城市花园小区智能化系统管理方案

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档城市花园小区智能化系统管理方案一、智能系统管理的前期措施我们将在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入，积极参于配合相关工作，力争尽快尽早熟悉整个智能系统，在前期从物业管理角度给出建议。对相关上岗人员，进行岗前业务技能、技术培训以及持续的在职培训。1对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理，所辖设备的性能、原理、特点、操作规程、维修保养规范，故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。2管理处相关人员进行住宅内智能系统终端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。3对工程维修人员进行有关设备设施原理、使用操作方法、维护，维修规程

2、等方面的培训。4对保安员进行住宅内智能终端设施、巡更签到器、停车场设备设施的使用操作方法以及各类事件处理程序等方面的进行严格的培训。5所述各类人员必须考核合格后，方能上岗、留岗。二、智能化系统的日常运行及维护保养（一）智能监控中心的设置及运作 小区设置集中的智能监控中心，遣专人实施24小时监控操作，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，作为小区总值班联络各种支持和资源，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。智能监控中心实行3班倒，每班1人，在任何情况下坚守岗位、履行总值班职能。智能监控中心权限及职能：负责智能系统之监控主机设备的运行操作、维护。负责小区运行信息

3、收集、统计、分析、传递，制作统计报表。受理小区住户、业主及本管理处其它岗位人员提出的服务申请与投诉，协调相关人员并予以处理，对处理结果作电话回访和记录。发生应急事件时，履行调度指挥职能，及时组织力量处理并向上级报告。（二）智能化系统的日常运行 1保安巡更系统 为保证保安巡更人员切实巡查到位，及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全，根据小区所布置的巡更签到点和小区特征，管理处将组织队伍，合理安排路线，实行24小时全天候巡更。智能中心将把巡更路线、签到器点对点的时间间隔和巡更遥控器、对讲机的资料记入电脑加以控制。当出现异常情况报警时，监控人员将立即与巡更人员进行对讲联系，确认情况

4、类别。一般情况时，由巡更人员处理后继续按路线巡查，中心将记录事发原因；遇要支援时，由智能中心派出快速应急队伍赶赴现场协助解决；紧急情况时，按本公司应急处理方案办理。为保证巡更人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状况，我们将制定合理的值班程序，对流动岗、固定岗、巡查路线进行轮换。2水、电、燃气自动抄表系统根据市政府关于水、电、气抄表到户统一收费的原则精神及小区的具体情况，管理处将密切配合市主管部门做好此项工作。燃气抄表、计费由市燃气公司负责，而水电表的抄录、计费等工作将由小区物业管理处配合供水、供电通过电脑终端进行操作。我公司将积极创造条件，使三表自动抄表计费系统正常运作，以便准确、及时、无

5、打扰地完成业主、客户水电表抄录，我方将与供水供电主管部门联系，采用统一的计费标准和方法，按市政府规定实施统一收费，并以银行托收方式结算，减轻居民水电费负担，消除收费中间层纠纷。3智能停车管理系统小区管理处对于车辆的管理，除了采用固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能。智能中心将已办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式磁卡，控制道闸起落，完成车辆出入登记。一旦车主将磁卡丢失，应立即报告管理处，可避免出现丢车事故。外来车辆的进出在严格控制的情况下，由固定岗输入该车资料方准予进场。出场时调出电脑资料核对无误方能离开。未在智能停车系统监控下的车辆无法进出。4保安监控系统电梯、小区及周边各重要通道

6、等部位布置的摄像机，24小时密切监控小区停车场、重要出入口、围墙等主要场所。智能中心的监控人员将实施24小时屏幕监控，同时将异常情况记入录像带，以备查证。结合流动岗、固定岗的人员多层监控，对小区的治安起到可靠的保障作用。当出现异常情况时，监控人员将视情况通知该区域的固定岗、巡更人员、快速应急队伍及公安部门进行现场处理。紧急情况时按应急处理方案执行。5消防报警系统楼宇火灾危险性大，一旦起火则不易控制，消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。智能中心消防监控设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。智能中心消防监控在任何时候均有人值班，并严格按照公司消防设施管理规定，定时检查

7、维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司“应急处理程序”和“灭火作战方案”执行。6电梯报警对讲系统电梯是住宅楼宇和办公楼重要的垂直交通工具，但由于电梯轿箱是一个较小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁。因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。智能中心接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知管理人员解救被困人员。如电梯内发生治安报警，智能中心将立即派巡更人员或快速应急队伍前往现场处理。7住户安防系统住户安防装置是忠实的家庭卫士，取代以往住宅楼宇普遍安装的防盗网，

8、使小区环境更加整齐。当有险情发生时，监控人员将视情况通知该区域的固定岗、巡更人员和快速应急分队、公安等相关部门进行现场处理。8电子布告栏智能监控中心将充分利用电子布告栏的特点，及时向小区住户发布时事消息，宣传有关物业管理的法规及动态，发布天气预报等与住户相关的信息。定时公布物业管理费用的收支情况和小区重大改造项目情况介绍，通过这一窗口让住户能够充分了解小区物业管理的指导思想及运作情况。9户外绿地背景音乐系统为营造温馨的小区环境，活跃小区气氛，智能中心将根据小区的特点及住户的层次结构，按不同的季节、时间定时播放幽雅的音乐，可通过该系统发布一些重要信息，在相关的社区文化活动中发挥作用。10日常运行

9、的管理 （1）建立智能化系统设备档案 设备分类及编号 建立设备台帐和卡片 建立设备技术资料档案 定期进行设备全面测试联动记录编制日常运行管理制度及操作、维修规程操作维修人员常规培训 此措施能够使操作维修人员了解系统构成及工作原理、熟练掌握操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等规定。人员经培训考核合格后，方能上岗。（三）智能化系统的维护保养1维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养两个层次。 日常维护保养工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于监控中心设备的外观、功能状态。定期维护保养工作内容包含性能状态检查，系统试验及计划性修理，由维修人员按有关规范

10、进行实施。2日常维护保养、定期维护保养质量控制日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划作完保养维护工作后在相应图表中作记录。管理处主任及工程师根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。3主要系统定检工作要点闭路电视监控子系统：对各处监视探头检测镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好，监控室的屏幕图象是否清晰，信号是否受

11、到干扰，24小时录象机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。检测需每月进行一次。中央监控室机房监控系统：检测监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否连接正常，各主机及监视器和电视墙显示是否正常，各个设备接地是否良好，UPS不间断电源是否工作良好。检测需每季度进行一次。停车场管理子系统：检测道闸升降是否自如，读卡器是否工作正常，各处指示灯是否正常动作，报警器是否工作，计算机停车场数据库管理系统是否运行良好。检测需每季度进行一次。消防监控系统：检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻

12、按钮信号是否有效，检查消防电话、应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备，检测每月进行一次。水电煤气表自动抄表系统：检查系统主机功能，检查各户数据是否出现不合理之严重盈缩，抽查电表、水表表身计度数与自动采集抄录数是否有差，抽查有否人为干扰损坏计量表具现象。检测每月进行一次。背景音乐及电子布告栏：检查各音响的音质、音色、背景噪音水平，电子显示屏显示是否正常、清晰。三、充分发挥智能化系统在物业管理中的作用随着科学技术的飞跃发展，信息技术、计算机技术越来越多地深入物业管理工作，楼宇智能化已成为现代高级商住楼中一个不可或缺的重要功能。管好用好小区的智能化系统是物业管理工作中一个极其重要的环节。

13、 （一）智能化系统的概况1系统构成：（1）防盗、保安对讲系统（2）火灾自动报警、消防联动控制、电梯运行监控系统（3）停车场智能化管理系统（4）自动抄送水、电、煤气三表系统（5）住户安防系统（6）小区巡更及闭路监控周边防护系统（7）电子布告栏及背景音乐系统功能：通过采用计算机集控技术，将各现场采集点的监控对象的状况集中到智能化监控中心，经电脑处理后作出处理决定并反映于智控显示报警设备，使值班人员及时准确掌握现场情况，并能通过遥控设备实施相应操作。 （二）巡逻路线的最佳选择最佳的巡逻路线与通讯工具将使各小区的安全管理无死区、盲区。合理的巡更签到与智能监控中心密切配合，及时处理突发事件；快速支援可靠

14、迅速，巡更人员无后顾之忧。流动岗巡逻路线的定时轮换将使巡更人员始终保持良好的精神状态和充沛的体力。1建立以监控中心为主导、技防为主、人防为辅的防范体系管理处将在小区的主要入口处设立固定岗，负责视线范围内的监控，小区配备保安人员按指定路线进行24小时巡逻监控，固定岗、流动岗、智能监控中心三者间随时保持无线电对讲机联络。智能监控中心24小时全方位监控，这就形成了一个内外结合、立体交叉、动静互补的全方位防范体系。2实行24小时安管员巡逻值勤层层落实管理责任，小区门卫对出入小区的外来人员实行验证登记，并由管理处主任负责监督管理，如有突发事件发生，小区安管员1分钟到达现场，并随时调动附近值勤点的安管员在

15、3-5分钟内前往支援（如：联合医院、联合大厦、桂园、爱榕园、文竹园等），以确保小区治安。巡逻路线的确定根据不同情况，按智能监控系统配置特点，合理安排保安管理工作方案和巡逻路线 各固定岗 小区各巡更点 重点防火部位 小区内重 要保卫目标保安防范图巡逻路线应根据小区不同时期的管理要求，因地因时制宜，制订出恰当方案，并经常加以调整、交换，防止被人掌握规律造成漏洞。应急处理养兵千日，用兵一时。一支队伍是否训练有素、能征善战，关键时刻的应急处理能力最能体现队伍整体素质。xx物业管理公司有着丰富的管理经验和充分的人才资源，结合小区的实际状况，建立一支指挥有序、团结协调、令行禁止、技艺精湛的管理队伍，能严格

16、按照预定程序，有条不紊地解决各种突发事件。1以智能监控中心为主导的应急信息处理网络 居家报警 政府职能部门监控设备 供水供电部门巡更保安 电梯保养公司固定保安 智能监控中心 快速应急队伍 报警电话 （信息收集处理） 维修电工上级部门 管理处 巡更保安新闻媒介 固定保安其它 义务消防队 公司后备支援 应急信息处理网络图智能监控中心在接到报警后，首先应经过核实，确定真伪。如属误报，应区分是人为还是设备误报，再决定相应处理方式；如属实，视情况转报相关职能部门处理。必要时报政府主管部门，如公安局、消防局、劳动局、自来水公司、供电局、煤气公司等，并如实记录在案。 2消防报警应急处理xx物业管理公司历年来

17、一直是深圳市消防工作先进单位，多年来积累了丰富的消防工作经验。特别是随着ISO9002质量保证体系的建立，制定了更严密规范的程序文件（如“灭火作战方案”、“突发事件的处理”等），管理处将严格按照文件的要求，将事故消灭在萌芽状态。管理处全体员工均是义务消防宣传员和消防救护员，平时在不同的岗位从事本职工作。火警发生时，迅速进入紧急状态，在智能中心统一指挥下履行自己的职责。按照公司的文件规定，每年还将举行一次消防模拟演习，以检验和提高自身的消防和应急能力。 知己知彼，方能百战不殆。智能中心作为消防指挥中心，能充分发挥高技术的智能优势，及时准确地收集各种信息，统一综合分析后作出处理决定并能及时得到反馈

18、信息，能较好地实现指挥的实时准确，从而恰当地处理各种报警事件。 报警信息 智能监控中心 查证落实人为误报 设备误报 初期火警 重大火警 智能中心 工程技 固定岗 消防局 术人员 巡逻队 义务消防队 巡更人员 义务消防队 各职能部门 各职能部门消除 检修调整 现场扑救 全力配合 参与扑救 消防报警处理流程图 3治安报警的应急处理 每幢楼宇均安装了较为先进齐全的技防设施，但是，仅有先进的技术设备优势是不足够的，决定的因素是人，是经过恰当培训具备优秀素质的安全保卫队伍。我们将通过智能中心把两种优势融为一体，24小时全天候服务可使得治安防范固若金汤。各种报警，都将通过智能监控中心得到迅速有序的处理。报警信息 智能监控中心 查证落实 人为误报 设备误报 一般事件