公司成本控制要点指南

1、成本控制要点应用指南(试用本)编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、6目录目录第一项 .立项成本控制要点应用指南第二项 .规划环节成本控制要点应用指南第三项 .招投标环节成本控制要点应用指南

2、第四项 .施工环节成本控制要点应用指南第五项 .材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项 .销售环节成本控制要点应用指南第七项 .工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项 .期间费用的成本控制要点应用指南第九项 .物业管理成本控制要点应用指南附件 .北京公司规范化管理系列文件立项成本控制要点应用指南第一项立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制征地费用少交或晚交，

3、项目部负责力争减免拆迁安置费房产确权后办理项目部负责用拆迁安置费用备查文件详见 项目立项成本控制要点说明1、 新征土地开发大市政费用规划条件自建部分按照 工程部、设计部公 司 工 程 体 系 和审算部负责自建走；交政府部分 部分；工程部负责按有关规定办理交政府部分。满足公司利益最大化，合理提高 项目部、设计部容积率，降低土 负责中项目开发成本构成表、附表一、附表二。形式2、 买断 项目地成本买断内容明确买断内容项目部负责明细付款总额为公司争取最大项目部负责利益付款时间周期长、次数项目部负责多三通或七通明确验收标准明工程部、项目部细负责一平的标准详见 项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表

4、、附表一、附表二及买断方式的成本构成手续风险与项目付款时间项目部负责直接挂钩。合作方式符合集团要项目部负责求，有利于北京公司；3、合分成比例双赢原则；项目部负责尽可能地延后作开交房时间工程部负责交房，发交房标准不低于合同中项目部负责交房标准付款总额选择有利于公项目部负责付款时间司利益的方式项目部负责规划环节成本控制要点应用指南详见 项目立项成本控制要点 说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成第二项规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复

5、杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么1、规划（1）可行性规方案划设计怎么控制谁来控制市场信 息搜集和分析市政状况信息分析设计部负责，规划要点确立 项目、审算、可行性研究设计任 销售部配合务书可行性设计变更备查文件暂缺相应可操作参考文件，以下同组成可 行性规划由项目、设评审 委员会，对方计、工程、审案进行评审、确算、财务、销（2）方案评审定。售等各部门组未通过的方案进入成评审委员可行 性设计变更环会，总经理负节，再重新评审。责对可行 性规划设计根 据实际情况进设计部负责，行细节调整工程部配合（3）设计成果设备选型方案提前确定

6、根据提 交的设计审算部负责，成果进行投资估算设计部配合根据项 目前期运设计部负责，营的 情况和市场分项目部、销售析制订设计任务书部协作（1）设计方案方案设计招投标设计部2、报批设招投标评审委计方案设计评审员会注意市政设计（2）报批注意相关法规，完项目部负责，善自身报批规范设计部配合性，材料完整控制要点控制什么怎么控制对报批 设计进一（1）扩初设计步调整要求设计要求内部审核3、扩初设根据扩初设计招计投标 方案和设备选型、 实体研究、环（2）成本概算境方 案等因素对总成本作出概算制订经营指导书谁来控制备查文件设计部负责，知会各部门设计部与工程部负责审算部负责根据扩 初设计要（3）扩初设计求招标招投

7、标评审委专家评审员会图内部评审设计调整设计部负责搜集权 威地质资（1）地质勘察料自己专业人员勘察4、桩基设桩基设计2 种以设计部负责，（2）设计方案 上形式计工程部协助评审由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工设计调整图5、施工图设计6、销售包装设计根据销 售包装设计、 桩基设计、功能设 计及配套设施等因 素，在扩初图基础 上确立施工图设计部和工程（1）施工 图设 设计要求部负责，其他计要求建安施工图中结构部门协助造价 、建筑造价和环境 设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。政府 部门报批费，（2）报建按政 府有关政策交项目部纳。（3）报施图（4）审图互审 互

8、签，明确修设计部负责，工程协助，知（5）施工配合改意见，设计洽商会销售部设计 图纸测算与实设计部负责，（6）面积测算际施 工时检验相结工程部协助合结合营 销费用控制施工招投标根据 扩初设计图、（1）方 案 设 计经营 指导书和实体设计部负责，要求研究 的结果确定方销售部协助案设计要求市场信息调研根据设计要求确定7、装修方（2）材 料 设 备 装修材料和设备选型成本方制订装 修设计目设计部负责案设计案标成本计划明细表参见深圳公司装饰综合价格拆分文件分析制订设计任务书设计部负责，销售部协助（3）招投标招投标评审委评审员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件（1）小区建筑市场调研销售部负责设计部

9、负责，物功能的经济评有针对性扩充建筑销售、工程部估物功能协助8、功能设计（2）市政配套市政状况调研项目部负责方案争取政府有利条件根据投 资估算和报批 标准确立环境设计部负责，（3）环境方案 设计方案目标成本项目部协助设计总额招投标招投标评审委员会市场现 状分析，智能化必要性分析销售部负责（4）智能化设智能化内容控制计招投标 ，寻找外招投标小组组织，总经理负部合作，争取双赢责保持 各部门与销售（5）销售承诺部的 信息畅通，保设计部负责，障销 售承诺与实际工程部协助功能的一致性（1）设计调整9、设计变费用设计部负责，详见工程现更（2）设计变更 严格按照设计变更工程、销售部场变更管理规洽商洽商流程进

10、行协助范在扩 初图确定前确（1）选型定材 料设备，使设设计部负责，（2）方案确定 计在图纸阶段就考10、材料设工程部协助时间虑了 材料设备的安备装（3）采购招投标招投标评审委详见 设备材员会料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指南第三项招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件工程部负责工建立承建商、工程监理招投标程监理、材料及设合同；备供货商名册及资设计部负责设料

11、库。计、环境、装详见招投标从公司认可名册中修招投标合管理规范 第（1）资质的承建商、供货同。8条至15商、监理公司中选审算部负责材条和招投标（2）管理水平1、投标择投标单位。料设备招投标管理程序（3）技术力量单位的选主办部门推荐五合同。（4）历史记录择家投标单位报招投销售部负责营（5）资金实力标工作组。销、包装招投（6）合作经历标合同。招投标工作 小组详见招投标审核、考察、评招投标评审委管理规范 第估、筛选三家以上员会审核8条至15投标单位报招投标主管领导批评审委员会及主管准。条和招投标管理程序领导各类合同的招投标书内容应包含：1）工期；2）工程造价或取费标准；3）质量要求；4）付款方式；5）

12、招标范围；6）结算方式；7）验收标准；8）投标注意事2、招投 项；标文件 （9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；10）接标时间；11）开标时间；12）定标方法；13）投标单位补充意见；14）标准合同条文；15）图纸、其他要求等。1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负详见招投标责设计、环管理规范 第境、装修招投主办部门起草、制6 条、第 16标合同。定招投标标准文本条至 203、审算部负条、和 招投责材料设备招标管理程序投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标招投标评审委管理规范 第招投标工作组审核员会审核；6 条、第 16主管领导批条至 20准；条、和 招投

13、标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、技术部门负责技术评标详见招投标优先顺序2、审算部负管理规范 第3、评标(1) 技术性评标和定标1、技术评标责经济标书的21 条至 33和定标(2) 经济性评标定标2、经济评标评标条、和 招投3、合作经历3、财务部负标管理程序责审核广告包装费详见招投标招投标评审委管理规范 第综合审核投标单员会审核、评21 条至33位；评定中标单位定。条、和 招投主管领导批准标管理程序施工环节成本控制要点应用指南第四项施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于

14、各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件项目前期规划、定位要全面、准确，尽审算部负责量避免在施工中的重计算变更费用大设计调整。（含可能引起加强施工前的审核的索赔）。详见工程变更管工作。全面考虑工程甲方项目代表（1）变更评理办法“工造价，对可能发生变执行修改的工估程变更的控制办更的地方有预见性，期评估。法”？并予以事先约定。审算部成本1、设计各部门全面评估变管理员负责计变更环节更带来的各种变化，算变更后的成为审批提供参考依本现状。据。根据变更原因将设计变更分成四类

15、，不同类别按相应的审核（2）变更的签认流程进行。审核签认设计变更通知单。详见工程现场签经办部门？ 证管理规范第二条、第十三条。详见工程现场签发生变更项目证管理规范第5的负责人到第 8条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。3 ）变更的主管总经理审批后审批方可进行变更。详见工程现场签经办部门 证管理规范第九到第十二条。详见工程现场签主管总经理 证管理规范第十三条。施工现场签证（1）签证的现场签证的确认应严格按照合同中所约必要性定的条款执行。经办部门（设现场签证确需发计部或工程详见工程现场签（2）签证的 生，应坚持当时发部）证管理规范第十时限生当时签证的原条

16、。则。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原经办部门（设详见工程变更管（1）签证的 因、工程量应清楚理办法“工计部或工程工程量准确、无涂改、编程变更的控制办部）号准、全，并有监法”？理工程师的签字确认。发生变更项目详见工程现场签施工洽商通知单证管理规范第 5（ 续 ）的负责人到第 8条。2、施工必须遵循“先洽后现场签证（2）签证的干”的原则。在确认审批详见工程现场签签证前，应按相应主管总经理证管理规范第十审批程序报审，通四条。过后方可正式签证。对工程变更应定期（3）签证的进行分类汇总统计分详见工程现场签析，并根据统计资料资料工程师证管理规范第十反馈对控

17、制工程变更提出八、十九条。改进意见。（1）扩初图图纸多层次会审会审会签及审批制度。（2）施工图各专业互审互签制会审3、审图度。（3）分项、力争在开工前把分部图会审图纸中的问题修改（4）各专业完。技术图纸会审1）分包方通过投标确定配式合费。甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点三、“审图”详见施工环节成4、总分 （2）分包内应避免在施工过程甲方代表包配合费容中修改分包方式、（3）分包的 分包内容、范围而责任界定增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在材设计部（1）选型料招标前确定。先确定材料供应方（2）材料供审算部组织式，通过招标确定应方式工程部参加5、材料相关费用。（3）材料计供应限时编制材

18、料计划划。甲方代表（4）预留时材料计划签认。间要考虑可能出现的问题，留出相应的经办部门时间。本控制要点四、“总分包配合费”主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”按合同约定执行甲方代表与（5）付款进监理工程师审付款。度核完成的形象详见付款审批程按进度付款。6、工程 （6）工程进部位序规范附件 2：多层次多角度审款的支付度预算人员审“工程款付款流核工程进度。核工程价值量程”（1）付款的根据情况由不同级主管副总或总审批别人员最终审批。经理材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可

19、以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件采购招投标招投标规范中未及订立合同时 暂缺提及间1、材料生产周期与工程进度相配合具体与采购点远近工程部进场计划运输周期相对应具体参照标准暂安装、验收与工程进度相配合缺周期交叉作业时间与工序安排相联系日常搜集市场信市场信息息，建立材料市场审算部信息库。材料设备的技术参2、材料技术参数数由设计部确定或设计部封样。的性能价必须招投标的材料格比详见招投标管设备要制定招投标理规范第六、计划。不需招投标招投标审算部七条和设备材的材料设备，采用料采购规范第三家以上厂家报价四条选择。预付款限额控制详见付款审批材

20、料款支付首次验收后付款程序规范附件方式总额进度控制。3、材料经办部门（工程3“甲供材料付材料款支付进保修款一般不低款支付部或设计部）款流程”和附件度于合同总价的7“采购类付款保修款5%。流程”依据合同中约定数量验收4、材料验收质量验收付款。几方共同确认货甲方工地代表或专业工程师负责到现场数量监控验收详见设备材料外观质量的验收采购规范第八安装后质量的验工程部条收投入使用后的质物业公司量验收在合同中明确货5、材料材料保管物的卸货和保管的详见设备材料责任承担者采购规范第九保管与保修材料保修用合同的方式明工程部条、第十三到十确保修责任和保修六条期销售环节成本控制要点应用指南第六销售环节的成本一般是按比

21、例控制，但 项一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要控制什么怎么控制谁来控制备查文件点（1）费用总额确定费用目标项目部总额（2）市 场信息 收根据各种相关详见营销费用管理集规范1、营销因素确定具体计 销售部（3）营销计划方案划和费用（4）营销预算（5）营 销方案 审征求各方面意主管总经 详见营销操作流程见，按审批流程批理规范操作销售人数控制（1）现 场销售 人销售工作进度 销售部部工费用控制门经

22、理奖励办法控制（2）现 场销售 器具费2、营销 （3）卖场、现场现场费包装费销售部专用（4）销 售模型 费业经理和 详见营销包装操作用部门经理规范（5）宣 传资料 及礼品费（6）展销费（7）计 划额度 控额度内调剂和 主管总经 详见营销费用管理制超额审批制度理规范（1）媒 体及广 告详见营销包装操作代理公司信息收集专人负责销售部规范和分析3、媒体先评后选的原销售部详见营销包装操作选择则规范（2）招投标内部评审销售部详见招投标管理规评审委员招投标范会市场信息收集设计部、详见营销包装操作（1）设计、装修制订装修目标规范和设计规划销售部成本总额管理规范信息搜集详见设备、材料采（2）材料采购材料、设备

23、选设计部购规范型（3）信 息采集 及招投标招投标评 详见招投标管理规4、样板 招投标审小组范房装修委托物业代管物 业 公祥见物业管理规（4）样板房维护司、销售协议范部控制要点5、销售回款6、销售补 充 条款 及 承诺建立材料设备设计部负清单（5）材 料回收 、责 ， 物 详见营销包装操作使用登记保管和再利用业、销售 规范闲置品评估和部配合处理控制什么怎么控制谁来控制备查文件（1）销售折扣点待定销售前台待制订相关管理办法负责销售前台详见回款管理规（2）回款周期待定负责，财范务监督营销部负（1）承诺的制作楼书责 ， 设给出承诺分类计、工程监督待制订相关管理办法设计部负变更审批与知（2）设 计变更

24、与责 ， 销会制度承诺售、工程承诺变更协助晚交房原因分客户服务中 心 负（1）交房日期类处理7、客户责，销售 详见补偿管理规（2）保修期与施工队洽商交房前台、物 范（3）质量补偿延长保修期业公司协交房验收协议作（1）中介费待定销售部（2）与 销售相 关8、其他的其他费用（如因严格按相关流主管副总详见工程现场变更销售要求而发生的程进行管理规范等设计洽商变更费）工程预决算环节成本控制要点应用指南第七项工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么1 、

25、乙 方（1）乙方预算预算内容的审查（1）施工图中2、钢筋的钢筋用量用量的核（2）洽商、变实更的钢筋用量怎么控制谁来控制备查文件先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整审算部负责，设 参见深圳公面积。计部协助司有关文件注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题选择并委托现场管理经验丰富、职 财务部、审算部业道德良好、工作 与主管副总负责认真负责工程造价 确定工程造价咨咨询公司进行钢筋 询公司。量计算工作详见正在草审算部专人负责抽拟中工程预查与核实工程造价决算管理规咨询公司的钢筋用范量计算工作审算部经理监督工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋

26、情况（1）材料价差3、价差（2）人工价差的调整（3）费用价差（1）图纸审核4、洽（2）因市场因商、变更素甲方对图纸的费用控的修改制（3）现场签证控制要点控制什么1）工期2）质量5、违约与索赔3）配合管理4）停工、窝工严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材详见正在草料、人工、费用）审算部材料组与拟中工程预变化情况预算工程师负责决 算 管 理 规当价格出现异常范波动时，应立即与相关单位商量对策1、设计部负责工程部项目部负建筑专业图纸责组织各专业共同质量的审核审图，实行专业负2、工程部负责责制其他专业图纸监理公司审图的审核详见正在草施工单位审图3、工程项目部拟中工程预甲方对图纸做出重负责现场签证

27、决算管理规大修改之前，应进的监控范行方案经济比较4、审算部负责现场签证中，应明审核洽商、变确发生费用的原因更的合理性、和责任完整性（负洽商）及经济性怎么控制谁来控制备查文件1、工程项目甲方履行自己的部负责施工合合同义务同中技术条款甲方督促乙方履行的监控合同义务2、审算部负工期与质量重视责施工合同中过程中控制合同条款经济详见正在草拟中部分的监控工程预决算管理工程部项目经理 工程项目部负 规范负责各施工方的配 责施工过程中合问题协调、配合当造成重大停、窝工时，工程部与 审算部负责违审算部及时进行约费用的核实停、窝工费用计算期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制制定年度资金1、财务部负责年度（ 1 ）公司开发资金计划计划速度、规模与2、财务部与审算部资金占压费用贷款计划配合控制占压资金估算与控制量第八项参考文件详见付款审批（ 2 ）地价款的1、财务支付费用3 ）工程款的支