中海地下车库控制要点计划

1、.中海作为房地产行业绝对的收益老大，即便在全行业的收益跌破10%，净收益率仍旧达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的收益率能甩出敌手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今日和大家分享一此中海的地下车库成本控制方法。一、地下车库泊车数目1、车库范围独立地库与大底盘地库各有益弊，须联合地质条件及总图布局进行经济性研究，确立最优的地库布局，将地库成本控制在最先阶段；2、车库层数尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积3、车库埋深联合场所、管线布局；有条件尽量架空、半地下泊车。.二、人防地下室问题1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房明确人防等级后再开始

2、设计。假如是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防备单元均设置通往室外露天的楼梯，能够借用相连的防备单位；这样能够腾出大批车位；.人防口部设置应部署在不影响泊车的地方，特别不宜部署在车道旁。2、尽量利用汽车坡道做人防主要进出口人防主要进出口需露出地面，并做防雨设备或做钢筋砼防坍毁棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少；.相邻防备单元的主要进出口应归并设置。三、泊车效率的提高1、再次澄清对于“单车位面积”的统计口径地下车库总面积=地下车库所有设备用房东楼地下室只有当存在垃圾房、污水办理站、换热站以及政府规定要做的非灵活车库、物管用房等特别状况下需要设置的房间时，可同意进行特别说明及复核。2、公司控制

3、标准：单车位面积35.控制标准其实不是最优值，不可以应已经达到而停止优化！1）无人防地下室往常能够做到32平米/辆；2）大型泊车库效率较高，好多能够做到30平米/辆以下；3）当地库与建筑塔楼完全脱开，同时又没有人防时，泊车率值能轻松做到25平米/辆以下；4）当前，各项目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本优化空间仍旧是很大。一般地下一层车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元。以停放500辆的车库，单车位面积每减少1平米，起码降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。3、柱网部署1）公司控制标准：7800X7800.汽车库设计规范规定小车位1800X4800，车侧6

4、00，车尾500，两车共用，一般车位能够依据2400X5050。.7800柱网能够知足一般泊车位要求（除非政府对泊车有其余明确建议）。后侧有墙，车位应依据2400X5300。地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积必定要剔除。无实质用途，应改正地库轮廓。无实质用途，改正地库轮廓或改作他用。4、部署方式.部署方式设备用房面积需要严格控制.5、设备用房面积需要严格控制经验数据：10万平米规模的住所小区，设备房面积约700800平米左右（未含车库排风、消防控制）。此中，变配电房约150平米；公变房：约50平米；柴油发电机房：约100平米；水泵房：约120平米；生活水池：约100平米；消防水池：约150

5、平米；其余：约50平米。小区规模每增添10万平米，设备房增大30%左右。6、设备用房地点需要认真商酌.车道两边是车位部署的黄金宝地，设备房（以及非灵活车库）不该挤占泊车地点；此处地点规整且凑近车道，不宜部署设备用房。可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便泊车的地点部署设备房。设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。四、车库层高层高每增添100MM，地下室综合成本增添18元/平米。.1、常有认识误区（1）片面的以为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大多数的泊车位处”的净高为2.2米即可。2）设备

6、高度计算不精准，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精准；或许“风道、喷淋”等设备部署没有尽量避开主车道；或许设备管线交错点也未躲让主车道，致使车库高度人为增高，造成不用要的浪费。3）对常用设备配置要求不清楚。当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采纳设备用房处局部降板，而是一起依据设备房的高度来设置同层层高。2、影响地下室层高的因素：1）净高：车库净高：22002）机械排烟：总建筑面积2000地下车库必设机械排烟3）喷淋：10辆地下车库，或50辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋，宽度1200的风道下边需设喷淋4）防火分区：地下车库一个防火分区2000设喷淋

7、40005）梁高：800MM高更节俭（地下室埋深不大时）.（6）设备常用计算高度3、严格控制地下室层高：1）应尽量使“主风道”凑近车道边侧设置；2）风道宽度尽量控制在1.2米之内，使风道下边不设喷淋；3）电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方；4）各种管线交错点不要设在主车道处。车库层高=车库底板结构面厚度泊车库净高2.2米通风（喷淋高度）（电桥架）顶板梁高。风道下无喷淋，层高能够控制在3.40米；（1002200300800）风道下有喷淋，层高能够控制在3.60米；（1002200200300800）.公司控制标准：一般地库3.6m；人防车库3.8m。顶板采纳结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）；顶板及底板采纳同方向、同坡度的结构找坡。五、覆土厚度地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数目等，也间接决定着地库的结构成本。覆土厚度由管网布局、栽种要求、绿地率要求等因素决定，所以，优化综合管网的布局至关重要。顶板均匀覆土厚度：.1）应联合景观方案精美化设计，不一样栽种地区覆土厚度应不一样；或采纳树池、堆土形式来栽种；均匀覆土厚度米1.21.米0。（2）如采纳覆土栽种，建议覆土厚度以下：栽种大树处覆土局部1500；