前期物业接管预案培训教案

1、第五部分： 装修治理与服务装修治理是物业实际操作中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。为维护*项目外观形象的统一、美观，保障智能化系统的正常使用功能不被破坏，物业治理处将从实际动身，以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督重点。做好装修宣传培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节，力争服务在一线、监管在一线，从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。一、正面宣传，合理引导治理处针对项目特点，制订详细的装修指南，在入住办理手续时发放给业主，治理处为业主提供必要的房屋结构、水电走向图纸，指导业主合理进行装修，同时将加大装修宣传的力度，在公共区域明示装修规定

2、、违章装修的危害性和处理措施，并增加环保装修的宣传，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并由贴心总管直接负责与业主沟通引导，架起治理处与业主的沟通桥梁，提高业主的自觉性。二、严格操纵装修备案程序工程部主管审核业主提供的装修公司营业执照、资质证书、装修方案，治理处经理对住户的装修申请审批，并签署备案意见。审批的差不多原则是确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观，符合消防安全要求。三、加强装修期间的监督与治理1、装修行为的治理成立以工程及保安员为成员的装修联合治理小组，工程部主管为要紧负责人。治理小组按装饰装修治理服务协议内容负责结构安全和建筑装修监理，检查并及时填写装修巡查记录。要紧目的确实

3、是在装修期间，对装修进行更有效的治理和监控，治理重点要紧有：为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，在实际工作中，工程技术人员每两天巡查一次；安管员每天对装修进行全方位监管，消除治理盲点，形成立体交叉式的装修监管网络，一经发觉问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。为防止房屋装修后出现渗漏而引发责任问题，我们将要求装修单位对厨房、卫生间做防水施工后进行48小时的闭水试验，确认未发觉渗漏后方可进行下一步施工。关于在施工过程中涉及到阳台凿开找平层的，必须要求重新进行防水施工处理方可下一步施工。2、装修人员的治理为更好的加强对装修人员的治理，采纳“二证一书”制度，即要求装修施工单位办理施工许可证和施工人

4、员出入证，签订装修安全责任书，同时要求装修单位缴纳1000元的装修保证金。3、装修材料用品的治理实施对外来人员准入制度，严格管制社区出入口，对搬出/入物品由保安员查验施工许可证和施工人员出入证，登记后放行；严格操纵易燃、易爆材料进入云顶尚品。严格操纵施工的时刻及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。为维护小区装修秩序及安全，我们将加强对装修企业的治理，狠抓消防安全，操纵未经同意的动火作业。 四、依法治理，以情感人装修监督中如发觉问题，依照装修违章程度，签发整改通知书，并送至装修人员及业主签字，要求在规定期限内整改。对违章装修的单位我们将以讲服教育为主，对不配合的我们将以装修协议书为

5、依据，酌情扣除其装修保证金。对极个不情节严峻且不服从治理的业主，我们将上报政府主管部门予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好。五、慎重验收，不留隐患验收环节是装修治理的最后一个环节，为幸免日后为治理工作带来隐患，我们将在本环节中严格把关。验收过程中应重点对房屋结构、外观及上下水、电气线路、卫生间和厨房防水等工程的质量进行检查，对隐蔽工程要求装修企业每完成一项必须事先向治理处申报，经验收核准后方可进行下一道工序。达不到合格要求的项目，由装修企业按整改通知接着整改，并在装修验收记录表中记录，直到合格为止。六、装修手续办理流程1、由业主提交装修申报表；2、施工单位提交相关资质证书、营业执照、税

6、务登记证原件、复印件、项目设计图纸，进场施工人员身份证原件、复印件、1寸像片2张等；3、治理处对项目装修方案及施工图纸进行审核后，出具书面审批意见并签定相关装修治理协议；4、治理处与业主对室内冷热水管打压，压力0.8MPa，时刻10分钟保持压力不降，签署管道压力正常意见。室内管道移交完毕，施工人员场施工；二次装修不需进行此项操作；毛坯房业主须对厨房、卫生间进行二次防水处理，闭水48小时试验并经治理处验收合格后方可接着施工；装修过程中不容许施工人员留宿装修现场，生火做饭，延长施工时刻等；5、每天有保安人员巡视施工现场，检查现场安全、施工范围、施工时刻等并记录在装修巡视检查记录表上；6、装修结束并

7、经业主验收合格后由业主向治理处提出项目验收，验收合格及核实无违章记录后1个月退还业主装修押金，3个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金。七、装修手续办理流程图业主向治理处提出装修申报，填写装修申报表业主向治理处提出装修申报，填写装修申报表治理处核验业主相关证件；施工方提交装修方案，填写装修施工人员登记表治理处核验业主相关证件；施工方提交装修方案，填写装修施工人员登记表治理处审批治理处审批更改设计方案N更改设计方案Y业主、装修施工方分不交纳装修押金、装修垃圾清运费及其他费用业主、装修施工方分不交纳装修押金、装修垃圾清运费及其他费用治理处、业主、装修施工方三方签定装修治理服务协议书治理处、业主

8、、装修施工方三方签定装修治理服务协议书装修施工方办理装修申报登记证、临时出入证装修施工方办理装修申报登记证、临时出入证装修施工方进场装修治理处装修过程监控装修施工方进场装修治理处装修过程监控装修施工方返工GONG 修业主验收N装修施工方返工GONG 修业主验收Y治理处检查治理处检查N Y10个工作日后每周四业主退还装修押金10个工作日后每周四业主退还装修押金1个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金1个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金装修完成，资料归档成,ZILIAOGUIDANG 装修完成，资料归档成,ZILIAOGUIDANG 第六部分：档案建立 一级目录二级目录三级目录竣工验收

9、资料一、产权资料1、项目批准文件2、用地批准文件3、建设工程施工许可证4、拆迁安置资料二、主管部门验收合格资料1、竣工验收报告及市建筑工程竣工验收证书2、消防验收意见书3、规划验收合格证4、环保验收合格证5、验收档案认可书6、电梯、扶梯验收结果通知单7、用电许可证、发电机运行许可证、供用电合同8、打算供水执行单或协议书9、燃气工程验证书10、市政绿化道路等部门出具的竣工合格证11、邮电通讯部门出具的竣工合格证12、有线电视施工合格证13、命名批准文件14、门牌批准文件15、建筑质量保证书及使用讲明三、总体竣工图各专业应整理一套完整，并符合当地城建档案馆的归档法规文件要求的总体竣工图。1、本项目

10、规划丈量图2、建筑竣工总平面图3、绿化工程竣工总平面图4、地下管网竣工总平面图5、灯光工程竣工总平面图6、地下停车场竣工图四、施工资料总体，单体建筑物，附着物施工图完整一套1、工程建设综合文件材料（综合文件材料、计算机图形数据文件材料、工程照片及录像片文件材料）2、施工单位综合材料3、工程监理文件材料4、总体、单体建筑工程施工技术文件材料：建筑、结构、给排水、供配电及电气设备安装、通风、消防、电梯、弱电、燃气、绿化、灯光、车场等其内容应符合当地城建档案馆的归档法规文件要求五、设备随机资料1、各单体建筑设备供货合同复印件及汇总表2、设备装、开箱清单3、设备安装、操作、使用、维护讲明书及图纸4、设

11、备出厂合格证或商检证、产地证5、设备安装调试记录、试验记录。接管验收标准文件和方案1、接管验收标准文件2、接管验收程序及接管方案七、接管验收资料1、各专业物业验收交接记录表2、各单体建筑使用分配图3、各单体建筑使用人分配清册4、各单体机电设备交接清册5、各单体公共设施设备交接清册6、各单体建筑面积计算书7、工程竣工图和竣工资料、随机资料目录8、单项专业验收报告9、单体验收报告10、总体验收报告11、物业交接移交总表（建设单位、施工单位、监理单位、物业治理单位签字盖章）12、物业治理用房及保安宿舍用房平面位置图13、物业治理用房产权资料和使用证明房屋单体竣工图单体竣工图单体工程竣工图整套内容如下

12、：1、建筑竣工图2、结构竣工图3、网架工程竣工图4、外墙工程竣工图5、装修工程竣工图6、供电及电气设备安装工程竣工图7、给排水工程竣工图8、暖通工程竣工图9、消防工程竣工图10、电梯工程竣工图11、弱电工程竣工图（楼宇自动化操纵、无线对讲闭路监控、通讯、网络等）12、燃气工程竣工图13、绿化工程竣工图14、灯光工程竣工图装修管理档案一、长期档案1、使用人装修项目批准文件2、使用人装修项目申请表3、公安消防部门的装修审批意见（商业部分）4、装修施工托付书5、装修施工单位的营业执照和资质证复印件加盖公司公章6、承诺书(施工事故及第三者责任)7、治安消防责任书8、装修承包商施工保证书9、装修图纸会审

13、表10、整改通知书11、装修工程验收表12、建筑工程消防验收意见书13、装修竣工图一套（建筑、水、电、空调、电气弱电、消防）二、短期档案14、临时施工人员登记表15、施工临时动火作业申请表16、施工准许临时动火作业票（回执）17、装修加班申请表18、现场留宿人员申请表维修档案一、日常使用人维修档案1、维修单2、维修回访记录单3、维修工具安全检查表二、房屋及机电设备（设施）中、大修和技术更新改造档案1、房屋修缮养护打算2、维修工程立项申请报告及批复文件3、供方评价记录表及资质证明资料4、采购合同审批表5、维修工程合同书及预算书6、工程图纸、施工方案（用于较大的维修）7、治安消防责任书和服务分包商

14、安全保证书8、工作联系单9、工程现场签证单10、设备运行报告（用于机电维修）11、工程主材合格证、使用讲明书及新增设备的随机资料12、供方服务质量检查表13、工程验收意见表14、决算书或最后的付款审批单作为决算证明15、自行改造的工程的竣工图和工程改造讲明书，必须经主管工程师和总工程师确认。16、由业主自行更新改造的设施设备必须向物业公司提交工程竣工图、工程改造讲明书、新增设备的随机资料巡视记录一、综合、服务保安、车场、清洁、绿化1、巡查记录表（保安）2、巡查记录表（车场）3、巡查记录表（二装）4、巡查记录表（房屋本体）5、巡查记录表（物业服务中心各部门）6、巡查记录表（物业服务中心整体）7、

15、消防末端设备巡查记录8、环境日常检查记录表（清洁、绿化、消杀、防蚁）二、工程技术治理1、弱电系统巡查记录2、供配电设备巡查表3、给排水设备设施巡查表4、通风空调设备（设施）巡查表5、电梯运行巡查记录运行档案一、客户服务1、顾客财产丢失、损失报告2、费用催缴通知单3、特约代办服务项目表4、使用人信报箱一览表5、特种信函登记表6、停水停电通知单7、社区文化各类活动全过程资料8、其他专项治理通知单二、保安队1、物资出入放行单2、托管物品登记表3、通讯编号对应表4、领班值班记录5、车场值班记录6、消防中心值班记录7、消防演习记录8、进入治理区域人员登记表9、消防中心来访人员登记表10、消防中心设施故障

16、申报记录联系单11、装修加班申请表12、现场留宿人员申请表13、施工临时动火作业申请表14、紧急事件处理记录三、清洁绿化1、环境日常检查记录（清洁、绿化、房屋本体）2、垃圾清运验收表3、清洁每月考评累计记录4、绿化每月考评累计记录5、隔油池清洗记录6、清洁作业日记7、每周消杀工作记录及告示通知8、清洁检查标准、绿化检查标准7、清洁、绿化、垃圾清运外墙清洗合同复印件8、公共设施统计表9、绿化竣工图10、绿化清册四、工程组1、工作电话接听记录2、工作票及倒闸操作票（一）机电设备运行3、电气运行交接班记录4、柴油发电机运行记录表5、消防中心系统运行记录 6、监控系统运行记录7、无线对讲系统检查鉴定记

17、录8、二次供水清洗消毒记录及检测报告9、水箱清洗记录10、电梯值班记录11、工程技术部值班记录12、工机具借用记录13、申购单、领料单（二）设备设施维护保养1、机电设备委外维保合同（复印件）2、设备年度维护保养打算（各专业）3、设备月度维护保养打算（各专业）4、供配电设施保养记录表5、消防系统（月）季维护保养检查记录6、设备（设施）保养记录（三）维修运行1、业主报修受理记录2、维修单（业主）3、报修受理记录（本体）4、维修单（本体）5、业主报修统计表6、房屋完好情况统计表7、工机具借用记录8、申购单、领料单投诉与回访记录1、顾客信息受理记录2、顾客投诉处理记录3、顾客意见征询表4、投诉回访记录

18、5、顾客意见征询回访记录6、维修回访记录表7、访谈回访记录表8、维修单其它治理服务记录和档案物业服务中心（一）文书档案1、治理处的大事记、重大投诉报告及处理决定2、治理处规章制度3、治理处三合一治理体系文件4、治理处对总公司的上行文5、治理处的年度、季度、月度工作打算和总结6、治理处的例会纪要和专题会议纪要7、治理处年度、月度工作考评的材料8、治理处各类证照原件及办理留档资料9、治理处各类合同（原件）10、治理处对外发文11、治理处外收文12、治理处标识系统、简报、信息、通讯及报刊剪辑等13、治理处各类职能活动的声像照片及录像、光盘资料14、治理处各类荣誉资料15、治理处各类专业书籍治理资料16、治理处后勤治理资料17、治理处固定资产清册18、收发文、档案接收、借阅、销毁、用印登记等资料19、品质治理认证、达标、等资料二）人事培训档案1、任命文件2、职员录用、转正、定级、调岗、辞职、考核、调资等文件3、上级机关对人事劳资工作的指示、通知、打算4、职职员资治理方法、方案、规定和实施细则5、职员的奖励、处分的决定和通报。6、职员月度考勤报表及加班、请假材料7、职员社会保险月报表及清单8、人员需求申报表及各部门人事变动请示