某商业定位方案

1、谨呈：泰邦投资有限公司宝龙项目商业定位方案2019年4月谨呈：泰邦投资有限公司宝龙项目商业定位方案2019年4月报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考区域规化宏观经济商业市场报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考区深圳市政府颁布的深圳市城市总体规划（2019-2019）更是把布吉定位成“毗邻深圳特区中心区，以居住和商业服务功能为主的生活服务新城”布吉素有深圳第一镇的布吉,片区人口88.1万,尽年来其经济发展及综合建设更是成绩斐然,2019年傲居广东省农村200强之首，也是深圳九大卫星城之一.布吉区域规划深圳市政府颁布的深圳市城市总体规划（2019-201

2、9）来自：深圳规划局网站布吉交通规划地铁3号线将于2009年开通预计高峰小时客流量将达1万人次深惠公路将被拓宽改造为东部深南大道南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处，经过布吉镇，宽度为80米（暂定）的深惠公路将和地铁3号线捆绑设计施工布吉火车站吉火车站将改造成一个集铁路站、地铁站（地铁三号线布吉站）、常规公交站为一体的综合客运枢纽来自：布吉镇政府广场户外广告牌来自：深圳规划局网站布吉交通规划地铁3号线将于2009年开通布吉中心区：即LG101-04、-06、-07、-08，主导功能为综合配套及生活居住，依托轨道交通3号线及布吉客运站的建设，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环

3、境。布吉生活居住区：即LG101-01、-03、-05，主导功能为居住用地，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。中心商贸区（布吉）：位于以布吉客运站为核心的中心区，其功能为强化行政、金融、信息及商业服务业的城市中心作用。区域功能规划布吉中心区生活居住区生活居住区以政治及商业服务功能为主的中心地区 来自：深圳规划局网站生活居住区布吉中心区：即LG101-04、-06、-07、-08，主导报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考区域规化宏观经济商业市场报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考区报告思路与结构市场分析项目定位

4、物业建议项目分析总体战略思考区域规化宏观经济商业市场报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考区布吉商业概况四大商圈格局已形成并呈现各自为阵态势本项目商圈分布图布吉商业概况四大商圈格局已形成本项目商圈分布图商圈类型新兴社区商圈,经营产品以日常家居、百货购物、生活配套为主辐射范围百合星城、信义假日名城及龙珠花园等周边社区消费群体以周边社区住户为主人流情况周一至周五上班时间段人流较少；周末相对较多主要业态百货、餐饮、居家配套，汽配五金等主力商家新一佳、春满园酒楼、满庭芳丽人购物中心、瑞丰园购物广场、大中华百货商圈定位关口接驳型商圈,交通便利，发展前景看好百合商圈商圈类型新兴社区商圈

5、,经营产品以日常家居、百货购物、生活配套商圈类型新兴中心商圈辐射范围镇政府周边众社区，以及老街、布吉东北区域消费群体周边住宅居民、港人、本地居民、机关公务员、周边企业中高层员工人流情况公交线路有限，附近楼盘入住率不高，人流量和商业氛围暂时还未成气候主要业态大型百货、餐饮、休闲、社区配套主力商家天虹商场商圈定位新兴中心商圈，该片区是布吉行政办公、高档社区中心，未来升值潜力看好镇政府商圈商圈类型新兴中心商圈辐射范围镇政府周边众社区，以及老街、布吉商圈类型综合性社区商圈辐射范围北至国际名城、东到樟树布村、西抵三联村、南达荣超花园消费群体周边社区居民为主。及布吉区域内具有家居产品采购意愿的消费者人流情

6、况除沃尔玛外人流量非常有限主要业态大型综合性超市、家居专业市场、特色商业（大芬油画村）主力商家沃尔玛、乐安居、苏宁、民润商圈定位复合型商圈，业态符合度高、辐射力较强沃尔玛商圈商圈类型综合性社区商圈辐射范围北至国际名城、东到樟树布村、西商圈类型成熟核心商圈辐射范围整体辐射整个布吉镇消费群体商圈核心辐射区内居民、周边企事业单位人员、布吉镇内所有消费者人流情况人流量巨大，特别是新一佳附近区域，人气极旺主要业态综合超市、百货、女装主题主力商家新一佳、国美、金鹏百货、国都商场、凯莱购物广场商圈定位档次偏低，由于是自发形成因此具有很旺的人气和很强的聚集效应老街商圈商圈类型成熟核心商圈辐射范围整体辐射整个布

7、吉镇消费群体商圈核品牌商家的进入，提升了商圈的整体形象，并为可持续经营发展奠定了基础；周边拥有多个高档社区，周边人群消费力较强；关口交通的拥挤是制约该商圈发展的最大问题。商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射广远；商圈自发形成，分布零散，缺乏规划及管理，商圈内物业难以形成形象上的突破；火车站及轨道交通的建设将带来新的发展契机。未来规划成为布吉中心区，交通的枢纽位置，即将引发新一轮投资热潮；目前交通的不便仍是最大的困境，加上周边楼盘入住率不高的影响，区域商业氛围较差、人流量较小。超市、油画村、家居卖场三大支柱商业，奠定商圈发展基础；高复合度的业态、定向消费产品吸引大量消费群体，辐射力广；交通的逐渐改

8、善，未来前景看好。百合商圈镇政府商圈沃尔玛商圈老街商圈商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射广远；未来规划成为布吉中心项目雄踞老街商圈两大核心消费热点的连接处，占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出老街商圈优势明显，但将面临升级换代，商圈整体规划及物业形象的改变是商圈发展的核心问题项目启示录项目雄踞老街商圈两大核心消费热点的连接处，占尽商业先机，如何报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考项目地块分析周边商业现状SWOT分析报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考项

9、布吉中心区生活居住区生活居住区 来自：深圳规划局网站生活居住区项目地块分析项目位于布吉镇商业旺区吉华路与金鹏路交汇处，商业价值较高项目位于商业中心区域、近地铁口及火车站地铁口，轨道交通将进一步缩短关内外的距离，使之具有良好投资前景项目南临深圳闹市区的罗湖区，距罗湖口岸仅10分钟车程，离香港新界仅8公里地铁3号线经及火车站建立为本项目带来最大的利好消息。带来带来中部综合组团龙华观澜布吉罗湖布吉中心区生活居住区生活居住区 来自：深圳规划局网站生活居项目地块分析占地面积总建筑面积酒店建筑面积总商业面积酒店裙楼商业面积6516 43086 26903124405871项目经济指标项目地块分析占地面积总

10、建筑面积酒店建筑面积总商业面积酒店裙楼项目周边东：布吉公园西：宝基大厦北：吉华路南：公园路项目周边东：布吉公园西：宝基大厦北：吉华路南：公园路报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考项目地块分析周边商业现状SWOT分析报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考项地处布吉商业核心地带周边商业现状商业配套新一佳、国都、金鹏交通配套地铁三号线、火车站、客运站及26条公交线路医疗配套百合医院、布吉医院教育配套布吉中学、布吉小学地处布吉商业核心地带周边商业现状商业配套新一佳、国都、金鹏交交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体本

11、项目缺乏品牌及规模优势，更需要强化营销形象带来的溢价项目启示地处商业核心，市场成熟度高，为项目带来了发展契机，奠定了项目实现高价值体系的基础周边商业为自发形成，尚处于初级阶段，加之物业结构较为成就，项目树立高端形象较为困难实现实现交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考项目地块分析周边商业现状SWOT分析报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考项项目SWOT分析 长久空置，口碑较差 结构陈旧，影响经营 商业密集，环境较差 规模较小，竞争力弱 车位不足，经营受限 沿街高差，分隔人流优势（S）劣势（W）

12、机会（O）威胁（T） 商圈成熟，经营良好 交通发达，人流集中 临街面长，展示性好 业态丰富，配套完善 经营落后，预留发展 交通网络，缩短距离 投资转向，商业兴起 改造风险，成本较高 消费落后，经营困难 新型商圈，抽离消费 风水传言，影响形象 金融政策，风险难估项目SWOT分析 长久空置，口碑较差优势（S）劣势（W）机会报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考总体战略思考可行性研究定位方向研判报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考总核心问题界定Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？Q2：如何重树市场形象，解决市场不良口碑并建立发展商品牌？Q3：

13、如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？Q4：如何进行工程改造提，应对项目劣势并提升项目价值？核心问题界定Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考总体战略思考可行性研究可行方向研判报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考总项目自身竞争要素同致行认为：专业化、特色化、体验化是本项目可以打造的核心竞争力！项目自身竞争要素同致行认为：竞争放弃：高符合度、高物业需求的业态大规模、低租金的竞争高改造成本、低品牌效应竞争弱化： 高档次的产品 高成本的改造需求竞争维持：优质经营管理良好服务水平创造优势： 专业性 特

14、色化 品牌竞争 投资功能竞争矩阵通过放弃、弱化或维持先天难以改变的，同质化的，以及目标消费者敏感度低的竞争因素，降低竞争成本；强化市场需要的而且竞争者不足的竞争因素，创造竞争差异化，提升消费者和经营者价值竞争放弃：竞争弱化：竞争维持：创造优势：竞争矩阵通过放弃、弱核心战略选择差异化瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展跟随化跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：核心战略选择差异化瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 强调产同致行认为：差异化 的 跟随 策略是本项目的核心竞争策略！本项目规模不大，但商圈成熟，可在客

15、户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险，同时走专业化路线，化解规模弱势为优势，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力同致行认为：本项目规模不大，但商圈成熟，可在客户定位及业态上利用成熟商圈氛围，以特色化、专业化商业树立布吉商业旗舰利用资源核心战略选择核心战略选择挖掘特色针对现状，以差异化、特色化定位占领细分市场挖掘针对现状，以差异化、特色化定位占领细分市场重塑形象整体改造重新包装重塑形象建立品牌重塑整体改造重塑形象扩大辐射增强目的性消费扩大项目辐射范围扩大增强目的性消费报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考总体战

16、略思考可行性研究定位方向研判报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考总可行性方向研究项目可能发展方向（POSSIBLE DIRECTION）专业市场电子通讯建材家居家电卖场购物中心百货超市综合卖场主题卖场流行服饰美食广场休闲娱乐物业结构无法满足，OUT!可行性方向研究项目可能发展方向（POSSIBLE DIREC专业市场电子通讯建材家居家电卖场分布电子通讯商家主要集中在老街商圈，以临街散铺的形式沿吉华路两侧排开，多为个体私营及小型连锁卖场，集中式卖场教少；规模单铺规模一般在30100平米，连锁店面积在200500之间，租金大多在250400元/月之间；特点目前通讯卖场分布较为

17、集中、连锁卖场及个体店铺分布均为自发形成、无统一规划，市场竞争较为混乱，由于缺乏统一管理，导致行业内恶性竞争严重。行业现状分析专业市场电子通讯建材家居家电卖场分布电子通讯商家主要集中在老专业市场电子通讯建材家居家电卖场分布建材家居行业市场分布较为零散，大多是沿深惠路一字排开的沿街商铺，只有乐安居、金海马等为数不多的中小型集中式卖场规模店铺规模一般在80200平米不等，租金大多在60150元/月之间；特点目前行业市场多为散户自发聚集形成的市场，缺乏统一的规划及管理。行业现状分析专业市场电子通讯建材家居家电卖场分布建材家居行业市场分布较为专业市场电子通讯建材家居家电卖场分布家电卖场主要集中在沃尔玛

18、商圈及老街商圈的中心地带规模店铺规模一般在4000-5000平米左右；特点目前家电卖场均为品牌连锁店铺，且分布在各商圈的核心地带，基本能满足消费者的购物需求。行业现状分析专业市场电子通讯建材家居家电卖场分布家电卖场主要集中在沃尔玛主题商场流行服饰特色餐饮休闲娱乐分布潮流产品专卖店主要集中在老街商圈，多为临街独体商铺，规模店铺规模由十几平米至两百平米不等；特点经营各类潮流产品专卖店分分布较为集中，有大量品牌专卖店，但整体缺乏统一规划及管理，现有的集中式卖场，经营模式过于落后。行业现状分析主题商场流行服饰特色餐饮休闲娱乐分布潮流产品专卖店主要集中在主题商场流行服饰特色餐饮休闲娱乐分布特色餐饮行业分

19、布较散，星罗密布的分布在布吉的各条街道，多为沿街商铺；规模店铺规模从5平米至千余平米不等；特点布吉餐饮行业现有市场体量较为丰富，且经营情况良好，但全是沿街独体店铺，缺乏统一规划且档次较低，缺乏特色化、集中式大型餐饮。行业现状分析主题商场流行服饰特色餐饮休闲娱乐分布特色餐饮行业分布较散，星主题商场流行服饰特色餐饮休闲娱乐分布休闲娱乐分布较散，大多星罗密布的分布在布吉的各条街道沿街物业的23楼，物业表现形态多为桑拿、洗浴及网吧等；规模店铺规模从200平米至几千余平米不等，租金价格较低；特点布吉休闲娱乐产业较丰富，但业态较为单一，且档次较低，缺乏特色。行业现状分析主题商场流行服饰特色餐饮休闲娱乐分布

20、休闲娱乐分布较散，大多星高低中核心竞争力竞争现状析可行性方向对比高低中核心竞争力竞争现状析可行性方向对比高低中投资回报率分析产品需求分析综合分析以上指标，电子市场是具有较强市场竞争力且对物业需求较低并能带来较为丰厚回报的的发展方向！高低中投资回报率分析产品需求分析综合分析以上指标，电子市场是是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向发展方向研判流行服饰是市场风险最小，物业需求较低的方案，可作为项目的备选发展方向电子市场流行服饰是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向发展方报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析总体战略思考报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项

21、目分析总体战略思考项目总体定位打造区域型女性时尚基地项目总体定位打造区域型女性时尚基地商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引力极强，辐射整个城市大型综合类商业，以百货、主题店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游区域级商业中心10万m2左右23个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅，可辐射12个区同上次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引

22、与周边服务并举，通常辐射本区综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业区域社区商业2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，辐射多个社区社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主社区商业5000 m2左右同上依托社区道路服务社区周边社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主根据项目的规模，按照下表应属于区域级社区商业物业，但本项目可以通过塑造主题化、特色化提升目的性消费，扩大项目辐射力，从辐射范围及能力上提升至次区域级商业。商业形式定位商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式城市级商业中他们会是城市中这样的一群人他们生于8

23、0年代，她们即将成为这座城市的主流人群敏感而叛逆她们的自信来源于关注和认可他们关注细节、追踪潮流在冷漠的都市中更渴望友谊、爱情她们是这样一群时尚、个性、追求与众不同的年轻人！消费客户定位他们会是城市中这样的一群人他们生于80年代，她们即将成为这座 商业主题定位FULLHOUSE爱fashion,爱生活 商业主题定位FULLHOUSEFULL HOUSE女性时尚新锐体验中心，是潮流前线的升级版集潮流服装、服饰、皮具、鞋帽、潮流新品、布艺装饰、休闲娱乐、美容、餐饮等多种女性消费品；功能涵盖零售、展示、休闲、餐饮、体验、美容等多种功能与一体；既利用商圈成熟氛围，又体现了鲜明的主题与特色主题定位提示F

24、ULL HOUSE女性时尚新锐体验中心，是潮流前线的升建筑形态突变，带来视觉上的惊喜业态布局突变，激发购物情绪的激动休闲与娱乐化，带来全新的购物体验生态与文化， 激发购物的猎奇心态幸福FULLHOUSE创造不可预期的购物惊喜主题概念建议建筑形态突变，带来视觉上的惊喜幸福FULLHOUSE创通过新颖的建筑形态、卖场内部装潢、园林景观加上主题性较强的购物休闲体验，为消费者带来全身心的感观享受，同时提升卖场中的产品价值，吸引更多的消费者。通过新颖的建筑形态、卖场内部装潢、园林景观加上主题性较强的购业态定位原则符合市场未来发展趋势符合行业自身特点有利于塔楼价值的提升 1234项目业态有利于铺位的销售与

25、招商业态定位原则符合市场未来发展趋势符合行业自身特点有利于塔楼价业态规划街铺：服装服饰、化妆品、珠宝等品牌店内铺：化妆品、珠宝、饰品、皮具、皮包1F：奇货可居业态规划街铺：服装服饰、化妆品、珠宝等品牌店1F：奇货可居日韩女装、外贸服装、运动休闲服装、淑女装、配件2F：淑女名媛日韩女装、外贸服装、运动休闲服装、淑女装、配件2F：淑女名媛3F:玉食珍馐主题餐饮、美食广场3F:玉食珍馐主题餐饮、美食广场健身水疗、美容美发、动漫电玩、书吧网游4F:后现代生活健身水疗、美容美发、动漫电玩、书吧网游4F:后现代生活业态定位中档 形象推广中高档中档中高档中低档低档高档 业态定位中档符合项目市场需求，并有利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及卖场包装提升物业形象经营档次定位业态定位中档 形象推广中高档中档中高档中低档低档高档 业休闲娱乐商务购物学习体验功能定位休闲娱乐商务购物学习体验功能定位报告思路与结构市场分析营销策略物业建议项目分析项目定位楼体改造内部装饰小品装饰报告思路与结构市场分析营销策略物业建议项目分析项目定位楼体改总平规化建议总平规化建议立面风格建议：以现代设计手法，采用简约的风格形式，突现整个项目的独特性，形成另别具风格的效果。风格：简约、时尚,通过对立面造型的独特化设计提升视觉享受. 色彩：采用轻松活泼的颜色, 体 现卖场的现代感,主题色调与塔楼保持一致材料:上建议