商品房预售合同若干法律问题探讨

1、商品房预售合同若干法律问题探讨 摘要商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同，是本约。对商品房预售合同中的优惠广告应定性为附条件的单方承诺行为，这有利于保护购房者的利益。商品房预售合同有四个生效要件，登记备案不是它的生效要件，而是它的对抗要件。由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权，不能保障购房者的物权，不能从根本上帮助购房者降低相关风险，建议将预售合同登记改造为预告登记制度，赋予其准物权的效力，使合同效力由保护债权变为保障物权，这样商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果。关键词 商品房预预售，优惠广广告，生效要要件，预售备备案，预告登登记商品房预售售是我国房

2、地地产市场近年年出现的新事事物 ，由于于它能为房地地产开发企业业筹集资金 ，缓解房地地产开发企业业建设资金的的不足 ，因因而成为众多多房地产开发发企业竞相采采用的售房模模式。由于商商品房预售在在我国刚出现现不久 ，国国家有关的法法律法规尚不不完善 ，导导致实践中出出现不少问题题。本文拟就就商品房预售售合同的若干干法律问题作作一初步探讨讨。一、商品房房预售合同的的法律性质和和特征商品房预售售合同是由房房地产开发企企业（预售方方）与购房者者（预购方）签签订 ，由预预购方先支付付定金或预付付款 ，预售售方在合同约约定时间内将将建成的商品品房所有权转转移给预购方方的书面协议议。笔者认为为，商品房预预售

3、合同双方方当事人的行行为的本质仍仍是买卖行为为，预购人支支付价款是为为了取得房屋屋所有权，开开发商接受价价款负有交付付房屋的义务务。商品房预预售合同是一一种特殊的房房地产买卖合合同。除其特特殊性外，具具有买卖合同同的一般性质质。商品房预预售合同有关关付款、标的的物交付、权权利瑕疵担保保和违约责任任等条款内容容与一般买卖卖合同基本相相同。因此，在在实践中遇到到商品房预售售合同纠纷缺缺乏专门的法法律规定时，应应按买卖合同同一般规定来来处理。合同有预约约与本约之分分，两者的性性质及效力不不同。笔者认认为，商品房房预售合同是是属于本约。商商品房预售合合同虽名为预预售，但不是是买卖预约，而而是本约，是是

4、买卖合同，只只是房屋交付付期在约定的的将来的某一一时间。商品品房预售合同同，因买卖的的房屋在合同同成立之时，并并未开工或正正在施工，即即是将要建设设或正在建设设的房屋，甚甚至是尚在图图纸设计过程程中的楼宇，所所以带有预售售字样。但双双方关于房屋屋面积、价金金、付款方式式、交房期限限、违约责任任等问题均明明确约定，无无须将来另行行订立买卖合合同，即可直直接依约履行行并办理房屋屋产权过户，达达到双方交易易目的。上海海市土地使使用权有偿转转让、房产经经营管理实施施细则第119条规定：“房屋竣工验验收合格后按按房屋预售售合同办理理房屋交付手手续，房屋交交付后，购房房人应凭房房屋预售合同同及房屋交交付凭

5、证办理理房产登记、过过户手续。”就此类规定定而言，商品品房预售合同同属于本约是是明确的、肯肯定的。因此此，若当事人人一方违反预预售合同，守守约一方可以以依约定内容容请求对方履履行。商品房预售售合同是一种种特殊的房地地产买卖合同同，它具备房房地产买卖合合同的一般法法律特征之外外，还具有如如下特征：（11）商品房预预售合同的标标的物在签约约时尚不存在在。一般的房房屋买卖合同同的标的物是是现成的物，而而商品房预售售合同的标的的物是正在建建造的、在未未来约定的时时期内竣工的的商品房。（22）商品房预预售人在未来来约定的时间间交付商品房房，而商品房房预购人则预预付商品房价价金。（3）商商品房预售人人应当

6、按照国国家有关规定定将预售合同同报县级以上上人民政府房房产管理部门门和土地管理理部门备案。二、购房优优惠广告的性性质和效力在现实生活活中，购房优优惠是商业常常事，这种广广告屡见不鲜鲜。它与通常常的广告有所所不同，表现现在其吸引顾顾客的手段不不是通常的物物美或价廉，而而是优惠打折折。优惠广告告兑现与否直直接关系到当当事人双方的的利益，并对对社会信用产产生影响。因因此，探讨优优惠广告的性性质与效力具具有重要的法法律意义。法律对事实实的规范归根根到底是对利利益关系的规规范，利益关关系分析由此此是法理分析析的基础，其其对制度创立立、总体把握握之下的定性性尤有直接意意义。从利益益分析，预售售方做优惠广广

7、告旨在吸引引和促进更多多的不特定人人与其订立商商品房预购合合同，以让利利与双赢策略略获得自身利利益。由于现现代商业快速速发展下房地地产开发企业业竞争的激烈烈和购房者的的众多，优惠惠广告最终是是服务于房地地产开发企业业自身的利益益，这应成为为法律调整的的立足点。从从一般法理上上讲，优惠广广告对房地产产开发企业应应具有法律上上的约束力，否否则显然不利利于规范商业业信用和保护护广大购房者者的利益。试试想，如优惠惠广告因对房房地产开发企企业无约束力力而满天飞，作作为社会秩序序的广大购房房者的利益亦亦无从保护，最最终房地产开开发企业的利利益也将受损损。在笔者看来来，优惠广告告应是附条件件的单方承诺诺行为

8、。11简言之，即即以相对方订订立合同为条条件而给予相相对方一定的的优惠，该承承诺直接约束束发布广告的的商家。单方方法律行为也也叫单独行为为，其特点是是不需要他人人同意即能发发生法律效力力。2优优惠广告从形形式即表现为为一种承诺，将将优惠广告定定位于单方行行为便于直接接而非间接确确认其对于广广告主的效力力，避免逻辑辑上的复杂化化和基于逻辑辑中间环节在在实际处理中中所产生的诸诸多问题。而而这里所附条条件即相对方方对其订立合合同。从利益益关系上看，正正是在相对方方与其订立合合同并由此给给其带来商业业利益的情况况下，广告主主才能让渡部部分利益，此此前这种利益益仅是作为诱诱引处于假设设或虚拟状态态。以订

9、立合合同作为兑现现让渡利益的的方式，符合合优惠广告下下当事人双方方的实际。从从学理上，从从有利于维护护当事人的利利益和交易安安全考虑，把把优惠广告作作为单方行为为可以强化对对广告人的拘拘束，扩大享享有报酬请求求权的范围，减减轻相对人在在求偿时的举举证责任。优惠广告与与要约邀请相相似，但优惠惠广告不是要要约邀请。所所谓要约邀请请，是指希望望他人向自己己发出要约的的意思表示。要要约邀请有三三个特点：（11）它是指一一方邀请对方方向自己发出出要约；（22）它不是一一种意思表示示，而是事实实行为，是订订立合同的预预备行为；（33）它对要约约邀请人原则则上无约束力力，要约邀请请人撤回要约约，只要没有有给

10、要约善意意相对人造成成信赖利益的的损失，要约约邀请人不承承担法律责任任。3一一般而言，商商业广告即属属要约邀请，合合同法第115条对此有有明确规定。一一般商业广告告作为要约邀邀请，在内容容上并不提出出拟订立合同同的主要条款款。同时，商商业广告发出出后，因根本本无法知道有有多少人看到到了广告，亦亦不知道多少少人将作出意意向，因此不不能使任何人人接受广告的的条件便使合合同成立，否否则广告人将将要承担不可可预见的违约约责任。44可见，一一般商业广告告的内容与其其效力是一致致的。反之，如如果广告在内内容上符合要要约的规定，则则应视为要约约，合同法法第15条条对此亦有规规定。据此，优优惠广告应不不同于一

11、般商商业广告，两两者内容并不不一致。优惠惠广告通常即即涉及合同价价金，而合同同价金显然不不能说不是合合同的主要条条款。因此，优优惠广告虽同同一般商业广广告一样，有有推销某种商商品或服务的的作用，但并并不等于一般般商业广告。换换言之，优惠惠广告虽有要要约邀请的作作用，但并非非要约邀请。优惠广告作作为附条件单单方承诺，对对房地产开发发企业产生约约束力，在双双方订立合同同时生效，在在房地产开发发企业不履行行其单方承诺诺的义务时，应应承担相应责责任。由此，优优惠广告虽非非双方的合同同条款，但直直接决定双方方的权利义务务。换言之，房房地产开发企企业与购房者者的法律关系系实际上是广广告和优惠广广告的结合。

12、在在双方发生争争议时，如兼兼涉及合同和和优惠广告，应应作为一个法法律关系对待待。当房地产产开发企业在在广告中承诺诺给与其订立立合同的购房房者法律上所所认可和保护护的利益的，此此种广告均属属于以订立合合同为条件的的单方承诺，对对房地产开发发企业产生法法律上的约束束力。三、商品房房预售合同的的生效要件1、预售方方主体资格条条件预售方主体体分为两种情情况：（1）开开发企业自行行销售；（22）开发企业业委托中介机机构销售。自自行销售的开开发企业必须须是具有独立立法人资格，取取得房地产开开发主管部门门核发的资质质证书的房地地产开发企业业。对于委托托房地产中介介服务机构进进行商品房预预售的，房地地产开发企

13、业业对中介服务务机构的销售售行为承担责责任。受委托托的房地产中中介服务机构构必须取得相相应的资格。房房地产中介服服务机构在预预售商品房或或进行商品房房预售宣传时时，要出示房房地产开发企企业的委托书书，委托书必必须载明委托托单位的权限限。此外商品品房预售的开开发企业还必必须满足我国国1995年年1月1日施施行的中华华人民共和国国城市房地产产管理法（以以下简称房房地产管理法法）对预售售商品房主体体资格所作的的严格限定：（1）预售售方必须是经经土地管理部部门核准，已已全部交付土土地使用权出出让金，取得得了商品房开开发项目的土土地使用权；（2）商品品房屋的开发发项目已经当当地计划管理理部门立项，已已申

14、领了固定定资产投资许许可证；（33）持有建设设工程规划许许可证；（44）按提供预预售的商品房房计算，投入入开发建设的的资金达到工工程建设总投投资的25%以上，并已已确定施工进进度和峻工交交付日期；（55）预售方已已向县级以上上人民政府房房地产管理部部门办理预售售登记，取得得了商品房房预售许可证证的。2、商品房房预售合同双双方意思表示示真实一致由于合同双双方对于预售售商品房的真真实情况的信信息的知情不不对称，承购购方往往处于于弱势地位。因因此预售方应应按照预售合合同所规定的的有关内容向向承购方真实实、完整地披披露有关承购购方所要购买买的商品房的的真实情况。由由于是预售，承承购方不可能能真实地感受

15、受到商品房的的客观存在，也也不可能对商商品房作任何何的评价，所所以这就更要要要求预售方方按照诚实信信用的原则履履行自己的告告知义务，以以保护承购人人的合法权益益。也只有如如此，承购人人才能在知情情的基础上作作出自己真实实的意思表示示。任何一方方尤其是开发发企业都不得得采取胁迫、欺欺诈、乘人之之危等签订商商品房预售合合同，否则此此合同为无效效合同，并不不受到国家法法律的保护。3、商品房房预售合同内内容的合法性性预售合同必必须遵守我国国现行法律、法法规的规定，尊尊重社会公德德，不得扰乱乱社会经济秩秩序和损害社社会公共利益益。4、商品房房预售合同形形式的合法性性商品房预售售合同属不动动产买卖合同同，

16、涉及金额额较大，履行行期限较长，且且内容比较复复杂。为保护护当事人合法法权益，我国国法律法规规规定，双方应应当签订书面面合同并履行行登记备案手手续。城市市房地产开发发经营管理条条例明确规规定：“商品房销售售，当事人双双方应当签订订书面合同”，我国城城市房地产管管理法规定定，商品房预预售合同签订订后，“商品房预售售人应当按照照国家有关规规定将预售合合同报县级以以上人民政府府房产管理部部门和土地管管理部门登记记备案”，建设部11994年111月15日日发布的城城市商品房预预售管理办法法也明确规规定：“商品房预售售，房地产开开发经营企业业应与承购人人签订商品房房预售合同。预预售人应当在在签约之日起起

17、30日内持持商品房预售售合同向县级级以上人民政政府房产管理理部门和土地地管理部门办办理登记备案案手续”。四、建立商商品房预售合合同的预告登登记制度（一）登记记备案的行政政法意义上文中提到到的商品房预预售合同生效效要件的第四四个生效要件件，是我国对对于商品房预预售合同的登登记备案制度度。从实践来来看，商品房房预售合同备备案只具有行行政意义。城城市商品房预预售管理办法法第13条条规定：“开发企业在在预售商品房房中有下列行行为之一的，由由房地产管理理部门处以罚罚款。3未未按规定办理理备案和登记记手续的”由此可见见，合同备案案与否导致的的是行政责任任，不办理合合同备案只是是让开发企业业承担一定的的行政

18、责任，并并没有承担合合同无效的民民事责任。从从行政立法与与民事立法的的分工来看，应应当将违反行行政性规定的的行为后果与与违反民事法法律规定的行行为后果分开开处理。行政政立法是为了了调整行政管管理法律关系系，而民事立立法却是为了了调整平等主主体之间的民民事法律关系系。这两种法法律关系独立立存在时，尚尚不存在争议议；行政责任任与民事责任任发生竞合时时，同样应依依据这两种法法律规范，分分别处理，分分别承担相应应责任。如果果以违反行政政性规范为由由而导致民事事行为无效，相相当于用行政政法规调整民民事法律关系系，也就混淆淆了两种法律律规范的作用用。在此方面面，最高人民民法院最近颁颁布的关于于审理商品房房

19、买卖合同纠纠纷案件适用用法律若干问问题的解释（法法释200037号）是是比较符合实实际的，该解解释第六条规规定，“当事人以商商品房预售合合同未按照法法律、行政法法规规定办理理登记备案手手续为由，请请求确认合同同无效的，不不予支持。当当事人约定以以办理登记备备案手续为商商品房预售合合同生效条件件的，从其约约定，但当事事人一方已经经履行主要义义务，对方接接受的除外。”因此，笔者者认为，预售售合同备案的的法律性质是是国家对商品品房预售行为为的行政管理理行为和措施施。确立登记备备案制度，从从立法的原意意来说，主要要目的在于从从行政管理的的角度和试图图规范整个商商品房预售市市场所做出的的规定。当然然，经

20、过法律律本身的不断断发展，同时时也由于经济济的不断发展展，商品房预预售合同登记记的法律意义义也在发生变变化，其已经经由一种行政政管理效力向向确立一种法法律权利，尤尤其是赋予该该登记以一定定的物权效力力发生转变。（二）登记记备案与预售售合同本身的的效力相分离离，登记与否否并不影响预预售合同的效效力根据民法的的一般原理，以以及根据合同同法及相关司司法解释的规规定，法律行行为的效力是是否以登记为为准，应以法法律规定为准准；在法律没没有明确规定定合同没有登登记，合同无无效的，登记记本身并不影影响到合同的的效力。如前前所述，法律律对于商品房房预售都要求求进行登记，但但同时又都明明确指出登记记只是备案，同

21、同时并未明确确规定登记与与否是否影响响到合同的效效力。也就是是说，商品房房预售合同登登记只是从行行政管理的角角度，要求备备案，合同的的效力是另外外一个问题。这这一点，在当当前理论界已已经取得了一一致的认识。最最高人民法院院的有关司法法解释中，都都体现了这样样一种精神，即即设立商品房房预售合同登登记备案制度度的核心目的的在于加强对对商品房预售售的行政管理理，商品房预预售合同的效效力与登记备备案是相分离离的。最高高人民法院关关于适用合合同法若干干问题的解释释（一）第第九条规定“法律、行行政法规定合合同应当办理理登记手续，但但未规定登记记后生效的，当当事人未办理理登记手续不不影响合同的的效力，合同同

22、标的物所有有权及其他物物权不能转移移。”依据该条，凡凡法律、行政政法规规定了了合同应当办办理登记手续续但未同时规规定合同登记记后才生效的的，如果当事事人没有依照照法律、行政政法规定办理理登记手续的的，合同效力力不因此受到到影响，即如如果合同除未未登记外都合合法，那么合合同生效。关关于商品房预预售登记与预预售合同本身身的效力关系系问题，最高高人民法院最最近颁布的关关于审理商品品房买卖合同同纠纷案件适适用法律若干干问题的解释释（法释20037号）第六六条的规定（见见前文），很很显然是明确确了二者相分分离，登记与与否不影响合合同效力的问问题。现行法律规规定已对合同同债权行为和和登记产生物物权效力的行

23、行为进行了区区分，将合同同备案行为和和预售合同效效力捆绑在一一起不符合民民法理论，更更与有关的法法律规定不相相吻合。如果果因预购人没没有办理预售售合同备案，就就导致预售合合同无效，就就不能保障双双方当事人的的合法权益。实实践中，假如如因开发企业业违法不能办办理预售合同同备案，预购购人也要承担担合同无效的的后果，对预预购人不利；或者因预购购人原因不能能办理预售合合同备案，开开发企业也要要承担合同无无效的后果，则则对开发企业业不利。所以以，预售合同同是否办理备备案不应影响响合同效力。我我们判断商品品房预售合同同是否生效的的主要标准，应应是上文谈到到的四个生效效条件，而不不应该把商品品房预售登记记看

24、作商品房房预售合同的的生效要件。登登记备案与预预售合同本身身的效力相分分离，登记与与否并不影响响预售合同的的效力。（三）登记记是商品房预预售合同的对对抗要件在实践中 ，对商品房房预售合同的的登记是合同同的有效要件件 ，还是对对抗要件 ，学学者们的看法法并不一致。我我们认为 ，商商品房预售合合同的登记是是合同的对抗抗要件 ，而而不是有效要要件。首先 ，从法律的的规定来看 ，如前所述述 ，城市市房地产管理理法和城城市商品房预预售管理办法法都规定 ，预售方应应当将预售合合同报有关部部门登记备案案。这就十分分明确地说明明 ，商品房房预售合同签签订在先 ，登登记备案在后后 ，而登记记机关只能对对有效的商

25、品品房预售合同同予以登记备备案 ；其次次 ，在商品品房预售合同同中 ，预购购方处于比较较弱的地位 ，面临的风风险比预售方方要大得多。所所以 ，如果果认为登记备备案是商品房房预售合同的的有效条件 ，那么没有有经过登记备备案的预售合合同就是无效效合同。这样样 ，一旦商商品房预售合合同没有登记记备案 ，预预售方就不会会受合同的约约束 ，可以以任意将商品品房再预售第第三人 ，预预购方也就无无法追究预售售方的违约责责任 ，这极极不利于保护护预购方的利利益。所以 ，登记备案案不是商品房房预售合同的的有效条件 ，而应当是是对抗要件。（四）改造造商品房预售售备案制度为为预告登记制制度，赋予其其准物权的效效力在

26、我国商品品房预售过程程中，当开发发房商与预购购人签订了商商品房预售合合同之后，预预购人基于预预售合同享有有商品房建成成之后获得产产权的债权请请求权，然而而债权请求权权是一种只能能向特定的相相对人主张的的权利，即相相对权。预售售人在预售合合同签定后仍仍然一直占有有标的物，此此时，预售人人虽然负有于于将来约定的的时间转移不不动产所有权权的义务，但但当房屋价格格不断上涨的的情况下，预预售人很有可可能将房屋卖卖给第三人，即即出现“一物数卖”的情况。而而出现上述情情况，由于预预购人只享有有债权请求权权这种相对权权，因此预购购人的合法利利益得不到有有效保护，进进而损害预购购人利益，不不利于交易安安全，破坏

27、了了交易秩序。为保护预购购人的利益，最最高人民法院院关于审理房房地产管理法法施行前房地地产开发经营营案件若干问问题的解答第第27条规定定：“预售商品房房合同签订后后，预购方尚尚未取得房屋屋所有权证之之前，预售方方未经预购方方同意，又就就同一预售商商品房与他人人签订预售合合同的，应认认定后一预售售合同无效；如后一合同同的预购方已已取得房屋所所有权证的，可可认定后一合合同有效，但但预售方给前前一合同的预预购方造成损损失的，应承承担相应的民民事责任。”经过分析这这一规定，不不难发现，此此时虽有违约约制度予以救救济，预售人人的处分行为为并未得到充充分控制，预预购人的交易易目的并没有有实现，因此此需要在

28、法律律上设计一种种制度来对预预购人进行更更充分的救济济，以保护交交易的安全。在在大陆法系，采采取的是不动动产预告登记记制度。保全全不动产物权权的请求权，是是预告登记制制度的出发点点和归宿所在在。所谓预告登登记是指为了了保全债权的的实现，保全全物权的顺位位请求权等而而进行的提前前登记。55它是与本本登记或者终终局登记相对对应的一个概概念。预告登登记作为一种种制度，源于于德国。德德国民法典第第883条预告登记的的性质和效力力规定：“为保全目的的在于转让或或废止一项土土地上的物权权的请求权，或或者土地负担担的物权请求求权，或者变变更这些物权权的内容或其其顺位的请求求权，可以在在土地登记薄薄中将其纳入

29、入预告登记的的。被保全的的请求权附条条件或者附期期限时，预告告登记也为许许可。预告登登记之后，对对土地权利或或者土地权利利负担的权利利所为的对被被保全的请求求权的一部分分或者全部构构成损害的处处分，为无效效。以强制执执行或者假扣扣押方式所为为的处分，以以及由破产管管理人所为之之处分，亦同同。”6自德德国民法创设设预告登记制制度以来，大大陆法系的一一些国家，也也设立了这一一制度。如瑞瑞士民法典第第960条第第二款规定：“处分的限制制，经预告登登记后，始得得对土地后取取得权利有对对抗的效力。”7台湾地区土地法第 79条规定：“关于土地权利移转之请求权，得申请保全之预告登记。此项预告登记未涂销之前，

30、登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”8随着不动产交易的发展，预告登记制度的适用范围扩展到土地以外的不动产交易，尤其是附着于土地之上的房屋。预告登记是是为保全一项项以将来发生生不动产物权权变动为目的的的请求权的的不动产登记记，以确保权权利人于将来来能够取得物物权 ，它具具有排他性 ，可以对抗抗第三人。预预告登记是将将物权法的规规则施加于债债权法 ，给给予属于债权权法的请求权权以排的物权权效力 ，其其本质属于物物权法向债权权法的扩张。9 预告告登记制度的的现实意义是是，解决所有有权保留买卖卖中，在合同同成立后，标标的物所有权权转移前，买买受人基于合合同产生的移移转房屋所

31、有有权这样一种种债权所有权权得不到保护护的问题。预预告登记制度度赋予买受人人的债权请求求权以物权的的效力，对于于经预告登记记的请求权，可可以对抗不动动产的所有人人其他物权人人，也可以对对抗任意第三三人，具有了了绝对性和排排他效力。所所以，王泽鉴鉴先生认为，预预告登记制度度与“买卖不破租租赁”一样，都是是债权物权化化的重要表现现。10在我国，尽尽管通过一系系列司法解释释、相关部门门规章的规定定，逐步赋予予了预售商品品房预售登记记以一定的法法律效力。但但是由于有关关规定散见于于不同的司法法解释或地方方性法规中，规规定的内容也也相对比较杂杂乱无章，甚甚至是零星的的、破碎的，对对于赋予商品品房预售登记

32、记相应的法律律效力内涵方方面仍然缺乏乏比较全面、体体系化的规定定。这与商品品房预售登记记所能解决的的问题、所要要保障的利益益显然是不能能相称的。目前，我国国现行法律未未对期房买卖卖的预告登记记作出规定，但但从实务工作作和法学界主主流观点来看看，应建立预预告登记制度度。因此，我我国应当根据据物权立法的的进展将现有有的商品房预预售登记制度度适时地改造造为预告制度度。当前物权权立法正在推推进，由梁慧慧星先生主持持的中国物物权法草案建建议稿第335条、第336条、第337条对于预预告登记制度度中的效力、涂涂销及义务人人的抗辩等问问题做了规定定。11我们通过把把商品房预售售登记备案制制度改造为与与预告登

33、记制制度，可以更更好的保护购购房者的利益益，克服商品品房预售备案案制度的缺陷陷，促进房地地产市场持续续健康发展。我国所建立立的商品房预预售合同的预预告登记制度度，应使预告告登记请求权权的物权性质质得到法律的的承认。这种种预售合同登登记所产生的的一种请求权权 ，有学者者将其称之为为准物权。12 预预告登记的请请求权作为准准物权，应具具有以下四个个方面的物权权效力：（1）保全全效力。主要要为保障以发发生不动产物物权变动为目目的的合同债债权等请求权权将来肯定发发生预期物权权效果的法律律效力。在不不动产债权行行为成立之后后、不动产物物权转移之前前，虽然不动动产所有权人人已经承担了了未来转移其其所有权或其其他物权的义义务，但由于于合同相对人人享有的债权权无对抗第三三人的效力，仅仅靠债权的请请求权，债权权行为的目的的不一定能实实现。如果将将这种请求权权以预告登记记的方式登记记，不动产出出卖人违背预预告登记所为为的变更或处处分不动产的的行为就会无无效，经预告告登记的请求求权就会得到到保证。（2）顺位位保护效力。顺顺位，是不动动产物权在不不动产登记簿簿上依设立的的时间先后在在排列的顺序序中所占据的的位置。顺位位的确立，取取决于登记的的先后顺序，先先登记顺位的的物权优于后