国家公务员考试法律常识

1、2011年国家公务员考试法律常识500题-1售楼广告上的内容,开发商应兑现吗 售楼广告和宣传传资料仅仅是是开发商为了了吸引买房的的人而做的一一种宣传.如如果广告上的的宣传内容没没有写入合同同中,即使将将来这些宣传传没有兑现,开发商一般般也不会因此此而承担责任任.如果开发发商在这些材材料上写得非非常明确具体体,内容确定定,如送多多少钱的精装装修,绿绿化面积达到到多少平方米米等等,这这些内容将对对房屋价格以以及购房人是是否买房产生生重大影响,即使这些内内容没有写入入合同,开发发商也要兑现现.所以,一一些重要的广广告一定要保保存好,如果果将来发生纠纠纷,可以作作为证据.参考法条:最最高人民法院院关于

2、审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第三条条201年国家公公务员考试法法律常识5000题-2房地产商承担虚虚假广告民事事责任的必要要条件有什么么 (1)房地产商商发布了虚假假广告.购房房者要能够证证明广告的内内容是虚假的的或者部分是是虚假的,这这种虚假是房房地产商主观观故意 所为为.这是房地地产商承担责责任的前提.(2)购房房者是受到欺欺骗和误导.购房者因为为依赖(虚假假)广告,对对该广告承诺诺的内容抱 有期望才购购买房屋的,即受到了欺欺骗和误导.如果购房者者在购房前已已知或应知广广告内容虚假假,或者购房房者的购房行行为与虚假广广告无关,则则不能认为是是受到了欺骗骗和误导

3、.(3)购房者者的合法权益益受到了侵害害.购房者的的合法权益受受到实际发生生的损害,这这种损 害包包括财产的,金钱的,精精神的.(44)损害和虚虚假广告之间间有因果关系系.也就是说说,是虚假广广告欺骗和误误导了购房者者,给购房者者的权益造成成了损害,即即虚假广告与与损害之间有有因果关系.参考法条: 广告法第第三十七条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-33认购书一般般包括哪些内内容 认购书的内内容包括:房号及户型型.房屋的建筑筑面积.房屋的价款款及计算方式式.签订正式购购房的日期.在一方不履履行的处理问问题.开发商的预预售许可证号号.当事人双方方基本情况.参考法条: 最最高人民法院

4、院关于适用中华人民共共和国担保法法若干问题题的解释, 第一百一一十五条 合合同法第一一百一十五条条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-44什么是建筑面积积 建筑面积包括两两个部分:一一部分是套内内建筑面积,一部分是分分摊的公用建建筑面积.它它的计算公式式是:建筑面面积=套内建建筑面积+分分摊的公用建建筑面积.参考法规:建建筑面积计算算规则2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-55什么是套内建筑筑面积 套内建筑面积包包括三个部分分:套内使用用面积,套内内墙体面积,阳台建筑面面积.它的计计算公式是:套内建筑面面积=套内使使用面积+套套内墙体面积积+阳台建筑筑面积.2011年国

5、家家公务员考试试法律常识5500题-66套内墙体面积包包括什么 套内墙体面积包包括两个部分分:一部分是是公用墙体面面积,一部分分是非公用墙墙体面积.公公用墙体水平平投影面积的的一半计入套套内墙体面积积;非公用墙墙体水平投影影面积全部计计入套内墙体体面积.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-77什么是分摊的公公用建筑面积积 公用建筑面积是是指由整幢楼楼的产权人共共同所有的整整幢楼公用部部分的建筑面面积.分摊的的公用建筑面面积是指每套套(单元)商商品房依法应应当分摊的公公用建筑面积积.公用建筑筑面积和分摊摊的公用建筑筑面积的产权权归整栋楼购购房人共有,购房人按照照法律,法规规的规定对其

6、其享有权利,承担责任.未经全体共共有人或业主主大会依法定定程序同意,任何人都不不得侵占或改改变全楼公用用建筑空间原原始设计的使使用功能.分分摊的公用建建筑面积=套套内建筑面积积公用建筑面面积分摊系数数2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-88公用建筑面积的的分摊原则是是什么 公用建筑面面积的分摊以以幢为单位.分摊的公用用建筑面积为为本幢内的公公用建筑面积积,与本幢不不相连的公用用建筑面积不不得分摊到本本幢房屋内.为整幢商品品房服务的公公用建筑面积积,由该幢楼楼各套商品房房分摊;为局局部范围服务务的公用建筑筑面积,由受受益的各套商商品房分摊.多次分摊公公用建筑面积积的,分别计计算分摊系

7、数数.各套商品品房应分摊的的公用建筑面面积,为各次次分摊的公用用建筑面积之之和.公用建筑面面积分摊后,不划分各套套商品房分摊摊的建筑面积积的具体部位位,但任何人人不得侵占或或改变原设计计的使用功能能.参考法规:商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则(试行)2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-99哪些公用建筑面面积可以分摊摊 整幢楼的以下公公用面积可以以分摊:大堂,公共共门厅,走廊廊,过道,公公用厕所,电电(楼)梯前前厅,楼梯间间,电梯井,电梯机房,垃圾道,管管道井,消防防控制室,水水泵房,水箱箱间,冷冻机机房,消防通通道,变(配配)电室,煤煤气调压室,卫星电视接接收机房,

8、空空调机房,热热水锅炉房,电梯工休息息室,值班警警卫室,物业业管理用房等等以及其他功功能上为该建建筑服务的专专用设备用房房.套与公用建建筑空间之间间的分隔墙及及外墙(包括括山墙)墙体体面积水平投投影面积的一一半.计算建筑面面积的房屋,层高(高度度)均应在 2.20米米以上(含22.20米,以下同).参考法规: 商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则(试行).2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-110哪些公用建筑面面积不能分摊摊 仓库,机动车车库,非机动动车库,车道道,供暖锅炉炉房,作为人人防工程的地地下室,单独独具备使用功功能的独立使使用空间.售房单位自自营,自用的的房屋

9、.为多幢房屋屋服务的警卫卫室,管理(包括物业管管理)用房.参考法条:商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则(试行)第第九条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-111面积变了,购房房者可以退房房吗 经有关部门批准准以后,商品品房的面积可可以变更,但但要在10日日内通知购房房者.在接到到通知的155日内,购房房者可以作出出退房的书面面答复.在此此期间内未作作书面答复的的,视为同意意变更.开发商没有在规规定的期限内内通知,购房房者有权退房房.如果退房房,开发商要要承担违约责责任.参考法条:商商品房销售管管理办法第第二十四条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-112面

10、积误差比的公公式是什么 面积误差比=产产权登记面积积-合同约定定面积合同约定面积 100%参考法规: 商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-113处理房屋面积纠纠纷的原则是是什么 合同有约定的,按照约定处处理;合同没没有约定或者者约定不明确确的,按照以以下原则处理理:(1)面积误差差比绝对值在在3%以内(含3%),按照合同约约定的价格据据实结算,买买受人请求解解除合同的,不予支持;(2)面积误差差比绝对值超超出3%,买买受人请求解解除合同,返返还已付购房房款及利息的的,应予支持持.买受人同同意继续履行行合同,房屋屋实际面积大大于合同约定

11、定面积的,面面积误差比在在3%以内(含3%)部部分的房价款款由买受人按按照约定的价价格补足,面面积误差比超超出3%部分分的房价款由由出卖人承担担,所有权归归买受人;房房屋实际面积积小于合同约约定面积的,面积误差比比在3%以内内(含3%)部分的房价价款及利息由由出卖人返还还买受人,面面积误差比超超过3%部分分的房价款由由出卖人双倍倍返还买受人人.参考法条:最最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十四四条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-114买房一般要交哪哪些税 (1) 印花税税.(2)契契税.(3)证件印花税税.参考法条:北北京市人民政政府

12、关于修改改的决定第第一条,第二二条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-115买房一般要交哪哪些费 (1) 房屋所所有权登记费费.(2)公公共维修基金金.(3)综综合地价款.(4)证件件工本费.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-116买车库交契税吗吗 购房者随同普通通住宅购买的的车库,可以以减半征收契契税,按照11.5%的税税率征税;购购房者随同非非普通住宅(如别墅)购购买的车库,不适用减半半征收契税的的政策,依然然要按照3%的税率征税税.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-117继承和接受遗赠赠而取得的房房产要交契税税吗 法定继承人继承承房屋不征收收契税,

13、非法法定继承人继继承房屋,属属于赠与行为为,应征收契契税.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-118申请个人商业贷贷款的条件一一般有哪些 (1)贷款对象象为有完全民民事行为能力力的自然人.(2)具有城镇镇常住户口或或有效居留身身份,即要求求借款人有合合法的身份.(3)有稳定的的职业和收入入,信用良好好,有偿还贷贷款本息的能能力.(4)对首付款款的要求,银银行间有些许许差异.(5)有贷款人人认可的资产产作抵押或质质押,或有符符合规定条件件,具备代偿偿能力的单位位或个人作为为偿还贷款本本息并承担连连带责任的保保证人.(6)具有购房房合同或协议议.(7)贷款人规规定的其他条条件.2011

14、年国家家公务员考试试法律常识5500题-119申请个人商业贷贷款一般要交交哪些费用 (1) 律师审审查费.(22)公证费.(3)产权权登记费.(4)保险费费.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-220哪些财产可以抵抵押 (一)抵押人所所有的房屋和和其他地上定定着物.(二)抵押人所所有的机器,交通运输工工具和其他财财产.(三)抵押人依依法有权处分分的国有的土土地使用权,房屋和其他他地上定着物物.(四)抵押人依依法有权处分分的国有的机机器,交通运运输工具和其其他财产.(五)依法获准准尚未建造的的或者正在建建造中的房屋屋或者其他建建筑物,当事事人办理了抵抵押物登记以以后可以抵押押.(六)

15、借款人以以所购自用住住房作为贷款款抵押物的,必须将住房房价值全额用用于贷款抵押押.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-221哪些财产不能抵抵押 不能抵押的财产产:土地所有有权;所有权权,使用权不不明或者有争争议的财产;依法被查封封,扣押,监监管的财产;以法定程序序确认为违法法,违章的建建筑物.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-222哪些权利可以质质押 (1)汇票,支支票,本票,债券,存款款单,仓单,提单;(2)依法可以以转让的股份份,股票;(3)依法可以以转让的商标标专用权,专专利权,著作作权中的财产产权;2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-223什么是转

16、按揭 转按揭是指指已在银行办办理个人住房房贷款的借款款人,向原贷贷款银行要求求延长贷款期期限,或将抵抵押给银行的的个人住房出出售或转让给给第三人而申申请个人住房房款变更期限限,变更借款款人或变更抵抵押物的贷款款.变更借款款人的简称转按,延延长原借款期期限的称为加按,变变更抵押物称称为换按.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-224什么样的房子要要评估 商品房,二手房房和担保中心心认为有必要要进行评估的的其他房屋.经济适用房不需需要评估.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-225什么是组合贷款款 组合贷款是住房房资金管理中中心运用政策策性住房资金金,银行运用用商业信贷资资

17、金向同一借借款人发放的的购房贷款,是政策性和和商业性贷款款组合的总和和,即在住房房公积金额度度之外的贷款款需求,由银银行资金解决决.银行资金金部分利率高高于住房公积积金贷款利率率,组合贷款款综合利率在在住房公积金金贷款利率与与银行贷款利利率二者之间间.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-226什么是个人住房房贴息贷款 所谓个人住房贴贴息贷款,是是北京市住房房资金管理中中心,北京市市贷款担保中中心与有关商商业银行合作作,推出的个个人住房担保保贷款政策性性贴息业务.购房人可在在商业银行直直接领取贷款款,无须再到到管理中心,银行跑两套套手续,交两两笔手续费.这样,贷款款时间,尤其其是组合

18、贷款款的时间,可可能由以前的的几个月节省省到只需几天天.而商业贷贷款和公积金金贷款之间的的利差,则由由政府住房基基金提供的利利息返还给商商业银行,最最后的贴息实实惠仍落在贷贷款人身上.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-227申请个人住房贴贴息贷款的条条件是什么 (1)申请人必必须是住房公公积金的缴存存人,截至申申请日为止,申请人持续续缴存住房公公积金6个月月以上,或累累计缴存122个月以上,当前为正常常的缴存状态态.(2)提提供符合要求求的担保方式式.(3)夫夫妻双方只能能申请一笔住住房贷款贴息息.(4)同同时满足商业业银行对个人人住房贷款规规定的其他条条件.2011年国家家公务

19、员考试试法律常识5500题-228什么是住房补贴贴 住房补贴是单位位停止实物分分房后,国家家为职工解决决住房问题而而给予的补贴贴资助,采用用货币分配方方式向职工发发放的用于住住房消费的专专项资金.即即将单位原用用于建房,购购房的资金转转化为住房补补贴,分次(如按月)或或一次性地发发给职工,再再由职工到住住房市场上通通过购买或租租赁等方式解解决自己的住住房问题.住住房补贴的具具体数额各地地政府根据当当地经济适用用住房平均价价格,平均工工资,以及职职工应享有的的住房面积等等因素具体确确定.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-229住房补贴随人走走吗 职工在本市范围围内因各种原原因变动工

20、作作单位且调入入单位已建立立住房补贴账账户时,应将将其原住房补补贴账户内的的余额转入新新调入单位住住房补贴账户户.单位因职职工停薪,离离职,调动工工作等各种原原因中断为其其交存住房补补贴,在未复复薪,未找到到新的工作单单位或由于新新的工作单位位未建立住房房补贴时,职职工住房补贴贴资金结余本本息应暂时封封存在原单位位住房补贴账账户下.住房房补贴资金封封存期间仍按按规定计息.此外,单位位和职工持有有效证件可以以查询本单位位或个人住房房补贴账户有有关信息.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-330什么是一表 一表是指:建建设工程竣工工验收备案表表.2011年国家家公务员考试试法律常识55

21、00题-331什么是两书 两书是指:住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-332收房时还查看哪哪些文件 商品房面积实实测技术报告告书,物物业管理公约约.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-333室内环境检测报报告一般由开开发商提供吗吗 2002年7月月1日以后开开工的项目,开发商必须须提供室内环环境检测报告告.20022年7月1日日以前开工的的项目,如果果在合同中约约定了以室内内环境检测合合格为交付条条件的,开发发商也要提供供室内环境检检测报告.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-334开发商什么时候候算交房 当商品房已

22、经竣竣工,并且达达到交付使用用条件以后,开发商会书书面通知购房房者办理交接接手续.在进进行交接的时时候,开发商商要提供一表表两书,商商品房面积实实测技术报告告书,室内内环境检测报报告和物业业管理公约.当购房者认认为房屋符合合约定,并且且在房屋验验收交接单上上签字以后,开发商就完完成了房屋的的交付.如果果开发商提供供的文件不全全,购房者有有权拒绝接收收房屋,由此此产生的延期期交房的责任任由开发商来来承担.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-335何种质量问题可可以退房 经有关机构检测测后,确实发发生房屋主体体结构质量不不合格或者房房屋质量严重重影响房屋正正常使用的情情况,购房者者可以

23、要求退退房,同时可可以要求开发发商承担违约约责任.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-336房屋损毁,灭失失谁来赔 在房子交付使用用以前,毁损损和灭失的风风险由开发商商承担.在房房子交付使用用以后,毁损损和灭失的风风险由购房者者承担.购房房者签了房房屋验收交接接单以后,房屋就算是是交付使用了了;购房者没没有正当理由由不接收房子子的,视为开开发商已经交交付.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-337不交费就不给给钥匙合法法吗 有些购房者在收收房时会遇到到这种情况,开发商要求求购房者在领领钥匙之前还还要交一些杂杂七杂八的费费用,否则就就不给办理入入住手续.购购房者要清楚楚,

24、有些费用用不是由开发发商来收取的的.契税:契税税是在办理房房屋交易时由由购房者向税税务机关缴纳纳的.如果购购房者没有委委托开发商代代办,开发商商就不能代为为收取.公共维修基基金:此项基基金只能用于于住宅共用部部位,共用设设施设备保修修期满后的大大修,更新,改造,一般般由开发商代代收,但是开开发商把交纳纳公共维修基基金作为交付付房屋的条件件是没有法律律依据的. 面积测绘费费收取原则为为谁委托,谁付费,购房合同已已规定开发商商向购房人提提供面积测量量数据的义务务,费用应由由开发商交纳纳.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-338办理了入住手续续,房子就是是你的了吗 不是.只有经过过登记

25、以后,取得了个人人的房屋所所有权证的的房子才真正正属于自己,而且这种权权利受到法律律的保护.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-339乡产权房能能买吗 农民集体所有的的土地使用权权不得出让,转让或者出出租用于非农农业建设,开开发商如果没没有对土地的的性质进行转转换,不能用用于房地产的的开发建设.乡一级政府府无权颁发房房屋产权证.购房人一旦旦购买了这种种房屋,不但但无法取得国国家发放的房房地产权属证证明,不能买买卖,而且购购房人的合法法权益也无法法获得相应的的保障.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-440一般什么时间办办房产证 购房者可以委托托开发商办理理房产证,也也可

26、以自己办办理.如果购购买的是现房房,购房者应应该在订立合合同之日起990日内办理理房产证.如如果购买的是是期房,购房房者应该在房房屋交付使用用之日起900日内办理房房产证.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-441没有房产证的房房子能抵押,买卖吗 房产证是房屋所所有权的唯一一证明,没有有房产证的房房子不能买卖卖,置换,赠赠与,继承,转让.如果果从事了上述述的行为,也也是不受法律律保护的.以以没有房产证证的房子作抵抵押一般是无无效的,但是是如果双方因因此诉至法院院,在一审法法庭辩论结束束以前能够提提供房产证或或者补办登记记手续的,抵抵押还是有效效的.2011年国家家公务员考试试法律常

27、识5500题-442什么人可以申请请购买经济适适用住房 (1)有当地城城镇户口(含含符合当地安安置条件的军军队人员)或或市,县人民民政府确定的的供应对象.(2)无房或现现住房面积低低于市,县人人民政府规定定标准的住房房困难家庭.(3)家庭收入入符合市,县县人民政府划划定的收入线线标准.(4)市,县人人民政府规定定的其他条件件.由于各地的经济济条件有很大大差别,上述述规定的条件件只是一个原原则性的规定定,具体购买买经济适用房房的条件还要要参见各地的的规定和政策策.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-443预购经济适用住住房,竣工前前可以转让吗吗 可以.预购人在在经济适用房房竣工前可以

28、以转让其预购购的经济适用用房,但受让让人必须已经经取得经济适适用房购房资资格,并持审审核证明办理理预售转让登登记手续.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-444原价出售经济适适用住房,还还以再买吗 对于以原价出售售已购经济适适用房的原购购房人,在办办理房屋产权权转移手续后后,由北京市市各区县国土土房管局交易易管理部门出出具不高于经经济适用房购购买单价出售售经济适用房房的证明,可可再次申请购购买经济适用用房,可凭证证明到北京市市建委开发办办办理经济适适用房购买资资格的审核手手续.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-445哪些公房不能上上市交易 (1)以低于城城镇住房制度度

29、改革政策规规定的价格购购买并且没有有按照规定补补足房屋价款款的公房.(2)已经被列列入拆迁公告告范围内的公公房.(3)所有权共共有的房屋,其他共有人人不同意出售售的公房.(4)有所有权权纠纷的公房房.(5)已经抵押押并且未经抵抵押权人书面面同意转让的的公房.(6)上市出售售后会形成新新的住房困难难的公房.(7)擅自改变变房屋使用性性质的公房.(8)被依法查查封或者被依依法以其他形形式限制房屋屋权属转让的的公房.参考法条:北北京市已购公公有住房和经经济适用住房房上市出售管管理办法第第五条2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-446已购公房上市价价格由谁定 已购公有住房进进入市场的买买卖

30、成交价格格由买卖双方方当事人协商商确定.办理房屋转让和和变更登记手手续时,房屋屋所在地的房房地产交易管管理部门应当当对买卖双方方当事人申报报的买卖成交交价格进行核核实.申报的的买卖成交价价格明显低于于届时正常市市场价格水平平的,区,县县房屋土地管管理局应当进进行现场勘察察和评估,并并按照评估的的价格计算应应当缴纳的税税费.买卖双方当事人人对评估价格格有异议的,可以自接到到评估价格通通知书之日起起15日内向向北京市房屋屋土地管理局局申请复核,北京市房屋屋土地管理局局应当自接到到复核申请之之日起10日日内作出复核核决定.参考法条:北北京市已购公公有住房和经经济适用住房房上市出售管管理办法第第十三条

31、2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-447没有房屋租赁赁许可证可可能会产生什什么后果 何何处办理房房屋租赁许可可证 如果没有房屋屋租赁许可证证,租赁合合同依然有效效.但是在房房屋租赁中,以下两类承承租人如果没没有房屋租租赁许可证就就不能办理相相关手续.一一是对于租用用房屋从事生生产经营活动动的承租人来来说,房屋屋租赁许可证证可以作为为经营场所合合法的凭证.二是对于租租房用于居住住的承租人来来说,房屋屋租赁许可证证是向公安安机关办理户户口登记的凭凭证之一.如果要办理房房屋租赁许可可证,您应应该到当地政政府房地产管管理部门办理理.如果是县县政府所在地地以外的建制制县,就要在在市,县政府

32、府房地产管理理部门委托的的机构办理.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十六条,第十十七条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-448夫妻一方可以做做主出租共有有房屋吗 如果承租人在房房产证上看到到有其他人的的名字,就表表明该房屋是是共有房屋,这个时候一一定要看到全全部共有人的的书面同意才才可以租房,因为房屋是是夫妻共有的的,如果妻子子不同意出租租,承租人就就不能租住该该房屋了.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-449被抵押的房屋可可以出租吗 如果房东得到了了抵押权人的的同意,就可可以出租,如如果没有经过过抵押权人同同意该房屋就就不能出租.所以,承租租人一定

33、要仔仔细检查房产产证,了解房房屋的产权状状况,如果看看到房产证上上说明该房屋屋已被抵押的的,承租人就就必须在看到到抵押权人的的书面同意后后才可以租房房.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-550哪些房屋不能出出租 没有房产证的房房屋是不能出出租的,产权权证是房屋的的权属证件,没有产权证证就无法证明明房屋的法律律关系,从而而就没有房屋屋租赁的法律律基础;共有有的房屋未经经全体共有人人书面同意的的,以及产权权不清,权属属有争议的,属于违法建建筑的房屋也也不能出租;另外,如果果该房屋不符符合安全标准准,不符合公公安,环保,卫生等主管管部门的有关关规定,或已已经设置抵押押房屋所有权权的房屋

34、未经经抵押权人同同意的,属于于法律法规禁禁止出租的房房屋,那么就就不能出租.如果经司法法机关和行政政机关裁定,决定查封的的房屋或者以以其他形式限限制房产权利利的,同样不不能出租.此外,还有需要要注意的问题题,未经综合合验收,新建建的房屋不能能租.有的开开发商或房屋屋所有人急功功近利,甚至至将未经综合合验收部门验验收的房屋出出租给承租人人,这样做一一是违反国家家法规,二是是对承租方安安全造成威胁胁.对于房屋屋所有人已死死亡的,房屋屋继承人应当当按继承法法的规定,办妥房屋继继承过户手续续后,方可出出租该私有房房屋.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第六六条.2011年国家家公务员考试试法律

35、常识5500题-551如果租用了法律律禁止出租的的房屋怎么办办 租用了这样的房房子,就有可可能因违反了了法律法规的的强制性规定定而导致租赁赁合同无效,承租人也因因此无法追究究出租人的违违约责任.但但这个时候承承租人可以要要求出租人退退还房租,如如果出租人有有过错的话,还可要求出出租人赔偿损损失.如果承承租人是因为为受到出租人人的欺诈而租租用了法律禁禁止出租的房房屋,承租人人还可以撤销销合同,要求求对方赔偿损损失.如果房房屋不符合安安全标准,危危及承租人安安全健康,承承租人即使在在租赁的时候候知道这种情情况,也可以以随时解除合合同.参考法条:合合同法第五五十八条,第第二百三十三三条.2011年国

36、家家公务员考试试法律常识5500题-552房屋租赁合同一一定要以书面面形式订立吗吗 根据法律规定,租赁房屋,当事人应当当签订书面租租赁合同.为为有效保护自自己的利益,应尽量使用用中国消费者者协会或当地地房管部门推推出的示范文文本订立合同同.虽然口头头订立的合同同也是有效的的,可以被视视为是不定期期租赁合同,但是一旦产产生纠纷,就就很难证明是是不是存在合合同以及合同同条款的内容容是怎么样的的,从而就难难以保护双方方的利益了.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第九九条.合同同法第二百百一十五条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-553房屋租赁合同必必须要备案吗吗 对于经营性用

37、房房来说,签订订,变更,终终止房屋租赁赁合同,出租租人和承租人人一定要在330日内带着着相关材料到到房屋所在地地的房产管理理部门办理登登记备案手续续.而住宅用用房,暂可不不备案,但为为有效保护承承租人的权益益,最好还是是登记备案,否则就可能能发生出租人人同时将房子子租给别人的的情况;同样样,出租人也也面临着承租租人非法将房房子租给别人人的风险.在在北京的出租租人得注意了了,凡是在北北京范围内出出租的房屋都都要到房屋所所在区,县国国土资源和房房屋管理局或或其委托的街街道办事处,乡镇人民政政府租赁服务务站办理登记记备案手续.如果出租人人或承租人有有一方是港,澳,台地区区的人或者外外国人,出租租人就

38、要到北北京市国土资资源和房屋管管理局备案了了.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十三条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-554房屋租赁合同应应当去哪些部部门登记备案案 没有登记记备案的租赁赁合同有效吗吗 双方当事人应当当向房屋所在在地的市,县县人民政府房房地产管理部部门办理登记记备案手续.房屋租赁合同登登记备案主要要是为了便于于管理,同时时让大家知道道该房屋已经经被租出去了了.虽然没有有登记备案,合同还是合合法有效的,双方必须按按照合同的规规定履行.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十四条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-555承租人能装

39、修承承租房屋吗 装修后财产产归谁所有 承租人必须在得得到出租人的的书面同意后后才能装修房房屋,增加附附属设施,而而且在装修的的时候也不能能随意改变房房屋的结构,拆除承重墙墙.如果承租租人没有得到到出租人的书书面同意就装装修了,承租租人不仅要恢恢复原来的状状态,还要赔赔偿出租人的的损失.经过出租人同意意的装修,双双方可以自行行约定财产归归谁所有.可可以在出租人人同意的情况况下,将装修修后的财产折折价转让给出出租人.参考法条:最最高法院关于于执行民法法通则若干干问题的意见见(试行)第第八十六条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-556承租人可以随便便改变房屋的的用途吗 承租人必须按照

40、照合同的约定定使用房屋,不能私自改改变房屋的用用途.倘若需需要改变的话话,也应当事事先征得出租租人的书面同同意.如果法法律对该出租租房屋有特别别要求的话,还要征得主主管机关的批批准.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十四条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-557在出租期间由谁谁负责维修房房屋 承租人人受到的损失失应当由谁来来赔偿 及时检查,维修修出租房屋是是出租人的法法定义务,除除非双方在合合同中约定由由承租人来承承担维修义务务,否则出租租人有义务检检查,维修房房屋,保证房房屋符合合同同规定的用途途.对于承租人增添添的附属设备备,双方也可可以约定由谁谁来负责维修修

41、.如果是因为出租租人不及时修修复房屋,没没有尽到检查查和维修的义义务,从而导导致房屋发生生倒塌或者其其他破坏性事事故,并且给给承租人的人人身财产带来来损失的,出出租人就应当当承担赔偿责责任.参考法条:合合同法第二二百二十条.国务院城城市私有房屋屋管理条例第第十九条.建建设部城市市房屋租赁管管理办法第第二十一条,第二十三条条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-558在什么情况下,出租人可以以不负责任 如果房屋损坏是是因为承租人人的过错造成成,或者是因因为地震等不不可抗力的因因素造成,或或者双方约定定由承租人负负责检查,维维修房屋的,出租人可以以免责.但是,要注意的的是,如果该该房屋

42、是因为为出租人未及及时履行检查查,维修义务务,使得房屋屋未处于良好好使用状态下下,发生了不不可抗力的事事件而致使房房屋损坏的,出租人不能能免责,并应应依过错程度度承担一定责责任.如果双方约定由由承租人负责责检查,维修修房屋,但是是出租人在出出租时,对该该房屋的现状状有所隐瞒的的,如果房屋屋发生破坏性性事故的话,出租人也不不能因此完全全免责.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十三条.合合同法第二二百二十二条条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-559房屋拆迁后,原原来的租赁合合同还有效吗吗 房屋拆迁后,房房屋租赁关系系仍然有效,双方应当按按照租赁合同同继续履行,出租人

43、不能能以此为理由由终止租赁合合同,但由于于以前的房屋屋被拆除了,所以承租人人可以住在补补偿安置的房房屋里.如果补偿安置的的房屋和以前前的房屋条件件不一样,双双方还可以根根据实际情况况调整租金.如果不符合合原来的用途途,承租人也也可以解除合合同.参考法条:国务务院城市房房屋拆迁管理理条例第二二十七条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-660承租人可以获得得拆迁补偿吗吗 承租人是否可以以获得拆迁补补偿这一规定定,我国各地地的情况都不不太一样.在在北京,拆迁迁人必须对被被拆迁人予以以补偿,这个个被拆迁人就就包括承租人人,但是承租租人必须具有有北京市常住住户口,按照照国家规定的的租金正式

44、承承租房屋,而而且必须是长长期居住才能能获得拆迁补补偿.参考法条:北京京市政府北北京市城市房房屋拆迁管理理办法第二二十七条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-661承租人可以购买买承租的房子子吗 如果出租人要卖卖掉房子,应应当首先通知知承租人.如如果想购买房房子的人给出出的条件和承承租人的条件件相同,那么么出租人应当当把房子卖给给承租人,这这就叫作优优先购买权.当然,如如果承租人出出的价格比别别人低,出租租人就可以把把房子卖给别别人了.参考法条:合合同法第二二百三十条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-662承租人还能继续续承租已被转转让的房屋吗吗 应当向谁谁支付租

45、金呢呢 如果承租人不想想买下这套房房子,那么承承租人在原租租赁合同规定定的时间内,还是可以按按照原合同的的条款继续租租用这套房子子,新出租人人没有权利让让承租人搬走走.这就是所所谓的买卖卖不破租赁.因为最初的房屋屋租赁合同是是承租人与老老房东签订的的,承租人应应向老房东履履行合同义务务,所以在老老房东提供证证据证明新房房东已享有产产权,通知承承租人向新房房东支付租金金,并由新房房东与承租人人签订租赁主主体变更合同同之前,承租租人仍应按原原合同履行,将租金交给给老房东.参考法条:合合同法第八八十条,第二二百二十九条条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-663出租人依法终止止合同,被

46、转转租人应当怎怎么办 如果出租人依法法终止房屋租租赁合同,那那么承租人和和被转租人签签订的转租合合同也随之终终止.被转租人可以要要求承租人承承担转租合同同的违约责任任,如果出租租人也参与了了增值租金的的分成,那么么出租人也应应当承担一部部分责任.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第三三十一条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-664转租期限可以比比原租期长吗吗 转租期限一般不不能超过原租租赁期.但是是,如果出租租人同意,并并且和承租人人签订了相应应的补充协议议,那么转租租期限就可以以比原租期长长.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十九条.2011年国家家公务

47、员考试试法律常识5500题-665承租人能提前退退租吗 如果果提前退租,应当提前多多长时间通知知出租人 如果合同中规定定了租赁期限限,同时没有有对提前退租租问题作出特特别规定的话话,承租人提提前退租就是是一种违约行行为,需要承承担违约责任任.承租人提提前退租,应应当在合理的的期限以前通通知出租人,以便出租人人能找到新的的房客.合理理期限是多长长,法律上没没有规定,要要根据具体情情况和合同的的约定来定,通常是一个个月.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-666租房期满未签订订新的租房合合同会导致什什么结果 租赁期满双方未未签新的合同同,出租人有有权要求承租租人搬出.如如果承租人继继续

48、住在租赁赁房屋里,而而出租人没有有提出异议的的,原租赁合合同继续有效效,但此后的的租赁期间为为不定期,也也就是双方当当事人可以随随时解除租赁赁合同,但出出租人解除合合同时,应在在合理期限前前通知承租人人.参考法条:合合同法第二二百三十六条条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-667承租人在什么情情况下可以解解除合同 在房屋租赁期间间,如果存在在以下情况,承租人就可可以单方面解解除合同:(1)出租人未未按时交付房房屋,经承租租人催告后在在合理期限内内仍未交付.(2)出租人交交付的房屋不不符合房屋租租赁合同的约约定,致使承承租人不能实实现房屋租赁赁的目的.(3)出租人已已交付的房屋屋

49、存在缺陷,危及承租人人安全或健康康的.(4)出租人不不履行检查,维修义务,以致危及承承租人安全或或健康的.参考法条:合合同法第九九十四,二百百三十二,二二百三十三条条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-668什么叫做廉租住住房 谁能申申请廉租住房房 城镇廉租住房,是政府和单单位为了照顾顾那些有城镇镇户口的最低低收入家庭,而向他们提提供的租金相相对低廉的普普通住房.现现在大多数城城市已经有了了廉租住房.申请廉租住房以以家庭为单位位.申请廉租租住房的家庭庭,应当由户户主按照规定定程序向街道道办事处证明明自己符合申申请廉租住房房的资格,提提出书面申请请,然后经所所在区房屋土土地管理局廉

50、廉租住房管理理部门审核,公告登记后后,才能轮候候配租.收到到房租补贴(或分配廉租租住房)后,每年还要接接受家庭人口口与收入状况况定期审核.符合最低收收入标准和住住房困难标准准的城镇居民民可申请配租租廉租住房,具体标准由由地方政府确确定,北京市市城近郊八区区的标准是:(1)连续享受受北京市城市市最低生活保保障待遇1年年以上的家庭庭或者具有本本市非农业常常住户口,持持有本市民政政部门认定的的优抚对象身身份证明的家家庭.(2)家庭人均均住房使用面面积75平方米以以下.参考法条:北京京市国土资源源和房屋管理理局北京市市城镇廉租住住房管理试行行办法实施意意见第一条条第一款.北北京市国土资资源和房屋管管理

51、局北京京市城镇廉租租住房管理试试行办法第第一条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-669廉租住房的租金金如何确定 城镇廉租住房制制度主要有33种形式,即即租金减免,租金补贴和和实物配租,其中以租金金补贴为主.以北京为例例,配租标准准按人均100平方米使用用面积(包括括原住房面积积),每平方方米补贴255元.参考法条:北京京市国土资源源和房屋管理理局北京市市城镇廉租住住房管理试行行办法第三三条.建设部部,财政部,民政部,国国土资源部,国家税务总总局城镇最最低收入家庭庭廉租住房管管理办法第第五条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-770在哪些情况下,政府会收回回廉租住房

52、或或停发租赁补补贴 如果将承租的廉廉租房转借,转租,擅自自改变廉租房房用途,或者者连续6个月月以上没有在在廉租房里居居住,政府就就会收回廉租租房,或者停停发租赁补贴贴.参考法条:建设设部,财政部部,民政部,国土资源部部,国家税务务总局城镇镇最低收入家家庭廉租住房房管理办法第第十九条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-771什么叫做承租权权转让 怎样样办理承租权权转让 承租权转让就是是在租赁期限限内,承租人人将房屋租赁赁合同中的权权利义务全部部转让给第三三人,由第三三人代替承租租人,直接向向出租人继续续履行该房屋屋租赁合同,这个第三人人就叫作承租租权的受让人人.承租人首先要征征得出

53、租人的的书面同意,然后和受让让人签订房房屋承租权转转让合同,最后由承租租人和受让人人签订租赁赁主体变更合合同,变更更承租人,由由受让人继续续履行合同.如果原租赁赁合同进行了了房屋租赁登登记备案,那那么还要到同同一机构办理理登记备案手手续.参考法条:合合同法第八八十八条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-772按揭房屋能出租租吗 以按揭方式付款款就相当于将将房屋抵押给给银行,从而而获得贷款,房东拥有对对房屋有限的的产权,因此此不能未经银银行同意出售售,出租或抵抵押该房屋.如果出租人人想出租按揭揭房,则可以以向贷款银行行提出申请,经同意后出出租该房屋.2011年国家家公务员考试试法律

54、常识5500题-773出租人能转租公公房吗 如果果将所租住的的公房作为廉廉租房转租,需要经过单单位同意吗 对于出租人租住住的公房,如如果取得拥有有该公房所有有权单位的同同意,出租人人就有权转租租公房,且单单位有权按照照规定或者协协议分享转租租公房的利益益.如果出租人将自自己租住的公公房作为廉租租房出租,则则无需经过单单位同意,而而单位也无权权分享出租该该公房获得的的利益,但应应向所在市区区房屋土地管管理机关申报报.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-774如果租住公房的的出租人和承承租人发生了了纠纷,出租租人有权起诉诉吗 对于出租人租住住公房然后转转租给承租人人的情况,如如果出租人

55、事事先征得了单单位(房屋的的所有权人)的同意,那那么出租人就就有权起诉承承租人,要求求他支付房租租,违约金和和损害赔偿金金.如果出租租人没有征得得单位的同意意私自转租,那么出租人人就只能请求求法院判决合合同无效,然然后要求承租租人搬出,并并支付房屋的的使用费了.对于出租人已经经购买的公房房,因为出租租人是房屋的的所有人,所所以,他当然然有权提起诉诉讼,要求承承租人履行合合同,支付租租金和违约金金,并且赔偿偿损失.参考法条:合合同法第五五十八条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-775涉外出租需要履履行哪些手续续 属于涉外出租房房屋的,都应应在房屋土地地管理部门备备案.在北京京应向

56、市房屋屋土地管理局局房改处提出出申请,经审审核符合规定定的,发给北北京市房屋土土地管理局统统一印制的房房屋租赁证并并加盖涉外外印章;同同时还要具备备涉外安全审审查批准文件件.此外,出租人也也要仔细检查查外国人有没没有在中国居居留的合法证证件,身份证证明等.参考法条:北北京市房屋土土地管理局关关于在全市范范围实行房屋屋租赁证制度度及加强租赁赁登记备案工工作的通知第第一条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-776要将房屋出租给给经营者,出出租人应当办办理什么证件件 还应当注注意什么 出租人应当办理理房屋租赁赁证.对于于租用房屋从从事生产,经经营活动的承承租人来说,房屋租赁赁证是经营营

57、场所合法的的有效凭证,因此,出租租人应当办理理房屋租赁赁证.要将房屋出租给给经营者,出出租人应当检检查承租人的的证件,确保保承租人进行行的是合法经经营.此外还还需要经常检检查,一旦发发现有违法犯犯罪,无照经经营等活动,出租人应当当向公安机关关举报.参考法条:建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十七条.公安安部租赁房房屋治安管理理规定第七七条,第九条条第三款.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-777如果出租人将房房屋出租给了了无照经营者者,会产生什什么后果 如果出租人知道道或者应当知知道,承租人人进行的经营营活动是属于于无照经营,仍然将房屋屋租给他们的的,就会受到到工商管理部部门的

58、行政处处罚.参考法条:国务务院无照经经营查处取缔缔办法第十十五条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-778出租房屋用于生生产经营和用用于居住有何何不同 两者的管理体制制不同.用于于生产经营的的出租房,出出租人和承租租人双方对租租金等条款有有更多协商的的自由,而住住宅用房则需需遵循政府有有关的租赁政政策.出租房房用于生产经经营的特征:租金标准不同同:双方可以以自行商定租租金,而不受受住房租赁指指导价格的约约束.修缮责任不同同:对于房屋屋的自然损坏坏,可以在合合同中规定由由谁负责维修修,而不一定定由出租人负负责维修.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-779出租人应缴纳哪

59、哪些税 所有有的税都必须须由出租人缴缴纳吗 个人出租房屋并并取得收入,应依法纳税税.根据北北京市个人出出租房屋税收收征收管理办办法的规定定,税务机关关可以委托各各级政府的外外来人口管理理部门,区县县房屋土地管管理局,街道道办事处,乡乡镇政府或经经北京市地方方税务局确认认的其他具有有代征税费能能力的单位作作为代征人,负责出租房房屋税款的征征收.应缴税费各地均均有所不同.此处以北京京为例,出租租人应缴纳以以下税费:营营业税,城市市维护建设税税,教育费附附加,房产税税,城镇土地地使用税,城城市房地产税税,印花税.现在除了个个人所得税按按照现行办法法进行申报纳纳税以外,其其余只需按实实际收入的55%计

60、征综合合税费,就无无需缴纳此外外的其他税费费了.除了合同印花税税,由双方各各自承担500%以外,所所有税费都应应由出租人缴缴纳,而不可可约定由承租租人承担.参考法条:北京京市地方税务务局北京市市个人出租房房屋税收征收收管理办法第第三条,第四四条.2011年国家家公务员考试试法律常识5500题-880出租人可以卖掉掉或者抵押已已经出租的房房屋吗 卖掉掉房屋需要通通知承租人吗吗 出租人可以卖掉掉或者抵押已已经出租的房房屋.虽然出出租人将房屋屋出租出去,但是房屋的的所有权还是是属于出租人人的,他有权权按照自己的的需要处置自自己的房屋.出租人卖掉房屋屋需要通知承承租人.在卖卖出房屋之前前,出租人应应当