山西太原某地块投资可行性分析报告

1、山西太原原某地块块投资兴兴建酒店店的可行行性分析析报告一、总论论酒店行业业是旅游游行业的的一个组组成部分分，它的的特点是是一个由由多元因因素组成成的行业业，它能能够代表表一个国国家、一一个地方方、一个个城市的的文明、文化，它能够够为一个个国家、一个地地方、一一个城市市的发展展和开放放起到积积极的作作用。我我国酒店店行业的的起步，从19982年年开始，至今已已有222个年头头，经历历了三个个阶段：第一阶阶段，880年代代，随着着国家改改革开放放的政策策，酒店店行业在在全国的的各行各各业中，率先对对外开放放，引进进国际集集团的先先进管理理，投资资主体以以国有资资本为主主。第二二阶段，90年年代，各

2、各行各业业新建酒酒店，作作为主营营业务的的一种补补充，投投资主体体还是以以国有资资本为主主。第三三阶段，到了221世纪纪，随着着北京申申奥的成成功和上上海申博博的成功功，酒店店行业的的潜在需需求，又又成为大大量房产产发展商商投资的的目标，投资主主体以民民营资本本为主。到20003年底底的国家家旅游局局官方统统计数据据表明全全国酒店店的现状状如下：星级酒店店总数99,75511000%国有经济济5,662257.65%集体、股股份、联联营2,881628.87%私营 6635 6.52%外商、港港、澳、台 6678 6.96%星级酒店店总数99,75511000%5星级酒酒店 1198 2.03

3、%4星级酒酒店 7727 7.46%3星级酒酒店 3,116632.46%2星级酒酒店 4,886449.88%1星级酒酒店 7796 8.17%由于酒店店行业的的特点，它的经经营和管管理以及及发展，一直处处于敏感感、被动动的地位位，国际际的、国国内的、政治的的、经济济的重大大事件，都会对对酒店业业产生影影响。二、 市市场分析析酒店业与与政治、经济互互动过程程，需要要我们对对于市场场的分析析必须考考虑世界界政治、经济、旅游大大背景、大格局局的密切切关系，我们不不仅要客客观地去去分析，了解我我们国内内、山西西省内的的旅游、经济形形势，而而且要掌掌握世界界旅游、经济走走向，才才能正确确地估计计、推

4、断断出我们们酒店未未来的经经济、市市场，并并估算出出我们酒酒店的发发展前景景和投资资收益。1经济济方面1.1 世界界经济从从20003年下下半年开开始回升升，全年年增长22.5%。20004年年世界经经济、贸贸易和投投资复苏苏势头增增强，增增长率达达到3.5%，其中美美国经济济增长44%，作作为世界界上人口口最多的的国家中中国和印印度经济济也持续续保持高高速增长长，增长长率分别别达到88.5%和6.25%。但当当前世界界经济仍仍严重依依赖各国国和地区区刺激经经济增长长的各项项政策和和措施，例如：一是除除需求回回升之外外，国际际贸易增增长缺乏乏其他动动力；二二是国际际资本流流动还远远远没有有恢复

5、先先前的活活跃程度度；三是是很多国国家和地地区在信信息通讯讯技术的的投资还还不够；四是地地区冲突突、国际际恐怖事事件的发发生，都都影响了了一些投投资项目目的开发发，但中中国基本本保持持持续稳定定。1.2 20004年年中国的的GDPP增长率率在8.8%左左右，将将保持继继续走高高态势。今年我我国经济济总量的的盘子不不断增大大，把经经济的重重点从投投资转向向消费，增加人人们的收收入，进进一步鼓鼓励消费费增长，增强消消费需求求对经济济增长的的拉动作作用。并并针对当当前经济济运行中中出现的的盲目扩扩大投资资等，增增强调控控的科学学性、预预见性和和有效性性，将使使我国的的经济保保持在良良好的发发展轨道

6、道上。预预计20005年年中国的的经济将将成功实实现软着着陆，但但因今年年全球原原油价格格上升，20005年中中国GDDP增长长率会比比预测值值低0.8个百百分点。 中国国国家统计计局国民民经济司司司长许许宪春认认为中国国经济总总量将在在20005年超超过法国国，目前前，随着着祖国大大陆大开开发的进进程，台台商投资资方向也也逐渐向向大陆中中西部进进发，220055年会进进入快速速发展期期。一些些跨国公公司如沃沃尔玛、迪斯尼尼、博世世等在中中国上海海、深圳圳、北京京追加投投资，还还有日本本的NEEC公司司将与上上广电共共同开发发中国最最大的投投资中心心。由此此可见，中国的的经济在在明年会会继续沿

7、沿着“上升通通道”乘势而而上，稳稳健前行行。1.3 山西省省作为中中部地区区省份，20004年今今年1-6月份份全省进进出口总总值达441.774亿美美元,比比去年提提高了八八个百分分点，同同比增长长69.07%，占全全省上半半年GDDP266.599%。而而太原又又为省会会城市，在全省省11个个地级市市中跃居居领先水水平。其其中出口口32.53亿亿美元，同比增增长788.755%,在在全国各各省市中中排名第第15位位。山西省220033年，审审批外商商投资项项目总计计89个个，今年年1-66月份审审批外商商投资项项目444个，同同比增长长2.333%；项目总总投资66.622亿美元元,同比比

8、增长889.99%；合合同外资资1.66亿美元元,同比比增长222.774%；实际利利用外资资6,1119万万美元，比去年年同期11,1000万美美元增长长4655.366%。到目前为为止，在在去年合合同外资资增长550.887%达达到4.48亿亿美元的的基础上上，今年年上半年年我省实实际利用用外资增增长加快快，同比比增加550199万美元元。太原原市焚烧烧垃圾发发电的同同舟能源源项目、经济技技术开发发区富士士康工业业园的鸿鸿富晋精精密工业业IT项项目，总总投资在在3,0000万万美元以以上，外外方分别别注资1198万万美元和和9500万美元元，大同同威奇达达等医药药项目增增资6113万美美元

9、，均均已及时时到位。此外瑞瑞腾科技技发展、泰吕科科技电子子、普林林斯正源源辐照技技术、恒恒宇科技技等公司司项目进进度加快快，这些些外资投投产项目目均保持持良好的的发展势势头。1.4 20004年年山西省省人民政政府与德德国北威威州政府府发展与与合作高高层论坛坛在山西西省城太太原市举举行。目目前，德德国企业业在山西西投资项项目四十十八个，投资达达4,0000万万美元，产业结结构煤炭炭、钢铁铁、电力力、化工工的相似似性促成成了山西西与北威威州长期期以来的的友好合合作，这这将推进进了我省省经济的的快速发发展。2旅游游方面2.1 20004年年山西省省上半年年累计接接待海外外旅游者者95,0077人次

10、，比20002年年同期增增长111.944%，完完成年计计划的554.553%；旅游创创汇2,6599.855万美元元，比220022年同期期增长114.998%，完成年年计划的的50.86%。累计计接待国国内旅游游者2,8799.255万人次次，比220022年同期期增长443.553%，完成年年计划的的53.96%。旅游游总收入入82.11亿亿元人民民币，比比20002年同同期增长长42.53%，完成成年计划划的533.799%。主主要客源源国日本本、韩国国、法国国、美国国、德国国、蒙古古、新加加坡、马马来西亚亚、英国国、澳大大利亚、俄罗斯斯、加拿拿大、意意大利、泰国、菲律宾宾。山西省22

11、0044年1-6月全全省旅游游接待、收入完完成情况况统计表表主要指标标20044年1-6月月份20022年1-6月月份同 比 增 长长（%）完成年计计划（%）海外旅游游者（人人次）95,000784,887511.99454.553海外旅游游创汇（万美元元）2,6559.8852,3113.22914.99850.000国内旅游游者（万万人）2,8779.2252,0337.22841.33353.117国内旅游游收入（亿元人人民币）79.99355.66943.55353.996旅游总收收入（亿亿元人民民币）82.11157.66142.55353.779山西省220044年1-6月外外国人

12、主主要客源源国对比比统计表表国别20044年1-6月份份20022年1-6月份份增长比（%）名次接待人次次名次接待人次次日本145,2288115,4412193.85韩国219,112744,8331295.92法国313,336634,8770174.45美国49,088625,211574.222德国58,522153,8333122.30蒙古67,22201657511555.6新加坡77,055272,2227216.66马来西亚亚84,1666121,0229304.86英国93,422162,488037.994澳大利亚亚102,888814890224.49俄罗斯112,755

13、682,077233.000加拿大122,4335111,222299.226意大利132,3884101,555653.221泰国141,711891,57709.422菲律宾151,22291390835.335太原市220044年1-6月客客源接待待海外旅旅游者224,0017人人次，比比20002年同同期增长长12.55%，完成成年计划划的500.655%；国国内旅游游者7668.223万人人次，比比20002年同同期增长长52.00%，完成成年计划划的766.144%；接接待总量量仍居全全省第一一名。2.2山山西省地地处黄河河中上游游，历史史悠久，物尽天天华，是是中华民民族的发发祥地

14、之之一。境境内风光光旖旎，气候适适人，资资源丰富富，古迹迹汇萃，素有“中国煤煤仓” 和“ 中国国古代博博物馆”之誉。人文、自然旅旅游资源源，全省省地面文文物总数数达311,4001处，是全国国（除陕陕西省外外）惟一一3万处处以上文文物的省省份。被被列为世世界文化化遗产名名录的单单位2个个，被国国家命名名的历史史文化名名城5座座，国家家级风景景名胜区区5个，列入全全国首批批旅游发发展优先先项目22个。山西未来来经济的的发展，在很大大程度上上将依托托其丰富富的旅游游资源，这将是是宣传祖祖国文化化、创造造百姓就就业机会会的利好好方向。三山西西、太原原酒店行行业现状状山西省共共有星级级酒店2270家家

15、，房间间总数222，3372间间，床位位数466，4993张，客房出出租率553.994%。太原市高高星级酒酒店中，准五星星级有22家，四四星级有有9家，房间间总数22,1006间，床位数数3，4426张张，出租租率500.666%。到到目前为为止，还还没有国国际酒店店管理集集团进入入，主要要以国内内管理和和当地管管理为主主，市场场竞争还还处于相相对简单单的层面面。太原市四四、五星星级客房房供给统统计表饭店今年客房数今年床位位数明年客房数明年床位位数迎泽宾馆馆294534（单166；双2240；套388）294534（单166；双2240；套388）山西大酒酒店166236（单600；双770

16、；套套36）166236（单600；双770；套套36）愉园大酒酒店255452（单188；双1197；套400）200300（单600；双1100；套400）三晋国际际饭店225360（单600；双1135；套300）225360（单600；双1135；套300）太平洋酒酒店119221（单122；双1102；套5）119221（单122；双1102；套5）阳光大酒酒店5591（单单8；双双36；套111）5591（单单8；双双36；套111）御花园假假日酒店店82136（单244；双554；套套4）82136（单244；双554；套套4）晋协宾馆馆151266（单8；双1115；套套28）

17、151266（单8；双1115；套套28）金港大酒酒店215356（单777；双998；三三21：套199：）215356（单777；双998；三三21： 套119：）万狮京华华大酒店店201242（单900；双440；套套71）201242（单900；双440；套套71）山西国贸贸大饭店店398533(单1990：双双1355：套：73)398533（单1990：双双人1335：套套：733） 总计计2，10063，42252，10063，2773 根据我我们的了了解，在在目前太太原的星星级酒店店中，能能够代表表山西文文化的酒酒店是一一个空白白。四兴建建酒店的的利好因因素1政府府重视今年11

18、1月，省省长张宝宝顺主持持召开省省旅游产产业领导导组会议议，听取取省旅游游业领导导组办公公室关于于全省旅旅游产业业发展情情况的汇汇报，分分析全省省旅游产产业发展展形势，安排部部署当前前和今后后一段时时期全省省旅游产产业发展展工作。副省长长宋北杉杉、省政政府秘书书长李政政文和省省旅游产产业领导导组成员员单位的的负责同同志出席席了会议议。会议指出出，在山山西旅游游产业快快速发展展和旅游游市场出出现全面面升温的的同时，全省各各级有关关部门对对旅游产产业发展展中出现现的一些些困难和和问题也也不容忽忽视，主主要是投投入不足足、体制制不顺、旅游基基础设施施建设薄薄弱的矛矛盾日益益突出，公路、铁路和和航空等

19、等交通基基础设施施难以满满足游客客日益增增长的需需求，旅旅游产业业要素市市场发展展不均衡衡，旅游游门票经经济倾向向严重，旅游市市场秩序序整顿的的任务仍仍然较重重，旅游游服务水水平需进进一步提提高。部部分景点点追求短短期效益益，忽视视长远发发展的弊弊端进一一步显露露，对于于这些问问题有关关部门要要切实重重视，努努力解决决。 会会议强调调，旅游游产业是是我省的的朝阳产产业和实实现可持持续发展展的希望望产业，是省产产业政策策重点鼓鼓励发展展的七大大优势产产业之一一。就下下一步旅旅游产业业的发展展，会议议提出五五点要求求：1) 当前前和今后后一段时时期全省省上下要要把文化化旅游产产业作为为重要的的支柱

20、产产业、优优势产业业和新兴兴接续产产业，摆摆在全局局战略位位置，予予以扶持持和推动动；2) 举全全省之力力办旅游游，切实实加大发发展旅游游产业的的工作力力度，各各级政府府和各有有关部门门都要树树立全省省一盘棋棋的思想想，努力力为旅游游产业的的发展做做出贡献献，各级级旅游主主管部门门要切实实履行职职责，充充分发挥挥行业规规划、指指导、管管理、服服务等职职能作用用，主动动加强与与相关部部门的协协调配合合，有关关部门要要从大局局出发，从战略略上思考考问题，着眼于于产业的的快速发发展，主主动搞好好衔接沟沟通，努努力做好好自身工工作，为为加快发发展旅游游业多办办实事，多做贡贡献；33) 按按照政府府引导

21、、社会主主办、市市场运作作的思路路，大力力促进旅旅游产业业的发展展，就政政府来说说，重点点是抓好好旅游景景区、景景点的发发展规划划，积极极推进规规划的制制定、完完善和实实施，抓抓好旅游游资源的的整合，开发旅旅游商品品，推出出旅游精精品，搞搞好宣传传促销，使旅游游产品进进入国际际、国内内旅游市市场，加加强旅游游市场监监管，维维护旅游游市场秩秩序，搞搞好重点点部位、重点景景区、重重要旅游游资源的的开发和和保护，千方百百计加大大投入，着力搞搞好旅游游景区、景点的的水、电电、路等等基础设设施建设设，加强强环境整整治和综综合开发发，创造造良好发发展环境境；4) 按照照市场经经济要求求，努力力培育旅旅游市

22、场场主体，要采取取多种方方式，努努力扶持持一批有有竞争力力的旅游游企业做做大做强强，可以以以资金金、市场场、管理理等入股股，组建建大型国国际旅游游集团，吸引国国外、省省外企业业投资山山西旅游游市场，切实把把山西旅旅游做成成开放型型产业；5) 加强与与周边省省市的合合作，以以邻为伴伴，与邻邻为善，实现旅旅游产业业的共同同发展。会议要求求，旅游游产业的的发展要要树立大大产品、大市场场、大企企业、大大旅游的的观念，努力实实现新跨跨越、大大发展。省旅游游领导组组要切实实履行职职能，加加强协调调配合，搞好统统筹规划划，实现现资源整整合，打打造精品品路线，加强市市场监管管，各级级政府及及有关部部门要从从各

23、方面面予以大大力支持持，使旅旅游产业业尽快发发展成为为我省的的优势支支柱产业业。2其他他产业需需要酒店店的配套套太原市市主要展展览馆有有山西省省展览馆馆、中国国煤炭博博物馆。每年大大约共有220个国国内展览览，主办办方均为为省内自自己展览览公司。北京、上海展展览公司司暂没有有在山西西办国际际、国内内展览的的计划。今年有有五台山山国际旅旅游节、九月份份平遥国国际摄影影展、大大同云岗岗旅游节节、世界界文化产产业论谈谈会等主主要节庆庆活动。这些展展览和活活动在太太原固定定以后，需要有有足够的的酒店能能够在住住宿接待待上加以以配套。3交通通配套的的改观20044年山西西航空的的航线已已扩大到到50多多

24、条，使使我省武武宿机场场外出港港航班数数量急剧剧攀升，20003年山山西航空空共完成成旅客运运输量882.440万人人次，同同比增长长1466.266%。今今年1-6月份份，太原原机场出出港旅客客市场占占有率中中，山西西航空占占到了440.999%；进港旅旅客市场场中，山山西航空空占到了了39.12%。先后后又增加加了太原原-哈尔尔滨、太太原-乌乌鲁木齐齐等航线线,目前前太原航航空口岸岸所开通通至香港港、韩国国、日本本、新加加坡等多多条临时时客运航航线，并并成为全全国最大大的对独独联体货货包机口口岸。山西交通通便利，20003年99月288日，连连接山西西南北全全线6666公里里的大运运高速公

25、公路全线线通车。从长晋晋高速公公路建设设指挥部部了解到到，目前前长晋高高速公路路已进入入最后的的收尾阶阶段，220044年九月月底已全全线完工工，长晋晋高速公公路作为为国家经经济干线线太原至至澳门高高速公路路的重要要组成部部分。铁铁路方面面将会在在20005年，新建一一条“太原-北京”的高速速铁路客客运专线线，北京京到太原原只需要要2小时时，比现现在缩短短8个小小时。山山西公路路建设的的突飞猛猛进带动动了山西西经济快快速增长长。五兴建建酒店的的风险1目前前的供求求现状虽然山西西省和太太原市都都有诸多多利好酒酒店业的的现状和和趋势，但是根根据山西西省和太太原市的的旅游局局统计资资料表明明，到目目

26、前为主主，除了了少数月月份酒店店的住宿宿率达到到80%以上，全年平平均的酒酒店出租租率，只只有533.944%，太太原市高高星级酒酒店的平平均出租租率只有有50.66%，这两两个数据据告诉我我们，11）这样样得出租租率现状状，酒店店只能达达到保本本的水平平， 22）目前前酒店的的数量还还是供大大于求。2. 投投资酒店店业的性性质和投投资回报报率现实实投资酒店店业的性性质，属属于投资资不动产产的范畴畴，但不不同于投投资房地地产。2.1 投资资房地产产的特点点是：11）资金金周转时时间短，一般33到4年年 2）投入产产出差价价大 33）开发发商对于于投资地地产的所所有权，随着产产权的单单位面积积出

27、售逐逐步转移移，最终终以获利利而结束束项目，同时失失去所有有权。2.2 投资资酒店业业的特点点是：11）资金金需要沉沉淀，至至少5年年以上 2）建建成以后后还需要要有后备备资金用用于更新新改造 3）酒酒店经营营本身的的回报率率并不高高，一般般在100%左右右 44）酒店店业的回回报率主主要靠不不动产的的升值，但这种种升值，除了本本身地产产价值的的上升，还需要要通过经经营管理理的效益益支撑 5）投资方方长期拥拥有酒店店的所有有权。3. 投投资酒店店的资金金结构要要求由于酒店店业的性性质和特特点，对对于酒店店业的投投资，要要保证其其回报率率，对于于资金结结构有所所要求。自有资资金的比比例最好好超过

28、660%，如果负负债比例例过高，财务费费用加大大，会造造成应有有回报率率的取得得。4. 投投资者的的目的和和心态投资酒店店业，投投资者一一定是为为长远的的利益着着想，不不能急功功近利，如果为为了短期期套利，不宜投投资酒店店。5. 投投资成本本根据酒店店业的一一般规律律，投资资酒店在在不同的的国家和和地区，有一个个合理的的成本区区域，超超过这些些区域的的投资，将给未未来的回回报带来来负面作作用。6. 酒酒店类型型的选择择酒店行业业的细分分市场，有超过过10种种的类型型，如果果没有充充分的市市场调研研和专家家指导，选择类类型有误误的话，将在市市场上增增加竞争争指数，加大未未来回报报的风险险。六投资

29、资方的条条件和愿愿望山西X投投资有限限公司的的上级集集团，是是山西省省煤炭产产业中知知名的企企业，多多年来有有稳定的的主业产产出，并并希望投投资其它它项目而而有助于于长期持持续发展展。山西X投投资有限限公司的的上级集集团，已已经在多多年前有有志于旅旅游业投投入和贡贡献，经经过几年年投入和和经营、管理的的山西旅旅游点 绵山山，已经经在山西西乃至全全国成为为一个集集历史名名胜和人人文景观观结合的的知名景景点和旅旅游开发发的成功功案例。绵山，山古水水活，古古迹众多多，又有有大量的的古老传传说，以以其鲜明明的个性性跨身于于我国名名山之列列。今日日绵山，正在恢恢复其原原来的魅魅力。“万壑千千崖增秀秀丽，

30、往往来人在在画图中中”，定会会给游人人留下永永恒的记记忆。绵山开发发、经营营的成功功，使得得投资者者有了做做大旅游游产业链链的想法法和愿望望，同时时，这样样的发展展方向，完全和和集团主主营业务务的可持持续发展展的思路路相吻合合。目前，山山西X投投资有限限公司，计划在在山西省省会 太原原，投资资一家高高星级的的酒店，资金规规模在22亿人民民币。根据投资资方的本本身条件件和愿望望，投资资酒店业业具备资资格。七. 项项目预选选地块分分析与评评价1. 地地块编号号：项目预选选的位于于太原市市滨河西西路土地地面积规规模达338亩的的地块编编为1号号地块。项目预选选的位于于太原市市长风街街长治路路口转角角

31、处土地地面积规规模达110亩的的地块编编为2号号地块。项目预选选的位于于太原市市并州南南路、南南内环路路转角处处土地面面积规模模达233亩的地地块编为为3号地地块。2. 地地块分析析与评价价：2.1 1号号地块分分析与评评价：（面积：38亩亩）地理位置置：该地块位位于迎泽泽大桥与与漪汾桥桥之间，紧靠汾汾河之畔畔的滨河河西路。南北走走向的汾汾河贯穿穿于整个个太原城城市，并并以汾河河自然形形成了城城市的河河东大城城域及河河西大城城域，地地块属于于两桥之之中的河河西城域域，距迎迎泽大桥桥与漪汾汾大桥均均为5000米左左右。周边环境境：由于地块块处于发发展中的的城市标标志性景景观汾河河，因此此，地块块

32、的右侧侧紧邻省省博物馆馆，左侧侧为市图图书馆，后面为为一高层层建筑群群，面对对汾河（美中不不足的是是地块后后面偏右右耸立着着一个大大烟囱）。地域域空旷，视野开开阔。交通条件件：地块处于于迎泽大大桥与漪漪汾桥之之间的滨滨河西路路居中位位置，距距离两桥桥仅为5500米米左右，道路规规范，两两个桥方方向均能能进出（实际沿沿滨河西西路南北北向与汾汾河其它它大桥同同为沟通通）。路路况畅通通，交通通便利。距市中中心商业业区及火火车站110分钟钟车程，离机场场30分分钟车程程。分析与评评价：1号地块块在汾河河边上两两桥之间间，作为为太原市市景观河河其规划划发展正正在形成成中，尤尤其两桥桥之间河河的两岸岸已成

33、一一定规模模。同时时紧邻作作为太原原市主干干大道、景观大大桥的迎迎泽大街街和迎泽泽大桥，与商业业闹市区区既保持持一定距距离，但但又不太太远。从从发展的的眼光看看应该是是一处很很有特色色、很有有发展的的地块。但从酒酒店专业业角度看看适合做做何种类类型的酒酒店才是是最重要要、最客客观的。从1号号地块的的综合物物理环境境条件分分析，我我们认为为比较适适合做会会议型酒酒店。要素：（1）地地域空旷旷，视野野开阔，双向交交通集散散便利。（2）周周边环境境相对安安静，对对会议型型酒店干干扰较少少（3）由由于地块块面积规规模较大大（388亩），地形规规范标准准，非常常适合会会议型酒酒店的基基本条件件，如：道路

34、交交通，车车辆场地地，会议议场所与与酒店的的整体规规划等。当然，1号地地块388亩规模模上搞一一个单体体酒店可可能从土土地成本本上太大大，但作作为集团团的发展展规划，产业结结构逐步步调整等等，完全全可以将将项目战战略策划划、整体体规划，分期实实施。我们建议议：会议型酒酒店在太太原这类类市场目目前及今今后若干干年内主主要是地地区性会会议和部部分国内内会议，如要实实施就必必须形成成会议市市场的龙龙头、会会议型酒酒店的旗旗帜，立立于不败败之地，赢得最最大回报报。2.2 2号号地块分分析与评评价：（面积：10亩亩）地理位置置：该地块位位于长风风街、长长治路口口转角处处，属于于临街地地块。长长风街是是太

35、原市市新兴规规划发展展的商业业中心区区域，是是个典型型的商业业地段。周边环境境：由于地块块处于正正规划发发展中的的新兴商商业街区区。因此此，地块块的左侧侧是在建建的沃尔尔玛大型型超市，右侧是是东方家家园建材材超市，地块右右边紧靠靠1排44层居民民楼。因因为处于于典型的的商业环环境街区区，又临临主干道道与小街街口的转转角处，加之其其本身面面积规模模不是很很大，所所以相对对狭小，周围开开阔度稍稍差。但但该地块块正面临临街的长长风街已已成为太太原市新新一轮开开发建设设的城市市轴心大大道，未未来几年年省政府府、市政政府往南南迁移规规划均在在这个区区域内，同时长长风商业业中心区区往南是是太原市市高科技技

36、开发区区。交通条件件：地块处于于具有双双向100车道的的长风街街，其路路况、交交通不言言而喻非非常之好好，距迎迎泽大街街老城区区、火车车站155分钟车车程，离离机场220分钟钟车程。分析与评评价：2号地块块处于太太原市整整体发展展规划中中新一轮轮中心区区域，在在未来的的几年中中将形成成一个政政治、经经济、商商业中心心。尤其其以宽阔阔的长风风街为轴轴心主干干道，随随着不断断建设，深入发发展，中中心区域域的成熟熟度会更更加提高高，商业业氛围更更浓，并并会逐步步取代目目前以迎迎泽大街街为主的的市中心心而成为为今后太太原市的的轴心大大道、核核心区域域。从22号地块块的综合合物理环环境条件件分析，我们认

37、认为该地地块规划划一个现现代商务务型酒店店较为适适合。要素：地块处于于新兴商商业中心心区轴心心主干大大道的中中心地段段，邻近近及周边边环境正正逐步形形成支撑撑商务型型酒店的的目标市市场。优优越的地地段，良良好的商商贸经济济环境加加之交通通便利，是商务务客人的的首选条条件。地地块面积积较之其其它两块块规模而而言属狭狭小，也也正是这这一自身身客观条条件内因因，同时时由于外外因优良良基本面面的提升升及定位位，形成成了这一一类型地地块较适适宜的结结合点：现代商商务型酒酒店。最最适合的的东西才才是最好好的，理理解这点点对酒店店的定位位、规划划、发展展，体现现价值非非常重要要。2.3 3号号地块分分析与评

38、评价：（面积：23亩亩）地理位置置：地块位于于并州南南路、南南内环路路转角处处，原大大营盘汽汽车站，属于临临街地块块、并州州南路、大营盘盘地段属属太原市市老城区区域范围围。周边环境境：从3号地地块所处处的位置置而言，以目前前太原市市区的地地段价值值应当是是不错的的，地块块南内环环路一侧侧对面是是武警总总队，地地块后面面紧靠一一排4层层居民楼楼，周边边有部分分各类企企事业单单位及民民居。既既不是商商业中心心、商务务区域，也不是是典型的的居住区区域，应应该属于于中等层层次、环环境一般般、缺乏乏特点的的普通区区域。在在城市中中这一类类型区域域最多，很中性性化。交通条件件：地块处于于的地段段其路况况、

39、交通通也与所所处的区区域环境境一样比比较中性性化。但但作为太太原市南南北走向向主要道道路的并并州路交交通总体体还是便便利的，与城市市其它区区域及干干道沟通通力很好好，距迎迎泽大街街及火车车站仅110分钟钟车程，离机场场20分分钟车程程。分析与评评价：虽然3号号地块处处于环境境一般、缺乏特特点、比比较普通通的区域域，但仔仔细分析析与研究究，还是是有其独独到之处处及适合合运作的的产品（酒店）。首先先从太原原市目前前以迎泽泽大街为为主干道道的商业业中心区区域和正正在规划划发展的的以长风风街为轴轴心大道道的新兴兴商业中中心区域域来看，并州路路恰恰起起到了沟沟通、连连接这两两个主要要区域的的桥梁作作用。

40、另另外，33号地块块又正好好处于这这个桥梁梁的中心心位置，向北是是迎泽大大街商业业中心，往南是是新兴的的长风商商业中心心，上下下得利，再综合合本身区区域的客客观条件件，我们们认为该该地块较较适合运运作旅游游经济型型酒店。要素：（1）地地块处于于今后二二大商业业经济中中心区域域的中间间，容易易被市场场接受。（2） 地块所所处的位位置属老老城区域域，且是是南北向向主要路路段，离离交通要要点：火火车站、长途汽汽车站、机场等等很近，便于旅旅游经济济型酒店店运作。地块面面积大小小适中，有一定定的空间间，只要要前期规规划科学学，设计计合理，可以充充分利用用地块临临街转角角处的特特点，发发挥地块块道路交交通

41、双向向功能的的优越性性，对旅旅游团体体的接待待、车辆辆的安排排停放更更为便利利。3. 综综述酒店的定定位与地地块的选选择非常常重要，两者需需要匹配配，从目目前可选选择的33块地块块而言，无论投投资何种种类型的的酒店均均可以将将绵山旅旅游景点点的产品品结合起起来，但但这其中中有个主主次关系系，首先先酒店的的主要目目标市场场是以酒酒店的目目标定位位（类型型）为主主，在做做好目标标市场的的同时再再结合绵绵山景点点，起到到关联作作用。在在以后具具体规划划、设计计还需要要将山西西的文化化内涵充充分结合合，体现现特色、体现价价值，营营造一个个定位准准确、目目标清晰晰、投资资合理、具有文文化内涵涵的特色色酒

42、店。八酒店店项目种种类、功功能配比比及投资资规模的的简介酒店的类类型，决决定酒店店的投资资规模和和投资回回报率的的大小。对于投投资者来来说，投投资那种种类型的的酒店，是未来来投资项项目能否否成功的的关键。同样规模模的酒店店，不同同类型，在面积积和造价价上都有有区别，以3000间客客房的规规模为例例：旅游经济济型酒店店特点：有有限服务务，双人人房比例例高，客客房面积积紧凑客房总面面积：77,3550平方方米投资金额额：3,6000万元（不含土土地费用用）预计有盈盈利平均均房价：1400元 / 间投资回报报时间：5年左左右（不不包括财财务费用用）现代商务务型酒店店特点：智智能化程程度高，有会议议设

43、施，单人房房比例高高，客房房面积宽宽敞客房总面面积：110,5530平平方米投资金额额：1.2亿元元（不含含土地费费用）预计平均均盈利房房价：4420元元 / 间投资回报报时间：6年左左右（不不包括财财务费用用）会议型酒酒店（主主要为国国内会议议市场）特点：会会议设施施为核心心产品，大小会会议室配配套，双双人房比比例高，客房面面积宽敞敞客房总面面积：110,3320平平方米投资金额额：2亿亿元（不不含土地地费用）预计平均均盈利房房价：6660元元/间投资回报报时间：8年左左右（不不包括财财务费用用）豪华五星星级酒店店特点：设设施齐全全、高档档，单人人房比例例高，客客房面积积大客房总面面积：11

44、3,4425 平方米米投资金额额：3.7亿元元（不含含土地费费用）预计平均均盈利房房价：11,2333元 / 间间投资回报报时间：8年左左右（不不包括财财务费用用）以上四种种提出介介绍、分分析的酒酒店类型型，平均均空间分分配及比比例列表表如下：旅游经济济型酒店店平均空空间分配配及比例例功 能能面 积积平方米米客 房总 数单 人标 房数 量双 人标 房数 量家庭房数 量房 型比 例占总数数总面积比 例客 房房73500总面积积 300间间/套75间210间间15间 79单人标房房 222 755间/ 255%双人标房房 225 2110间 700%家庭房（3人） 330 115间 55%大 堂堂

45、 2000 2.22餐 饮饮 5550 5.99行政区域域 1000 1.11服务区域域 1100011.88注：此表表平均空空间分配配不包含含地下层层部分及及客房区区域附属属部分。现代商务务型酒店店平均空空间分配配及比例例功 能能面 积积平方米米客 房总 数单 人标 房数 量双 人标 房数 量商 务套 房数 量高 级套 房数 量房 型比 例占总数数总面积比 例客 房105330总面积积300间/套180间间 60间间50套 10套套57单 人标 房 322180间间 60双 人标 房 322 60间间 20商 务套 房 455 50套套 17高 级套 房 600 10套套 3大 堂 4500

46、 2.55餐 饮12000 6.66会 议宴 会10000 5.55行 政区 域 6000 3.33服 务区 域3500019.11娱 乐休 闲110006 注：此表表平均空空间分配配不包含含地下层层部分及及客房区区域附属属部分。 豪华五星星级酒店店平均空空间分配配及比例例功 能能面 积积平方米米客 房总 数单 人标 房数 量商 务套 房数 量高 级套 房数 量豪 华套 房数 量房 型比 例占总数数总面积比 例客 房134225总面积积300间/套 2300间 40套套 25套套 5套套57.88单 人标 房 400 2300间77商 务套 房 500 40套套 133高 级套 房 655 25套套 8.33豪 华套 房 1200 5套套 1.77大 堂 6