产品定位策划程序

1、深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.产品定位策划程序编号：VKSZ/QP/PR002版号：A/2页码：第10页 共10页产品定位策策划程序序编制陈锐彬日期2002-08-21审核唐激杨日期2002-08-21批准刘荣先日期2002-08-22流 程 要要 素流程目标：流程时间要要求流程监控点点数目流程主要责责任岗位位流程涉及职职位数目目修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2002-10-23A/14.2.22、5.1、55.2.4、55.3.1、55.4、77陈锐彬唐激扬刘荣先2004-5-117A/2取消编写计计划，明明

2、确了产产品建议议书修订订记录及及分期项项目处理理方式。方志勇唐激扬刘荣先目的根据公司项项目经营营决策，完完成项目目的市场场定位、产产品建议议。适用范围适用于公司司新项目目完成购购买决策策之后，对对项目进进行的深深入市场场定位和和明确产产品形态态、主题题、和建建设指标标的工作作。术语和定义义市场定位：明确项项目目标标消费群群体及其其特征。产品形态：项目产产品类型型选择。产品主题：指对项项目设计计主题与与产品形形态的选选择。建设指标：项目各各类型物物业建设设量的数数据指标标和比例例关系。职责销售经营部部负责制定项项目产品品建议书书。组织项目市市场定位位市场调调研以及及产品建建议调研研工作。调研记录

3、的的总结分分析、归归档管理理工作。总经理批准项目目产品建建议书。工作程序项目发展部部提交的的项目目可行性性研究报报告是是本阶段段产品策策划的输输入。工作准备销售经营部部项目销销售组安安排调研研时应事事先与项项目发展展部、项项目经理理部协调调和沟通通。工作展开前前，项目目销售组组经理应应组织销销售组成成员准备备以下文文件：项目可行行性研究究报告。过往同类项项目的项项目产品品建议书书。调研工作实实施项目销售组组成员查查阅并熟熟悉项项目可行行性研究究报告、观观察各方方面的工工作现状状、现象象和活动动获取项项目相关关信息。项目销售组组实施关关于目标客客户群体体、产品品主题、产产品形态态和产品品各建设设

4、指标的的调研。每次调研完完成后，项项目销售售组必须须完成一一份市市场调研研报告，由由项目销销售组经经理审核核并保证证调研报报告的正正确性和和完整性性。提交交销售经经营部总总经理，报报告内容容应包括括：调研的目的的和范围围。调研组成员员。调研日期。调研所依据据的文件件。调研结果表表述。调研结果分分析、小小结。销售经营部部项目销销售组针针对调研研中的表表述和结结论性意意见，提提出修正正性措施施，形成成市场场调研报报告及初初步产品品建议书书，经经销售经经营部项项目销售售组分管管经理审审核修正正，销售售经营部部总经理理确认。内容包括但不限于：项目定位潜在消费者者背景资资料分析析潜在消费者者产品需需求对

5、比比分析市场现状产品定位类型：生活活设计、形形象定位位档次风格：价格定定位、建建筑风格格定位建筑比例建建议：建筑类型比例面积（万平平方米）套数（平方方米）合计预期价格（采采用可类类比物业业加权比比较法）注意营造的的要点交通设施环境小区配套物业管理服服务经营模式的的考虑住宅部分公建部分物业服务模模式的提提升机构潜在消消费建议议机构消费者者类型使用目的产品需求概念设计阶阶段工作作重点工作目的工作重点开发节奏由销售经营营部向万万创提交交初步步项目产产品建议议书，供供万创进进行项目目概念设设计。概念设计确确认后，由由销售经经营部、万万创公司司共同向向成本管管理部提提交初初步项目目产品建建议书及及项目概

6、概念设计计成果，由由成本管管理部进进行新项项目建安安成本概概算，概概算后提提交财务务管理部部进行新新项目完完全成本本概算及及经营指指标及资资金要求求概算。经新项目成成本概算算后，由由销售经经营部项项目销售售组根据据概念设设计研究究、新项项目经营营成本概概算等资资料组织织编写项项目产品品建议书书。内内容包括括但不限限于：项目定位项目与周边边的关系系：与所所在区域域定位和和规划的的关系、地地块或周周边可利利用的自自然资源源、地块块或周边边可利用用的社会会资源、项项目周边边的交通通情况、项目周周边的社社会配套套、市场场现状、市市场需求求。项目定位：项目定定位描述述、项目目差异性性的营造造。客户资源：

7、潜在消消费者消消费判定定、潜在在消费者者消费特特征、客客户购房房用途、消消费行为为分析、内内外销分分析。产品描述产品规划要要点综述述产品描述：总建筑筑面积、住住宅、会会所、商商业（社社区配套套和特色色商业）、其其它公建建、住宅宅产品（住住宅产品品具体内内容见下下表）建筑类型比例面积（万）套数平均面积（）均价(元/)共计项目的环境境定位要要求项目的公建建定位功能设计：会所、商商业配套套、学校校。（公公建视产产品情况况需要有有补充报报告）服务目前已有关关联项目目提供的的服务针对项目客客户提供供的服务务、特殊殊产品提提供的服服务经营项目的出发发点和经经营模式式经营方式建建议项目开发方方案方案选取原原

8、则方案建议（含含初步成成本、财财务测算算）操作风险及及规避方方式项目开发节节奏(主要产产品的分分期重点点)营销思路项目产品品建议书书经销销售经营营部总经经理确认认后，销销售经营营部组织织万创公公司、项项目经理理部、成成本管理理部、财财务管理理部向公公司总经经理汇报报。公司司总经理理最终批批准，由由销售经经营部提提交万创创公司、项项目经理理部，供供万创公公司进行行设计招招标；供供项目经经理部编编写项项目开发发工作指指导书。项目商业部部份的产产品建议议按产产品建议议书（商商业部份份）作业业指引执执行。产品建议议书定定稿后，根根据项目目进展对对其所做做的补充充及修订订，以会会议纪要要等形式式备案，并并提供万万创公司司作为设设计输入入资料。分期开发的的项目，每每期的