房地产发展趋势

1、房地产发展趋势海通证券 姜浩未来多年，中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及人口红利消退，耐用品面临增长极限人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显著下降。从美国分年龄段的消费情况看，25-44 岁是地产、汽车和家电的消费主力人群。中国该年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，2015 年将达到峰值的亿人，之后将长期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。房地产增长接近

2、天花板前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化1998 年房地产成为国民经济发98 10 倍，销售额扩张了近33 屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在15%以上。03 80-90 25-35 岁的购十年房地产的爆发式野蛮生长。美日韩房地产发展经验支撑地产高速增长的人口红利正在消退，未来中国房地产市场将如何发展我们先考察各国在人口转型期的经验。美国高购房需求人口岁）在19701990 8 1972 10 90 年代高购房需求人群基本保持在高位徘徊，千人新开工住宅套数降至5 套左右。60年代之后伴随年轻人口的快速增加，新开工套数也随之快速上升，在70年代初1870年代末，年轻人口总量见顶之后

3、，新开工住宅也开始趋势性的回落。80-90102007670 25-45 岁高购房需求人口的不断增加，千人新开工住房套数也不断攀升，尤其在80 年-90 年的城市化高速推进期（每年提高个百分点4 年代中期之后则开始逐渐回落。更值得注意的一点是，美、日、韩三国的千人新开工住宅套数的回落均在25-45 岁年龄25-44 2015 中国未来房地产市场发展预测98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98200088004万亿计划的刺激之下，2010年的新开工套数突然跃1200万套，20131400万套的水平。比较各国在高需求人口见顶之前，新开工住宅套数高峰期时的情况，发现按照城镇人口口径计算

4、千人新开工住宅套数，中国已接近，超过美、日、韩的历史最高水平，这无疑然而，考虑到中国目前的城镇化率仅为53%，城镇化还有较大空间。若以总人口衡量千人新开工住宅套数，中国目前大致为9 套左右，已超过美国，但还低于日韩，说明农村人口市民化令房地产还有一些的增长空间，但远没有前十年那么大。从新开工套数这个增量指标看，房地产成长空间正逐渐受限，我们再考察人均住宅面积存量指标显示的情况。平。截止 2014 年底城市住宅总面积为亿平米，人均住宅面积平米，已超越中高收入国家水平。房地产的增量和存量指标均显示行业正在接近天花板。在考虑新型城镇化进程和住房面积进一步改善的情形下，房地产到底有多大的空间按照住建部的目标，到2020年，我国城镇户均住房面积将达90 平方，按目前的家庭规模人29202060%2522014190662亿平方米，年均亿平方米（1000万套）。然而，2013年的新开工住宅面积接近亿平方米，这意味着未来新开工数量将有趋势性的下台阶。即使按照极度乐观的估计，到 2020 年，我国城镇户均住房面积将达 105 平方（当前每