北京迁府通州对北三县影响(燕郊、大厂、香河)

1、北京“迁府”通州, “利好”涟漪惠及燕郊、大厂、香河2015年8月4日目录一、政策背景二、区域市场及重点项目政策背景：政府定位通州为北京市行政副中心，北京市空间格局重构（1/3）7月11日，北京市委第十一届七次全会表决通过了市委、市政府关于贯彻落实的意见，北京市委书记郭金龙支持，“要聚焦通州，深化方案论证，加快北京市行政副中心的规划建设，2017年取得明显成效。”北京市行政副中心、市政府将东迁至通州的消息使得通州的区位价值得到了进一步的提升。宏观上看，通州定位的变化是北京市空间格局的重构，会牵动环北京地区尤其是京津冀一带产业人口格局的变化；微观上看，对居住者可能意味着择业、定居的变化。政策背景

2、：优化交通、升级产业、完备功能，通州区域价值不断凸显（2/3）快速交通网络：北京东站新址落户通州、京秦、京津二城际途径于此；区域快线平谷线在宋庄设站；7号线东延、八通线南延、S6线将启动建设。同步配置就业、居住资源：中心城优质资源开始向通州转移，已经小学115所、中学39所、大学5所、大型医疗机构8所；2016年还将开建人大附中、人大附小。产业升级：通州产业发展以高端现代服务业为目标，重点打造高端商务、高端制造、现代物流三大产业，着力发展文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲四大新兴产业，形成生产服务与生活服务的“双平台”。区位价值：北京市行政副中心、市政府将东迁至通州的消息使得通州的区位价值

3、得到了进一步的提升。宏观上看，通州定位的变化是北京市空间格局的重构，会牵动环北京地区尤其是京津冀一带产业人口格局的变化；微观上看，对居住者可能意味着择业、定居的变化。生产服务生活服务高端教育培训电子商务服务金融服务新能源服务文化创意服务基础教育商贸零售城市居住旅游休闲抗体医疗区域产业协作城市功能完善政策背景：北京“迁府”通州，提升区位价值、优化交通配套、推高区域楼市热度（3/3）受北京政府搬迁通州政策影响，2015年6、7月，通州区成交面积同比分别大涨568%、383%，6月涨幅更跃居北京各大区之首。其中华业东方玫瑰、富力惠美兰居、中建红杉溪谷、旭辉御景为该区域成交大户。2013.1-2015

4、.7通州商品住宅成交面积（不含保障房）及同比2015年7月北京商品住宅成交均价达23931元/，环比大增26.90%，同比5.27%。涨幅最大项目为泰禾拾景园，经过三级跳，从今年4月的29330元/，飙升至6月的40419元/，涨幅达37.8%。新开盘项目富力运河十号均价已达38000元/。2013.1-2015.7通州商品住宅成交均价（不含保障房）及环比“利好”涟漪是否惠及周边区域？*注：7月数据为周度汇总预估数据。区位关系：燕郊与通州隔河相望，地缘优势将直接推高燕郊区位价值副中心新址燕郊大厂香河15km25km35km通州、燕郊、大厂、香河区位关系图北京副中心落子通州潞河镇，副中心东移带动

5、周边区域格局变动。燕郊与通州隔河相望，是三地中离通州最近区域，地缘优势将直接推高燕郊区位价值；大厂、香河距离通州相对较远，区位优势提升相对缓慢。*注：地图中距离均为预估直线距离。地区成熟度：燕郊交通及城市配套条件均略胜大厂、香河；规划中的轨道交通将有望优化三地交通路网，吸引更多“北漂族”燕郊大厂香河*人口60万13万33万交通1、京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西；2、10多条公交线路直达北京；3、规划建设6条与北京衔接的通道；4、地铁八通线、6号线延长线将穿过燕郊1、北京客运专线两条；2、密涿高速公路；3、京秦铁路在夏垫设站；4、北京地铁M6支线和北京轻轨S5线均经过大厂京沈高速公路

6、、京津轻轨铁路、第二条京津高速公路、密涿高速教育9所大学、18所中小学、5所幼儿园7所中小学小学67所，初中11所，高中2所，幼儿园8所医疗三级甲等医院2所、二甲医院3所二甲医院1所二甲医院1所*注：人口数据为常住人口，时间截止2014年12月。燕郊：人口密度较大，教育和医疗均为三地最佳；八通线延长线、6号延长线有望提高交通时效，填补区域地铁快轨空缺。大厂：人口密度小，紧挨燕郊，M6线将带动潮白河工业园区发展，S5线将大力缩短夏垫镇和三河市区到北京的通勤距离。随着未来燕郊房价的飙升和人流量的拥挤，大厂将是最佳的承接地，潮白河两岸将是发展重点；。 香河：因距离北京比较远，地缘优势较差，教育和医疗

7、条件相对落后。规划建设中的京唐城际高铁、密涿高速进一步把香河与北京的时间距离缩短至15分钟左右，实现同城一体。目录一、政策背景二、区域市场及重点项目燕郊市场：2015年7月，燕郊市场成交量价同比分别增长656.58%、25.75%；预计下半年燕郊房价持续攀升燕郊新建商品住宅月成交环比注：燕郊区域7月数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目数据的预估数据2015年7月，燕郊市场成交量环比增长8.29%，同比大幅增长656.58%；成交均价环比上涨13.76%，同比明显上涨25.75%。均价自5月以来，连续3个月维持每平米万元以上高位。北京“迁都”通州，与通州一河之隔的燕郊最先获益，

8、区位价值升级推动燕郊楼市大涨。燕郊重点项目：2015年7月，燕郊市场较活跃，多个项目集中推盘，房价上行空间很大项目名称开盘时间主力户型7月成交量（套）成交量环比成交均价（元/）均价涨幅在售库存量（套）汇福悦榕湾6月19日47-126平一至三居36-82%14000+40%500余套天洋城7月5日60-116平一至三居312+593%16000+28%600余套首尔甜城7月10日83-85平二居、125平通透三居256+72%14250+14%200余套上上城理想新城7月25日54平一居、86平二居、102-138通透三居291+175%14500+12%不足100套嘉都7月25日65平米一居、

9、91平两居、116平三居540+1977%12500+56%700余套燕郊区域重点项目成交详情2015年7月，环京区域中燕郊市场较活跃，推盘量较多，其中嘉都项目在均价涨幅达56%的情况下开盘即售罄，天洋城最高价达17000元/平方米。目前，燕郊多个项目开发商采取“慢销待涨”策略，部分项目封盘待售，等待更好的时机集中放量。*注：7月数据为预估数据。燕郊总结及预测：未来随着通州区域及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计下半年燕郊市场供不应求从而推高房价。住宅市场：近期（看涨）：燕郊区域在现

10、有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求；远期（看涨）：燕郊从2013年至今鲜有土地成交，未来一到两年内新入市项目较少。供求矛盾加之多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间很大。大厂市场：7月，大厂成交量价齐升，但涨幅远低于燕郊，对利好政策的反应呈现滞后性，未来或成为下一个燕郊大厂新建商品住宅月成交环比注：大厂区域7月数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目数据的预估数据2015年6月，受孔雀城项目集中推盘量影响，大厂市场成交量大幅增长4.7倍；7月，随着北京市市委大会确定市行政副中心定位于通州，大厂房市呈现“量价齐升”的态势，但成交量价涨幅仅为

11、0.65%、14.01%，涨幅远低于燕郊。大厂重点项目：大厂区域重点项目以顺销或蓄客为主，后期项目受库存不足影响，成交量将有回落项目名称开盘时间主力户型7月成交量（套）成交量环比成交均价（元/）均价涨幅预计库存量（套）盛世尚水城-55-58开间，97两居，103-124三居111+170%6200+2%50套左右早安北京2015年4月73一居，90-110二居40-43%8500+13%预计8月初开盘500套左右世茂萨拉曼卡2015年3月99-128洋房10-38%8000+6%预计8月中旬推洋房400多套房源盛景澜湾2015年6月81-97二居，109-139三居493-81%9681+3%

12、预计8月底加推三期约1400套房源大厂区域重点项目成交详情受到北京市政府东迁影响，大厂重点项目借势集中推盘，成交量价大幅飙升，同时库存下滑明显。目前重点项目普遍存在后续供应不足。供不应求矛盾导致大厂未来房价维持高位。目前大厂在售项目寥寥无几，重点项目预计会在8、9月份集中放量。其中在售项目世茂萨拉曼卡别墅产品已售罄，8月会陆续推出洋房产品；早安北京预计8月推出约500房源。*注：7月数据为预估数据。大厂总结及预测：与燕郊相比，由于大厂到通州的距离是燕郊到通州距离的两倍多，大厂城市配套等基础设施比较匮乏，因此京津冀协同发展及市政府东迁通州对大厂房市的影响会有一定的滞后性。然而，随着燕郊楼市的均价

13、越来越高、供求矛盾越来越突出，刚需置业者和开发商会越来越青睐大厂，未来大厂或成为下一个燕郊。住宅市场：近期（看涨）：8月入市项目大都处于尾盘出售状态，受市场供不应求影响，近期大厂将呈现“量价齐升”态势；远期（看涨）：预计下半年随着通州副中心的加快建设，燕郊房价的攀升，大量刚需群体将转移至价格相对较低的大厂区域，需求量的增加、开发商的集中入住将加剧大厂区域的市场竞争，但受库存紧张影响，大厂整体市场将呈现“量跌价升”态势。香河市场：成交同比“量价齐升”，未来发展空间较大注：7月份香河数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目销售数据的预估数据香河新建商品住宅月成交环比自2015年5月，

14、香河市场受京津冀一体化利好政策影响，成交同比“量价齐升”，7月成交套数同比+84%，成交均价攀升6676元/，同比+18%。京津冀一体化带来的交通、产业等利好因素推高了香河市场成交均价，但受限于区位及城市配套缓慢等因素，香河成交量环比涨幅并不像燕郊那么火爆。香河重点项目：7月大多处于排卡蓄客阶段，未来存货不足香河区域重点项目成交详情根据数据显示，6月香河受京津冀一体化政策拉动，多个重点项目趁势集中开盘，去化成功，成交火爆，7月北京副中心落子通州，大多数项目改变推盘策略则以排卡蓄客为主，同时香河迎来销售价格的普涨。据了解，8月份香河多数项目还将提价300-500元/不等。与环北京其他区域情况相似

15、，香河区域重点项目库存量告急，随着企业陆续进入，香河区域市场竞争将不断升级。*注：7月数据为预估数据。项目名称开盘时间主力户型7月成交量（套）成交量环比成交均价（元/）均价涨幅在售库存量（套）香汐7月5日90、101三居203-63%7200+4%90余套富力新城7月11日82二居，92、102三居120+25%6700持平1000余套五矿万科城预计8月20日70、80二居，88、93三居60-33%7500持平少量存货荣盛白鹭岛-69-108二到四居66-16%6300+11%不足100套香城郦舍6月初79-117二到三居367-14%6000+7%3000余套大运河孔雀城温莎郡7月19日80、98二居，106、116三居155-70%4867-21%2000余套香河总结及预测：随着通州“行政副中心”的利好，