深圳写字楼市调报告年度报告

1、第一篇：市场调调查篇深圳市经经济发展展简介1. 深深圳市“十五”期间发发展的总总体目标标以高新技技术产业业、现代代物流业业、现代代金融业业为支柱柱，以传传统优势势产业为为基础，实现三三次产业业协调发发展和全全面升级级。大力发展展高新技技术产业业大力发展展计算机机、网络络与通信信、集成成电路、软件、光电子子、数字字家电等等信息产产业。抢占信息息技术制制高点，坚持利利用跨国国公司的的国际化化分工体体系，加加大高新新技术产产品的元元器件和和配套产产品生产产能力；利用较较强的产产业配套套优势，逐步形形成具有有民族品品牌的整整机生产产能力；强化核核心技术术开发能能力和形形成核心心产品生生产配套套能力，全

2、力发发展集成成电路等等基础元元器件的的设计与与制造，重点开开发应用用软件，加快网网络通信信产品研研发与制制造，力力争用五五年或更更长时间间，建成成全国乃乃至亚洲洲重要的的信息制制造业基基地。加快培育育现代物物流业加快建设设集装箱箱主枢纽纽港和航航空货运运中心。以集装装箱运输输为核心心，东西西港区并并举，加加速盐田田港区三三期、蛇蛇口港区区二三期期和赤湾湾港区凯凯丰集装装箱码头头工程和和铜鼓航航道的建建设；进进一步开开拓国际际航运市市场，大大力增辟辟新航线线，形成成干支结结合的航航线网络络；加快快建设华华南国际际集装箱箱多式联联运中心心，完善善港口道道路集疏疏运系统统；积极极开拓海海铁联运运业务

3、，不断扩扩大港口口腹地范范围。220055年，深深圳港口口货物吞吞吐量达达到70000万万吨，集集装箱吞吞吐量达达到6550万标标箱，集集装箱国国际航线线达到1100条条。深圳圳机场航航空货物物吞吐量量达到550万吨吨，其中中国际货货物吞吐吐量达到到20万吨吨。着力发展展现代金金融业加大金融融创新力力度，推推动金融融规范化化、市场场化、国国际化再再上新台台阶，使使深圳成成为全国国最安全全、服务务最优良良、创新新能力最最强、市市场化水水平最高高、开放放度最大大的全国国性金融融中心之之一。220055年，金金融业增增加值占占第三产产业增加加值比重重达到330。努力培育育新兴服服务业积极运用用信息化

4、化技术改改造第三三产业，大力推推行现代代经营方方式，提提高生产产服务、流通服服务和消消费服务务的效率率和质量量，加快快发展传传统优势势服务业业和新兴兴服务业业，努力力建成现现代服务务业比较较发达的的城市。2. 220022年深圳圳市总体体经济发发展情况况20022年，深深圳市GGDP突突破20000亿亿元大关关，达到到22339.441亿元元，在全全国大中中城市中中继续稳稳居第44位，按按可比价价格计算算比上年年增长一一五，比预期期目标高高出3个百分分点。人人均GDDP达460003元元，折合合55558美元元。20022年深圳圳市还有有多项经经济指标标排在全全省、全全国乃至至世界前前列：全全

5、市规模模以上工工业企业业完成现现价工业业总产值值35771.226亿元元，增长长24.2，在全国国大中城城市中居居第2位。全全年外贸贸出口总总额达4465.57亿亿美元，比上年年增长224.22，连连续十年年位居全全国大中中城市榜榜首。至至20002年末末，全市市金融机机构存款款余额449522.733亿元，比年初初增长221.11，其其中，居居民储蓄蓄存款余余额17756.49亿亿元，增增长277.9，金融融机构贷贷款余额额35112.448亿元元，比年年初增长长22.8，存贷规规模在全全国大中中城市中中均居第第4位。去去年全国国30强连连锁企业业中，深深圳占44家，其其中华润润万佳已已经进

6、入入全国前前10名。深圳港港集装箱箱吞吐量量7622万标箱箱，增长长近500，已已居世界界第六位位。3. 220022年1-6月份份深圳市市注册企企业情况况深圳市注注册外资资企业情情况据深圳市市工商部部门统计计，截至至今年66月，深深圳市共共有外商商投资企企业1009422家，投投资总额额424427亿美美元，注注册资本本235507亿美美元。其其中仅今今年上半半年我市市就新设设立外资资企业6641家家，这相相当于平平均每个个月新产产生逾百百家外企企。据工工商部门门有关人人士介绍绍，投资资规模扩扩大，现现有企业业不断增增资扩股股是我市市外企今今年发展展的一大大特点。在今年年新设立立的外商商投资

7、企企业中，注册资资本超5500万万美元的的有377家，超超10000万美美元的有有28家，同比分分别增长长了1778和2773。其其中新设设立的最最大企业业创雅房房地产（深圳）有限公公司投资资额高达达6亿港币币。另外外，今年年有3一一五家外外资企业业增资扩扩股，合合同外方方增资4491亿美美元。深圳市注注册私营营企业情情况深圳市私私营经济济继续保保持稳步步发展的的势头，166月份新新登记注注册的私私营企业业已达776733户。到到目前为为止，深深圳市私私营企业业总数已已达5773988户，占占深圳市市企业总总数111一五990户的的51.4，已占据据深圳市市企业的的半壁江江山。深圳圳市新注注册

8、的私私营企业业呈现出出一些特特点：私私营企业业的发展展规模越越来越大大。其中中，注册册资本550010000万元元的企业业有17759户户；10000万万元以上上的企业业9788户；注注册资本本过亿元元的企业业有266户。有越越来越多多的私营营企业从从事高科科技产业业。深圳圳市自去去年100月份开开始实施施关于于促进高高新技术术企业发发展若干干注册问问题的暂暂行规定定后，越来越越多的私私营高科科技企业业诞生。深圳市市科技部部门统计计，目前前，经科科技部门门认定的的私营高高科技企企业就已已经超过过一千家家。到目目前为止止，私营营科技型型、外向向型企业业比去年年增加了了近6成。4. 220033年

9、发展展计划与与近期情情况今年深圳圳经济增增长的预预期目标标拟定为为12，全年国国内生产产总值预预期目标标为25520亿亿元，人人均GDDP4.9万元元。而规规模以上上工业企企业总产产值（119900年价）要实现现49440亿元元，预期期增长117。20003年1月深圳圳市已经经取得GGDP同同比增长长145的良良好开端端。深圳市写写字楼市市场情况况分析1.深圳圳市以往往写字楼楼的发展展简况（19887年20000年年）深圳市的的写字楼楼发展（19887年20000年）可以划划分为三三个阶段段：第一阶段段发展初初期（119877年19992年）指20世世纪的880年代代末期至至90年代代初期，该

10、阶段段深圳市市开发的的写字楼楼相当少少，19987年年至19992年年5年间，深圳市市共出让让写字楼楼用地222.一一三万平平方米,考虑到到当时的的深圳尚尚处于起起步阶段段,其中的的大部分分写字楼楼用地为为行政办办公用用用地,当时的的商品写写字楼用用地就更更少。此此阶段深深圳市开开发的写写字楼集集中分布布在罗湖湖区火车车站周围围。第二阶段段迅速发发展期（19993年19996年） 119933年至19996年年是深圳圳市的写写字楼开开发的迅迅速发展展期，119955年全市市共出让让写字楼楼用地444.337万平平方米，为深圳圳市成立立以来写写字楼出出让最多多的一年年。当今今深圳市市场上主主要写

11、字字楼多为为该时期期开始动动工兴建建，包括括罗湖的的嘉里中中心、佳佳宁娜友友谊广场场、地王王大厦、发展银银行大厦厦、电子子科技大大厦、特特区报业业大厦、联合广广场等等等。第三阶段段市场淡淡静期 19997年年，亚洲洲金融风风暴爆发发，全球球经济均均受到严严重影响响，而中中国经济济在经过过19995年和和19996年的的“软着陆陆”，也进进入一个个平稳发发展期，深圳写写字楼市市场一方方面受宏宏观经济济环境的的影响，同时更更由于前前期开发发过热，存量压压力大，迅速进进入一个个淡静期期，房地地产开发发商对进进入写字字楼市场场非常谨谨慎。深圳市历历年国内内生产总总值和写写字楼市市场数据据（金额单单位：

12、万万元，面面积单位位：万平平方米）年份国内生产产总值用地出让让面积施工面积积竣工面积积销售面积积19877 55900一五 0.166 33.777 10.996 2.822 19888 8698807 4.422 45.228 5.199 6.444 19899 1一五666566 3.388 55 9.011 1.822 19900 171666655 6.599 31.007 8.677 2.311 19911 236666300 1.688 47.772 7.933 2.1 19922 317331944 5.599 101.91 9.2 9 19933 449228899 23.44

13、5 一五2.43 11.551 5.855 19944 6一五119333 33.554 一三2.75 10.001 一三.229 19955 795669500 44.337 214.51 34.224 17.337 19966 950004466 31.992 238.93 42.55 32.333 19977 1一三0001000 10.889 一八1.76 34.222 28.888 19988 1289928000 22.229 一三0.58 24.886 22.006 19999 1436651000 23.116 140.44 20.003 一五.002 20000 166552

14、4000 一八.224 111.56 一三.554 12.119 深圳市历历年办公公楼土地地出让情情况年度面积(万万平方米米)特区内特区内所所占比例例19877-1999222.一一三22.一一三100%1993323.445一五.55866.444%1994433.55426.4478.771%1995544.33724.55355.229%1996631.992一三.77343.001%1997710.8893.88835.663%1998822.2297.23332.444%1999923.1166.76629.119%20000一八.2244.38824.001%20011年上半半年3

15、.5990.92225.66%2.深圳圳三大片片区写字字楼特征征分布（20000年-20002年）深圳写字字楼市场场经过119999年一年年的观望望与预热热，从220000年开始始有了明明显的回回暖，并并在20001年年继续保保持平稳稳增长的的态势，而到了了20002年，市场则则有点热热得烫手手了。根据专项项调查显显示，深深圳写字字楼大多多分布于于罗湖、福田两两区，罗罗湖集中中了金融融证券、投资贸贸易、顾顾问咨询询、高科科技及船船运物流流业等企企业，主主要以外外资为主主，其次次为港澳澳台资和和中外合合资企业业，绝大大部分客客户是租租赁为主主，购买买的主要要为银行行客户。福田区区写字楼楼市场的的

16、吸引力力有所增增强，因因为计划划更换写写字楼的的客户基基本倾向向再次选选择原所所在区（即福田田区）的的写字楼楼。南山山区因为为集中了了深圳的的高科技技企业，也有一一定后劲劲。罗湖区罗湖是深深圳开发发最早与与香港联联系最紧紧密的片片区，经经过200年的发发展，形形成以国国贸为中中心和以以地王为为中心，辐射周周边地区区的商务务办公区区。以国贸为为中心的的商务办办公区，由于其其写字楼楼基本都都是深圳圳上个世世纪800年代的的建筑，所以大大多立面面陈旧、内部设设施落后后。但是是，该地地带离罗罗湖口岸岸近，出出入关方方便，仍仍是很多多香港公公司首选选的办公公地。随随着深圳圳整个城城市发展展的西移移，这一

17、一带写字字楼物业业租售逐逐渐减少少，在“眷恋罗罗湖”的扼腕腕疾呼中中，总让让人感受受到“夕阳无无限好，只是近近黄昏”的无奈奈。地王王大厦是是深圳上上个世纪纪90年代代建筑的的代表，至今仍仍是深圳圳的标志志性建筑筑之一。以地王王大厦为为中心，深圳证证券交易易所、发发展银行行大厦、商业银银行大厦厦、金丰丰城等项项目，共共同组成成了蔡屋屋围商务务办公区区。该区区域是深深圳目前前商务办办公环境境最成熟熟，设施施配套最最完善的的高档商商务办公公区。在在深圳设设立分支支机构的的跨国公公司、本本地大型型实力公公司，大大都集中中在本区区域内，如美国国友邦、深圳太太太药业业。本区区域内的的写字楼楼物业，随近年年

18、整体经经济的复复苏，目目前租售售情况较较好。福田区在这场深深圳写字字楼大战战当中，市场热热点也开开始从过过去的罗罗湖往福福田转移移，其它它区域只只有零星星供应。根据调调查的结结果显示示，福田田区几乎乎囊括了了今年上上半年全全部新写写字楼的的供应，主要集集中在华华强北一一上海宾宾馆、中中心区、车公庙庙三个地地带。华强北一一上海宾宾馆片区区，集中中了赛格格广场、现代之之窗、群群星广场场、电子子科技大大厦等一一批高素素质写字字楼。由由于该区区域内拥拥有深圳圳最大的的电子、通讯市市场，如如爱华电电脑市场场、赛格格电子市市场、远远望数码码城等，所以，写字楼楼租售客客户中，电子、通讯类类公司占占有相当当比

19、例。福田中心心区，是是深圳高高起点规规划、最最具发展展潜力的的一个区区域。特特别是南南片区CCBD商商务中心心区，更更将是未未来深圳圳高档写写字楼集集中的地地带。在在市政六六大工程程建设的的带动下下，中心心区已成成为整个个市场关关注的热热点。虽然，目目前中心心区内的的配套设设施还非非常不完完善，区区域内正正在发售售的写字字楼项目目，却由由于大力力炒作中中心区概概念、CCBD概概念，都都取得不不错的销销售业绩绩。国际际商会大大厦、江江苏大厦厦即是如如此。但但是，中中心区未未来写字字楼总的的供应量量将超过过50万平平方米，这必将将使中心心区成为为深圳写写字楼激激战的战战场。 HYPERLINK x

20、x3722x/ x37222x中中国最庞庞大的资资料库下下载南山区南山区远远离罗湖湖区、福福田区，该片区区的写字字楼具有有相对的的独立性性，主要要集中在在科技园园片区和和南山商商业文化化中心区区两个地地带。深圳南山山区在发发展初期期基本以以工业为为主，区区内有蛇蛇口工业业区、南南油工业业区和西西丽工业业区等大大型工业业区，因因此区内内写字楼楼市场一一直不甚甚发达。从19996年年至20000年年，南山山区每年年均有少少量写字字楼推向向市场，其中较较具知名名度的写写字楼有有海王大大厦、深深圳发展展银行南南头大厦厦、新绿绿岛大厦厦、新时时代广场场等。新建的跨跨海大桥桥预计220044年年底底建成，

21、20005年通通车。特特别是以以蛇口的的信息化化社区为为代表，南山区区有望成成为深圳圳市信息息化水平平最高的的一个区区。国家家建设部部公布的的20001年科科学技术术项目计计划棗信信息技术术研究开开发与示示范项目目中，蛇蛇口工业业区被列列为信息息智能化化示范社社区。这这是目前前全国唯唯一的国国家级信信息智能能化示范范社区。蛇口工工业区计计划在三三年内建建成一个个信息岛岛。蛇口口的信息息化水平平对提高高南山区区的写字字楼租售售水平有有一定的的推动作作用。南山区是是深圳市市高新技技术企业业创业环环境最好好的一个个区。深深圳市在在南山区区创建了了多个创创业中心心，有留留学生创创业园、创业服服务中心心

22、、在蛇蛇口区成成立了多多个孵化化器。南南山的科科技园区区，是深深圳的产产、学、研基地地，集中中了深圳圳大量实实力雄厚厚的科技技型实业业公司和和研究中中心。该该片区的的写字楼楼多为工工业厂房房改建，素质不不高。但但是，一一些大公公司开发发的、以以自用为为主的写写字楼物物业，如如联想大大厦，具具有较高高的档次次。南山商业业文化中中心区是是南山的的商贸中中心，由由于该片片区缺乏乏整体规规划，片片区形象象差，影影响了该该片区写写字楼的的市场形形象。但但是，由由于位于于南山中中心地带带，交通通便利、配套完完善，所所以写字字楼的租租售情况况较好。3.福田田区未来来深圳商商务中心心中心区市市场背景景中心区：

23、位于深圳圳市特区区内的福福田区，用地由由滨河大大道、莲莲花路、彩田路路及新洲洲路四条条城市干干道围合合而成，市中心心区总占占地面积积6077公顷。其中：南片区区2333公顷，是城市市商务中中心（CCBD）；北片片区一八八0公顷顷，是行行政、文文化中心心；莲花花山公园园1944公顷，是开放放性城市市公园。总建筑筑面积7750万万M2，规规划就业业人口226万人人，居住住人口77.7万万人。作作为深圳圳市“二次创创业”的主要要功能区区，中心心区的建建成，将将使深圳圳的城市市整体功功能更为为协调，未来建建成的中中心区建建筑群，将成为为深圳二二十一世世纪的标标志性建建筑。中心商务务区（CCBD）：作为

24、深圳圳市的中中心商务务区（CCBD），中心心区的建建设将促促进深圳圳城市商商务功能能由主要要服务于于本市向向“区域性性”和“国际性性”转化，满足二二十一世世纪区域域及国际际交流的的功能要要求，为为深圳实实现区域域性乃至至国际性性金融、商贸、信息中中心及旅旅游胜地地的战略略目标提提供优良良的城市市活动空空间。中中心商务务区集中中在南片片区中央央绿化带带两侧，将为国国际性跨跨国公司司的商务务活动提提供便捷捷、高效效和优美美的工作作环境。购物公园园：社区购物物公园旨旨在建成成一个尺尺度亲切切、环境境优美的的公共活活动场所所。包括括商业步步行街社社区邻里里活动，文化娱娱乐健身身等内容容。既成成为市民民

25、假日休休闲的理理想去处处，同时时成为游游客了解解地方文文化风俗俗、采购购特色商商品的旅旅游观光光景点。社区购物物公园具具有商业业、文化化活动、游乐、健身活活动等的的设施和和场所；同时体体现公园园的特点点，有足足够的绿绿化面积积和绿化化覆盖率率，体现现一定文文化内涵涵。尺度度、体量量、造型型亲切宜宜人，以以低层、具有亚亚热带地地区特色色的建、构筑组组织空间间。地铁一号号线购物物公园站站对于以以后整个个中心CCBD区区的交通通起到了了极其重重要的作作用。根据我公公司调查查的结果果表明福福田区写写字楼能能有如此此出色的的表现，原因不不外乎以以下几点点：一是福田田中心区区的全面面启动。据悉，市政府府希

26、望中中心区能能快点发发展，故故有意识识地引导导市场，目前五五大市政政工程即即将竣工工，地铁铁也将在在20004年通通车，受受此利好好，发展展商纷纷纷加快了了跟进的的步伐；二是城市市重心西西移后，城市的的经济命命脉也开开始向西西倾斜，带动企企业西迁迁浪潮；三是是深圳的的写字楼楼经历了了国贸大大厦时代代、地王王大厦时时代，二二者转来来转去都都没离开开罗湖，但由于于罗湖是是个老城城区，规规划配套套等市政政设施落落后，从从而也给给写字楼楼的用户户带来诸诸多不便便，如停停车等，令企业业萌生迁迁址的考考虑；四是罗湖湖相当部部分旧的的写字楼楼本身配配置就逊逊色于福福田新落落成的写写字楼，尽管某某些写字字楼压

27、低低租金留留客户，仍无济济于事。深圳的的写字楼楼由罗湖湖独领风风骚到福福田唱主主角也是是不可逆逆转。4.未来来写字楼楼发展特特点特点一：写字楼楼呈多元元化发展展地铁标志志性写字字楼、智智能化标标志性写写字楼、数字化化标志性性写字楼楼、新经经济标志志性写字字楼、CCBD标标志性写写字楼以以及区域域标志性性写字楼楼的纷纷纷出现，成为真真正的市市场主流流。深圳圳写字楼楼的多元元化发展展，是深深圳经济济多元化化发展的的结果，同时也也是为了了满足多多元化的的市场需需求。从另一个个侧面而而言，深深圳写字字楼多元元化意味味着多元元化的市市场需求求。政府府、金融融机构、大中小小型企业业等组织织在这里里找到了了

28、它们的的发展平平台；外外国资本本、国有有资本、民营资资本在这这里争相相辉映，成为他他们资本本投资市市场的热热土；跨跨国集团团、三资资企业、国有企企业、民民营企业业、私营营企业都都在这里里找到了了自己的的发展空空间。特点二：写字楼楼面向不不同行业业未来的深深圳将具具备商务务中心和和行政文文化中心心的功能能，集金金融、商商贸、信信息、文文化、会会展及行行政功能能于一体体，发展展目标是是：为国国际性跨跨国公司司的商务务活动提提供便捷捷、高效效的最佳佳工作环环境；为为深圳各各阶层提提供良好好的空间间环境；为中心心区的居居民提供供舒适、优美的的生活环环境。为顺应中中长期的的发展需需要，确确立深圳圳在环珠

29、珠江口新新经济带带的战略略地位，目前深深圳市提提出了“实现产产业布局局战略重重组，以以先进工工业为基基础，以以金融贸贸易为轴轴，发展展方针以以高新技技术、现现代物流流、现代代金融为为产业支支柱”的深圳圳城市发发展核心心战略。在深圳圳市明确确的产业业发展方方向定位位下，各各区域的的产业结结构决定定了其写写字楼客客户的构构成特点点。在深圳未未来的发发展中，现代金金融业在在福田有有相当大大的成长长空间，高新技技术和物物流行业业在南山山区面临临着较大大的发展展机遇，而罗湖湖区虽然然在金融融、物流流方面有有较好的的发展基基础，但但后期发发展势头头受到一一些因素素限制。因此，关注这这三大行行业的客客户对写

30、写字楼的的具体需需求特点点，对于于各区成成功开发发写字楼楼有着重重要的指指导意义义。特点三：写字楼楼花样翻翻新上个世纪纪90年代代后期，由于新新兴行业业及创业业公司大大量崛起起，小面面积分割割的写字字楼畅销销一时，但分隔隔太小，难以控控制档次次，不能能成为高高档写字字楼市场场主流。目前开开始出现现分隔更更灵活，适应不不同客户户需求的的写字楼楼。从发发展状况况来看，无强制制分隔的的大开间间写字楼楼能从不不同层面面满足不不同发展展阶段的的各类企企业。新新建写字字楼主要要分布在在中心区区及其周周边，同同时深圳圳地铁也也在抓紧紧建设，中心区区和地铁铁概念成成为当前前深圳写写字楼市市场的主主要卖点点。特

31、点四：不同行行业需求求不一现在在，深圳圳写字楼楼开始注注重不同同行业的的客户需需求，基基本上将将档次形形象列为为首要因因素，特特别是投投资贸易易客户和和咨询顾顾问客户户对档次次形象的的要求远远高于其其他因素素。根据调查查显示，目前各各行业客客户在选选择写字字楼时除除普遍注注重档次次形象以以外，金金融证券券客户注注重交通通便利程程度；投投资贸易易客户注注重智能能化；咨咨询顾问问客户注注重物业业管理水水平和周周边商业业配套；科技、物流客客户较为为关注物物业管理理水平和和租金及及售价；航运物物流类客客户强调调周边区区域企业业集中。目前深圳圳写字楼楼市场状状况1.已使使用的写写字楼租租赁/销销售情况况

32、罗湖区项目名称称销售价格格（元/平方米米）租赁价格格（元/平方米米）中信城市市广场9500090嘉里中心心10000095地王大厦厦一三0000100国贸大厦厦55（全全包）带带装修金丰城45发展银行行大厦100优优装福田区项目名称称销售价格格（元/平方米米）租赁价格格（元/平方米米）群星广场场8000055嘉汇新城城8400055现代之窗窗7500045赛格广场场8800070联合广场场4500040国际文化化大厦8400060中电信息息大厦8500060国际商会会大厦AA座8500065国际商会会大厦BB座8700075特区报业业大厦9000080江苏大厦厦8400065西部办公公区项目名

33、称称销售价格格（元/平方米米）租赁价格格（元/平方米米）天安数码码时代大大厦8500070天安国际际大厦5000040创展中心心8600060苍松大厦厦5400050世贸广场场88000652.20002年年深圳市市写字楼楼推售情情况罗湖区项目名称称写字楼建建筑面积积（平方方米）出租情况况剩余建筑筑面积罗湖商务务中心39933750%租租出199668.55世界金融融中心64866650%租租出324333合计1048803524001.55524001.55福田区项目名称称写字楼建建筑面积积（平方方米）销售情况况剩余建筑筑面积中央商务务大厦537666.66985%80655福建兴业业银行4

34、4500865%一五5777.88时代金融融中心75433070%226229合计1737704.691274432.89462771.88西部办公公区项目名称称写字楼建建筑面积积（平方方米）销售情况况剩余建筑筑面积喜年中心心600000100%0财富广场场40322570%120997.55有色大厦厦25000065%162550英龙创展展中心350000一五%297550合计16033251022227.5580997.55总体情况况：在220022年深圳圳市推售售的写字字楼项目目：总建筑面面积达到到：43388332.669平方方米，已经消化化建筑面面积：22820061.89平平方米；

35、剩余建筑筑面积：一五667700.8平平方米（在20003年年消化）3.20003年年竞争性性写字楼楼( 按礼礼顿中心心7月份发发售考虑虑)福田中心心区项目名称称写字楼建建筑面积积（m2）项目情况况特美思大大厦500000结构即将将封顶，预计下下半年发发售中国联通通大厦200000结构即将将封顶，预计下下半年发发售大中华交交易广场场1000000结构已经经封顶，装饰工工程，预预计下半半年发售售国际商会会中心一三00000施工到结结构166层，预预计下半半年开始始宣传攻攻势合计3000000西部办公公区项目名称称写字楼建建筑面积积（m2）项目情况况银座国际际300000结构已经经封顶，内部装装饰

36、，开开始内部部认购期期（售价价82000元/平方米米）合计300000结论：220033年推出出的写字字楼总建建筑面积积达333万平方方米。在在7月份可可能发售售的写字字楼建筑筑面积可可能达到到20万平平方米，加上220022年的剩剩余写字字楼推售售面积一一五万平平方米，直接对对礼顿中中心项目目形成竞竞争的写写字楼面面积将达达到355万平方方米的具具大体量量。四、重点点项目市市场调研研1.周边边市场调调查及范范围为了准确确的对本本项目进进行定位位，我们们对项目目周边的的在售、已售及及已经开开发动工工未来会会形成竞竞争的项项目进行行了详细细的调查查，并对对影响销销售的主主要因素素进行了了分析、对

37、比。调查范范围主要要是：深深南路沿沿线物业业，调查查范围包包括车公公庙世贸贸大厦以以东，上上步路以以西，滨滨河路以以北，北北环路以以南。其其中选择择了中心心区周边边的重点点项目进进行调查查及分析析。重点项目目：已售完项项目：国国际商会会大厦BB座、喜喜年中心心(20003年年3月30日办办理入伙伙)、中电电信息广广场在售项目目：只租租不卖项项目罗湖商商务中心心、世界界金融中中心销售项目目中央商商务大厦厦、福建建兴业银银行大厦厦、财富富广场、时代金金融中心心、英龙龙大厦未来竞争争项目：、特美美思大厦厦、中国国联通大大厦、国国际商会会中心等等礼顿中心航天大厦兴业大厦中央商务商会一期商会二期投资大厦

38、华融大厦特美思大厦联通大厦免税大厦时代金融中心贵州国际大厦项目福田区委第三办公室丰立大厦邮政枢纽大厦城建购物公园地铁一号线车站深 南 大 道民田路福 华 路新洲路益田路2.重点点项目调调查表基本资料料比较表表物业名称称物业性质总面积平方米写字楼面面积标准层面面积平方米柱距（m）分隔面积积进宽比总体分布布商业层数数实用率%层高米国际商会会大厦BB座写字楼2.4万万11222880-1100平平方米1.3：13233F70%3.4时代金融融中心写字楼754330.008287880销售面积积11-224F1163221668125-228F一一三466一三三559地上288层地下3层层11-228

39、F 1-5FF70采用框架架和宽扁扁大跨度度梁实际际喜年中心心写字楼600000308664128668.560-1120平平方米60平方方米居多多实际销售售时最小小售卖要要两个组组合1.166：1地下2层层4F为商商务设施施5-288F1-3FF703.455罗湖商务务中心写字楼863446399337.004一三433.966(177-299F)17288.122(311-433)8100-2000平方米米以1000-一一三0居居多1.755：1地下3层层6-一五五F公寓寓17-229F小小开间31-443大开开间45、446多功功能会议议室1-5FF703.455世界金融融中心写字楼69

40、，一一三3.6164866617077.9778.36-199F 11一八.9和3044.5平平方米21-443F 4311.5平平方米地下2层层A：6-54FF办公楼楼B：6-23FF酒店C：6-23酒酒店式公公寓1-3FF742.422（实际际层高）中电信息息广场写字楼约4万多多277997.一一五767.64（西座55-8FF）10277.877（东座55-277F）10855.588（28-30FF）441.227-778.775平方方米以40和和50平方方米居多多2.5：1地下2层层西座5-8F和和东座55-300F为写写字楼1-4FF703.4中央商务务大厦写字楼537666.66

41、932699517300/五-九一五544/十-十八14377/十九-二十五五8.174.6661198.361：1189：12520733.699兴业银行行大厦写字楼445008200992销售面积积11288/4-10FF10988/111-222F902/23-27FF9-1-3F停停车场3F为空空中平台台花园4-100F小开开间写字字楼11-116F兴兴业自用用17-227F可可自由分分隔1F兴业业银行、商场2F商场场、办公公703.4财富广场场写字楼845002.22440322516一三三42.444995.一一三按柱柱距进行行分隔4-288F为写写字楼6.6mm首层架架空层、屋顶

42、花花园、二二楼观景景台、庭庭院洽谈谈区、悠悠然吧703.4销售资料料表物业名称称均价元/平方方米最高单价价元/平方方米最低单价价元/平方方米租金范围围元/月平平方米现行折扣扣%按揭%/年销售率%开盘时间间年月开盘形象象销售期（月）入伙年月国际商会会大厦BB座70-88020033年4月初世界金融融中心95一一三0有楼层差差20033年3月30日罗湖商务务中心6520033年3月30日喜年中心心8700011000085000一次性994折七成988折六成977折7成200年6成100年100%20022年5月10日结构封顶顶820033年3月30日中电信息息广场9200012000087000

43、一次性995折三成955折7成200年7成300年70%结构封顶顶一五20022年10月一八日中央商务务大厦110000一三000098000一次性994折七成988折六成977折7成200年6成100年68-775%20022年6月结构封顶顶820033年年底底兴业银行行大厦110000一三000098000一次性994折6成977折6成一五五年一五-220%20022年12月结构封顶顶420033年年底底财富广场场8900010000087000一次性994折8成988折7成977折8成300年7成300年55-665%20022年4月结构封顶顶920033年年底底时代金融融时代金融融中心

44、采采用的是是整层销销售的方方式，所所以没有有均价的的资料，但估计计均价为为120000元元/平方方米，提提供8成成20年年按揭。20033年2月结构封顶顶配套功能能比较表表物业名称称会所商务中心心会议中心心车位个物管物管收费费元/月平平方米后期问题题周边设施施国际商会会大厦BB座商务中心心、网吧吧书吧-经经理人文文库健身中心心10000平方米米会议中中心戴德梁行行顾问荣超物管管10元/平方米米现在仍然然没有入入伙无中中央空调调交通设施施：较好好服务性设设施：差差商业、办办公氛围围：一般般喜年中心心设置职工工餐厅打印、翻翻译、速速递、律律师、工工商咨询询戴德梁行行顾问交通设施施：好服务性设设施：

45、较较好商业、办办公氛围围：一般般罗湖商务务中心无会所代办工商商登记、银行融融资服务务、商务务秘书服服务、终终端网络络服务、酒店保保洁服务务、设备备集中采采购20000平方米米会议中中心280金地物业业大开间：25小开间：一五交通设施施：好服务性设设施：好好商业、办办公氛围围：好世界金融融中心尊尚会所所：健身室、恒温泳泳池、桑桑拿按摩摩、美容容院、壁壁球室、特色西西餐厅、高级酒酒吧、绿绿色园林林层高：66m企业注册册登记程程序咨询询、法律律、税务务、人事事、招聘聘登记、视像会会议、即即时翻译译服务、投资顾顾问、会会计事物物、244小时数数据/伺服器器维修数码商务务中心，46466平方米米500第

46、一太平平戴维斯斯28交通设施施：好服务性设设施：较较好商业、办办公氛围围：好中央商务务大厦多功能数数码会议议、新闻闻展示、翻译、秘书服服务、健健身休闲闲、咖啡啡吧、儿儿童托管管商务秘书书、代定定车、船船、飞机机票、报报纸、杂杂志、代代办邮政政、特快快专递一五000228其中1779为机机械停车车为位戴德梁行行顾问10元/平方米米交通设施施：较好好服务性设设施：差差商业、办办公氛围围：一般般中电信息息广场无会所会务服务务、秘书书服务规划有330人和和10人的的中、小小型会议议厅200在20002年10月入入伙，但但办公氛氛围不好好交通设施施：一般般服务性设设施：一一般商业、办办公氛围围：一般般兴

47、业银行行大厦无会所商务秘书书、代定定各种票票务、报报纸、杂杂志、邮政快递递无会议中中心2一五戴德梁行行顾问10元/平方米米包括空调调管理费费交通设施施：较好好服务性设设施：差差商业、办办公氛围围：一般般财富广场场架空层会会所翻译、速速递、律律师咨询询、票务务前沿shhow场场配备会会议、展展览、影影视系统统230未定交通设施施：一般般服务性设设施：一一般商业、办办公氛围围：较差差时代金融融20000平方米米，职工工餐厅、纽约人人俱乐部部翻译、速速递、律律师咨询询、票务务800平平方米数数码展示示大庭372戴德梁行行顾问不多于一一五元/平方米米交通设施施：较差差服务性设设施：较较差商业、办办公氛

48、围围：一般般硬件设备备调查表表物业名称称空调卫生间位置电梯布线备用电源方式小时设备速度米/秒数量控制设备智能网络背景音乐乐国际商会会大厦BB座分体空调调随楼赠送送办公用房房内设独独立卫生生间、无无集中卫卫生间2.0客梯4台台、消防防梯1台分高低区区三菱电梯梯走廊、电电梯厅电电梯轿箱箱装有闭闭路电视视监视系系统结构化综综合布线线、宽带带上网公共走廊廊内装有有背景音音乐康明斯400KKW喜年中心心24小时时办公美国麦克克维尔中中央空调调在角部相相对大面面积办公公设独立立卫生间间、在西西侧有集集中卫生生间2.59部电梯梯、4部扶梯梯A座高区区3部、低低区两部部、消防防梯1部、B座3部OTISS、电梯

49、梯内有液液晶显示示屏非接触式式IC卡停停车系统统每户预置置1000M宽频频光纤接接口600KKW罗湖商务务中心小开间分分体空调调大开间中中央空调调中央空调调使用时时间固定定麦克维尔尔中央空空调小开间为为室内独独立卫生生间、大大开间为为集中式式卫生间间中区2.5高区4塔楼9部部电梯高区3部部中区4部部消防2部部原装进口口三菱进口10000KKW康明明斯柴油油发动机机组世界金融融中心8：300-6：30顿汉布什什地下送送风中央央空调集中式卫卫生间低区 22.5高区48部电梯梯分高低区区日本原厂厂三菱电电梯，电电梯内带带有液晶晶显示屏屏（播放放电视、经济信信息）大厦内设设置资料料点80000个个，语

50、音音点1220000个，平平均每33平方米米一个数数据点、每5平方米米一个语语音点；物业管管理提供供一卡通通多功能能管理及及消费系系统密集式分分布CAAT5宽宽频西那那路与宽宽频端子子，极速速宽频覆覆盖、卫卫星设施施、内联联网络等等。公共走廊廊内装有有背景音音乐德国奔驰驰发电机机中电信息息广场米黄云石石墙面、地面开利中央央空调系系统户内卫生生间与集集中卫生生间结合合2.5共14部部分东、西西座三菱电梯梯5A智能能化中国电信信10000M主主干，1101100MM到桌面面公共走廊廊内装有有背景音音乐500KKW康明明斯中央商务务大厦24小时时分户计计量开利中央央空调系系统局部位置置有独立立卫生间

51、间，设有有集中卫卫生间和和董事盥盥洗间2.58部电梯梯分高低区区进口奥迪迪斯电梯梯电梯内内带有液液晶显示示屏（播播放电视视、经济济信息）专线接驳驳证券交交易所、一卡通通管理自自动化系系统、非非接触IIC卡门门禁管制制系统10000M极速速光纤规规划、提提供1000M宽宽频互动动网络、设置GGPRSS系统全方位背背景音乐乐兴业银行行大厦4-9FF小开间间可244小时中央空调调系统4-100F小开开间带独独立卫生生间2.02.55裙楼2部部扶梯塔楼6部部电梯分高低区区日立电梯梯水电自动动抄表停车场出出入口遥遥感识别别自动管管理、车车库遥感感动态监监控综合布线线、有线线电视接接收系统统、预留留通信卫

52、卫星天线线系统、电话配配置一八八00门门，5.5/1100平平方米全方位背背景音乐乐580KKW财富广场场公共部分分为吸顶顶式中央央空调、办公区区域为分分体空调调公共部分分为吸顶顶式中央央空调、办公区区域为分分体空调调每个分隔隔带有独独立卫生生间、无无集中卫卫生间2.02.555部电梯梯、1部消防防梯、11部观光光梯分高低区区德国蒂森森大堂电子子公告牌牌、自动动抄表、电梯内电电子信息息显示屏屏、内设设信息中中转站、提供高高速上网网、远程程教育、医疗、VODD视频点点播服务务公共走廊廊内装有有背景音音乐时代金融融24小时时分户计计量中央央空调4台共225500冷吨的的冷水特特灵中央央空调集中式卫

53、卫生间低区2.5高区4配置一三三台载客电梯梯8部翻译、速速递、律律师咨询询、票务务瑞士迅达达Micoonicc-100电梯控控制系统统5A智能能化系统统公共走廊廊内装有有背景音音乐装修标准准比较表表项目外墙户内地面门窗大堂电梯间走道洗手间会所会议室国际商会会大厦BB座裙楼外墙墙为抛光光花岗岩岩、塔楼楼外墙为为高级仿仿石面砖砖地面、墙墙面为水水泥砂浆浆抹面普通木门门彩色铝合合金窗、银灰色色镀膜钢钢化玻璃璃抛光花岗岗岩地面面、为抛抛光大理理石墙面面大堂电梯梯厅地面面为抛光光花岗岩岩地面、墙面为为抛光大大理石墙墙面地面为高高级仿大大理石抛抛光地砖砖、墙面面为乳胶胶漆洗手间管管道预留留到位一般性装装修

54、一般性装装修喜年中心心主要玻璃璃幕墙、实墙面面为高级级涂料水泥砂浆浆地面、墙面通明玻璃璃地面、墙墙面为石石材贴面面、吊顶顶磨光花岗岗岩地面面、仿石石面砖墙墙面耐磨地砖砖地面、石膏板板吊顶高级卫生生洁具、防滑地地砖、瓷瓷砖墙面面、铝合合金扣板板吊顶罗湖商务务中心美国进口口24KK金中空空玻璃幕幕墙水泥砂浆浆地面、墙面玻璃幕墙墙地面、墙墙面为石石材贴面面、吊顶顶地面为抛抛光花岗岗岩地面面、墙面面铝条加加装饰板板仿大理石石地面高级卫生生洁具、防滑地地砖、瓷瓷砖墙面面世界金融融中心进口韩国国纯铝板板及爱和和陶墙砖砖、LOOW-EE低辐射射中空隔隔音玻璃璃水泥砂浆浆地面、墙面玻璃幕墙墙德国高仪仪高级装修

55、修高级装修修中电信息息广场深浅两色色德国进进口涂料料、裙楼楼凿毛干干挂石水泥砂浆浆地面、墙面银白色铝铝合金米黄云石石墙面、地面、天花为为铝板、哑光不不锈钢钢钢板灯槽槽米黄云石石墙面、地面、天花为为铝板、哑光不不锈钢钢钢板灯槽槽米黄云石石地面高级铝板板天花、抛光砖砖、白色色釉面砖砖、地面面为黑金金砂云石石中央商务务大厦高级铝合合金玻璃璃幕墙、中空玻玻璃水泥砂浆浆地面、墙面高级木质质进户门门中空玻璃璃进口大理理石墙面面设二层中中庭、中中庭高110m进口大理理石墙面面、地面面ICI乳乳胶漆墙墙面高级地砖砖公共部分分：三星星级以上上宾馆盥盥洗间标标准；董董事专用用：五星星级豪华华盥洗间间标准高级装修修

56、高级装修修兴业银行行大厦镀镆浅反反射灰色色（透明明）、中中空隔音音玻璃幕幕墙和灰灰色氟碳碳喷涂铝铝板幕墙墙裙楼外墙墙为灰麻麻色干挂挂天然花花岗石水泥砂浆浆地面、墙面幕墙花岗石、大理石石地面、磨光面面砖墙面面、造型型吊顶天天花地面、墙墙面为磨磨光面砖砖墙面为白白色乳胶胶漆、轻轻钢龙骨骨、艺术术矿肺板板或铝板板吊顶高级卫生生洁具、墙面面面砖、铝铝板吊顶顶天花财富广场场镀膜玻璃璃幕墙和和复合铝铝板幕墙墙、部分分为花岗岗岩墙面面水泥砂浆浆地面、墙面普通木门门幕墙地面高级级芝麻白白微晶石石、墙面面灰色微微晶石和和铝板、天花为为铝板和和隔栅墙面水晶晶白微晶晶石及聚聚晶玻璃璃、地面面为灰色色微晶石石、天花花

57、为铝板板和轻钢钢龙骨地面为地地砖和天天然花岗岗岩、墙墙面为高高级玻纤纤壁布和和聚晶玻玻璃、天天花为聚聚晶玻璃璃和铝板板时代金融融中心外墙采用用LOWW-E钢钢化中空空玻璃配配合幕墙墙水泥砂浆浆地面、墙面LOW-E钢化化中空玻玻璃高档花岗岗岩拼花花地面、墙面；大堂柱柱为花岗岗岩和不不锈钢面面料结合合；艺术术天花吊吊顶加十十艺术灯灯饰网格化花花岗岩地地面；墙墙面为花花岗岩、磨砂玻玻璃吊顶顶，内设设多组射射灯、电电梯门框框花岗岩岩包边网格化花花岗岩地地面、纯纯色花岗岗岩墙面面、艺术术天花吊吊顶加十十艺术灯灯饰高级洁具具、大理理石盥洗洗台、不不锈钢装装饰面隔隔断、墙墙面为高高级瓷砖砖拼花、高级带带状灯

58、槽槽3.重点点项目的的总结区位转移移随着深圳圳市城市市中心功功能“西移”及CBDD的逐步步形成，深圳市市写字楼楼逐步从从罗湖区区向福田田区转移移，并向向CBDD以及中中心区西西部集中中。目前前中心区区已集中中了时代代金融中中心、中中央商务务大厦、国际商商会大厦厦（中心心）、丰丰立大厦厦、信息息枢纽大大厦、大大中华交交易广场场、江苏苏大厦、中银大大厦等十十多栋写写字楼。随着CCBD市市政配套套工程的的完善，一个成成熟的办办公社区区正在中中心区崛崛起。但但由于中中心区土土地及规规划方面面的限制制，写字字楼的开开发基本本上接近近尾声，向中心心区西部部发展已已成必然然之势。由于中中心区西西部已形形成世

59、贸贸中心、天安数数码城、车公庙庙等成熟熟的办公公环境，区位优优势凸显显，20002年年喜年中中心取得得了不俗俗的销售售业绩，开发商商花样年年投资有有限公司司正打算算在此区区域开发发另一座座标志性性建筑明年年广场。由此可可见，写写字楼集集中所在在区域正正在经历历从罗湖湖中心区区中心区区西部的的方向转转移。价格在所调查查的罗湖湖区三个个代表楼楼盘中，基本上上是只租租不售，租金根根据写字字楼的等等级而有有所不同同。如罗罗湖商务务中心租租金为小小开间665元/m，大开开间700元/m。世界界金融中中心租金金在1000-1140元元/m之间不不等，地地王信兴兴广场则则为1220元/m。与罗罗湖区相相反，

60、福福田中心心区及中中心区西西部写字字楼是只只售不租租。中心心区写字字楼均价价在100，0000-111，0000元/m左右，中心区区西部写写字楼均均价在88，0000-9，0000元/m左右。目标客户户群定位位中国入世世给写字字楼带来来了新的的生机，无论罗罗湖区还还是福田田区写字字楼都已已把目标标对准外外资企业业、民营营企业。中央商商务大厦厦引进外外资银行行即为明明证。同同时一些些具有发发展前途途的行业业如金融融、贸易易、物流流、ITT、咨询询、电信信等也成成为写字字楼客户户群的首首选。功能定位位本次调查查大部分分写字楼楼不仅仅仅为单纯纯的办公公空间，还有相相当部分分已附设设商场、银行营营业厅