有被市政拆迁的风险

1、二手房购购买须知知 （详细页页添加相相关连接接）不能交易易的二手手房1、非法法建筑即即违章房房或已被被列入拆拆迁范围围的房屋屋 2、房屋屋所有权权存在争争议3、房屋屋产权为为共有，房东卖卖房时，没有经经过共有有人同意意4、房屋屋已出租租他人，房东未未依规定定通知租租客，侵侵害租客客优先购购买权的的5、房屋屋已被银银行、典典当行抵抵押，未未经银行行、典当当书面同同意转让让的6、房东东的房屋屋为售后后公有住住房或经经济适用用房（有有限制条条件的交交易，一一般为满满5年的的年限）7、被依依法查封封，限制制房屋产产权转让让辨别产证证真假1、房屋屋实地察察看，了了解房东东是真是是假2、去交交易中心心，委

2、托托交易中中心辨别别产证的的真假3、采用用调查房房屋的产产权档案案、产权权调查单单核实信信息、用用中介公公司提供供的身份份证辨别别仪识别别房东身身份真伪伪二手房基基础数据据1、房屋屋地址、幢号、房号2、书证证号3、建筑筑结构4、总层层数5、建筑筑面积6、单价价总价7、面积积8、车位位数（车车位比）9、容积积率10、绿绿化率11、得得房率12、总总建筑面面积13、总总占地面面积14、总总户数15、物物业管理理公司及及收费标标准16、建建筑单位位、监理理单位17、房房屋共有有人18、土土地情况况19、租租赁情况况20、抵抵押情况况21、使使用年限限装修评估估及鉴别1、判断断材料价价格和人人工费是是

3、依据当当前价格格2、多找找几家装装修公司司询问目目前价格格，以此此估算出出大致价价格3、装修修折旧一一般按55年制计计算，超过55年的装装修，可可忽略不不计4、剔除除装修价价格，算出房房屋价格格5、为洗洗手间做做闭水试试验：厨厨房洗手手间上下下水是否否通畅，墙面是是否有渗渗水，霉霉斑等6、要注注意厨房房、卫生生间以及及阳台设设计，厨厨房间烟烟道、煤气管管道等7、地板板可能受受损严重重，但易被被忽视8、认真真检查水水、电路路，计算算改造预预算9、分时时、分天天气检查查墙面和和门窗，是否存存在裂缝缝、渗水水，返潮潮（特别别需要注注意封闭闭式阳台台窗与墙墙面的接接缝处、阳台落落水管与与墙面连连接处、

4、阳台顶顶部、室室内墙面面顶角是是否有霉霉斑痕迹迹，如果果发现是是新近粉粉刷过的的那么尤尤其要小小心）10、注注意地面面以及墙墙面被遮遮挡的部部分，如如地毯下下等不被被注意处处，可能能是因为为地板损损坏而故故意放置置的11、尽尽可能用用影像记记录二手房购购买流程程看房签定意向向书/居居间协议议，支付付意向金金（通过过中介买买房）如房东同同意意向向书上所所列所有有购买条条件，并并签字确确认，收收下意向向金，则则此意向向金转为为定金双方约定定签定正正式合同同（外籍籍人士需需要公证证）卖方还贷贷（如上上家尚有有贷款未未还清）注销抵押押登记买方贷款款（外籍籍人士需需要公证证）贷款审批批通过之之后，买买卖

5、双方方可至交交易中心心办理过过户，取取得收件件收据20个工工作日之之后取得得新产证证7个工作作日内银银行放款款双方办理理交房相相关手续续，结清清尾款谈判与定定金交付付1、隐藏藏对房屋屋的喜爱爱，窥探房房东的卖卖房诚意意度，使自己己在以后后的谈判判中占据据主导地地位2、慢慢慢杀价，把握好好度3、定金金交付前前，对房房屋产权权等情况作作充分了了解4、定金金约占房房款的11335、要求求中介公公司出示示上家委委托中介介挂牌出出售该房房源的委委托协议议6、签订订书面的的房产认认购协议议（定金金合同）7、收取取定金的的收据，签字盖盖公章交易材料料：卖方需提提供的材材料1、产权权人身份份证2、房屋屋产权证

6、证3、原购购房发票票（复印印件）、原购房房合同，原购房房契税发发票4、结婚婚证复印印件5、产权权人印章章买方需提提供的材材料1、身份份证原件件及复印印件2、未成成年人的的户口本本或出生生证明3、婚姻姻证明4、本人人印章5、如果果贷款则则需要收收入证明明或者税税单或者者进帐单单6、外籍籍人士需需提供护护照、居居留证、工作单单位证明明7、港、澳、台台人士需需提供回回乡证或或台胞证证等大陆陆通行证证件签订购房房合同1、详细细了解房屋屋基本概概况（房房屋结构构，乱搭搭建现象象，承重重墙，这这些可能能会导致致物业无无法过户户）、租赁情情况、抵抵押情况况2、对售售房者有有较为全全面、查查看产证证，是否否有

7、共有有人，是是否同意意出售房房屋3、签定定合同，共有人人要到场场，同意意，或可可以写委委托书（经过公公证的）4、明确确规定价价格以及及该价格格所包含含的内容容5、明确确支付金金额、时时间、付付款条件件、余款款支付时时间6、所有有权证过过户方式式及税费费支付方方式、资资料，时时间，办办证责任任方7、明确确支付佣佣金方以以及金额额，中介方方的责任任8、明确确交房时时间，、房屋的的附属设设施、设设备、物物品等的的处理方方式9、明确确卖方户口口迁出的的时间（通常约约定必须须在交房房之前迁迁出，另另外必须须明确相相关违约约责任）10、逾逾期付款款的违约约责任、违约处处理情况况11、规规定三方方免责的的情

8、况12、提提醒合同同未尽事事宜采取取附件形形式补充充13、水水、电、煤、物物业费、维修基基金等的处理理14、明明确规定定甲、乙乙、丙三三方必须须填写相相关负责责人名字字、电话话，并分分别签章章15、中中介必须须填写注注册房地地产经纪纪人名字字、注册册号等16、不不要轻信信所谓的的各种避避税手法法全装修房房几点补充充1、卖房房提供原原来房屋屋的装修修合同、装修项项目清单单、收据据、保修修期限2、卖房房提供原原来房屋屋的设计计、施工工单位，提供图图纸及电电路、管管道布局局图3、房屋屋的承重重结构是是否被拆拆除或移移动4、卖房房提供可可移动物物品保修修和付款款凭证5、家电电、家具具等应当当明确具具体

9、品牌牌型号6、尽可可能用影影像记录录卖家还贷贷、办理理注销抵抵押登记记1、申请请提前还还贷（如如果上家家还贷满满一年，一般都都可以申申请提前前还贷；如果没没有还满满一年，则根据据上家贷贷款合同同约定，支付违违约金或或者根本本不能还还贷）22、如果果还贷满满一年，则可以以提前还还贷3、贷款后后355工作日日内至银银行领取取注销抵抵押登记记所需的的资料44、到银银行领取取的注销销抵押登登记所需需要的资资料到交交易中心心办理注注销抵押押登记到银行领领取的资资料1、房地产产其他权权利证明明（他证证）2、注销抵抵押登记记的申请请书3、银行给给出的委委托书44、银行行营业执执照复印印件5、客户已已还清贷贷

10、款的证证明6、保险单单正本到交易中中心办理理注销抵抵押登记记所需的的资料1、银行行取出的的注销抵抵押登记记所需要要的资料料2、注销销人的身身份证原原件以及及复印件件3、需要要办理注注销抵押押登记手手续的房房屋产权权证原件件注：卢卢湾区、普陀区区交易中中心要提提供房屋屋产权证证买方付款款及贷款 1、一次次性付款款：（一次次性付款款并非指指签定合合同就必必须一次次性把所所有房款款全部付付清，一一般来说说所谓一一次性付付款也是是要根据据房东的的不同情情况而有有所分别别的。）如上家家本身无无贷款，或贷款款已经结结清：那那么双方方可以协协商签定定合同时时候的首首付比例例、交易易过户时时候付款款比例、交房

11、时时候尾款款比例。一般在在这种情情况下至至交易过过户时，上家承承担的风风险相对对比较大大，上家家要求的的付款比比例会比比较高。如上家家有贷款款，则根根据上家家自身是是否有归归还贷款款的能力力来区分分不同情情况对待待。如上上家自身身可以归归还，则则后续一一般按照照的流程程操作；如上家家需要下下家首付付协助归归还贷款款的，则则双方协协商首付付比例，后续仍仍然分交交易过户户以及交交房时候候分两次次付款。2、在下下家需要要贷款的的情况下下的付款款方式：签定合合同支付付首付款款（买卖卖双方协协商确定定）交易中中心过户户时支付付除了贷贷款部分分以及尾尾款之外外所有款款项交房时时支付尾尾款二手房过过户及税费

12、1、卖方方办理完完注销抵抵押登记记手续、买方贷贷款审批批通过后后就可以以办理过过户2、买卖卖双方到到所属房房地产交交易中心心办理产产权交易易过户，一般220个工工作日后后发放新新产证3、如果果需要贷贷款，则则办理抵抵押登记记，一般般355个工作作日即能能完成放放款4、办理理交易过过户需要要缴纳诸诸多费用用，一般般包括：契税、房地产产权证印印花税、宗地图图及房屋屋平面图图复制费费、房地产产买卖合合同印花花税、产权转转移登记记费双方要带带的资料料: 1、买卖双双方身份份证原件件,复印印件 2、房屋买买卖合同同原件 3、该房屋屋原来的的房产证证 4、银行贷贷款合同同(不办办贷款没没有) 交易税费费买

13、方： 1. 契契税：房房价1.5 适用个个人购买买普通居居住用房房；房价3 适用用个人购购买非普普通居住住用房、花园住住宅、非非居住用用房及法法人购房房 2. 交交易手续续费：22.5元元/平方方米*建建筑面积积； 非非居住用用房：合合同价*0.55%(买买方承担担) 3. 印印花税： 合同同价*00.055 4. 权权证登记记费：880元/件； 非居住住用房、法人售售房3000元/件 5. 权权证印花花：5元元/本 6. 配配图费： 255元/套套；非居居住用房房1300元/套套 卖方： 1. 营营业税及及附加：居住住用房满五年年：普通居住住用房：免征；非普通居居住用房房：（出出售价购入价价

14、）*55.555%（境境外人为为5%-5.05%，视房房产所在在区县而而定）居住住用房未未满五年年：合同同价*55.555%（境境外人为为5%-5.05%，视房房屋所在在区县而而定）花园园住宅、非居住住用房、法人售售房：（出售价价购入价价）*55.555%（境外外人为55%-55.055%,视视房产所所在区县县而定） 2. 个人所所得税：居住住用房满满五年，且为本本人唯一一一套自自住用房房：免征征居住住用房未未满五年年，或产产权人拥拥有两套套（含）以上房房产：(1)（出售价价购入价价本手营营业税及及附加上手契契税装修费费（最多多不超过过上手房房价100%）银行贷贷款利息息上手交交易手续续费上手

15、公公证费）*200%(2)未未提供完完整房屋屋原值凭凭证：普普通居住住用房：合同价价*1% 非非普通居居住用房房：合同同价*22%花园园住宅、非居住住用房、法人售售房：（出售价价购入价价营业税税及附加加出售税税费土地增增值税）*200% 3. 土地增增值税：居住住用房：免征花园园住宅、非居住住用房、法人售售房：（售价土地增增值税可可扣除项项目）*税率税率：当当土地增增值税/土地增增值税可可扣除项项目50%，税率率为300%，大大于500%小于于等于1100%时税率率为400%，大大于1000%2000%时，税率为为50%，大于于2000%，税税率为660%注：土地地增值税税可扣除除项目为为：房屋屋购入价价+房屋屋