贷款评估报告

1、 泰安市正源房地产评估有限公司PAGE 14 房 地 产 估估 价 报 告估价项目：肥城城市新城盛源源小区25号号楼2单元22层东户委托方: 程勇勇估价方：泰安市市正源房地产产评估有限公公司估价人员：于晓晓峰、梁新成估价作业日期：2010年3月17日2010年3月18日估价报告编号：泰正源评报报字20110第F0165号目 录致委托方函3 估价师声明4估价的假设和限限制条件5房地产估价结果果报告66房地产估价技术术报告 110附件1、房屋所有权权证（复印件件）2、估价机构营营业执照（复复印件）3、估价机构资资质证书（复复印件）4、估价师资格格证书（复印印件） 5、法定定优先受偿的的书面查询资资

2、料6、法定优先受受偿的调查记记录 致委托方函程勇：受贵方委托，我我公司评估人人员根据估价价目的，遵循循估价原则，按按照评估工作作程序，对估估价对象房地地产进行现场场勘察，然后后选用适宜的的评估方法进进行了评估测测算，评估工工作现已完成成，现将报告告主要内容说说明如下：估价对象：肥城城市新城盛源源小区25号号楼2单元22层东户 估价目的：为确确定房地产抵抵押贷款额度度提供市场价价值参考依据据。估价时点：20010年033月18日 估价结果：人人民币小写：4410000.00元元整，人民币大写:肆肆拾肆万壹仟仟元整。 报告的详细内容容见房地产产估价结果报报告及房房地产估价技技术报告。 此函泰安市正

3、源房地地产评估有限限公司二零一零年三月月十八日估价师声明 我们郑重声明明：1、估价报告中中估价人员陈陈述的事实，是是真实的和准准确的；2、本估价报告告中的分析、意意见和结论是是我们自己公公正的专业分分析、意见和和结论，但受受到本估价报报告中已说明明的假设和限限制条件的限限制。3、我们与本估估价报告中的的估价对象没没有利害关系系，也与有关关当事人没有有个人利害关关系或偏见。4、我们依照中中华人民共和和国国家标准准房地产估估价规范进进行分析，形形成意见和结结论，撰写本本估价报告。5、我们已对本本估价报告中中的估价对象象进行了实地地勘察并作了了记录。6、没有人对本本估价报告提提供重要专业业帮助。7、

4、委托方对其其所提供资料料的真实性、准准确性负责。8、使用本报告告，请注意估估价的假设和和限制条件及及报告说明。估价的假设和限限制条件估价结果主要依依据了以下假假设：具有自愿的卖者者和买者；为使交易完成及及达到合理价价格，有充分分的谈判周期期；在这个周期内，市市场状态、价价格水平是不不变的；估价对象能自由由地在市场上上出售转让；不考虑特殊买家家的附加叫价价和短期强制制处分对价值值的影响。委托方对其所提提供资料的真真实性、准确确性负责。未经本评估机构构书面同意不不得向委托方方和报告审核核部门之外的的单位或个人人提供，不得得将报告的全全部或部分内内容公开于有有关媒体上。本次评估只是客客观地反映出出估

5、价对象在在本次估价目目的下的市场场价值，但不不是必须的成成交价，其结结果仅为委托托方在本次估估价目的下提提供价格参考考依据，不得得作为其它用用途使用。评估中没有考虑虑将来国家宏宏观经济政策策发生变化以以及遇有自然然力和其它不不可抗力对价价值的影响。本估价结果有效效期自估价作作业截止日期期之日起壹年年内有效，若若在此期间由由于国家政策策、经济环境境及估价对象象自身状况发发生重大变动动，且这些变变动会影响评评估结果，应应对结果进行行适当调整或或重估。本次评估视估价价对象不存在在产权纠纷、其其他的抵押权权、担保权、租租赁权等他项项权力及影响响为假设前提提。估价对象的评估估房地产面积以以委托方提供供的

6、相关产权权资料为准。房地产估价结果果报告一、委托方：程程勇二、估价方：泰泰安市正源房房地产评估有有限公司法人代表：梁新新成 资格等级：国家家三级证书编号：1003004三、估价对象：1、估价对象区区位状况：估价对象坐落于于肥城市新城城盛源小区225号楼2单单元2层东户户，东临吉山路路，西临凤山大大街，南临肥桃路路，北临盛世年年华小区。周围距学校校、银行、医医院等较近，交交通便利，周周边环境较好好。2、估价对象实实体状况：估价对象建筑面面积139.01，配房（车库）面积积37.666，总层6层层,在2层，经到房管管局查询档案案资料建筑质质量检验合格格报告该房产产建于20007年，房产设设计用途为

7、住住宅，混合结结构，水、电电等基础设施施齐全，国有有出让土地。房产设计用用途为住宅，实际用用途为住宅，混合结结构，水、电电齐全。 3、估价对象权权益状况：房产证编号：肥肥房权证新城城字第S0775267号号 登记产权权人：程勇四、估价目的：为确定房地地产抵押贷款款额度提供市市场价值参考考依据。五、估价时点：2010年年03月17日六、价值定义：根据估价目目的，本报告告所采用的价价值标准为估估价对象基于于估价时点的的公开市场价价值标准，所所谓公开市场场价值是指在在公开市场上上最有可能形形成或成立的的价格。即交交易双方都掌掌握了必要的的市场信息，有有比较充裕的的洽谈时间进进行交易。七、估价依据：（

8、一）本次估价价所依据的有有关法律、法法规和部门规规章1、中华人民民共和国城市市房地产管理理法；2、中华人民民共和国土地地管理法；3、中华人民民共和国担保保法；4、城市房地地产抵押管理理办法。（二）本次估价价采用的技术术规程1、中华人民共共和国国家标标准GB/TT5029111999房房地产估价规规范；2、建设部、中中国人民银行行、中国银行行业监督管理理委员会联合合颁布建住房房200558号房房地产抵押估估价指导意见见。（三）估价机构构和估价人员员所搜集掌握握的有关资料料。八、估价原则：1、本次评估以以独立、客观观、公正为基基本原则；2、以合法原则则、谨慎原则则、最高最佳佳使用原则、替替代原则、

9、估估价时点原则为操作技术术性原则。九、估价方法：估价人员经过认认真分析所掌掌握的资料，根据估价对象的实际情况及本次估价目的，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。十、房地产变现现能力分析：变现能力是指假假定在估价时时点实现评估估目的时，在在没有过多损损失的条件下下，将房地产产转换为现金金的可能性。（一）估价对象象在房产证所所确定的合法法用途前提下下，独立使用用性较强，不不宜分割使用用、转让。（二）假定在估估价时点拍卖卖或者变卖估估价对象时，因因存在短期内内强制处分、潜在购买买群体受到限限制及心理排排斥因素影响响，最可能实实现的价格一一般比公开市市场价格要低低。（三）处置房地地产时，其变变现的时

10、间长长短以及费用用、税金的种种类、数额和和清偿顺序与与处置方式和和营销策略等等因素有关。一一般说来，以以拍卖方式处处置房地产时时，变现时间间较短，但变变现价格一般般较低，变现现成本较高，要要支付拍卖佣佣金、营业税税及部分手续续费。（四）估价对象象可能会由于于房屋现状变变更、国家经经济形势、城城市规划、环环境变化以及及房地产市场场价格波动、房房地产税费调调整等不可预预见因素，导导致房地产价价值产生波动动。十一、房地产抵抵押估价报告告使用提示：（一）估价对象象状况和房地地产市场状况况因时间变化化对房地产抵抵押价值可能能产生影响，在在估价对象实实物及区域因因素不受意外外损害，能正正常维护使用用，且未

11、增加加法定优先受受偿款，房地地产市场没有有大的波动的的情况下，预预计估价报告告使用有效期期内，房地产产抵押价值基基本保持稳定定。（二）对抵押期期间可能产生生的房地产信信贷风险，估估价报告使用用者应给予关关注: 估价价对象可能会会由于房屋现现状变更、环环境变化以及及房地产市场场价格波动、房房地产税费调调整等原因导导致房地产抵抵押价值减损损。估价报告告使用者应合合理使用评估估价值,关注注处置房地产产时快速变现现及费用的影影响。十二、估价结果果：估价人员根据估估价目的，遵遵循估价原则则，按照评估估工作程序，选选取适宜的评估方方法，最终确确定估价对象象在估价时点点的公开市场场价值为：人民币小写:444

12、10000.00元整，人民币大大写:肆拾肆肆万壹仟元整。十二、业0十三、估价报告告应用有效期期：自估价作作业截止日期期之日起壹年年内有效十五、注册房地地产估价师：泰安市正源房地地产评估有限限公司二零一零年三月月十八日房地产估价技术术报告一、个别因素分分析：估价对象建筑面面积139.01，配房（车车库）面积337.66，总层6层层,在2层，经经到房管局查查询档案资料料建筑质量检检验合格报告告该房产建于于2007年，房产设设计用途为住住宅，混合结结构，水、电电等基础设施施齐全，国有有出让土地。房产设计用用途为住宅，实际用用途为住宅，混合结结构，水、电电齐全。二、区区域因素分析析：估价对象坐落于于肥

13、城市新城城盛源小区225号楼2单单元2层东户户，东临吉山路路，西临凤山山大街，南临临肥桃路，北北临盛世年华华小区。周围围距学校、银银行、医院等等较近，交通通便利，周边边环境较好。三、市场背景分分析：肥城市位于泰安安市西部，属属鲁中经济区区，有多条国国道、省道，高高速路通过，交交通便利，有有利于同全省省建立密切的的经济，科技技和文化联系系。逐步建立立起适应社会会主义市场经经济发展和国国际经济接轨轨的运行机制制，努力培植植现代化产业业结构体系，利利用区位优势势，资源优势势和国家产业业政策加快城城市建设的进进程。随着新新一轮城市总总体规划的实实施，整体经经济形势的好好转，估价对对象房地产的的保值增值

14、潜潜力得到充分分发挥。四、估价方法选选择：根据以上情况及及估价人员掌掌握的现有资资料，结合估估价对象自身身特点与评估估目的，选用用市场比较法法进行评估。五、估价测算过过程：市场比较法基本本公式：比准价格=可比比实例价格交易情况交易日期区域因素个别因素修正系数 修修正系数 修正系数 修正系数数1、选取交易可可比实例根据现场勘察情情况及交易情情况，选取三三宗与估价对对象在用途、建建筑结构、区位等方面面相同或类似似的房地产交交易可比实例例列表如下： 实实例项目ABC估价对象坐落盛源小区盛源小区盛源小区盛源小区用途 住宅住宅住宅住宅结构混合混合混合混合所在层数2222交易情况正常正常正常单价（元/）2

15、51025302490交易时间2009920099200992、交易情况修修正实例A、B、CC均为正常交交易，所以无无需进行交易易情况修正。 3、交交易日期修正正实例A、B、CC均为近期交交易，由于近近期以来，同同类地段同类类物业房产成成交价格基本本稳定，故无无需进行交易易日期修正。4、区域因素修修正取估价对象区域域因素为1000，将影响区区域情况的各各因素赋与不不同的权重，然然后将交易实例与与估价对象分分别比较，逐逐项打分，汇汇总之后确定定修正系数。区域因素/交易易实例ABC估价对象商服繁华程度20202020距商服中心距离离10101010公交状况10101010交通道路通达便便捷程度10

16、101010公共基础设施配配套完善度20202020公害发生的程度度10101010城市规划限制10101010景观影响10101010合 计1001001001005、个别因素修修正取估价对象个别别因素为1000，将影响响个别情况的的各因素赋予予不同的权重重，然后将交易实例与与估价对象分分别比较打分分，汇总之后后确定修正系系数。个别因素/交易易实例ABC估价对象土地使用权类型型及年限20202020建筑层次20202020平面布局15151515建筑结构10101010装修标准16171415新旧程度10101010便利利用程度10101010合计101102991006、求算估价对对象的价格利用基本公式及及以上数据计计算，可得三三个交易实例例的比准价格格分别为：项目ABC交易价格（元/）251025302490 交易情况100/1000100/1000100/1000交易日期100/1000100/1000100/1000区域因素100/1000100/1000100/1000个别因素100/1011100/1022100/99比准价格（元/）2485.0002480.0002515.000比准价格差异不不大，取其算算术平均数作作为估价对象象的评估结果果单价，即：（2485.00+