营改增有关增值税的会计处理房地产

1、公平执法 用心服务营业税改征增值值税会计处理方法（房地产）主办单位：鄂尔多斯市伊金金霍洛旗国家税务局主讲人：刘世成成二零一六年四月月二十三日一、营业税改征征增值税对房房地产业的影影响 房地产产“营改增”有助于房地地产企减轻税税负，相对应应企业的利润润率也会因为为税负的降低低而提升，同同时，营改增增后将所有企企业新增不动动产所含增值值税纳入抵扣扣。具体来讲讲将产生如下下四点影响：（一）房地产“营改增”有助于房地地产企业减轻轻税负，相对对应企业的利利润率也会因因为税负的降降低而提升，为为正处于转型型期的房地产产企业提供了了缓冲期;（二）“营改增增”将企业新增增不动产所含含增值税纳入入抵扣范围，对对

2、于所有企业业来讲当然是是利好，尤其其是当企业改改善办公条件件购置办公楼楼时，购置办办公楼的成本本会降低，同同时，由于企企业新增不动动产所含增值值税纳入抵扣扣范围，也会会刺激企业购购置办公楼改改善办公条件件，这样，可可以有效去化化写字楼库存存;（三）“营改增增”将企业新增增不动产所含含增值税纳入入抵扣范围，不不动产尤其是是房地产项目目大宗交易成成本会降低，促促使土地、项项目收购，加加速房地产行行业整合;房地产业在实施施“营改增”后，增值税税税率实行111%，虽然然税率比原来来营业税5%有所提高，但但新政规定房房地产业土地地价款可从销销售收入中扣扣除，且购进进项目所含增增值税可纳入入抵扣，所以以预

3、计行业整整体税负比原原来下降。不不仅如此，一一般纳税人的的企业购入新新增不动产可可以抵扣增值值税，这也是是本次“营改增”最大的亮点点，对房地产产行业是极大大利好。而对于4月300日前已开工工的老项目，设设置了过渡期期政策，按55%的征收率率缴纳增值税税，基本实现现政策平移。总总体上从5%的营业税平平移到5%的的增值税，实实际税负因为为税制计算方方法不同，还还略有下降（11/(1+55%)=4.76%)。房地产企业经营营特点及成本本核算项目及及内容房地产企业的经经营特点开发经营计划性性,监管部门门多；开发经营业务复复杂性；经营风险大；开发建设周期长长，投资数额额大，属于资资金密集型行行业，财务风

4、险高高。5.有些房地产产企业不仅销销售所开发的的商品房，还还可能持有自自有物业并进进行经营管理理。（二）房地产企企业开发项目目生产经营流流程筹建=设立立=拿地地=开发发=预售售=竣工工销售=清清算分配房地产企业核心心的会计处理理集中在了“拿地=开开发=预预售=竣竣工销售”（三）房地产企企业成本费用用项目及核算算内容成本费用项目开开发产品成本本核算应视开开发产品的具具体情况，按按制造成本法法设置成本项项目。成本项项目一般包括括下列八项：土地获得价款款； 开发前期期准备费；主体建筑工工程费主体安装工工程费；社区管网工工程费园林环境工工程费；配套设施费费； 开发间接接费。房地产企业成本本费用 HYP

5、ERLINK 房地产企业核算内容.docx 核算内内容“营改增”有关关增值税的会会计处理重点点把握以下几几点：1.进项税-发发生与开发成成本或期间费费用有关的业业务；2.预缴税款-取得预收款款（预征率33%）；3.销售额-发发生与销售有有关的业务；最大的特点点：交给政府府的土地出让让金可以按照照当期销售面面积占可售面面积的比例扣扣减销售额。4.纳税义务发发生时间-确确定销售行为为发生并产生生纳税义务的的具体时间；5.税率或征收收率-纳税的的深度（111%、5%）6.当期应纳增增值税额的计计算（区分一一般计税方法法和简易计税税方法）；7.纳税地点-在哪交税。营业税改征增值值税的会计核核算（一）房

6、地产企企业会计科目目设置一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地价款按前述明细各成本核算对象象各成本核算对象象克分层次设设立开发前期准备费费按前述明细按前述明细各成本核算对象象主体建筑工程费费按前述明细按前述明细各成本核算对象象主体安装工程费费按前述明细按前述明细各成本核算对象象社区管网工程费费按前述明细按前述明细各成本核算对象象园林环境工程费费按前述明细各成本核算对象象配套设施费按前述明细各成本核算对象象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象象自一级科目“开开发间接费”转入成本预提及结转转各成本核算对象象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细营销费用资本化利息物业管理完

7、善费费其他完工开发产品项目名称具体完工产品名名称或配套资资产名称住宅、商铺、写写字楼、车库库及车位、其其他1.“开发成本本”科目 该科目目核算产品开开发过程中所所发生的各项项费用。各级级明细科目的的设置详见“房地地产成本核算算科目明细表表”。 在各级级明细科目下下，应按各成成本核算对象象设立核算项项目，成本核核算对象可分分层次设立。 为了归归集暂时不能能确定特定成成本核算对象象的成本，以以及需要先归归集后分配的的成本，在每每个项目的成成本核算对象象中，加设一一条“待分摊成本本”进行归集。2.“开发间接接费”科目 该科目目归集和分配配与项目开发发直接相关、但但不能明确属属于特定开发发环节的成本本

8、费用性支出出；以及项目目营销设施建建造费。 这类费费用先归集，再再按一定标准准分配计入各各成本核算对对象。各级明明细科目的设设置详见“房地产成本本核算科目明明细表”。 3. “预提提费用”科目 核算按按权责发生制制原则计提的的，应由本受受益期、受益益对象承担的的已经发生或或将要发生、但但尚未支付的的成本、费用用。费用预提的范围围：对未完工工开发产品应应进行成本预预提，完工产产品按实际支支付金额核算算成本；费用预提的金额额：以预算成成本总额减帐帐面已列入成成本总额的差差额计提。核算方法：预提提时，借记“开发成本成本预提及及结转”，贷记本科科目；次月月月初，再将上上述分录用红红字冲回。4.“待摊费

9、用用”科目 按权责责发生制原则则核算在本期期发生但应由由本期及以后后各期共同负负担的、分摊摊期限在一年年以内的费用用。5.“完工开发发产品”科目 核算已开发完完成并验收合合格的开发产产品的库存实实际成本。（二）成本费用用的分配和归归集1.土地获得价价款一般能分清成本本核算对象的的，可直接将将土地成本计计入特定的成成本核算对象象中；如果分分不清成本核核算对象，可可先在“土地获得价价款”之“待分摊成本本”的核算项目目进行归集，然然后再在有关关成本核算对对象间分配；也可以不进进行归集而直直接通过设定定分摊方法分分配计入有关关成本核算对对象。有关分分配方法如下下：（1）按占地面面积进行分配配方先按小区

10、的占占地面积将土土地成本分配配到各小区；再将分配到到各小区内的的土地成本，按按小区内房屋屋等成本核算算对象和道路路、广场等公公用场所的占占地面积进行行直接分配；然后将分配配到小区内道道路、广场等等公用场所占占地面积的土土地成本，按按房屋等成本本核算对象的的占地面积进进行间接分配配，计入房屋屋等成本核算算对象的的开开发成本；房房屋等成本核核算对象的直直接分配数加加间接分配数数，即为该房房屋等成本核核算对象应负负担的土地成成本。也可将公用占占地面积先分分摊到房屋等等成本核算对对象的占地面面积上，房屋屋等成本核算算对象自身的的占地面积加加分摊的公用用占地面积，再再乘以单位面面积的土地成成本来分配。（

11、2）按成本核核算对象的建建筑面积来分分摊。2.开发前期准准备费、主体体建筑工程费费、主体安装装工程费、社社区管网工程程费、园林环环境工程费、配配套设施费能够分清成本核核算对象的，可可直接计入成成本核算对象象的相应成本本项目；应由由两个或两个个以上的成本本核算对象负负担的费用，可可通过各成本本项目下的“待分摊成本本”之核算项目目进行归集，再再按下表所示示分摊标准分分配计入各成成本核算对象象：成本项目分摊标准开发前期准备费费按可售面积分摊摊主体建筑工程费费（1）扣除直接接费用后，按按建筑面积分分摊;（2）根根据经验系数数和建筑面积积，确定标准准分摊。主体安装工程费费（1）扣除直接接费用后，按按建筑

12、面积分分摊；（2）根根据造价经验验系数和建筑筑面积相乘，确确定标准分摊摊。基础设施-社区区管网工程费费按可售面积分摊摊；若能区分分可按占地面面积分摊基础设施-园林林环境工程费费共享性强，按可可售面积分摊摊；共享性不不强并可区分分，按占地面面积分摊。公共配套设施费费按可售面积分摊摊3.开发间接费费应先通过“开发发间接费”科目分项目目归集开发间间接费的实际际发生数，在在每月（季）末末，根据其实实际发生数按按一定标准分分配计入各开开发项目的各各成本核算对对象。车位及及车库、其他他配套设施及及留作自用的的固定资产，均均不分配开发发间接费。房地产企业“营营改增”增值税核心心会计处理方方法1.取得土地使使

13、用权土地使用权取得得方式有一下下两种：（1）国家土地地使用权出让让（土地交易易一级市场）包包括：招标、拍拍卖、挂牌；（2）在二二级市场取得得土地使用权权，包括：购购买、抵债、接接受投资等方方式取得。取得土地使用权权后的会计处处理（1）用于土地地开发的土地地使用权根据企业会计准准则，房地产产企业开发取取得的土地使使用权用于土土地开发，应应将土地使用用权的取得成成本计入“开发成本”中，即借记记“开发成本土地开发” 科目，贷贷记“银行存款”、“应付账款”等。借：开发成本-土地开发贷：银行存款、应应收账款等（2）用于商品品房开发的土土地使用权根据企业会计准准则，房地产产开发企业取取得的土地使使用权用于

14、建建造对外出售售的房屋建筑筑物，相关的的土地使用权权应当计入所所建造的房屋屋建筑成本，即即借记“开发成本房屋开发” 科目，贷贷记“银行存款”、“应付账款”等。（3）自建用房房的土地使用用权房地产开发企业业取得的土地地使用权用于于自建用房等等地上建筑物物时，土地使使用权的取得得成本直接计计入“无形资产”账户，且土土地使用权的的账面价值不不与地上建筑筑物合并计算算成本，而仍仍作为无形资资产进行核算算，土地使用用权与地上建建筑物分别进进行摊销和提提取折旧。为为建造办公楼楼等自用而取取得的土地使使用权所缴纳纳的契税，计计入“无形资产”账户。如果果取得的土地地暂时没有确确定使用用途途，计入“无形资产土地

15、使用权权”账户。借：无形资产-土地使用权权贷：银行存款、应应收账款等（4）用于赚取取租金的土地地使用权企业改变土地使使用权的用途途，将其作为为用于对外出出租时，应将将其转为“投资性房地地产”。取得土地使用权权后需缴纳各各种税费其中：契税、耕耕地占用税记记入土地取得得成本，印花花税和城镇土土地使用税记记入“管理费用” 3.“营改增增”后取得土地地使用权的增增值税处理 （1）相关规规定 财税22016336号文附件件1营业税税改征增值税税试点实施办办法第二十十四条： 进项税税额，是指纳纳税人购进货货物、加工修修理修配劳务务、服务、无无形资产或者者不动产，支支付或者负担担的增值税额额。 注意：购购入

16、、债务重重组、接受投投资取得的土土地使用权在在取得合法有有效的抵扣凭凭证，可以抵抵扣进项税。在在一级市场招招拍挂取得的的土地使用权权给支付给政政府部门的土土地出让金可可以在销售额额扣除。财税2016636号文文附件2营营业税改征增增值税试点有有关事项的规规定规定可可以差额征税税的应税行为为第10项规规定：房地产开发企业业中的一般纳纳税人销售其其开发的房地地产项目（选选择简易计税税方法的房地地产老项目除除外），以取取得的全部价价款和价外费费用，扣除受受让土地时向向政府部门支支付的土地价价款后的余额额为销售额。有关有效扣除凭凭证的规定：财税2016636号文文附件2营营业税改征增增值税试点有有关事

17、项的规规定规定可可以差额征税税的应税行为为第11项中中规定： 试点纳纳税人按照上上述4100款的规定从从全部价款和和价外费用中中扣除的价款款，应当取得得符合法律、行行政法规和国国家税务总局局规定的有效效凭证。否则则，不得扣除除。上述凭证是指：（1）支付给境境内单位或者者个人的款项项，以发票为为合法有效凭凭证。（2）支付给境境外单位或者者个人的款项项，以该单位位或者个人的的签收单据为为合法有效凭凭证，税务机机关对签收单单据有疑议的的，可以要求求其提供境外外公证机构的的确认证明。（3）缴纳的税税款，以完税税凭证为合法法有效凭证。（4）扣除的政政府性基金、行行政事业性收收费或者向政政府支付的土土地价

18、款，以以省级以上（含含省级）财政政部门监（印印）制的财政政票据为合法法有效凭证。（5）国家税务务总局规定的的其他凭证。 纳税人人取得的上述述凭证属于增增值税扣税凭凭证的，其进进项税额不得得从销项税额额中抵扣。具体的扣除办法法参见 HYPERLINK ./国家税务总局公告2016年第13号至19号/2016年第18号国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告/国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告.doc 房地地产开发企业业销售自行开开发的房地产产项目增值税税征收管理暂暂行办法（国国家税务总局局公告201

19、16年第188号）。我们在有关销售售额的部分具具体讲述取得得土地价款在在销售额中扣扣除的具体操操作和相关计计算方法。通过接受投资取取得土地使用用权。例1：20166年7月1日日，甲企业（一一般纳税人）、乙乙企业、丙企企业共同投资资成立戊公司司（房地产企企业）。甲企企业用非货币币资产投资。投投资资产情况况如下：1. 20100年6月份购购买的写字楼楼,购买后一一直用于办公公。投资时的的不含税公允允价值为35500万元，原原值为15000万元万元元，购买后预预计使用年限限为30年，无无残值，按直直线法计提折折旧；2.22011年11月年从政府府招拍挂获取取的商业用地地使用权（SS地块），使使用年限

20、500年。经整理理开发与20011年7月月出租给了AA公司，甲公公司将该地块块确认为投资资性房地产，按按照成本模式式进行会计核核算，直线法法摊销，无残残值。当时给给政府土地主主管部门缴纳纳土地出让金金及税费共计计3000万万元，为整理理土地支出11000万元元。投资时的的不含税公允允价值为65500万元；3.乙公司司、丙公司分分别用现金出出资20000万元；4.甲公司对戊戊公司具有控控制权；5.戊公司将写写字楼作为办办公楼自用，土土地使用权用用于开发商业业地产并销售售，于20116年7月11日办理了相相关资产的产产权转移手续续。问题：11.请分析甲甲公司的财务务和增值税的的处理并写出出会计分录

21、；2.分析戊戊公司的财务务增值税处理理并写出会计计分录。解答：1.有关关写字楼的财财务税务分析析。财务处理：甲公公司用固定资资产，属于非非日常活动，该该投资行为属属于资产处置置行为，产生生的利德和损损失应计入损损益（营业外外收入或营业业外支出）；处置投资性性房地产属于于日常经营行行为，应计入入其他业务收收入，并结转转其他业务成成本，并核销销相关资产。税务处理：一般般纳税人销售售其20166年4月300日前取得（不不含自建）的的不动产，可可以选择适用用简易计税方方法，以取得得的全部价款款和价外费用用减去该项不不动产购置原原价或者取得得不动产时的的作价后的余余额为销售额额，按照5%的征收率计计算应

22、纳税额额。纳税人应应按照上述计计税方法在不不动产所在地地预缴税款后后，向机构所所在地主管税税务机关进行行纳税申报。在在税法中没有有投资性房地地产的概念，土土地使用权属属于无形资产产，根据本附附件第十五条条第二款的规规定，按111%的税率征征收增值税。借：固定资产清清理-写字楼楼 12000（15000-15000/306） 累计折折旧300 贷：固定资资产-写字楼楼 11500借：长期股权投投资 110935 贷：固固定资产清理理 12000 其它业务务收入 66500 应缴税费费-应缴增值值税 2220（35500-15500）5% 应缴税费费-应缴增值值税-销项税税额 7155 （6550

23、011%） 营业外收收入 23000一般纳税人销售售其20166年4月300日前取得（不不含自建）的的不动产，可可以选择适用用简易计税方方法，以取得得的全部价款款和价外费用用减去该项不不动产购置原原价或者取得得不动产时的的作价后的余余额为销售额额，按照5%的征收率计计算应纳税额额。纳税人应应按照上述计计税方法在不不动产所在地地预缴税款后后，向机构所所在地主管税税务机关进行行纳税申报。借：其他业务成成本 3600 投资资性房地产累累计摊销 400贷：投资性房地地产-土地使使用权 440002.戊公司的财财务和税务分分析根据本通知附件件2的规定（原原增值税一般般纳税人购进进服务、无形形资产或者不不

24、动产，取得得的增值税专专用发票上注注明的增值税税额为进项税税额，准予从从销项税额中中抵扣。 22016年55月1日后取取得并在会计计制度上按固固定资产核算算的不动产或或者20166年5月1日日后取得的不不动产在建工工程，其进项项税额应自取取得之日起分分2年从销项项税额中抵扣扣，第一年抵抵扣比例为660%，满113个月后的的抵扣比例为为40%。），戊戊公司取得的的投资资产，应应增加实收资资本或股本，写写字楼的进项项税分两年抵抵扣，土地使使用权作为开开发的房地产产的土地成本本，进项税可可以在当年抵抵扣。会计处理如下：借：固定资产-写字楼 35000 开发成成本-土地成成本 65500 应缴税税费-

25、应缴增增值税（进项项税额） 8847 应缴税税费-待抵扣扣进项税 888220040%=888 贷：实收收资本（股本本） 110935其中待抵扣进项项税从取得增增值税扣税凭凭证当月满113个月才能能转让进项税税进行抵扣。中华人民共和和国契税暂行行条例细则第第八条规定：土地、房屋屋权属以下列列方式转移的的，视同土地地使用权转让让、房屋买卖卖或者房屋赠赠与征税：（一）以土地、房房屋权属作价价投资、入股股；（二）以土地、房房屋权属抵债债；（三）以获奖方方式承受土地地、房屋权属属；（四）以预购方方式或者预付付集资建房款款方式承受土土地、房屋权权属。假设戊五公司所所在省契税税税率为3%，则则在取得不动动

26、产和土地使使用权时，应应作如下会计计分录：借：固定资产-写字楼 1,0500,000 开发成成本-土地成成本 1,950,0000 贷：应交税税费-应交契契税 3,000,0000例2：甲房地产产公司通过招招拍挂方式从从A市土地部部门取得S地地块的土地使使用权30亩亩，用于开发发建设住宅。支支付土地出让让金150000万元，该该省契税税率率3%，产权权转移书据印印花税税率00.5，写出有关关会计分录。借：开发成本-土地成本 1544,500,000管理费用-印花花税 75,000贷：银行存款 1500,075,000 应交税税费-应交契契税 4,500,0000回迁安置房的会会计处理例3：20

27、166年4月份，AA房地产开发发公司与当地地政府土地部部门住宅建设设用地100000，土土地成本已发发生货币性支支出50000万元，其中中支付给当地地政府土地出出让金50000万元；另另外，在本项项目中，需要要按照11的比例，与与拆迁户兑现现回迁房600套（平均每每套150）。开发项目分两期期进行建设，两两期总的可售售面积为1220000。一期项目目占地面积66000，二二期项目占地地面积40000。20018年9月月，完成一期期12栋500套775000楼房建设，建建安成本实际际支出77770万元（基基础设施费、公公共配套设施施费等暂不计计），一期有有回迁房400套，剩余的的20套回迁迁房在

28、二期待待建。假设一一期房屋对外外售价为30000元/。请确定第第一期完工开开发产品的会会计成本和计计税成本（只只考虑增值税税，不考虑其其他税费）。该纳税人采用一般计税方法计算缴纳增值税。1、支付土地出出让金与发生生的建筑支出出借：开发成本-土地价款 50,000,0000 贷：银行存款款 500,000,000借：开发成本-建筑安装费费 77,700,0000 应交税税费-应交增增值税（进项项税额） 7,7000,000 贷：银行存款款 777,700,0002、第一期回迁迁房40套与与土地成本的的账务处理根据题目所示，其其交换行为符符合企业会会计准则第77号-非货币币资产交换规规定，假设该该

29、交换具有商商业实质，且且换入换出资资产的公允价价值能够可靠靠计量，则“应当以换出出资产的公允允价值和应支支付的相关税税费作为换入入资产的成本本”。换出资产产为“A公司建造造的商品房”换入资产为“被被拆迁户的房房产”，同时也是是“土地征用及及拆迁补偿需需要支出的费费用”。在交付该40套套商品房给被被拆迁户时，可可做如下会计计处理：房地产开发企企业销售自行行开发的房地地产项目增值值税征收管理理暂行办法 HYPERLINK ./国家税务总局公告2016年第13号至19号/2016年第18号国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告/国家税务总局关于发布房地

30、产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告.doc （国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条的规定。假设该纳税申报报期按拆迁补补偿协议，将将40套回迁迁安置房产权权过户给拆迁迁户，假设没有其他他销售。计算算可以在销售售额中可以扣扣除的土地成成本=50000(40150)/1200000=2550万元。借：开发成本-拆迁补偿费费 188,000,000 （4401503000） 贷：主营业务务收入 16,2116,2166.22 应交交税费-应交交增值税（销销项税额） 1,7833,783.78 188,000,000/(1+11%)11%=11,783,783.

31、778借：应交税费-应交增值税税（营改增抵抵减的销项税税额）2477,747.75 贷：开发成成本-拆迁补补偿费 2447,7477.752,500,0000/(11+11%)11%=2247,7447.753、为反映成本本的完整，按按照第一期项项目销售单价价预提二期土土地成本借：开发成本-拆迁补偿费费 9,000,0000 贷：预提成成本-拆迁补补偿费 9,0000,000（2201503000）由于二期回迁安安置房发生的的预提成本计入土地地成本，在二二期完工后将将回迁安置房房分配给安置置户时，需要要根据二期开开发住宅的公公允价值对土土地成本进行行重新调整。土地成本合计：5000+1800+

32、900-224.77=7675.23万元；第一期项目应分分配土地成本本=7675.236000/100000=46055.14万元元;单位可售建筑面面积土地成本本=46055.14750000=614.02元/mm2;单位可售建筑面面积建筑成本本=7000750000=933.33元/mm2;5、第一期开发发产品的会计计成本借：开发产品-一期 116055.14贷：开发成本-土地征用及及拆迁补偿费费 46005.14开发成本-建筑筑安装工程费费 770006、结转换出440套开发产产品的主营业业务成本借：主营业务成成本-40套套 9,2284,1112贷：开发产品-一期 9,2844,112（

33、11605.1475000040150）100000=9,2884,1122 说明：如果理解解有困难，我我们可以换一一种考虑问题题的角度：假假设甲房地产产开发企业从从其他开发商商手中购入了了40套房屋屋进行拆迁补补偿，再补偿偿给拆迁户，所所补偿的房屋屋是否应该记记入开发成本本？国税函200077688号文规定产产权调换政策策：房地产公司对被被拆迁户实行行房屋产权调调换，其实质质是以不动产产所有权为表表现形式的经经济利益交换换。房地产公公司将拥有不不动产所有权权转移给被拆拆迁户，并获获得相应经济济利益，根据据营业税规定定，应按“销售不动产产”税目缴营业业税。国家税务总局局关于纳税人人开发回迁安安

34、置用房有关关营业税问题题的公告（国国家税务总局局公告20114年第2号号）现将纳税人开发发回迁安置房房有关营业税税问题明确如如下：纳税人以自己名名义立项，在在该纳税人不不承担土地出出让价款的土土地上开发回回迁安置房，并并向原居民无无偿转让回迁迁安置房所有有权的行为，按按照中华人人民共和国营营业税暂行条条例实施细则则（财政部部国家税务总总局令第522号）第五条条之规定，视视同销售不动动产征收营业业税，其计税税营业额按财财政部国家税税务总局令第第52号第二二十条第一款款第（三）项项的规定予以以核定，但不不包括回迁安安置房所处地地块的土地使使用权价款。【按下列公式核核定：营业额=营业成成本或者工程程

35、成本（1成本本利润率）（1-营业业税税率）】本公告自20114年3月11日起施行。本本公告生效前前未作处理的的事项，按照照本公告规定定执行。 记入“开发发成本-拆迁迁补偿费”的回迁安置置房的费用，应应作为取得土土地使用权应应缴纳契税的的计税依据。例4：税务机关关在对某建筑筑企业（以下下简称企业）进进行入户纳税税辅导时，发发现该企业有有一笔受甲房房地产公司委委托的拆迁业业务，在纳税税申报时，将将委托方一次次性支付的费费用（包括给给拆迁户的补补偿款和拆除除费用）减去去代委托方支支付的拆迁补补偿费后的余余额为销售额额计算缴纳增增值税。请问问：1.该纳纳税人的税务务处理正确吗吗？2.该纳税人人和甲公司

36、应应如何进行会会计处理？根据财税20016366号附件2营营业税改征增增值税试点实实施办法中中建筑物拆除除的规定：其他建筑服务，是是指上列工程程作业之外的的各种工程作作业服务，如如钻井（打井井）、拆除建建筑物或者构构筑物、平整整土地、园林林绿化、疏浚浚（不包括航航道疏浚）、建建筑物平移、搭搭脚手架、爆爆破、矿山穿穿孔、表面附附着物（包括括岩层、土层层、沙层等）剥剥离和清理等等工程作业。根据上述规定，该纳税人的拆除建筑物或者构筑物属于其他建筑服务。代委托方支付的的拆迁补偿费费的行为，属属于现代服务务业-商务辅辅助服务-经经纪代理服务务。该纳税人将委托托方一次性支支付的费用减去代委委托方支付的的拆

37、迁补偿费费后的余额为为销售额按照照其他建筑服服务计算缴纳纳增值税不正正确，且该纳纳税人发生的的应税行为不不符合差额征征税的规定。该纳税人应在合合同中明确约约定：拆除建建筑物或者构构筑物劳务金金额和代为支支付拆迁补偿偿款的服务金金额。假设甲公司需要要支付的拆迁迁补偿款为22000万元元，拆除建筑筑物或者构筑筑物给动迁公公司232.6万元，其其中：2222万元为拆除除建筑物或者者构筑物服务务费，10.6万元为代代为支付拆迁迁补偿费的服服务费，该动动迁应给甲公公司开具增值值税专用发票票。动迁公司应按按按如下方法进进行会计处理理：借：银行存款 20,000,0000 贷：其他他应付款 20,0000,

38、0000借：银行存款 2,2220,0000 贷：应应交税费-应应交增值税（销销项税额） 220,000 主营业务务收入 2,000,0000借：银行存款 1066,000 贷：其他他业务收入 100,000 应交税费-应交增值税税（销项税额额）6,0000甲公司的会计处处理：借：开发成本-拆迁补偿费费 2,2,1000,000 应交税税费-应缴增增值税 226,000 贷：预预付账款、银行存款 22,3226,0000 思考：某地块竞竞拍时，政府府部门在招拍拍挂文件中明明确要求竞得得者必须在项项目红线外无无偿建造一条条道路和一座座市政公园（红红线外附加工工程），两项项附加工程造造价由房地产产

39、开发企业承承担，不含在在土地出让金金内，甲公司司最后取得该该地块。1.有关红线外外附加工程建造成本本中发生的进进项税额可以以抵扣吗？2.有关建造成成本能在企业业所得税前摊摊销扣除吗？参考房地产开开发经营业务务企业所得税税处理办法（国国税发20009311号）3.有关建造成成本能在计算算缴纳土地增增值税前扣除除吗？4.有关建造成成本是否包含含在契税的计计税依据中？（各省规定不同同）5.会计处理：开发成本开发间接费费？本质问题：企业业对政府的“捐赠”还是“拿地成本”思考：乙房地产产企业通过招招拍挂购土地地100亩，与与国土部门签签出让合同价价1亿元，企企业已缴1亿亿元。土地出出让金入库后后以财政支

40、持持方式给乙房房地产企业补补助3,0000万元。房房地产企业取取得的30000万元征收收增值税吗？是否应该计计入企业的应应纳税税所得得额征收企业业所得税？可可以冲减契税税的计税依据据吗？根据财税20016366号附件1营营业税改征增增值税试点实实施办法的的下列规定：第十条 销售服服务、无形资资产或者不动动产，是指有有偿提供服务务、有偿转让让无形资产或或者不动产，但但属于下列非非经营活动的的情形除外：（一）行政单位位收取的同时时满足以下条条件的政府性性基金或者行行政事业性收收费。1.由国务院或或者财政部批批准设立的政政府性基金，由由国务院或者者省级人民政政府及其财政政、价格主管管部门批准设设立的

41、行政事事业性收费；2.收取时开具具省级以上（含含省级）财政政部门监（印印）制的财政政票据；3.所收款项全全额上缴财政政。（二）单位或者者个体工商户户聘用的员工工为本单位或或者雇主提供供取得工资的的服务。（三）单位或者者个体工商户户为聘用的员员工提供服务务。（四）财政部和和国家税务总总局规定的其其他情形。第十一条 有偿偿，是指取得得货币、货物物或者其他经经济利益。上述行为不属于于有偿提供服服务、有偿转转让无形资产产或者不动产产，所以不征征增值税。会计处理：借：开发成本土地价款 100,000,0000贷：银行存款 100,0000,0000借：银行存款 30,000,0000贷：营业外收入入 3

42、0,000,0000例5：某房地产产企业通过招招拍挂购土地地100亩，与与国土部门签签出让合同价价1亿元，企企业已缴1亿亿元。合同约约定，企业须须承建1万平平米限价房，单单价3,3330元/平方方米，由政府府回购，具体体做法：在土土地出让金入入库后政府根根据企业项目目建设进度逐逐步回拨3,330万元元。项目正常常住宅销售均均价8,8880元/平方方米。本例实实质上是“政府主导拆拆迁，土地出出让金返还用用于购买回迁迁安置房”。假设可售面面积为1000000m22。土地出让金返还还用于购限价价房，企业应应做预收账款款处理。1.收到返还款款时：根据房地产开开发企业销售售自行开发的的房地产项目目增值税

43、征收收管理暂行办办法（国家家税务总局公公告20166年第18号号）中规定：第十条 一般纳纳税人采取预预收款方式销销售自行开发发的房地产项项目，应在收收到预收款时时按照3%的的预征率预缴缴增值税。第十一条 应预预缴税款按照照以下公式计计算：应预缴税款=预预收款（1+适用用税率或征收收率）3%适用一般计税方方法计税的，按按照11%的的适用税率计计算；适用简简易计税方法法计税的，按按照5%的征征收率计算。第十二条 一般般纳税人应在在取得预收款款的次月纳税税申报期向主主管国税机关关预缴税款。借：银行存款 33,3300,0000贷：预收账款 33,3000,0000借：应交税费-应交增值税税（已交税金

44、金） 9000,000 贷：银行行存款 9900,0000讨论：在取得预预售许可证前前收到的诚意意金、定金或或购房意向款款属于收到预预收款吗？2.完工转收入入时：借：预收账款 33,3300,0000贷：主营业务收收入 300,000,000应交税费-应交交增值税（销销项税额）33,300,000借：应交税费-应交增值税税（营改增抵抵减的销项税税额） 100,000,000 贷：开发发成本-土地地价款 100,000,000同时从开发产品品中结转主营营业务成本。说明：无需担心心税务机关按按照财税22016336号附件11营业税改改征增值税试试点实施办法法第四十四四条：第四十四条 纳纳税人发生应

45、应税行为价格格明显偏低或或者偏高且不不具有合理商商业目的的，或或者发生本办办法第十四条条所列行为而而无销售额的的，主管税务务机关有权按按照下列顺序序确定销售额额：（一）按照纳税税人最近时期期销售同类服服务、无形资资产或者不动动产的平均价价格确定。（二）按照其他他纳税人最近近时期销售同同类服务、无无形资产或者者不动产的平平均价格确定定。（三）按照组成成计税价格确确定。组成计计税价格的公公式为：组成计税价格=成本（1+成本本利润率）成本利润率由国国家税务总局局确定。不具有合理商业业目的，是指指以谋取税收收利益为主要要目的，通过过人为安排，减减少、免除、推推迟缴纳增值值税税款，或或者增加退还还增值税

46、税款款。例6：土地出让让金返还用于于补助拆迁甲房地产开发企企业通过招拍拍挂购入土地地100亩，与与国土部门签签订的出让合合同价格为110000万万元，企业已已缴纳100000万元。协协议约定，在在土地出让金金入库后以财财政支持的方方式给予乙方方补助30000万元，用用于该项目110000平平土地及地上上建筑物的拆拆迁费用支出出。国土部门门委托房地产产开发公司代代理进行建筑筑物拆除、平平整土地并代代委托方向原原土地使用权权人支付拆迁迁补偿费。约约定返还的33000万中中，用于拆迁迁费用10000万元，用用于动迁户补补偿20000万元,动迁迁户补偿款低低于20000万元的，归归企业所有，大大于20

47、000万元的，由由企业承担。甲房地产公司自自行在当年完完成拆除工作作，实际发生生成本9300万元，拆除除过程中取得得增值税专用用发票注明的的进项税333万元；企业业实际向动迁迁户支付补偿偿款15000万元。解析：1.取得得的提供建筑筑物拆除、平平整土地劳务务取得的收入入1000万万元，应按其其它建筑服务务计提销项税税额10000/(1+111%)11%=999.10万万元。会计处理如下：借：工程施工-合同成本 8977 应交税税费-应交增增值税（进项项税额） 33 贷：应付职职工薪酬-工工资、累计折折旧、银行存存款 930借：应收账款（其其它应收款） 10000 贷：工程程结算 900.990

48、 应交税费-应交增值税税（销项税额额）99.110借：其它业务成成本 8997 工程施施工-合同毛毛利 4.11 贷：其他他业务收入 900.90借：工程结算 900.90 贷：工工程施工-合合同成本 897 工程施工工-合同毛利利 4.1 收到款项：借：银行存款 10000 贷贷：应收账款款（其它应收收款） 1000支付土地出让金金时，100000全部计计入“开发成本土地价款”并作为契税税的计税依据据。关于政府返还的的土地出让金金用于补偿动动迁户的，下下面两种处理理方法，哪一一种正确？支出拆迁补偿偿款时：借：其它应收款款 15000 贷：银行行存款 1500收到返还款并代代理支付动迁迁补偿款

49、业务务借：银行存款 20000贷：其它应收款款 15000 其其它业务收入入 4711.70 应应交税费-应应交增值税(销项税额) 288.3发生动迁支出出时借：开发成本-拆迁补偿款款 15500 贷：银行行存款 11500收到政府的款项项时：借：银行存款 20000 贷：营业业外收入 20000土地出让金返还还用于开发项项目外其他用用途的情况土地出让金返返还用于开发发项目外的基础设施施建设 按规定项目外外城市道路、供供水、排水、燃燃气、热力、防防洪等基础设设施工程所需需支出，应由由政府承担。但但政府把这个个责任推给开开发商，并要要其承担相应应建设支出。对对开发商，这这种特征符合合BT模式（建

50、建设移交）。即即开发商将该该项目基础设设施工程建设设完工后，移移交给政府。开开发商取得基基础设施建设设返还款业务务，应按建设设移交模式下下提供建筑服服务进行增值值税处理。土地出让金返返还用于补助助公共配套设设施建设【分析】： 公公共配套设施施是项目内发发生的、独立立的、非营利利性的，且产产权属全体业业主的，或无无偿赠与地方方政府、政府府公用事业单单位的公共配配套设施。是是企业立项时时承诺建的，其其成本费用应应由企业自行行承担。且开开发商在定价价时，已含公公共配套设施施建设支出因因素在内。1、企业将建成成公共配套设设施移交给全全体业主，不不属视同销售售行为。因开开发商通过设设定房价，从从销售给业

51、主主房款中已取取得相应经济济利益。其属属全体业主共共有权益。收到3,0000万补助款不不属于增值税税应收销售额额，不征收增增值税。企业将建成公共共配套设施无无偿赠与地方方政府、政府府公用事业单单位，财税22016336号文附件件1营业税税改征增值税税试点实施办办法有关销销售额的规定定,开发商收收到3,0000万财政补补助款视为政政府出资购买买全部或部分分公共配套设设施，销售不不动产收入计计算缴纳增值值税。 相关会计处理理这里不一一一累述。房地产开发企企业销售自行行开发的房地地产项目增值值税征收管暂暂行办法（国家税税务总局公告告2016年年年第18号号）如下规定定：第三条 房地产产开发企业以以接

52、盘等形式式购入未完工工的房地产项项目继续开发发后，以自己己的名义立项项销售的，属属于本办法规规定的销售自自行开发的房房地产项目。第八条 一般纳纳税人销售自自行开发的房房地产老项目目，可以选择择适用简易计计税方法按照照5%的征收收率计税。一一经选择简易易计税方法计计税的，366个月内不得得变更为一般般计税方法计计税。房地产老项目，是是指：（一）建筑工工程施工许可可证注明的的合同开工日日期在20116年4月330日前的房房地产项目；（二）建筑工工程施工许可可证未注明明合同开工日日期或者未取取得建筑工工程施工许可可证但建筑筑工程承包合合同注明的开开工日期在22016年44月30日前前的建筑工程程项目

53、。第九条 一般纳纳税人销售自自行开发的房房地产老项目目适用简易计计税方法计税税的，以取得得的全部价款款和价外费用用为销售额，不不得扣除对应应的土地价款款。例7：20166年6月甲房房地产公司购购买其他房地地产公司一栋栋烂尾楼，该该烂尾楼已建建成8,0000平方米，包包括土地成本本1000万万，建造成本本2,2000万元，转让让价7,3550万元，甲甲房地产公司司继续建设完完工后，以自自己的名义立立项销售。该该烂尾楼20013年5月月动工修建，原原开发商选择择按照简易计计税方法计算算缴纳增值税税。原开发商销售烂烂尾楼需要缴缴纳增值税、企企业所得税、土土地增值税和和印花税。有有关正整数会会计处理如

54、下下：借：应收账款、银银行存款 7350贷：主营业务收收入 7000应交税费-应交交增值税 350借：主营业务成成本 32200贷：开发成本 32200甲公司的会计处处理，甲公司司取得该项目目如果选择安安装一般计税税方法缴纳增增值税，应按按如下处理：借：开发成本 70000应交税费-应交交增值税（进进项税额） 350贷：应付账款、银银行存款 7350如选择简易计税税方法计算缴缴纳增值税，按按如下处理：借：开发成本 73350贷：应付账款、银银行存款 73500相关链接：财税20077162号号规定：土地地使用者将土土地使用权及及所附建筑物物、构筑物等等（包括在建建的房屋、其其他建筑物、构构筑物

55、和其他他附着物）转转让给他人的的，应按转让让总价款征契契税。契税的的计税依据是是？甲公司需要缴纳纳契税和印花花税。缴纳的的契税记入“开发成本”。思考题：如果该该烂尾楼的原原业主不是房房地产开发企企业，应该如如何计算缴纳纳增值税？财税2016636号文文附件1营营业税改征增增值税试点有有关事项的规规定中对销销售不动产做做出如下规定定：1.一般纳税人人销售其20016年4月月30日前取取得（不含自自建）的不动动产，可以选选择适用简易易计税方法，以以取得的全部部价款和价外外费用减去该该项不动产购购置原价或者者取得不动产产时的作价后后的余额为销销售额，按照照5%的征收收率计算应纳纳税额。纳税税人应按照

56、上上述计税方法法在不动产所所在地预缴税税款后，向机机构所在地主主管税务机关关进行纳税申申报。2.一般纳税人人销售其20016年4月月30日前自自建的不动产产，可以选择择适用简易计计税方法，以以取得的全部部价款和价外外费用为销售售额，按照55%的征收率率计算应纳税税额。纳税人人应按照上述述计税方法在在不动产所在在地预缴税款款后，向机构构所在地主管管税务机关进进行纳税申报报。有关合作建房的的增值税处理理问题项目公司模式真假投资之分利益分享合作开发本质模式一双方（真投资）税后利润投资模式二出地方（假投资资）取得固定收益卖地取得固定比例收收益卖地分得商品房卖地模式三出钱方（假投资资）取得固定收益借款并

57、取得利息息取得固定比例收收益借款并取得利息息分得商品房购买商品房模式一：用土地地使用权投资资（真投资），按照销售售土地使用权权征收增值税税，参考22016336号文附件件1营业税税改征增值税税试点实施办办法第十条条、第十一条条有关规定;销售服务、无形形资产或者不不动产，是指指有偿提供服服务、有偿转转让无形资产产或者不动产产，但属于下下列非经营活活动的情形除除外：第十一条 有偿偿，是指取得得货币、货物物或者其他经经济利益。模式二：用土地地使用权投资资（假投资），收取固定定收益，增值值税如何处理理，目前没有有规定，原则则上应该按照照销售土地使使用权征收增增值税；模式三：投出货货币性资金，收收取固定

58、收益益或规定比例例的收益，按按照贷款服务务征收增值税税，参考参考考2016636号文文附件1营营业税改征增增值税试点实实施办法中中销售服务务、无形资产产、不动产注注释中有关关贷款服务的的注释。贷款，是指将资资金贷与他人人使用而取得得利息收入的的业务活动。以货币资金投资资收取的固定定利润或者保保底利润，按按照贷款服务务缴纳增值税税。 4.房地产开开发建设阶段段会计处理与与税收问题房地产开发建设设阶段会计核核算的关键房地产开发企业业在建设阶段段要区分如下下几个项目进进行成本核算算：前期工程费费；建筑安装工工程费；基础设施费费；公共配套设设施费；开发间接费费用。在每个个项目中都需需要尽量按照照 HY

59、PERLINK 房地产企业核算内容.docx 房地产企业业成本核算内内容，尽量准准确的确定成成本核算对象象。所发生的的无法确定成成本核算对象象的支出，统统一归集到“开发成本-间接费用”中，待完工工时按照确定定的分配标准准，进行分配配。在开发建设阶段段，成本核算算对象多、金金额大。有关关增值税进项项税的核算中中，需要注意意的问题：在选择货物物供应商和服服务提供商时时尽量选择能能提供增值税税专用发票一一般纳税人，以以取得增值税税专用发票进进行抵扣，从从而有效降低低增值税税负负在签订合同同时一定要明明确所购货物物或所接受的的服务是否含含税价，同时时合同中需明明确对方需提提供真实合法法的专用发票票及开

60、具发票票的时限；支付购货款款或服务对价价时要通过对对公账户收付付款，且收款款方和增值税税专用发票注注明的货物销销售方或服务务提供商一致致；严禁取得虚虚开的增值税税专用发票或或内容不真实实的增值税专专用发票，一一旦查实，会会承担刑事责责任，参考中中华人民共和和国刑法第第二百零五条条。 前期工程费费：指在取得得土地开发权权之后、项目目开发前期的的水文地质勘勘察、测绘、规规划、设计、可可行性研究、筹筹建、“三通一平”等前期费用用。房屋开发建设设过程中发生生的前期工程程费，能分清清成本核算对对象的。 借：开发成本本房屋开发某某成本对对象前期工程费费贷： “银行存存款”、“应付账款”等账户应由两个或两两