额额递增的公式式 （熟悉）收益期限为有限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y，且不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年4.净收益按一定数额递减的公式 （熟悉）公式：-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，未来第n年的价值为A-（n-

21、1）b报酬率为Y，Y不等于零收益期限为有限年n，且n小于等于A/b +1确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号号95027760702208【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P222 【例7-99】预计某宗宗房地产未来来第一年的净净收益为255万元，此后后每年的净收收益会在上一一年的基础上上减少2万元元。请计算该该宗房地产的的合理经营期期限及合理经经营期限结束束前

22、后整数年年份假定情况况下的净收益益；如果报酬酬率为6%，请请计算该宗房房地产的收益益价格。答疑编号号95027760702209【答案】该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P223。【20100真题】某宗宗商用房地产产于30年前前建成，预计计建筑物剩余余自然寿命为为20年，房房地产未来第

23、第一年的净收收益为28万万元，此后每每年的净收益益在上一年的的基础上减少少2万元，报报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答疑编号号95027760702210【答案】BCD【解析】设该房地产的合理经营年限为n令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.

24、14如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年15年的收益价格=5.净收益益按一定比率率递增的公式式 （掌握）收益期限为有限年的公式也要强记g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增gY收益期限为有限年n如g=Y时，【例7-10】某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的

25、收益价格。答疑编号号95027760703301【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P226。 收益期限为为无限年的公公式【例例7-11】预预计某宗房地地产未来第一一年的净收益益为16万元元，此后每年年的净收益会会在上一年的的基础上增长长2%，收益益期限可视为为无限年，该该类房地产的的报酬率为99%，请计算算该宗房地产产的收益价格格。答疑编号号95027760703302【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：6.净收益益按一定比率率递减的公式式 （熟悉）收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE有限年期的公式I：有

26、效毛收入E：运营费用gI：I逐年递增的比率gE：E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算该宗房地产的收益价格。【例7-13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号号95027760703303【答案】

27、由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:因为I-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）该宗房地产的收益价格计算如下：7.净收益益在前后两段段变化规律不不同的公式收益期限限为有限年的的公式t：净收益有变变化的期限收益益期限为无限限年的公式t：净收益有变变化的期限适用范围围：根据估价价对象的经营营状况，对其其在未来35年或可以以预测的更长长时期的净收收益做出估计计，并且假设设从此以后的的净收益将不不变，然后对对这两部分净净收益进行折折现处理，计计算出房地产产价格。【例例7-14】某某宗房地产的的收

28、益期限为为38年，通通过预测得到到其未来5年年的净收益分分别为20万万元、22万万元、25万万元、28万万元、30万万元，从未来来第6年到第第38年每年年的净收益将将稳定在355万元左右，该该类房地产的的报酬率为110%。请计计算该宗房地地产的收益价价值。答疑编号号95027760703304【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：【例7-115】通过预预测得到某宗宗房地产未来来5年的净收收益分别为220万元、222万元、225万元、228万元、330万元，从从未来第6年年到未来所有有每年的净收收益将稳定在在35万元左左右，该类房房地产的报酬酬率为10%。请计算该该宗房地产的的收益价值。答疑编号

29、号95027760703305【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：与例7-114的38年年收益期限的的房地产价格格300.886万元相比比，例7-115收益期限限为无限年的的房地产价格格要高9.334万元（3310.200-300.86=9.34）【22011年真真题】某宗房房地产的收益益期限为355年，判定其其未来每年的的净收益基本本上固定不变变，通过预测测得知其未来来4年的净收收益分别为115.1万元元、16.33万元、155.5万元、117.21万万元，报酬率率为9%。该该宗房地产的的价格为（）万元。A.1559.56B.1668.75C.1669.39D.2777.70答疑编号号95

30、027760703306【答案】B【解析】分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.758.预知未未来若干年后后的价格的公公式（八个公公式）（掌握握）V：房地产现在在的价格Ai：房地产未未来t年期限限的净收益，简简称期间收益益Vt：房地产在在未来第t年年末的价格t：持有有房地产的期期限公式式二：上式中中净收益每年年不变为A，公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为（了解）公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价

31、格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。（2011年真题）某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A.313B.329C.417D.446答疑编号号95027760703307【答案】D【解析】偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。参见教材P233。【例7-116】某宗房房地

32、产现行的的价格为20000元/mm2，年净收益益为200元元/ m2，报酬率为为10%，现现获知该地区区将兴建一座座大型的现代代火车站，该该火车站将在在6年后建成成投入使用，到到那时该地区区将达到该城城市现有火车车站地区的繁繁华程度。在在该城市现有有火车站地区区，同类房地地产的价格为为5000元元/ m2。据此预计计新火车站建建成投入使用用后，新火车车站地区该房房地产的价格格将达到50000元/ m2。请计算获获知兴建火车车站后该宗房房地产的价格格。（自然增增值外部部性）答疑编号号95027760704401【正确答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：可见，该宗房地产在获知兴建火车站

33、之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/ m2【例7-117】某写字字楼过去的市市场价格为112000元元/ m2，目前房地地产市场不景景气，其市场场租金为每天天3元/ mm2。该类写字字楼的净收益益为市场租金金的70%。预预测房地产市市场3年后会会回升，那时时该写字楼的的市场价格将将达125000元/ mm2 ，转让该该写字楼的税税费为市场价价格的6%。如如果投资者要要求该类投资资的报酬率为为10%。请请求取该写字字楼的价值。答疑编号号95027760704402【正确答案】该写字楼目前的价值求取如下：第1-3年，年出租净收益=336570%=766.5元/ m23年后市场价值=125

34、00（1-6%）=11750现在时点的价值【例7-118】某出租租的旧办公楼楼的租约尚有有2年到期，在在此最后2年年的租期中，每每年可收取净净租金80万万元（没有费费用支出），到到期后要拆除除作为商业用用地。预计作作为商业用地地的价值为11100万元元，拆除费用用为50万元元，该类房地地产的报酬率率为10%。请请求取该旧办办公楼的价值值。答疑编号号95027760704403【正确答案】该旧办公楼的价值求取如下：【例7-119】预测某某宗房地产未未来2年的净净收益分别是是55万和660万，2年年后的价格分分别比现在上上涨5%，该该类房地产的的报酬是100%，求该房房地产现在的的价格。答疑编号号

35、95027760704404【例7-220】某宗收收益性房地产产，预测其未未来第一年的的净收益为224000元元，未来5年年的净收益每每年增加10000元，价价格每年（比比上年）上涨涨3%，报酬酬率为9.55%。请求取取该宗房地产产当前的价格格。答疑编号号95027760704405【正确答案】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65（元）【20111年真题】某某写字楼持有有5年后出售售，持有期内内年均

36、有效毛毛收入为4000万元，运运营费用率为为30%，预预计5年后出出售时总价为为6000万万元，销售税税费为售价的的6%，无风风险报酬率为为6%，风险险报酬率为无无风险报酬率率的25%。该该写字楼目前前的价格为（）万元。A.50061.444B.55446.94C.55562.966D.67772.85答疑编号号95027760704406【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三节收益期期和持有期的的估价收益期是指指预计在正常常市场和运营营状况下估价价对象未来可可获取净收益

37、益的时间，具具体是自价值值时点起至估估价对象未来来不能获取净净收益时止的的时间。收益益期一般根据据建设用地使使用权剩余期期限和建筑物物剩余经济寿寿命来估计。建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图7-2所示。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑

38、物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，归纳起来有下列3种情形：（1）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束。在这种情形下，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。（2）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。自收益期结束时起计

39、算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值时点的价值。例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产30年收益期的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。（3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，分为两种情况：出让合

40、同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。对于第一种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值。对于第二种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折算到价值时点的价值。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。利用预知未来若干年后价格的公式求取价值，以及收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预

41、测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。第四节净收益益的测算净收益的计计算是个难点点问题。不同同的估价对象象，净收益测测算时，扣除除的项目是不不一致的。1.净收收益测算的基基本原理（掌掌握）基基于租赁收入入测算净收益益投资法法（优先考虑虑使用）基于营业收收入测算净收收益利润润法对于于既有大量租租赁收入又有有营业收入的的，宜通过租租赁收入求取取净收益（1）基于于租赁收入测测算净收益基本公式式：净收收益潜在毛毛租金收入空置和收租租损失其他他收入运营营费用有效毛收入入运营费用用相关概概念：净收益益 潜在毛收收入空置和收收租损失 有有效毛收入 运营费用运营费用用，维持房地地产正常使用用营业的必

42、要要支出。构成：房地地产税、保险险费、人员工工资及办公费费用、保持房房地产正常运运转的成本，以以及为承租人人提供服务的的费用。运营费用与与会计上成本本费用的区别别（ 四个不不包括）重要考点。多多选或判断抵押房地地产，运营费费用不包含抵抵押贷款还本本付息额。（解释：贷款与否不不影响房地产产整体的正常常运营收益。偿偿还方式是可可选择的，这这会使得评估估结果受偿还还方式影响，不不客观）不包含折旧旧（不包括建建筑物、土地地取费费用的的折旧摊销，但但包括寿命比比整体建筑物物经济寿命短短的构件、设设备、装饰装装修等折旧），重重置提拔款是是运营费用中中的项目。不包含改改扩建费用改扩建增增加了资产价价值，所以

43、不不在运营费用用里。不不包含所得税税与特定定业主经营状状况相关，所所得税后称为为税后现金流流量。评估投投资价值时，需需要扣所得税税，评估市场场价值时，不不扣所得税（参参见P98）。重点：重置提拔款（新增内容），就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。类同于我们用年金求取的终值。根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。在求取净收益中，运营费用包括（）。【2011年真题】A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费

44、答疑编号号95027760704407【正确答案】ACE【答案解析】参见教材P238。某收益性房房地产按经济济寿命计算的的建筑物年折折旧费为1000万元，房房屋设备年折折旧费为100万元，室内内装饰装修年年折旧费为550万元，则则采用收益期期限为有限年年的收益法公公式估价时，计计入年运营费费用的折旧费费为160万万元。（）【22011年真真题】答疑编号号95027760704408【正确答案】错误【答案解析】P238建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。运用收益法法评估房地产产价格时，应应在运营费用用中扣除的项项目包括

45、（）。AA.房地产税税B.建建筑物折旧C.房屋屋保险费D.抵押贷贷款还本付息息额E.重置提拔款款答疑编号号95027760704409【正确答案】BD【答案解析】房产税是保有人的必要支出，肯定属于运营成本；房屋保险费是属于运营费用的，重置提拔款也属于运营费用项目。参见教材P238。两个重要指指标：可以通过过市场提取法法获得净收收益率=1-运营费用率率两个指指标相加之和和=1某商商铺建筑面积积为500mm2，建筑物的的剩余经济寿寿命和剩余土土地使用年限限为35年；市场上类似似商铺按建筑筑面积计的月月租金为1220元/m22；运营费用用率为租金收收入的25%；该类房地地产的报酬率率为10%。该该商

46、铺的价值值为（）万万元。【20006年真题题】A.521B.5333C.6695DD.711答疑编号号95027760704410【正确答案】A【答案解析】参见教材P216、P233。年租金收入5001201272（万元）运营费用7225%=18（万元）净收益72-18=54（万元）（2）基于于营业收入测测算净收益特点：业业主与经营者者为同一主体体，房地产租租金与经营者者利润没有分分开与租租赁收入测算算净收益的区区别潜在在毛收入或有有效毛收入变变成了经营收收入要扣扣除归属于其其他资本或经经营的收益（正正常利润）2.不同同收益类型房房地产净收益益的求取（掌掌握）（11）类型一：出租出出租的房地产

47、产净收益的求求取计算算公式：净收收益租赁收收入 由出出租人负担的的费用租租赁收入（22项）：租金金收入、租赁赁保证金或押押金的利息出租人负负担的费用（66项）：维修修费，管理费费，保险费，房房地产税，租租赁费用，租租赁税费。现实出租租人负担的费费用名义义租金，计算算时要转变成成实际租金由双方在在租赁合同中中约定。【多选题】某某写字楼的租租金为每日每每平方米3元元，电费、物物业管理费由由承租人负担担，水费、供供暖费、房地地产税由出租租人负担。由由该租金减去去运营费用求求取该写字楼楼的净收益，应应减去的运营营费用包括（）。【20008年真题题】A.电费BB.物业管理理费C.水费DD.供暖费E.房地

48、地产税答疑编号号95027760704411【正确答案】CDE【答案解析】电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P239。【单项选择择题】某宗已已抵押的收益益性房地产，年年有效毛租金金收入5000万元，年房房屋折旧费330万元，维维修费、保险险费、管理费费等50万元元，水电供暖暖费等40万万元，营业税税及房地产税税等65万元元，年抵押贷贷款还本付息息额70万元元。租赁合同同约定，保证证合法、安全全、正常使用用所需的一切切费用均由出出租人负担。该该房地产的净净收益为（）万元。【22009年真真题】AA.245B.2775C.315D.3455答疑编

49、号号95027760704412【正确答案】D【答案解析】折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345。参见教材P240。（2）类型型二：自营营业的房房地产净收益益的求取商业经营的的房地产：净净收益=商品品销售收入-商品销售成成本-经营费费用-商品销销售税金及附附加-管理费费用-财务费费用- 商业业利润-与房房地产可分离离的无形资产产价值工工业生产的房房地产：净收收益=产品销销售收入-生生产成本-产产品销售费用用-产品销售售税金及附加加-管理费用用-财务费用用-厂商利润润-与房地产产可分离的无无形资产价值值农地净净收益的测算算：净

50、收益=农地年产值值-各种费用用-投资利息息-农业税- 农业利润润红色字字迹是我们计计算时容易遗遗忘的项目。（3）类型三：自用或空置自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。（4）类型四：混合收益的房地产混合收益的房地产净收益的求取：3种方法方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出

51、总的净收益。3.求取净收益应注意的问题（熟悉）（1）有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。（2）实际收益和客观收益实际收益 是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应

52、采用正常客观的市场租金【例7-21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200 m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/ m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/ m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。答疑编号号95027760704413【正确答案案】参见教材材P243。该该商场20007年10月月1日带租约约出售时的正正常价格测算算如下：（1）

53、商店店一层价格的的测算：租赁期限内内年净收益=2001180（11-25%）12=322.40（万万元）租租赁期限外年年净收益=22002000（1-25%）12=366.00（万万元）=3375.699（万元）（22）商店二层层价格的测算算：年净净收益=20001200（1-225%）112=21.60（万元元）=2229.211（万元）该商店的的正常价格=商店一层的的价格+商店店二层的价格格=375.69+2229.21=604.990（万元）【重点】承租人权益价值评估收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。当一种权益或资产虽然不产生收入，但可以帮助其所有者避免原本可能发生的成本时，就

54、可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估是这种方法的典型运用。承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值无租约限制下

55、的价值承租人权益价值【例7-22】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/。现市场上类似写字楼的月租金为100元/。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。答疑编号号95027760705501【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：根据题意已知：上述“成本本节约资本化化法”相反的的情况，是“超超额费用资本本化法”和“收收入损失资本本化法”。它它们可用于评评估房地产价价值损失，例例如不可修复复的房屋质量量缺陷、噪声声污染、采光光受影响等造造成的房地产产租金降低或或者房地产运运营费用增加加所导致的房房地产价值减

56、减损。【22010真题题】某公司22年前租赁某某写字楼中的的500平米米用于办公，约约定租期为220年，净租租金为每天33元/平方米米，已知该写写字楼为钢筋筋混凝土结构构，于5年前前建成，土地地剩余使用年年限为30年年，目前市场场上类似的写写字楼租金为为每天3.55元/平方米米，报酬率为为6%，则现现在的承租人人权益价值为为（）。A.988.8BB.592.81CC.691.61DD.667.22答疑编号号95027760705502【正确答案】A【答案解析】年租金优惠（3.5-3）360500=90000元还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值=98.8 万元【例题22008年真真题】某

57、公司司5年前与一一办公楼所有有权人签订了了租赁合同，租租用其中10000m2的面积，约约定租赁期限限为20年 ，第一年租租金为24万万元，以后每每年租金在上上一年的基础础上增加1万万元，从第88年开始，租租金保持固定定不变。现市市场上类似办办公楼的月租租金为30元元/m2，假设折现现率为10% 。请计算算目前该承租租人权益价值值。答疑编号号95027760705503【答案】也就是租赁权价值。参见教材P244。 年租金=30121000=36万元（3）乐观观估计、保守守估计和最可可能估计求取净收益益实际上是对对未来的净收收益作出预测测。预测由于于面临不确定定性，不可避避免地会有三三种状态，一一

58、是乐观估计计，二是保守守或称悲观估估计，三是最最可能（或折折中）估计。在在实际估价中中，不仅客观观上可能存在在着上述三种种估计，而且且可能会为故故意高估估价价对象的价值值而对净收益益作出过高的的估计，或者者为故意低估估估价对象的的价值而对净净收益作出过过低的估计。为避免出现这种情况，应当要求估价师同时给出净收益的三种估计值，一是较乐观的估计值，二是较保守的估计值，三是最可能的估计值。除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。【2010真题】下列关于收益法求取净收益的说法，

59、错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答疑编号号95027760705504【正确答案】B【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。参见教材P238、242、245。【20099年真题】就就收益性房地地产而言，为为合理选用或或确定其净收收益并客观评评估其价值，往往往要求估价价师对其净收收益同时给出出（）。A.较乐乐观的估计值值B.较较保守的估计计值C.过高的估计计值D.过低

60、的估计计值E.最可能的估估计值答疑编号号95027760705505【正确答案】ABE【答案解析】预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见P245。（4）重置置提拨款的扣扣除方式例如，如果果房地产的采采暖通风与空空调系统（HHVAC）需需要在10年年之后以1000000元元的价格重置置，假设偿债债基金储蓄的的利率为5%，则每年需需要留出的重重置提拨款为为：在上上述情况下，不不考虑重置提提拨款的收益益估计为每年年100