2015年福建省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求模拟试题

1、2015年福建省房地产估价师理论与方法：搜集交易实例的要求模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为分本卷共分为2大题50小题，作答时间为分0钟，总分一、单项选择题（共意）25题，每题2分，每题的备选项中，只有分0，60分及格。1个事最符合题1、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为1、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为现金100万元，其余部分申请银行贷款。和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为150万元，其中购房者自有如果该项投资的经营收入扣除运营费用15万元，则该项投资的税前现金回报14%14%10%33%15%率是ABCD2、关于资金时间价值的说法，错误的是A口现在的A口现在

2、的B口现在的C口现在的100万元的价值相同148万元价值相同121万元价值相同100万元与100万元可能与100万元可能与5年后的5年后的2年前的D口由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较3、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为A口空置率B口有效面积系数C口建筑密度D口建筑容积率4、作为自然人的申请人死亡，_日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。A15B30C45D60_是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A口开发利润率B口财务利润率C口项目利润率D口成本利润率6、某写字楼的建

3、筑面积为540,108万,400,10口8口。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。A：500B：750C：800D：1000E：工业用地的监测点评估价格7、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是_。A.宗地图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图8、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为_万元。A350B580C600D8809、运用假设开发法估价必须考虑资金的。A：实用价值B：有效价值C：折算价值D：时间价值E：工业用地的监测点评估价格10、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户

4、的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A13.2B15.9C19.5D20.411、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和【2007年考题】A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格12、某城市的居民对高

5、层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。（2009年试题）A：替代性B：发展性C：地区性D：复杂性E：借款合同13、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调14、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是。A：行业平均收益率B：资金成本C：项目风险D：资金成本和项目风险E：借款合同15、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.动态投资回收期B.项目寿命期C.计算期D.开发期16、某宗土地的面积为10

6、00近，其上建筑物的建筑面积为5000近，建筑物的基底面积为700面，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。A：80B：56C：50D：07E：工业用地的监测点评估价格17、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场分析18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按_进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地19、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。A：实体、权益、区位B：实

7、物、权益、区位C：实物、权利、位置D：实物、权益、位置E：工业用地的监测点评估价格20、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为年。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调21、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章22、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。（2008年试题）A：超短波超短波短波,中

8、波长波D：超短波短波,微波,中波,长波E：执行层的组织协调23、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C：通常只有客观收益才能作为估价依据D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E：工业用地的监测点评估价格24、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格25、商业信

9、用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。A：商业信用B：银行信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m?、900元/m?、2000元/mz和2400元/m，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。A：在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B：甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C：在任何情况下，乙的需求价格弹性

10、最小D：此时乙的需求价格弹性最大E：执行层的组织协调2、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。A75%B79%C81%D84%3、下列_由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。A.个人所有的居住房屋及院落用地B.免税单位职工家属的住宅用地C.房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地D.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地E.企业办的各类学校、医院、幼儿园用地4、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是_和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析5、对房地

11、产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。（2009年试题）A：价格结构B：总量结构C：档次结构D：投资结构E：租买结构6、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2,如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。A882B1765C1667D15387、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（2008年试题）A：债务融资成本分析B：资金占用费分析C：资本金与债务资金的比例分析D：担保费分析E：借款合同8、银行为某家庭提供了年利率为6，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月

12、还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。A：1843.86B：1847.55C：2279.87D：2291.27E：借款合同9、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示。A.价格B.常数C.价格变动率D.时间10、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于_。A.开发费用的正确预测B.最佳开发利用方式的选取C.正确地预测未来开发完成后的价值D.开发利润的客观预测E.开发时间的准确预测11、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。A：租金调整条款B：代收代缴费用条款C：装修费用条款D：折让优惠条款E：借款合同12、在房地产项目

13、可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标义建筑面积，属于_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法13、投资的特性包括_。A.投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动B.投资具有时间性C.投资的目的在于得到收益D.投资具有稳定性E.投资具有固定性14、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为_m。A22B28C38D5015、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有_。A.自然特征，如山地和河流等B.细分市场C.

14、人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.竞争性项目的区域16、房地产价格的形成条件有_。A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的相对稀缺性E.房地产的有效供给17、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的价值C.开发成本和管理费用D.开发成本、管理费用和销售费用E.开发成本、管理费用、销售费用和销售税费18、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。A.营业执照B.企业章程和验资证明C.企业法定代表人的身份证明D.

15、专业技术人员的资格证书和聘用合同E.企业纳税证明19、建筑物的功能折旧原因不包括。人：自然环境恶化B：消费观念变更C：设备陈旧落后D：城市规划改变E：政府政策变化20、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为_。2003年6月15日2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日21、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。八：竞争B：技术C：经济D：优选E：统筹22、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层B：垫层是在基层之上