不动产经济学(6 ) 房管(3学分)

1、不动产经济学 Real Estate Economics第二部分：不动产经济微观分析1第二部分学习内容2、 住房市场1、 土地市场3、 非住房市场2住房市场 学习内容1第一节 住房市场供求关系 2第二节 住房价格 3教学目标掌握供求规律如何影响住房市场。掌握住房价格形成机制。利用专业术语分析市场状况。4请回答下列问题怎样分析住房需求？怎样分析住房供给？怎样分析住房市场供求状态？该市场的供求状态特征是什么？怎么理解住房市场的四象限模型？最好结合中国实际。怎样改善目前我国房地产市场的供求状况？请提供你的珍贵建议。5住房市场 学习内容1第一节 住房市场供求关系 2第二节 住房价格 6 A 住房市场的

2、需求 1、住房需求影响因素 2、住房需求弹性7 住房需求是指消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房屋量。 住房需求应从两个角度进行研究（1）总需求数量 （2）总需求结构 住房需求受到诸多因素影响，重要的因素有：81、住房需求的影响因素人口和家庭结构对住房需求的影响收入与财富对住房需求的影响消费者偏好变化对住房需求的影响住房价格(包括对价格的预期）对住房需求的影响利率对住房需求的影响9人口和家庭结构对住房需求的影响人口人口规模及人口统计特征人口规模不变，离婚率的增加家庭：西方城市经济学家对居民家庭的分类：在学型家庭购物交际型家庭工作时间特殊型家庭高收入家庭 10（1）在

3、学型家庭 在这类家庭中，由于某个家庭成员（如孩子）正在求学，因此，其他成员往往为照顾这一成员的学习，给他创造良好的学习条件，而自己不惜花费较多的交通费用，去选择环境适宜、又离教育设施较近的住所居住。11（2）购物、交际型居民 这类居民的特点是热衷于购物、逛街，喜欢听音乐会、看电影及善于社交。 他们在对住房服务的需求上，主要关心市中心的热闹气氛及其各种便利的娱乐设施，而将住房的面积放在较次要的地位。 因此这类居民倾向于居住在市中心的热闹地段。12（3）工作时间特殊型居民 这类居民的工作特点是需要倒班或上早班。 因此，他们在选择住房服务时，考虑的是上下班的便利，而倾向于居住在靠近自己工作单位的地方

4、。13（4）高收入居民 由于住房常被看作是价值很高的财产，所以收入愈高的居民，对住房质量的要求也就愈高。 在欧美的一些城市中，由于交通进步，高收入居民就倾向追求郊外的高级住房（如别墅）。14 家庭类型的划分是住房市场细分的重要方法，不同类型的家庭形成不同的住房消费者群，有利于住房供给者选择目标市场和营销策略。15收入与财富对住房需求的影响收入是流量概念，是一定时期家庭新增加的现金。现期收入对住房消费影响不大。是重要的制约因素，会影响信贷的可得性。财富是存量概念，是某一时点上家庭各种收入的积累额。家庭财富（持久收入）对住房消费影响大。16利率对住房需求的影响 利率变化会产生替代效应和收入效应：其

5、他因素不变，利率上升，如果家庭是净储蓄，家庭收入会增加。如果是净借贷，实际收入会下降。利率上升，未来消费与当前消费的相对价格发生了变化，有可能推迟住房购买。17额外收获：可支付性指数（也称居屋指数） 根据住房价格、住房贷款利率、家庭收入水平可计算可支付性指数。包括：测定住房价格中位数。中位数价格指一半的住房销售价格在其上，一半在其下的价格；选择标准住房贷款利率。通常选用首付是住房价格的20%，贷款额是住房价格的80%，并采用固定利率。测定该地区家庭收入水平。18例：测定住房价格中位数，假定为400000元。现行利率假定为6%，按住房价格的80%计算贷款额，那么为320000元。按照6%的利率3

6、0年还清，则每月要支付本利和、保险、税等2500元。利用30%的合格率来计算每月若支付2500元需要有多少月收入，25000.30=833312=99999元，即近10万元的年收入可承担320000元的贷款和400000元的房价。利用普查数据，测定有多少家庭拥有10万元以上的年收入。假定为3万户。计算该地区的家庭总户数。假定为10万户。可支付性指数为30000/100000=30% 这意味着只有30%的家庭有能力购买中位数价格的住房。192、住房需求弹性住房需求的价格弹性根据经济学的一般原理，住房需求的价格弹性是指住房价格变化的比率所引起的住房需求量变动的比率，它表示了住房需求量变动对住房价格

7、变动的反应程度。研究表明，住房需求弹性小于1，表明住房为必需品。住房需求的收入弹性 北京 0.88 天津 0.84 石家庄0.83，不同收入阶段，收人 弹性不同： 3000/人.月，4000/人.月 收入弹性扩大一倍。住房需求的交叉弹性 - 研究表明，食品与住房的交叉弹性为-0.1041，两者为 互补品；购房和租房的交叉弹性为正，两者为替代品。202、住房需求弹性住房的刚性需求 是需求收入弹性较大，而价格弹性较小的具有购买力的消费性需求。 刚性递减的顺序是：拆迁需求、婚房需求、改善性需求。消费需求的不同： 刚性消费需求变化不大 住房投资（投机）需求变化较大212、住房需求弹性需求价格弹性分类1

8、)Ed=0，完全无弹性，需求价格弹性为零 理论上的必需品 2)1Ed0，需求缺乏弹性。生活必需品3)Ed=1， 需求单一弹性。理想的一般商品4)Ed1， 需求富有弹性。生活奢侈品5) Ed=，需求完全弹性，理论上的奢侈品22作业1、不是我太雷人，是记者太有才思考与讨论：除此之外，还有哪些生活方式的变化带来了房地产需求的变化？根据以上舆论事件，谈谈联系社会学、人口学等学科知识讨论房地产问题的必要性。23 B、住房市场的供给 1、住房供给的影响因素 2、住房供给弹性24 住房供给是指房地产开发商在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的住房商品量。供给中既包括增量房，也包括存量房。 住房

9、存量变动=住房总投资- 折旧- 其他毁损损失 - 其中，住房总投资=新建住房投资+存量住房改建、扩建、维修投资。 - 新建住房投资的衡量指标：一定时期内新颁发的项目施工许可证；新开工面积；竣工面积。251、住房供给的影响因素住房价格土地价格和城市土地的数量资金供应量和利率政府管制（如，土地管制、税收政策）建筑材料供应能力和建筑能力房地产开发商对未来的预期262、住房供给弹性所谓住房供给弹性，就是指供给的价格弹性，即住房价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了住房供给量变动对住房价格变动的敏感程度。272、住房供给弹性我国房地产供给弹性 短期缺乏弹性，长期具有一定弹性。 现代城市规划越

10、来越严格，房地产供应对房价的反应灵敏程度越来越降低，反应滞后周期越来越长，那么就导致：一旦一个城市地区房价上涨起来，哪怕可能只是一些不是基本面的意外冲击因素，都会因为没有供给反应而在长期内难以熨平，给人的印象是房价好像只高不低。 但对于房价下跌却灵敏得多，两者是不对称的 。 所以房地产市场上涨周期较长，下降周期短。282、住房供给弹性供给价格弹性的分类：1)Es=0，此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。 稀缺资源2)Es=，此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性。3)Es=1，此时称供给为单一弹性。 理想的一般商品4)Es1，此时称供给富有弹性。 生产周期短的商品5)1Es0，此

11、时称供给缺乏弹性。生产周期长的产品29小结：房地产市场的供给与需求弹性分析房地产市场的供给与需求弹性特点：1、房地产供给价格弹性是短期缺乏，长期有一定弹性2、房地产需求的价格弹性缺乏（必需品） 一定时期房地产，富有弹性3、房地产价格弹性小（可替代程度较低）作用：企业微观定价、政府宏观调控30 C、住房市场的供求均衡31数量价格sQ0d住房供求均衡 我们把这某一价格上住房需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。P0住房市场均衡与非均衡32现实房地产市场中，根据房地产供求弹性大小的不同，市场均衡点的移动形式可以分为三种类型：收敛式蛛网模型、扩散式蛛网模型和封闭式蛛网模型房地产市场蛛网模型（左图为

12、收敛式蛛网模型，中图为扩散式蛛网模型，右图为封闭式蛛网模型）33供求非均衡 即供给与需求的失衡状态，是指住房的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 空置率住房市场均衡与非均衡34 D、房地产市场的空置与空置率35 房地产市场的空置与空置率尽管美国、日本、新加坡以及中国香港和台湾地区对空置的定义和范围的界定存在一些差异，但它们的共性是均针对存量市场上可供使用但未投入使用的部分住宅，并采用“套（unit）”作为空置的统计单位，以便于将住宅单元数量和家庭数量

13、进行比较36空置率（Vacancy rate）是指某一时点存量房屋空置面积占存量房屋总面积的比重，反映的是现有房屋的利用状况。其计算公式为：自然空置率（Natural Vacancy Rate）也称为合理空置率，指不存在超额供给或需求，而租金处于长期均衡状态时的空置率。37房地产市场有一定量的空置面积十分正常，原因主要有以下三方面：第一，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以供周转之用，尤其是市场经济中的商品必须保持适当的库存量和周转量以满足供求的调整。第二，房地产市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。第三，空置起到调节市场供求的作用，是通往供求均衡的必经之路。38可以通过闲置和

14、过度需求模型来分析房地产市场的空置，如图所示。39作业2、对空置商品房要区分摩擦空置与市场空置两种情况思考与讨论：对中国房地产空置面积有多种解读的主要原因是什么？区分摩擦空置与市场空置的主要标准是什么？区分摩擦空置与市场空置对房地产市场的理性发展具有怎样的意义？40住房市场均衡与非均衡改善当前房地产供求关系的思路与对策41作业引言： 2013年末，房地产市场悄然变得冷清。多家机构的数据显示，今年第四季度热点城市楼市成交量持续下滑。随之而来的是一二线城市部分区域的房价“跳水”。楼市似乎正从此前的火热状态迅速降温。这种市场异动引发了外界猜想：随着热点城市调控政策收紧，房地产市场是否进入下行周期？多

15、位分析人士强调，近期楼市降温是地方调控政策密集出台和季节因素综合作用的结果。从供需基本面来看，供不应求的状态仍未明显改善，楼市仍有上行动力。因此，当前的市场异动属于“假性降温”。尽管年末一系列重要会议强调市场化思路，但短期看，热点城市仍将承受政策的高压。整体看，明年房地产市场或转入低速运行，房价涨幅可能放缓。42作业3、改善当前房地产供求关系的思路与对策思考与讨论：请搜集资料调查研究目前我国一二三四线城市住房市场供求现状，从宏观层面了解下房地产市场是否如“前言”所预测的那样。房价是否正在跳水？请搜集资料调查研究珠海市住房市场供求现状，从微观角度了解下地区房地产市场现状。目前住房市场是否存在问题

16、，怎样从供求角度改善住房市场现状？43 E、住房市场的四象限模型44房地产买卖市场和租赁市场之间的相互联系和深层变化关系可以通过图所示的房地产市场四象限模型加以表示。静态分析45四象限模型（动态分析）经济增长的影响外生经济变量对房地产市场的影响：经济增长影响：1象限需求曲线外移长期利率下调影响：2象限曲线外移 租金下降、价格、存量新建量上升46学习四象限模型的重要作用A、存量房地产市场的发展是整个房地产市场发展的动力来源。B、宏观调控的对象应该是房地产的存量市场C、土地市场是房地产市场供给的源头。47前置作业：1+X了解1、房价形成机制2、衡量房价的主要统计指标（重点：租售比、房价收入比）3、

17、房价与其他变量的关系（重点：房价与地价、房价与利率、房价与汇率、房价与股票价格）4、住房价格模型48住房市场 学习内容1第一节 住房市场供求关系 2第二节 住房价格 491、房价形成机制2、衡量房价的主要统计指标3、房价与其他变量的关系4、住房价格模型5、地价与房价的关系501、 住房价格形成机制 马克思认为，价值是凝聚在商品中的无差别的人类劳动，商品是用来交换的劳动产品。地租是雇佣劳动者创造的剩余价值的一部分，土地价格是资本化的地租，因此，可以说房地产价格是由地租资本化的价格与建筑物的劳动价格之和组成。但，这只是从阶级本质角度的说明，对于具体价格的形成、波动及运行还需从市场和经济的角度加以分

18、析。511、住房价格形成机制经济学常识告诉我们，市场化的商品价格不外乎是其价值的市场供求表现。作为价格核心的房地产价值如何计量？两种标准：作为消费品，房价的形成主要取决于其生产成本。理论上，如果生产者出售的价格高于购买者自己生产花费的代价，消费者就会自己生产，导致供给增加；作为投资品，消费者对房地产的需求取决于获得的预期收益，价格的形成主要由预期收益决定。52 1、住房价格形成机制供求数量价格s1d2d1ba供求数量价格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs图a 短期住房价格图b 长期住房价格53住房价格形成机制房地产价格市场供给者需求者成本利润购买力偏好投资投机消费预期定价 资本定价政府

19、政策信贷政策土地政策税收政策货币政策产业政策54在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础。商品的价格受供求关系影响而上下波动。商品的市场价格受到竞争规律的调节。预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。552、衡量房地产价格的主要统计指标房地产指数租售比值房价收入比空置与吸纳指标住房消费支出比率56（1）房地产指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（包括商业、住宅等）价格变动及总体价格平均变动趋势与变动程度的相对数，是一个单一指标指数。理论依据是“特征价格理论”，其内涵为消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费愿意支付

20、的边际费用。特征价格理论的基本思路是将房地产商品的价格分解，以显示出其各项特征的隐含价格。主要有中国房地产指数、伟业指数等房地产综合景气指数 根据一定原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产景气或房地产业发展状况的经济指标。代表：全国房地产开发业综合景气指数57（2）住房租售比住房价格包括出售价格和租赁价格。租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价 房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行

21、为。 58（2）住房租售（价）比合理的住房租售比的前提是，在住房租赁期满时，购房者支付的全部费用的本息和等于租房者所支付的全部租金的本息和。只有在租售利益相等时，消费者租买自愿。当租售比等于合理的K值时，消费者租房或购房的概率各为50%。国外租售比一般为11601200 ，这只是个经验数据，应是动态变量，各国按实际不断调整。RPk59例：50m2电梯小户型带家具，月租800元/月，2000年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/(255050)，约为1：160 。这个比值意味着如果把房子出租，160个月（大致相当于13年）内能收回房款，买房就是划算的。如果

22、租售比值低于1160，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。 60例：1987年日本住宅地价与租金比较地点现实地价（万日元/m2出租费（万日元/年. m2价租比千代田区250019.1130.890中央区银座230011.5200港区新桥285012.9220.930横滨市11404.2271.429福冈市8202.9282.758名古屋市9404.2223.809大阪市18206.6275.758资料来源：房地产经济学，谢经荣，中国人民大学出版社。61（3）房价收入比 出处 瑞纳特（Bertnard Renaud），1989年研究报告指出，发达国家中房价收入比1.85.5，发展中国家

23、4.06.1，穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心，1998年对96个国家和地区进行统计，公布房价收入比，各国离散度相当大，0.830，均值8.4，中位数6.4。 报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。62 数据定义千差万别，房价收入比各有内涵，只能用于时间序列的纵向比较，而不能用于在不同国家和地区之间的横向比较： 房价的统计对象选择不同：不同城市，房价不同；不同档次，房价不同 ；不同面积，房价不同 房价的统计定义千差万别：中位数还是平均数？ 面积含义分歧：根据家庭规模数与人均居住面积来设定。以厦门为例，其家庭平均规模数为2.42，人均居住面积为32.17

24、平方米，所得出的房屋面积约为77平方米，以北京为例，其家庭平均规模为2.45，人均居住面积为29.26平方米，所得结果约为71平方米 居民年全部收入各国分歧更大：其中包含了收入阶层、恩格尔系数、隐性收入、灰色收入、流量与存量这五个应该认真考量的因素。 63 64 “房价收入比没有国际警戒线” 欧洲房地产研究联合会主席本特.特纳2006.4.22在北京接受记者采访时明确表示。 世界银行的结论是：在低收入国家，房价收入比普遍偏高，但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。653、 房地产价格与其他变量的关系（1）房地产价格与土地价格（2）房地产价格与房地产租金 马克思的地租理论以及迪帕斯奎尔惠顿模型（DW模型）。两种理论均假设房价和租金处于同一个成熟的市场环境下，没有相互区隔，从而得出房价和租金成正比的关系，即663、 房地产价格与其他变量的关系（3）房地产价格与利率利率主要从以下几个方面影响房地产价格的涨跌：其一，投资角度看，房地产作为重要的投资品之一，当利率下降时，资金存入银行的吸引力减弱，流动资金及抵押贷款将快速进入房地产市场。其二，消费角度看，银行抵押贷款利率是房地产消费的重要成本之一。 尤其是普通住宅的消费对实际利率更为敏感。其三，价值角度看，房地产商品的价值是房