09项目成本管理制度(送审稿打印)2

1、*项目成本管理方案（草拟送审稿）第一章 项目成成本管理理的基本本原则及及范围一、 为为了加强强公司成成本管理理力度，提提高经济济效益，拟定项目成本管理方案。二、 成成本管理理的基本本原则是是：在房房地产价价值链各各阶段，以提高经济效益为目的，以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为手段。成本管理之之房地产产价值链链分析：三、 成成本管理理工作具具体举措措（一）工程程管理成成本管理理工作1、在设计计阶段，提提出限额额设计、优优化设计计的专业业性意见见，努力力提高项项目经济济技术指指标，对对各阶段段设计方方案、设设计图纸纸进行全全面评审审，避免免、减少少设计变变更；2、在工程程招标阶阶段，

2、负负责考察察、推荐荐施工单单位资质质、业绩绩，参与与中标施施工单位位进行合合同洽商商，选择择素质高高、承包包价格相相对较低低的承包包商；3、在材料料设备采采购阶段段，提出出材料设设备选型型定位意意见，考考察、推推荐新材材料、新新设备、新新技术的的应用，设设法控制制采购材材料成本本。4、在施工工阶段，指指导做好好施工组组织工作作，有效效控制工工程质量量、工程程进度，减减少质量量损失成成本和进进度拖延延成本；同时对对设计变变更、工工程签证证进行详详细评审审、控制制。（二）规划划设计、采采购管理理及预决决算成本本管理工工作1、在项目目可行性性研究阶阶段负责责项目工工程成本本估算、概概算，为为投资决决

3、策提供供依据；2、在设计计阶段提提出工程程成本控控制目标标，提出出改进设设计方案案经济性性的主导导意见；结构施工工图经济济性控制制，根据据相关总总建筑面面积限额额设计： 3、在项目目开工准准备阶段段负责开开发项目目工程成成本预算算，拟订订开发项项目工程程成本控控制目标标，编制制工程资资金预算算；4、在工程程招标阶阶段参与与对施工工单位的的考察、推推荐，组组织招标标标底的的编制工工作，参参与招标标文件编编制，参参与施工工合同的的洽商，提出工程结算方式的主导意见；5、在材料料设备采采购阶段段，收集集材料设设备价格格信息，参参与对材材料设备备供应商商的考察察、推荐荐，参与与采购招招标，参参与采购购合

4、同的的洽商；6、在项目目施工阶阶段，负负责设计计变更、工工程签证证的造价价评审，负负责工程程进度款款支付的的审核；7、按照公公司的要要求和技技术规程程办理设设计变更更、工程程量测量量及工程程签证，确保设计变更、工程量、工程签证的合理性、准确性；8、在工程程决算阶阶段，负负责工程程决算书书的审核核；9、负责项项目实际际成本与与预测成成本对比比分析、总结。（三）针对对成本管管理对口口对接财财务部工工作1、开发项项目财务务分析、核算，如实向公司反映财务状况和项目的经营成果；2、对意向向投资项项目进行行财务分分析、预预测，组织投投资项目目的动态态成本、效效益分析析，建立立财务风风险监测测与危机机预警机

5、机制，为为经营决决策提供供有效依依据；3、对合同同往来款款项进行行财务审审核把关关；4、审核各各部门、各各项目的的资金使使用计划划，严格格按照公公司规定定和合同同条款对对外支付付和结算算，做到到统一调调配、合合理使用用资金，并并根据资资金流转转情况提提出预警警；5、开发产产品成本本核算工工作，为为开发项项目可行行性研究究和项目目后评价价提供完完整、准准确的财财务数据据；6、有效控控制项目目管理费费用、财财务费用用。（四）项目目开发前前期、后后期销售售物业及及其他成成本管理理工作1、在可行行性研究究、投资资决策阶阶段，组组织进行行全面的的调查研研究，听听过科学学的参考考依据给给公司领领导决策策，

6、避免免投资失失误风险险；2、在项目目实施的的各个阶阶段，充充分利用用公共关关系资源源，争取取政府优优惠政策策；3、在项目目实施的的各个阶阶段，严严格执行行设计评评审、工工程预算算、设计计变更、工工程签证证、工程程结算审审批程序序，履行行各部门门审核程序序的规范范性；4、本着科科学、审审慎、效效率与控控制兼顾顾的原则则，认真真履行各部部门、各各项目的的资金使使用计划划和支付付申请，既要合合理控制制运作风风险，又又要兼顾顾工作效效率。第二章 项目成成本管理理的工作作内容一、 项项目成本本管理的的重点工工作（一）以事事前控制制、事中中控制为为主，事事后控制制为辅。规规划设计计阶段，应应按市场场定位和

7、和成本估估算准确确把握设设计方案案，组织织审查设设计概算算的经济济合理性性，使规规划设计计既符合合规范，又又体现成成本控制制的意识识和要求求。（二）遵循循基本建建设程序序进行项项目操作作，对房房地产成成本实行行全过程程控制，对对可控成成本、变变动成本本和成本本异常偏偏差实行行有效监监控，将将实际成成本控制制在目标标成本范范围内。（三）正确确处理成成本、市市场需求求、工程程质量、开开发周期期、资源源、效益益之间的的关系，防防止和杜杜绝重大大工程质质量事故故，努力力缩短开开发周期期，严格格控制项项目的质质量成本本和期间间费用，加加速投资资回报，提提高投资资回报率率。（四）组织织项目开开发成本本费用

8、全全面核算算，及时时、全面面、准确确、动态态地反映映项目成成本、费费用情况况，按规规定编报报成本会会计报表表等有关关资料。（五）工程程管理部部要熟悉悉、掌握握国家和和当地有有关法规规政策及及市场需需求、预预算定额额水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各种政策策、资源源，提高高成本控控制的预预见性，努努力寻求求降低成成本费用用的途径径。（六）项目目工程开开发后，预预决算人人员要定期（每每年至少少一次）分分析成本本结构、差差异及其其原因、监监控措施施及其效效果、经经验教训训，并将将分析报报告报送送公司领领导。项目成本管管理的重重点及内内涵图解解：二、 成成本计划划管理（一）工程程管理部部应根据据

9、职责分分工，同同时配合合财务部部、综合合办公室室按照项目目开发的的推进情情况及时时编制成成本计划划，并贯贯彻执行行。成本计计划主要要包括：开发成成本计划划、期间间费用控控制计划划（管理理费、财财务费、税税金）、降降低成本本的技术术组织措措施计划划等。（二）成本本计划以以设计概概算、施施工图预预算、成成本预测测和决策策为依据据，综合合考虑各各种因素素进行编编制，做做到目标标明确、先先进、可可行，尽尽量数据据化、图图表化。（四）工程程管理部部在成本本控制过过程中，应应定期、按按开发阶阶段对房房地产成成本的结结构、差差异及其其原因、控控制措施施及其效效果进行行分析，以以及时总总结经验验教训，做做好下

10、一一步成本本控制工工作。分分析的重重点是：成本计计划的合合理性、完完整性及及其执行行情况；实际成成本与预预算成本本、计划划成本对对比差异异及其原原因；分分析期内内控制措措施、效效果、存存在问题题及改进进意见、对对策；评评价、结结论与提提示。第三章 房地产产开发主主要环节节的成本本控制程程序一、 项项目开发发前期的的成本控控制（一）项目目前期选选项、决决策1、市场调调查：项项目立项项的必要要条件。有有无市场场、有多多大市场场，是判判断项目目开发的的基础条条件。（由由于项目目规模大大，项目目开发周周期长，项项目后期期住宅、车车位、商商业的销销售走势势与该区区域近、中中期发展展规划、功功能布局局、基

11、础础设施建建设的关关系）2、项目基基本情况况：通过过对项目目基本情情况的前前期摸底底分析，充充分拟定定判断及处处理的依依据。 土地的的完整性性 地块不不完整性性的表现现形式：市政代代征地在在项目规规划用地地范围内内切割；市政绿绿化用地地在项目目规划用用地范围围切割；名胜古古迹、文文物保护护在项目目规划用用地内座座落；江江河湖泊泊在项目目规划用用地范围围内穿透透；市政政、公建建设施在在项目规规划用地地范围内内座落。 项目大大市政配配套现状状 道路现现状及规规划发展展；供水水管网；污水及及雨水排排放；供供电系统统；供热热及生活活热水；燃气供供应情况况；通讯讯情况；通邮情情况。当当地块的的大市政政配

12、套缺缺乏时，项项目开发发的成本本投资不不可预见见费用额额外增加加，同时时会对项项目管理理、成本本、工期期、销售售造成一一定影响响。 项目周周边社区区配套 项目目周边区区域2KKM范围围内，公公共交通通、教育育、银行行、大型型购物中中心、医医疗诊所所、体育育娱乐设设施、餐餐饮、公公园、邮邮局、菜菜场，在在项目立立项及规规划设计计中充分分考虑，避避免后期期加入造造成成本本增加。 项目周周边宜居居环境 项项目周边边区域00.5KKM内环环境，是是否存在在飞机航航线下、船船舶航线线及道路路车辆等等噪声影影响；周周边治安安；空气气净化情情况；河河流及湖湖泊污染染、废弃弃物、废废气情况况；危险险源情况况（

13、放射射性、军军用及民民用高压压电缆、易易燃易爆爆仓储等等）；历历史上不不良或不不吉利背背景、典典故；建建筑风水水布局。 项目地地质情况况 土质质结构；承载力力基础处处理；地地下水位位；抗震震性；地地势高差差。3、项目的的法律手手续：项项目开发发的合法法化要求求。4、项目地地价款、配配套款的的支付情情况：根根据公司司资金安安排的依依据。 公司的的资金安安排与地地价款及及配套费费支付金金额关系系 地价款款、配套套费支付付周期与与开发节节奏 配套建建设与配配套费支支付时间间5、项目相相关收费费、税收收：判断断费用、税税收及手手续的依依据。6、项目的的投资预预分析：就项目目而言的的经济初初步测算算与评

14、估估。7、项目开开发的战战略性考考虑：公公司发展展的战略略性设想想与该项项目开发发的关系系。（二）土地地合同洽洽谈项目土地出出让合同同作为项项目开发发过程中中的第一一个合同同，也是是项目开开发一次次性金额额最大的的合同，土土地作为为房地产产开发的的首要资资源，显显得特别别重要。1、确定相相关对象象、环节节的合法法性土地合法使使用的归归属性是是项目出出让、合合作的基基础前提提。必须须以国家家土地法法规、法法令为依依据，确确定土地地合法归归属权的的第一使使用方。确确定项目目土地方方拥有土土地合法法使用权权标志是是国家政政府部门门-国土局局颁发的的土地地使用合合同书及及项目目建设用用地许可可证文文件

15、。2、明确土土地性质质 生地或或熟地 城城市市区区和城市市所属乡乡镇的区区域差别别决定了了项目用用地性质质，土地地用地性性质涉及及到项目目开发中中许多大大市政配配套费的的相关分分摊及项项目整体体进度工工期控制制，直接接影响了了项目不不可预见见费用的的有效控控制，同同时制约约项目后后期管理理与销售售。（军军用电缆缆迁移费费、高低低压变电电工程、红红线外给给排水管管网接驳驳口等） 建筑退退红线要要求 项目目开发用用地四角角坐标确确定的情情况下，建建筑物建建设必须须依据项项目规划划要求，严严格执行行退红线线距离，避避免出现现不必要要的失误误，造成成经济损损失。 地价 综合地地价的控控制是项项目开发发

16、成功的的因素，详详细界定定土地性性质、明明确项目目用地地地价、项项目用地地地价与与土地性性质对应应内容（受受政府支支配的具具有不可可控性的的大市政政配套，且且具有投投资大、协协调难、周周期长等等不可操操作性），充充分比较较分析土土地完全全成本与与非完全全成本的的测算合合理性、可可行性。控控制项目目土地开开发综合合成本（完完全成本本和非完完全成本本）在项项目单位位面积单单价成本本的255%以下下。3、地价 明确使使用国家家标准土土地出让让合同范范本 明确项项目宗地地坐标及及地上建建筑物基基本现状状内容 明确项项目地价价款及包包括具体体内容 明确用用地地块块内可能能出现需需政府协协调事宜宜，并包包

17、含的相相关费用用 明确双双方责任任及权利利 项目地地价数额额及支付付方式 项目土土地地价价非完全全成本折折算 项目综综合地价价（完全全地价）界界定为项项目用地地纯地价价与项目目红线外外大市政政配套费费之和4、正常及及变更情情况下双双方职权权界定项目开发过过程中，由由于用地地性质决决定项目目市政配配套工程程费数额额巨大，直直接影响响到项目目开发成成本，为为合理确确定有效效的控制制成本，大大量配套套费用的的支付必必须在土土地招拍拍挂及签签订国国有土地地出让合合同前前界定，核核算明确确。（三）项目目开发投投资成本本分析由预决算人人员会同同财务部部编制可可行性报报告或项目建设设计划书书的编制制，确定定

18、项目成成本与销销售估算算，资金来来源的种种类、金金额及时时间。 附件1 项目目成本估估算COOS表 营销销利润分分析表（四）由预预决算会会同项目目前期开开发人员员根据项项目开发发进度陆陆续地及及时地收收集以下下相关资资料，并并完成网网络计划划图及调调整说明明，工程程进度计计划。确定项项目开发发的进度度计划关关键节点点，落实实项目封封顶、预预售许可可证办理理等涉及及销售回回款的重重点节点点控制。1、可行性性研究报报告和项项目计划划书；2、土地受受让合同同；3、政府批批准的规规划总图图，每幢幢单体的的层数，用用途和施施工编号号； 工作类别时 间形 象 进进 度 节 点点项目开发建建设进度度计 划2

19、013.01 220133.033土地摘牌， 办理土土地使用用权证2012.10 220133.122规划及建筑筑方案设设计2013.12 220133.044规划方案报报批2013.03 220133.055施工图设计计及图审审及总包包招标2013.06 220133.088办理规划许许可证2013.09 220133.111办理施工许许可证2013.05 220144.033基础及地下下室施工工，平0.000。2014.03 220144.122主体结构施施工2014.12取得预售许许可证，开开始销售售2014.04 220155.066装饰及安装装工程施施工2014.02 220155.

20、088公用配套工工程（园园林、市市政等）施施工2015.07 220155.122竣工验收及及交房（五）项目目开发资资金的筹筹划及营营销资金金回笼编编制资金金平衡计计划由预决算会会同财务务部按照照公司统统一设置置的科目目体系，按照项目开发的时间节点筹划资金（自筹资金、贷款、销售回款），对照项目工程的支付计划和营销策划方案的回笼计划提出优化建议，并取得完全一致的结论。据此编制筹资计划。设立资金平衡计划、合同台账和会计台账、销售回款计划、项目收益与资金平衡分析。附件2 资金金平衡计计划 销售售回款计计划表（六）按项项目的开开发进度度及行政政建管手手续的程程序，联联系各职职能部门门及对口税税务部门门

21、的收费费标准，了了解和研研究各项项行政收收费及税税务政策策，争取取政府优优惠政策策，从而而达到成成本控制制目的。 附件33 武汉新新区保障障房取费费报价明明细表二、 规规划方案案、施工工图设计计环节的的成本控控制设计阶段是是工程建建设全过过程的重重点，据据对工程程项目投投资规律律研究发发现，越越是前期期，投资资控制越越重要，越越是后期期，投资资控制的的作用逐逐步减少少。设计计阶段对对工程项项目建设设的投资资影响约约为755%，施施工阶段段约为255%，因因此建设设工程设设计环节节的成本本控制同同样是重重中之重重。（一）设计计单位的的选择首先要选择择好设计计合作伙伙伴，在在合作单单位的选选择上不

22、不仅要选选好设计计单位还还要选择择好的设设计团队队，还需需要根据据项目的的特点把把握好设设计周期期，设计计周期的的不同对对总成本本也有至至关重要要的影响响。选择设计计院的思思路和方方法选择专业业负责人人的思路路和方法法与设计院院沟通工工程成本本控制意意识的思思路和方方法设计周期期合理取取值的思思考设计费合合理取值值的思考考设计合同同中设计计公司应应承担的的风险限额设计计合同的的引入和和使用（二）总体体规划设设计方案案（必须须包括建建造成本本控制总总体目标标），必必须经公公司 “规规划设计计方案听听证会”审审查，通通过后方方可进入入下一设设计阶段段（如单单体设计计、扩初初设计、施施工图设设计）。

23、针对项目的的单体设设计、扩扩初设计计、施工工图设计计等方面面，与市市场上成成熟的房房地产开开发项目目及在建建的项目目进行市市场摸底底、比对对，分析析武汉地地区的各各成本单单项的控控制指标标。每一阶段都都必须要要求设计计单位出出具设设计概（预预）算，并并在与上上一阶段段的概（预预）算进进行分析析、比较较的基础础上，通通过阶段段性的分分析比对对，确定定各成本本单项的的控制目目标，并并以此控控制下一一阶段的的设计。（三）施工工图设计计合同应应具备有有关钢筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求的的条款， 并明确设计过程中必须控制好每一阶段关键环节：土方及挡挡土工程程：该工工程成本本容易流流失，应应综合考考虑

24、场内内平衡、挡挡土墙多多方案经经济比选选，土方方主要控控制挖运运总量、挡挡土支护护依据方方案提出出成本限限额指标标；桩基工程程：不同同的桩基基形式对对成本及及工期影影响较大大，且成成本容易易流失，建建议桩基基选型多多方案比比选，优优化设计计，可根根据不同同地质条条件实行行多种桩桩型混合合选用，并并提出相相应的限限额指标标或分项项成本目目标；结构工程程：由于于该部分分占建安安成本比比重最大大，且对对销售并并没有直直接的影影响，则则结构工工程师成成本控制制的重点点，在满满足设计计规范的的最低要要求下，尽尽可能的的降低成成本，主主要对建建筑物层层高、结结构形态态、钢筋筋、混凝凝土技术术含量指指标；

25、层高对对成本的的影响及及控制1)结构成成本减少少地面以上部部分：减减少柱、墙墙体积；减少总总高，降降低荷载载；减少少地震力力和和风风荷载。地面以下部部分：减减少土方方量；减减少基坑坑支护；减少侧侧壁及底底板结构构量；减减少抗浮浮量。2)其他土土建成本本减少减少维护墙墙、分隔隔墙、装装饰工程程量减少门窗、幕幕墙、粉粉刷、涂涂料、防防水等工工程量3)设备及及运营成成本减少少节能，减少少耗能负负荷减少运营成成本4）层高控控制手段段销售客户主主要关注注的楼层层净高，因因此压缩缩层高，保保证净高高，是成成本控制制的手段段。 控控制结构构梁高 合合理布局局机电的的管线空空间 结构超超限对成成本的影影响及控

26、控制高层规范：在6度及7度抗震震设防区区，剪力力墙结构构及框架架核心筒筒结构的的高度与与宽度比比不宜大大于6，框架架剪力墙墙结构的的高度与与宽度比比不宜大大于5。建筑筑高宽比比超限对对结构影影响建筑筑物抗倾倾覆的能能力差。建筑高宽比超限对成本的影响增加结构成本和建筑成本。增加建筑成本主要是表面积与体积的比值对成本的影响。增加的结构成本由超限的程度，风荷载；抗震影响。 结构构类型选选取对设设计的影影响公共大地下下室的面面积充分分利用；梁的布布置与成成本的关关系；梁配筋筋方式对对成本的的影响；剪力墙墙的布置置与成本本的关系系；楼板厚厚度对成成本的影影响；建筑的的地下室室及屋顶顶找坡选选型；设设计荷

27、载载取值；风荷载载取值对对成本的的影响；钢筋材材料的选选择对成成本的影影响；混凝土土强度等等级对成成本的影影响；图纸设设计时构构件归并并的把握握；施工图图深度对对成本的的影响。 建筑装装饰工程程：质量量及效果果对销售售影响较较大，占占建安成成本比重重较大，影影响成本本的主要要因素为为材料选选型，对对外墙砖砖、铝合合金门窗窗、电梯梯前室装装修、防防水工程程等确定定合适的的经济指指标。 安装工工程：主主要控制制安装工工程的设设备及材材料选型型。 景观工工程：景景观工程程成本波波动及弹弹性较大大，设计计质量、材材料选型型、树种种花卉、硬硬景装饰饰标准选选择是成成本控制制的重点点。 专业分分包工程程：

28、通过过方案的的深化和和优化来来进行成成本控制制。在设计管理理过程中中要把握握好以上上这些关关键环节节，抓好好各个环环节中的的技术重重点，严严格按照照设计流流程做好好精细化化设计，同同时也要要能够在在关键技技术环节节上有所所创新和和突破。 附件：万科科住宅统统一设计计要求结构限额设设计指引引（四）工程程管理部部会同监监理单位位组成联联合小组组，对施施工图的的技术性性、安全全性、周周密性、经经济性（包包括建成成后的物物业管理理成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设设计单位位进行修修正，避避免或减减少设计计不合理理甚至失失误所造造成的投投资损失失浪费。以下是结构设计技术审查

29、重点环节：结构体系系的确定定及主要要的平面面布置图图。基础的选选型及设设计图。电算模型型及计算算系数的的取值。标准单元元的样板板截面及及配筋图图。地下室的的布置及及样板配配筋图。结构转换换层的布布置及配配筋图。三、 施施工招标标环节的的成本控控制（一）施工工招投标标与合同同管理在在全过程程成本控控制中的的位置和和关系（二）施工工招标环环节的标标准及资资格审查查。1、主体施施工单位位的选择择，采取取公开招招标或邀邀请招标标进行。2、同等条条件下，应应尽量选选择企业业类别高高而取费费较低的的单位。3、紧急、小小额零星星工程采采用议标标方式发发包时，应应当在至至少两个个以上的的施工单单位中，综综合考

30、察察其技术术力量、报报价等进进行选择择。4、垄断性性质的工工程项目目（如水水、电、气气等）应应尽力进进行公关关协调，最最大程度度降低造造价。5、施工合合同谈判判人员履履行合同同条件必必须符合合招标条条件，合合同条款款及内容容概念应应清晰，施施工合同同应约定定严禁施施工队伍伍擅自转转包。不不得因工工程紧而而不签合合同就开开工。6、建立健健全施工工队伍档档案，跟跟踪评估估其资信信、技术术力量等等。（三）工程程量清单单招标注注意事项项 采用工工程量清清单招标标方式的的工程一一般属于于综合单价价合同，招招标文件件中提供供工程量量清单，供供承包方方投标报报价，工工程实施施后以实实际工程程量作为为最终结结

31、算依据据。很多多招标人人认为工程程量清单单仅仅作作为一个个参考工工程量，可可以不十十分准确确，最终终结算还还可以实实际发生生的工程程量作为为结算依依据。按按照清单单规范GGB500500020008强强制性条条文3.1.22条的规规定：“采采用工程程量清单单方式招招标，工工程量清清单必须须作为招招标文件件的组成成部分，其其准确性性和完整整性由招招标人负负责”，这这就意味味着招标标人将承承担工程程量清单单“准确确性和完完整性”所所带来的的一切责责任。1、如果工工程量清清单存在在漏项，中中标后承承包方在在无竞争争对手的的情况下下，可占占据优势势地位补补充报价价；2、如果清清单工程程量与实实际工程程

32、量严重重不符，无无论实际际工程量量的多少少，承包包方有理理由提出出实际工工程量与与预期工工程量不不符重新新报价的的索赔。 采用工工程量清清单招投投标，建建设工程程施工合合同就会会显得尤尤为重要要，成熟熟的清单单计价系系统，必必须要有有完整的的合同配配合，两两者相辅辅相承，密密不可分分。工程程量清单单报价单单中，投投标人的的综合单单价一次次包定不不作调整整。工程程竣工结结算时，实实际招标标时所依依据的施施工图纸纸以外的的工程量量变更和和由于招招标人原原因造成成的工程程量清单单漏项或或计算误误差应预预调整。工工程量清清单中原原有的项项目，按按报价中中的综合合单价确确定；工工程量清清单中有有类似的的

33、项目，参参照类似似项目结结算；工工程量清清单中没没有的项项目，按按规范规规定结算算。 招标文文件中对对合同主主要条款款，特别别是工程程结算方方式或价价格调整整方式描描述不够够清楚，使使投标人人对项目目的分析析和价格格的组成成上理解解有误。如如钢材、水水泥等材材料市场场价格波波动较大大，市场场风险因因素对综综合单价价的影响响投标人人较难把把握，因因此，招招标人应应在招标标文件中中约定相相应的条条款，较较合理的的减少投投标人的的风险，同同时也减减少双方方之间因因约定不不清而造造成的纠纠纷。a工程遗遗漏项目目的补充充原则和和方法； b工程量量调整的的原则和和计算方方法；c材料价价格调整整的原则则和方

34、法法；d工程保保险、履履约担保保等风险险防范的的内容； e综合单单价调整整的原则则和计价价方法； f措施费费用调整整的原则则和范围围； 9工期变变化对综综合单价价影响的的调整原原则等。（四）工程程量清单单招标文文件和清清单详解解附件：工程程招标工工作流程程工程量清单单招标说说明 项目目工程招招标时间间安排四、 建建设工程程施工合合同及补补充条款款的拟定定（一）合同同管理阶阶段的成成本控制制和工程程合同的的主体及及网络关关系工程项目管管理、工工程成本本控制与与工程合合同管理理的关系系工程项目管管理中的的相关工工程合同同网络关关系（二）合同同管理阶阶段的成本控控制目标标 工程程合同管管理是为为项目

35、总总目标（总总进度计计划、成成本控制制计划）服务的，保证项目总目标的实现。具体目标包括： 1、使整个工程项目在预定的成本(投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和功能要求，实现工程项目的三大目标（进度、成本、质量安全）。 2、使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆满地履行合同责任，避免工程结算纠纷和索赔。 3、保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。 4、工程竣工后，发包方按计划获得一个合格的工程，达到投资目的；承包方不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。 （三） 工程管理中合同管理的主要内容

36、 1、工程项目管理中合同总体策划 合同总体体策划与与项目、合合同的签签订和实实施之间间的影响响因素1）项目将将根据项项目规模模大小、开开发周期期、项目目资金计计划、交交房要求求等因素素选择一次次性开发发或分期期开发，分分解为几几个标段段招标及及签订合合同，分分解成几几个独立立的合同同，每个合合同有多多大的工工程范围围。（该该过程为为招标之之前确定定）2）采用何何种委托托方式和和承包方方式 3）采采用何种种合同种种类，形形式及条条件 4）合合同中一一些重要要条款、补补充文件件的确定定（包含含工程计计价原则则、材料料风险控控制、甲甲乙供材材料范围围等） 55）合同同签订和和实施过过程中一一些重大大

37、问题的的决策。 6）工程项目相关各个合同在内容、时间、组织和技术等方面的协调等合同类型型的选择择 11）综合合单价合合同（确确定综合合单价，工工程量据据实结算算） 2）固固定总价价合同 （确定定工程量量及综合合单价，固固定项目目总价，增增额部分分不考虑虑或按工工程设计计变更签签证处理理） 3）成成本加酬酬金合同同 合同条条件的选选择1）国国内勘察察、设计计、施工工、监理理合同示示范文本本2）发包方方与承包包方自行行拟定的的合同 2、工工程合同同履行阶阶段的合合同管理理合同体系的的协调： 又称称为合同同网络协协调，目目的使项项目所涉涉及的各各合同之之间关系系在合同同履行阶阶段得到到恰当的的安排与

38、与协调。 包括的的内容：工程和和工作内内容的完完整性技术上上的协调调价格上上的协调调时间上上的协调调 合同管管理的组组织协调调 3、工工程合同同的常见见争议的的处理施工合同无无效的情情形及处处理（承承包人无无资质或或借用的的资质及及其他情情况导致致施工合合同无效效）施工发包人人与承包包人约定定垫资的的问题施工合同履履行完结结后，工工程结算算款支付付和质量量保修争争议发包人有权权解除合合同的情情形承包人有权权解除合合同的情情形发包人需承承担的建建设工程程质量缺缺陷责任任（设计计缺陷、甲甲供材料料、甲方方分包工工程）建设工程未未竣工验验收，发发包人擅擅自使用用并导致致质量损损坏实际竣工日日期的确确

39、定及工工程误期期争议正式合同与与补充合合同（阴阴阳合同同）的效效力及后后期争议议附件：项目目工程建建设合同同案例分分析五、施工过过程的成成本控制制（一）合同同交底1、项目工工程主体体合同签签订后，由由项目预预算人员员组织对对专业工工程师进进行合同同交底，重重点针对对合同履履行、付付款方式式、计价价原则、风风险控制制等成本本控制规规则和质质量控制制等处罚罚性条款款进行交交底。2、分包工工程由项项目预算算人员在在招标完完成后，以以书面形形式对监监理单位位进行合合同交底底，确保保分包工工程的质质量、成成本的可可控。（二）工程程签证1、反复对对照合同同及有关关规定，慎重处处理工程程签证。2、工程签签证

40、必须须列清事事由、工工程实物物量及其其价值量量，并由由本公司司现场工工程师和和造价师师以及监监理单位位现场管管理人员员共同签签名，其其中本公公司造价价师必须须对工程程量、单单价、用用工量把把关。工工程签证证的具体体操作执执行设设计变更更及工程程签证管管理办法法。3、凡实行行造价大大包干的的工程和和取费系系数中已已计取预预算包干干费或不不可预见见费的工工程项目目，在施施工过程程中不得得办理任任何签证证。4、因批量量客户要要求或者者因设计计不当，确确实需要要变更设设计的，应应填写设设计变更更审批表表并编编制预算算，经设设计、监监理单位位和本公公司有关关负责人人认可后后，方可可办理，办办理过程程中必

41、须须对照有有关设计计、施工工或售楼楼合同，明明确经济济责任，杜杜绝盲目目签证。（三）工程程质量与与监理1、项目开开工前，应应通过招招标方式式择优选选择具有有合法资资格与有有效资质质等级的的监理单单位。监监理单位位应与所所监理工工程的施施工单位位和供货货商无利利益关系系。2、工程管管理人员员应要求求监理单单位密切切配合，严严格把关关。一旦旦发现质质量事故故，必须须组织有有关部门门详细调调查、分分析事故故原因，提提交事故故情况报报告及防防患措施施，明确确事故责责任并督督促责任任单位，按按照质检检部门认认可的书书面处理理方案予予以落实实。事故故报告与与处理方方案应一一并存档档备案。3、重视隐隐蔽工程

42、程的监理理和验收收。隐蔽蔽工程的的验收，必必须由项项目公司司、预决决算部联联合施工工单位、质质检部门门共同参参加并办办理书面面手续。凡凡未经验验收签证证的，应应要求施施工单位位不得隐隐蔽和进进入下道道工序施施工。隐隐蔽工程程验收记记录按顺顺序进行行整理，存存入工程程技术档档案。（四）工程程进度款款控制1、原则上上不向施施工单位位支付备备料款。确确因特殊殊情况需需支付者者，应不不超过工工程造价价的155%，并并在工程程进度款款支付到到工程造造价500%时开开始抵扣扣预付备备料款。2、尽量要要求施工工单位在在公司所处处开户银银行开具具结算帐帐户，以以便为公公司融洽洽银企关关系和监监督工程程款项的的

43、使用提提供便利利。3、实行工工程款支支付预算算制度，每每月针对对工程进进度的预预估情况况，提前前预算下下月月度度该支付付的工程程款项目目明细，便便于财务务提前准准备资金金，避免免大量资资金过度度积压。4、工程进进度款支支付达到到工程造造价800%时，应应停止付付款，预预留至少少15%工程尾尾款和55%保修修款，以以便掌握握最终结结算主动动权。工工程尾款款必须在在工程竣竣工验收收合格并并交付，竣竣工资料料完备、竣竣工决算算三阶段段审完成成以后方方可支付付。六、 工工程材料料及设备备管理（一）项目目开工前前，工程程管理部部应及时时列出所所需材料料及设备备清单，一一般按照照下列原原则决定定甲供、甲甲

44、定乙供供和乙供供，并在在工程施施工承包包合同中中加以明明确：1、本公司司能找到到一级建建材市场场的、有有特殊质质量要求求和价格格浮动幅幅度较大大的材料料和设备备，应实实行甲供供或甲定定乙供，其其余可以以实行乙乙供。2、实行甲甲供或甲甲定乙供供的材料料和设备备应尽量量不支付付采购保保管费或或按第44.2条考考虑。3、按工程程实际进进度合理理安排采采购数量量和具体体进货时时间，防防止积压压或造成成窝工现现象。4、甲供材材料及设设备的管管理要求求1）收货及及验收：甲方负负责卸货货，卸车车完毕后后，乙方方对到场场货物进进行验收收。2）保管：验收后后由乙方方妥善保保管，发发生损坏坏丢失由由乙方负负责赔偿

45、偿。 3）保管费费用：甲甲供设备备（只需需要乙方方安装的的部分）按按甲供材材料采购购价的 0.55%计取取，计入入竣工结结算税后后总价。 4） 甲供供设备清清单提供供甲供设备备清单由由施工方方计算提提供，所所报的甲甲供货物物清单必必须符合合图纸 要求，写写清对应应的功能能分区以以及不包包括的内内容。甲甲方有权权确定品品牌 。甲供材料料的损耗耗率，执执行湖北北省 220088消耗量量定额或更更行的220133年消耗耗量定额额。 3 凡施工工方提供供的甲供供货物清清单超出出实际数数量、规规格的情情况，又又没有变变 更、增增项依据据的，按按下列办办法办理理： 1）超出出部分由由甲方与与供货方方商洽退

46、退货事宜宜，由施施工方承承担退货货发生的的相关费费用。 2）经洽商商不能退退货的，在在竣工结结算中予予以扣除除，由施施工方承承担超量量费用。3）凡施工工方提供供的甲方方货物清清单少于于实际需需求的数数量、规规格的情情况下， 又没有有变更、减减项依据据的，按按下列办办法处理理：a不足部分分仍由甲甲方追加加清单，经经监理、甲甲方代表表审核后后采购。b因具体原原因甲方方不能采采购的，可可书面列列清原因因后，将将追加清清单。对对不足 部分由由施工方方负责及及时提供供合格产产品，超超原费用用的由施施工方承承担，并并承担工工期 延延误责任任。 c因不足足部分采采购所需需时间造造成工期期延误，相相应 工工期

47、不能能顺延，因因不足部部 分采采购所需需时间造造成甲方方分包工工程的工工期拖延延，乙方方应根据据承担相相关责任任及费 用。5、甲供材材料由施施工单位位安装。6、乙方采采购的材材料、设设备的质质量控制制 1）乙方在在订货前前两周必必须将所所定材料料设备的的全部资资料或样样品送交交甲方、监监理确认认并留样样封存，未未经甲方方代表确确认的材材料、设设备订货货，甲方方代表有有权拒绝绝使用。如如产生变变更另行行征求甲甲方、监监理意见见。乙方方必须按按照设计计和规范范要求采采购工程程需要的的材料、设设备，并并提供产产品样品品、出厂厂合格证证、材质质检验报报告单和和 复验验报告单单。2）验收：在设备备到货4

48、48小时时前通知知甲方、监监理验收收。对与与设计和和规范要要 求不不符的产产品甲方方代表拒拒绝验收收，由乙乙方按甲甲方代表表、监理理要求的的时间运运出施工工 现场场，重新新采购符符合设计计和规范范要求的的产品，并并承担由由此发生生的费用用，工期期不予顺顺延。 3）报价：实际施施工中，对于甲方未确定材料价格的指定材料乙方应提前三周向甲方报告，甲方在一周内审核确认，结算时以甲方的确认为依据计取材料差价，若事前未经甲方确认，甲方可不予认可。 4）变更签签证中发发生的造造价信息息未包括括的材料料价格的的确定： 乙方方应在进进货前三三周将其其供货方方案及报报价提交交甲方，甲甲方原则则上进货货前一周周认价

49、确确定厂家家，特殊殊情况双双方协商商，但乙乙方不应应延误工工期。乙乙方必须须提供相相关的合合同及发发票作为为结算依依据。资资料不全全不予以以认可，不不得进入入造价。（二）公司司建立材材料的询询价、定定价、签签约、进进货和验验收保管管相分离离的内部部牵制制制度。（三）采采购合同同中必必须载明明：因供供货商供供货不及及时或质质量、数数量等问问题对工工程进度度、工程程质量造造成影响响和损失失的，供供货商必必须承担担索赔责责任。（四）对到到货的甲甲供材料料和设备备的数量量、质量量及规格格，要当当场检查查验收并并出具检检验报告告，办理理验收手手续，妥妥善保管管。对不不符合要要求的，应应及时退退货并通通知

50、财务务部拒绝绝付款。（五）甲供供材料、设设备的结结算必须须凭供货货合同、供供货厂家家或商检检部门的的检验合合格证和和工程管管理部的的验收合合格证明明以及结结算清单单，经预预决算、财财务部审审核无误误后，方方能办理理结算。（六）对于于乙供材材料和设设备，本本公司必必须按认认定的质质量及选选型抽取取样板，并进行封样，并尽量采取本公司限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。（七）材料料的代用用应由工工程管理理部书面面提出，设设计单位位书面认认可，总总经理批批准。七、 竣竣工交付付环节的的成本控控制（一）单项项工程和和项目竣竣工应经经过自检检、复查查、验收收三个环环节才能能移交。（二）

51、工程程管理部部、财务务部和物物业管理理部门必必须参加加工程结结构验收收、装修修验收及及总体验验收等，“移移交证明明书”应应由施工工单位、监监理单位位和物业业公司同同时签署署。（三）凡有有影响使使用功能能和安全全及不合合设计要要求的结结构部位位、安装装部位、装装饰部位位和设备备、设施施，均应应限期整整改直到到复验合合格。因因施工单单位原因因延误工工程移交交，给我我方造成成经济损损失的，要要按合同同追究其其责任。（四）工程程移交后后，应按按施工合合同有关关条款和和物业管管理规定定及时与与施工单单位签订订保修修协议书书，以以明确施施工单位位的保修修范围、保保修责任任（包括括验收后后出现的的质量问问题

52、的保保修责任任的约定定）及处处罚措施施等。（五）采取取一次性性扣留保保修金、自自行保修修的部门门，应对对保修事事项及其其费用有有充分的的预计，留留足保修修费用。八、 其其他环节节的成本本控制（一）营销销成本成成本控制制营销阶段的的操作会会直接影影响物业业管理等等后续服服务的支支付，因因此，除除了关注注营销本本身所产产生的费费用控制制，还应应有营销销管理的的长线考考虑。1、在营销销方案阶阶段，确确定营销销预算，并并建立控控制机制制。应合理确定定营销预预算并进进行动态态控制；在预算算范围内内，制定定最有效效的产品品推广方方案和销销售政策策，方案案超预算算时进行行例外管管理，严严格审批批；推广广方案

53、结结束后进进行总结结分析。项目开盘发发售费用用，应对对现场宣宣传资料料、包装装费、模模型、展展销费等等制定费费用支出出标准，建建立超额额审批制制度。 22、营销销方案增增加“卖点”，从项目开开发成本本增加进进角度进进行方案案分析控控制。项目正式式发售前前，应组组织前期期策划部部、工程程管理部部拟订详详细的销销售承诺诺事项清清单，逐逐项测算算其建设设成本，并并对照原原成本预预算逐项项审核；对学校校、交通通、水塔塔等配套套，应测测算其运运行成本本，并列列入项目目完全成成本范围围内。销销售承诺诺事项清清单及及有关成成本测算算，须报报总经理理审查通通过。销售过程程中为增增加“卖卖点”需需增加或或调整绿

54、绿化、公公建配套套等项目目时，应应事先编编制预算算并报总总经理批批准后方方可实施施。3、销售合合同签订订及交房房在销售售合同方方面，严严格执行行合同样样本审批批程序（房房地局发发布标准准合同样样本），请请专业法法律人员员出具意意见，对对有关补补充条款款、交房房标准、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核。 在客户交房方面，主要控制交房日期、保修期、质量补偿，对于晚交房的要按原因分类处理，与施工队洽商延长保修期等，合理组织协调，避免出现合同索赔或影响。在广告公司、媒体采购方面，审核广告公司的资质、媒体的有效性。应加强营销类供应商管理，严格执行公司采购流程，并进行广告、媒体投放后评估分析。

55、 （二）管理费用和财务费用成本控制1、应尽可可能缩短短项目开开发经营营周期，减减少期间间费用。应应保证向向客户承承诺的交交工日期期，以避避免赶工工成本和和延期赔赔偿；在在市场和和经营条条件许可可的情况况下，应应注意加加快项目目开发节节奏；应应减少现现房积压压时间，减减少利息息费用等等成本。2、管理费费用的控控制主要要体现在在 HYPERLINK /baike/doc-view-168.html o 房地产 房地产产开发的日日常 HYPERLINK /baike/doc-view-102.html o 行政管理 行政政管理费费用的支支付，可可考虑提提高全民民节约的的思想意意识，以以责任成成本和成

56、成本支出出标准的的形式进进行约束束，比如如行政费费用支出出应根据据公司实实际情况况，建立立合理的的成本费费用支出出标准和和审批制制度，推行行行政费用用预算制制度，严严格按费费用支出出审批程程序执行行成本费费用的审审批；考考核部门门行政费费用支出出，费用用控制作作为部门门考核的的指标之之一。 3、财务费费用主要要体现在在公司的的利息支支付上，需需要房地地产公司司成本管管理方面面加强资资金管理理，增加加资金控控制的计计划性。集集中资金金管理，减减少资金金沉淀收收集国家家税收政政策信息息，进行行税收筹筹划，争争取合理理的低税税务成本本，开展展社会关关系公关关，争取取税收优优惠和政政府财政政返还等等。

57、第四章 成本信信息管理理的建立立项目成本管管理是根根据企业业的总体体目标和和工程项项目的具具体要求求，对项项目成本本进行全全面有效效的计划划、控制制、分析析、考核核等管理理活动，达达到强化化经营管管理水平平、提高高成本核核算水平平、降低低工程项项目实施施成本的的效果，也增强企企业经济济效益。所所以随着着公司工工程项目目的竣工工交付，针对项目工程建设和成本管理累计的经验和教训，建立和建设工程项目成本信息管理系统，对今后的施工项目成本管理效率提高、进行战略决策都具有重要的现实意义。一、系统分分析，落落实技术术性指标标、经济济型指标标的比对对（一）工程程成本分分析1、工程项项目投资资成本分分析2、工

58、程成成本明细细账的建建立3、工程项项目建造造成本技技术性指指标分析析（含钢钢量、混混凝土量量等技术术性指标标）4、工程项项目建造造成本经经济性指指标分析析（各单单项工程程单价分分析）（二）财务务成本分分析1、财务成成本分析析概念1）资金时时间价值值（一定量量的资金金在不同同时间点点得价值值量的差差额）2）利息分分析（在一定定时期内内，资金金的所有有者放弃弃资金的的使用权权而得到到的补偿偿或借贷贷者为获获得资金金的所有有权付出出的代价价）3）现金流流量控制制 （以图图形的方方式表达达项目投投资周期期内每年年的现金金流入和和流出情情况）2、指标分分析1）经济性性指标分分析2）基准收收益与实实际收益

59、益分析 （投投入项目目的资金金设定的的预期年年回报率率）3）静态投投资回收收期分析析（不考虑虑资金时时间价值值的情况况下，用用年净收收益回收收全部投投资所需需的时间间）4）动态投投资回收收期分析析（不考虑虑资金时时间价值值的情况况下，用用项目收收益回收收项目投投资所需需要的时时间）5）前期经经济效果果期望值值和项目目结束实实际经济济效果值值比对分分析二、建立工工程成本本信息管管理系统统（一）系统统管理子子系统用于用户管管理和数数据库管管理，针针对项目目工程数数据的录录入、删删除、修修改更新新以及权权限设置置等工作作，而系系统数据据库管理理包括源源数据的的维护管管理、系系统数据据备份和和数据恢恢

60、复等。（二）基础础数据管管理子系系统系统基础数数据的录录入及维维护，为为成本管管理系统统提供完完整、准准确可靠靠的基础础数据。施工企业业的信息息录入（企企业资质质、工程程业绩、工工程班组组、职工工信息等等）供应商信信息的录录入（企企业资质质、检验验标准、物物料编码码）工程材料料品牌、厂厂家、检检验标准准、价格格信息的的录入（三）成本本计划子子系统包括项目开开发总进进度计划划、项目目开发成成本估算算分析、分分项成本本计划管管理。系系统可制制作不同同的计划划类型，按按时间段段计划、分分项工程程计划、建建立工程程量台账账、甲供供材料统统计、材材料总量量计划等等。（四）成本本控制子子系统与财务系统统的