中国房地产行业研究报告

1、房地产行业争辩报告争辩背景201220122013坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。2013102030203报告用途及争辩价值此行业争辩报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改房地产行业界定及分类1、行业定义、基本概念房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及修理、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。2、行业基本特点3、细分行业介绍第一章房地产行业进呈现状分一、房地产行业进展历程19581979场大致可以分为以下三个阶段：第一阶段：1979-199119804房地产市场呈现了明显的上升趋势。-1997199211.52.334

2、1751993 143.5%，136%，房2迎来理性。1994199531.8%和23.3%，1997-1.2%。102090合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促20%左右的二、国内市场中存在的问题1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：地储备，严峻危害国民经济的可持续进展。其次，有效需求问题。对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需产行业的有效需求不足。第三，市场调整问题。随着房地产行业的飞速进展，市场调整机制的缺陷日其次章其次章房地产行业环境分析

3、一、政策环境分析学习文档 仅供参考在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康进展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康进展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析时间及政策名称19881关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案19947关于深化城镇住房制度改革的打算主要内容分期分批推行城镇住房制度改革，提倡集资建房、组织建房合作社。把住房实物福利安排的方式改变为以按劳安排为主的货币工资安排方式。停止住房实物安排，逐步实行住

4、房安排货币化。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；进展住房金融，培育和标准住房交易市场。主要特点19987关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位供应的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点进展经济适用住房(安居工程)，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。全面推行和不断完善住房公积标志住房商品化正式开头，确立了以经济适用住房为主的多层

5、次城镇住房供应体系金制度。20038关于促进房地产市场持续健康进展的通知善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租一般商品住房。增加一般商品住房供应，对一般商品住房建设，要调控土地供应，把握土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付力量相适应。民经济的支柱产 体2004年3月，国土资源部提高拿地门槛，抑制囤地，要求各地和监察部出台关于继宗地有两个或两个以上意向续开展经营性土地使用地者的，也要接受招标拍卖在2004年8月31日前将历史遗留问题权招拍挂出让状况执法牌方式供应。处理完毕，此后所监察工作的通知2004年8月31日前将历史遗留有经营性项目用地问题处理完毕对8月3

6、1日后须公开竞价出以历史遗留问题为由接受协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。加大住房供应结构调整的力“国八条”加一般商品住房、经济适用2005年3月，国务院办公房和廉租住房供应，提高其市场供应中的比例。厅发布关于切实稳住首次明确提出抑制房价过快上涨。通过提高首付款比例、贷款利率和住住房价格的通知要综合实行土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，把握不合理需求。房交易税等方式打击“炒房”“国六条”切实调整住房供应结构。重学习文档 仅供参考要求“切实调整”，2006年5月，关于调整进展中低价位、中小套型一般商品住房、经济适用住房和廉住房供应结构稳定住房

7、租住房。价格的意见进一步整顿和标准房地产市场秩序，加强房地产开发建设全违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。论导向。进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。改良和标准经济适用住房制度。这说明中心政府要求各地政府要通过实际行动来转变目前市场上住房结构不平衡的现状2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见城市新审批、新开工的住房建9070%廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房建设用地的年度供应量不得70%增加住房有效供应：探究“综向竞价”等出让方式，抑制居标志加快建立健全以廉租住房制度为重

8、点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开头住用地出让价格非理标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开头性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供应70%，加快保障性安居工程建设。“国十一条”20101办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知增加保障性住房和一般商品住房有效供应，合理引导住房消标志着新一轮房费抑制投资投机性购房需求。产调控的启动要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。“国十条”20104关于坚决遏制部分城市增加住房有效供应：探究“综向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上

9、涨；保障性住房、棚户区改造和中有效供应，加快保房价过快上涨的通知小套型一般商品住房用地不于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。加快保障性安居工程建设。障性安居工程建设等措施“新国八条”20111公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度， 调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差异化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。为稳固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康进展2011年12月中心经济推动房产税改革试点。工作会议要抓好保障房建设和管理。学

10、习文档 仅供参考坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进要坚持房地产调控政策不动 。房地产市场健康进展20113 月初“国五条”细20102011个人所得税”政策，调控范围渐渐延长向存量房。20131112123、推动4562014 年房产税 试点城市征收是或许率的大事，并可能呈现分区域、差异化征收的渐进路径。二 、经济环境分析0.4650.4并且近几年来，房价的持续上涨，使得全国房价平均增速超过10%，部分地区房20%-30%3-42014三、社会环境分析1、经济阶层保、智能化适合人居等崭新理念越来越维房地产开发商重视。2、人口状况人口分布、人流淌等自然属性，直接应先搞房地产市场的潜

11、在容量。居住和创业场所，这个场所几位房地产。3、家庭结构的变化四、技术环境分析学习文档 仅供参考32008第四章房地产行业市场需求分一、房地产市场分析多种因素所致，地产销售将会转冷20092010 年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。调控的手段与2003，2007 年相比，基本相像。根本还是紧土地，紧信贷。提高购买成本， 惩治开发商。密集出台的政策转变了市场的短期预期，消费者消灭了观望心情。库存仍旧处在较低位置，供应紧急局面难以转变从各地的供应状况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供应，今2009性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内。新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡

12、沫房地产仍旧是最赚钱的行业之一，也是最简洁受到政策调控的行业。目律运行。4、毛利率呈整体下滑态势。据WIND,86A5.62.38636A40.48%,1.542%,5二、全国房地产开发综合景气指数 年 4 月份全国房地产开发综合景气指3 月份回落 0.23114 月房地产开发2160359.9%4552 亿元， 39.9%； 利 用 外 资 137 亿 元， 下降 17.4%；企业自筹资金 7459 亿52.5%；945481.9%5240 亿元，增长 73.9%；个人按揭贷款 2955102.1%。2、全 国 商 品 房 新 开 工 面 积2010 年 1332288.6去年同期增加 12

13、 80%，市场短期供应照旧稳定学习文档 仅供参考3、全国商品房销售面积2010 年 13 月，全国商品房销售面积 15360.92 万平方米，同比增长35.83%，商品房销售额 7976.8 亿元，同比增长 57.69%。随着国家多项政策出积增速开头回落。但从单月增幅看，3 月单月销售面积达 8205.742 月份水平。第四章行业的一般特征分一、行业的市场类型分析进出的，它需要相当大的资本量，所以是垄断竞争。二、行业的经济周期分析下属于周期型行业，即其进展直接与经济周期相关1增长型行业要依靠技术的进步、新产品推出及更优质的服务实现增长。增长型行业图形2周期型行业周期性行业的运动状态直接与经济周

14、期相关。学习文档 仅供参考周期型行业图形3防守型行业防守型行业的产品需求相对稳定，不受经济周期的影响。防守型行业图形3.行业生命周期模型行业生命周期图形第五章2014年房地产趋势猜测1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市估计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升部分一二线城市房价飙涨因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出而这也是现阶段政府的无奈之举当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程为市场真正成为房地产的主导力气作好预备。当然，房地产市场供需状况地区差异较大，从目前来看过去十年全“一刀切”式

15、的调控已经消灭了转变中心层面上全局性的政策调控不会消灭。从城市层面上看一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014 年的主基调而例如房产税扩围土地流转改革等在一线城市先行落地时机也较大。在我们看来，连续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市策面将有序放宽近几年这类城市房价呈现持续平稳增长我们认为这主要与当地GDP增长、人均收入水平提升以及货币流淌性充裕等因素相关，房地产市场相对健康政府过多的干预将有违市场性原则这也不是新一届政府的整体态度2014年，这类城市回

16、归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。2、投资：新开工增速上升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高2012642009 201113%左右。819.2%11-1219%2014201425%左右。3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳从供应层面上看，2013201230%2013从成交层面上看，2013201320131：1.58，考虑到其20142013学习文档 仅供参考2014压力，从而平抑房价涨势。二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局2012201430%，而重庆、10%扩张是全方位的。2013于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。2013三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市， 20141-24、项目：大环境平稳刚需类项目将连续热销，一线城市豪宅产品连续看好201420145、土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长20132014业将加强资金管控。观政策照旧平稳过渡