房地产开发企业成本控制遇到难题与解决措施

1、房地产开发企业本钱控制遇到难题与解决措施摘要:本文以某房地产工程为例，对房地产企业开发工程的本钱控制 进行了分析探讨，以期对房地产企业的开展起到促进作用。关键词:房地产开发；本钱控制；遇到的问题；解决措施随着我国经济的飞速开展，中国房地产开发已经成为我国经济的龙 头产业。巨大的利润空间使得越来越多的企事业单位加入到房地产开 发的行列中来。然而，激烈的市场竞争行业法规的不断完善和规范， 使得房地产开发商的利润空间大大缩水。为了保证房地产开发商的利 润空间最大化，做好本钱控制，提高企业核心竞争力无疑是最好的选 择。作为在房地产开发行业中处于领导地位的龙头企业，致力于提高 企业核心竞争力，加强企业本

2、钱管理与控制，以此来提升企业自身竞 争力。再者房地产企业的利润是等于销售收入，来减去工程固定费用、 临时费用还有税金，可以直观的看出如果房地产企业想要提升利润空 间，在工程预算等其他条件无法改变的情况下，企业可以从本钱费用 着手进行压缩和管控，到达预期的利润空间。企业本钱费用的管理和 控制，利润空间的提高，核心竞争力的提升，是房地产企业在未来经 济环境中谋求开展的必要条件。1房地产开发工程本钱组成和本钱控制实例对于房地产，从工程开发的可行性研究再到工程投入使用，会有大 量的资金投入。一个房地产工程运作成功与否，房地产开发企业能否 获得相应的利润，主要取决于工程前期的决策。在工程的前期决策过 程

3、中，房地产开发企业不仅要对市场有准确的定位，还必须对工程投 资进行精确的评估，在全面分析开发工程的本钱费用的同时做出合理 的经济评价。本文以某房地产开发工程为例，土地的净用面积为75 亩，该工程的工程本钱费用组成主要有以下几项：(1)土地费用(包含土 地使用权出让金，征地费、拆迁安置补偿费和城市建设配套费);(2)前 期工程费;(3)房屋开发费(包含建安工程费、基础设施建设费、公共配 套施设建设费);(4)管理费;(5)销售费用;(6)财务费用;(7)税费;(8)不可 预见费;(9)其他费用。根据工程特点设计出了方案，以该设计方案为 参考，具体结合周边楼盘的情况做了投入产出分析。以商铺和住宅全

4、 部销售完，地下车库最少销售一般为准，其中销售收入总共为 35984.88万元，总投入为31610.79万元。该案例中的相关经济指 标如下：(1)土地费用。包含土地综合开发费3352.23万元和土地出让 金及契税1125万元(75亩xl5万元/亩)，总计4477.23万元(2)前 期费用。包含国有土地使用证、国土局办调查红线以及规划局办 总图报批等费用25万元,报建费1813.71万元,现状地形图测绘费 4万元，放线费1.3万元(13栋x 1000元/栋)勘探费用15.6万元Q3 栋x6点/栋x20m/点xlOO元/m),设计费用284.044万元(含管线 综合设计、总规设计、单体设计、扩初设

5、计)，建现场办公室和售楼 部60万元(20万元+40万元),共计2167.65万元;(3)房屋开发费。 主要是两项，建安工程费18213.38万元(含土地建安、电梯、地下 车库、桩基础及地下室土方等)和配套基础设施费2587.62万元(包含 给排水、强电弱电、道路、绿化、煤气管道等)，合计20801万元;(4) 其他费用。主要包含工程交易费8万元，投标费10万元，环保费15.033万元，工程监管费145.71万元，桩基检测费78万元,造价 咨询费60.93万元，教育基金50万元,其他杂项（如防雷、审图、核 面费等）180.396万元，合计548.069万元;（5）销售费用。包括销售提 成和广告

6、费，共959.52万元财务费用。包含利息支出（按单利粗 略估算）633.6万元，和手续费及评估费30万元;（7）管理费（前六项的 2% ,合计587.7万元）;不可预见费（以上各项费用的3% ,共计 899.18 万元）;（9）营业税,35984.88 万元x5.6%=2015.15 万元，税 前利润（309772万元=销售收入（35984.88万元）-总投入 （32887.16 万元）。2房地产企业的本钱控制遇到的问题和解决方法2 . 1结合实例分析房地产企业本钱控制的难题通过对前面房地产案例分析可以看出，当房地产的房屋售价固定时, 整个工程盈利与否，关键就在于能否更好的控制本钱。房地产企业

7、在 工程开发过程中产生的主要本钱费用是由前期的工程费用、土地费用、 房屋开发费用和后期的销售费用、管理费用、财务费用、税费等可控 费用以及其他一些不可控费用组成。其中土地费用取决于卖方，一般 受买方控制;而前期费用中，大局部是政策性的收费工程，很难减免， 更是不能随便改变或者舍弃,比方1813.71万元的报建费,就是其 中一项不可忽视的本钱。其他费用中的环保费、教育基金费以及工程 交易、审图费、核面费等，有些也是政策性的费用，这些费用总共有 548.069万元,虽然也要控制，但由于所占比例不大，因而对整个项 目影响相对较小。由于财务费受到银行利率的控制，营业税受到国家 税率的控制，这些几乎都是

8、没有方法控制的。此外，不可预见费和管 理费都属于动机指标，是间接费用，要想更好的加以控制并转化更多 利润，必须以控制好前面的直接费用为前提。以上是房屋开发企业成 本控制的不可控因素，除此之外，我们发现房屋开发费可以说是房地 产的主要本钱之一（约占总本钱的66%）,特别是建安工程费，在整个 房地产本钱控制中的可挖潜力最大。接下来我们就从房地产开发工程 中产生的本钱可控费用方面，如何对企业本钱控制进行分析和管控。2 . 2房地产企业本钱控制的方法分析在房地产开发过程中，由于各项本钱的费用构成比较复杂、变化因 素也较多，大大增加了房地产本钱的不确定性。为此，房地产开发企 业要严格结合不同工程的特点，

9、对其本钱费用的做出合理的设计和精 确地估算。为了是工程能够最大限度的获得利润，要采用合理的方法 对其本钱进行动态分析和控制。Q）建安工程费方面的控制。对于建 安工程费的控制主要表达在以下几个方面:可行性研究阶段的本钱 控制:工程可行性研究阶段的工作重点是控制好投资估算，为了给前 期的工程工程招标工作，提供可靠的工程建设投资资金估算数据，就 需要在做投资估算工作时，要多做市场调查，选择多样化，设备多询 价，投资估算误差尽量控制在5% -10%之内，这样才能更好为工程 筹措资金。一旦可行性研究阶段的投资估算没有做细，很可能会发生 概算超估算，预算超概算的现象;设计阶段的本钱控制:在工程开发 全过程

10、中，设计费用占开发总本钱的L5 - 2%,虽然所占比重较小, 但对工程造价的影响却很大（可能会到达75%以上）。设计招标时要选 择最正确设计招标方案;优化设计方案，进行限额设计，加大图纸的会 查与审查力度;多参照经济参数性价比较高的工程工程，将工程设计 阶段的本钱控制在最低;开发工程招标和施工阶段的本钱控制:工程 招标阶段可以采取优胜劣汰制，选择综合能力较强的施工单位。工程 施工阶段是在整个工程建设中资金投入占比最大的阶段（可能会到达 80 - 90%）,施工阶段的本钱费用可以从合同管理、现场监管、施工 管理、材料管理等方面进行本钱控制。（2）财务方面的控制。相对来 说，财务费用本钱所占比例并不小，为了增加利润空间，可以通过融 资、资金回笼、多渠道筹资来减少财务支出。或者通过缩短开发周期、 做好销售筹划以降低