商务区城市广场可行性研究报告

1、 HYPERLINK /plus/view.php?aid=1654740 o 中央商务区城市广场可行性研究报告140p.doc 中央商务区城市广场可行性研究报告中央商务务区城市市广场可行性研究报告目录 第一章 总论 .1 一、项目目背景 .1 二、项目目开发单单位概况况 .33 三、项目目申请报报告编制制依据 .5 四、研究究结论 .5 第二章 市场分分析 .77 一、房地地产投资资环境分分析 .7 二、滁州州房地产产市场总总体分析析 .111 三、滁州州中心区区房地产产专业市市场分析析 .112 四、滁州州购房客客群分析析 .114 五、项目目自身条条件分析析 .115 六、SWWOT 分

2、析 .116 七、项目目定位 .17 第三章 建设选选址与建建设条件件 . 20 一、项目目选址 .20 二、区位位分析 .21 三、地块块现状 .22 四、建设设条件 .25 第四章 项目开开发技术术方案 .33 一、规划划设计 .33 二、建筑筑设计 .36 三、结构构设计 .37 四、暖通通设计 . 38 五、给排排水设计计 .339 六、燃气气设计 .41 七、电气气设计 .42 八、弱电电和智能能化设计计 .445 第五章 节能方方案分析析 .449 一、编制制依据 .449 二、能耗耗分析 .550 三、能源源供应状状况 .51 四、能耗耗指标 .552 五、节能能措施 .552

3、六、节能能效果 .555 第六章 环境和和生态影影响评价价 .557 一、项目目所在地地环境现现状 .57 二、项目目建设对对环境的的影响和和对策 .559 三、项目目建设对对生态环环境影响响的结论论 .633 四、地质质灾害影影响分析析 .644 第七章 组织机机构与人人力资源源配置 .65 第八章 进度计计划 .666 一、工程程进度安安排 .66 二、工程程进度甘甘特图 .667 第九章 项目招招投标方方案 .688 一、招标标范围 .668 二、招标标组织方方式 .68 三、招标标投标区区域 .68 四、招标标方式 .668 五、招标标公告的的发布与与媒体 .668 六、项目目建设招招

4、标程序序 .699 七、注意意事项 .773 八、预期期目标 .773 第十章 安全与与消防 .74 一、危险险因素分分析 .74 二、安全全措施 .774 三、消防防措施 .775 第十一章章 投资资估算及及资金筹筹措 .78 一、投资资估算 .788 二、资金金筹措 .799 三、贷款款与偿还还计划 .799 第十二章章 经济济评价 .880 一、财务务评价 .800 二、国民民经济评评价 .883 第十三章章 财务务风险分分析 .85 第十四章章 评价价结论与与开发建建议 .86 附表： 附表 11 主要要技术经经济指标标表 附表 22 总投投资估算算表 附表 33 建筑筑安装工工程估算

5、算表 附表 44 投资资使用计计划与资资金筹措措表 附表 55 销售售收入、销售税税金及附附加估算算表 附表 66 租房房收入和和经营税税金及附附加估算算表 附表 77 酒店店运营收收入及成成本费用用估算表表 附表 88 损益益表 附表 99 财务务现金流流量表 附表 110 借借款还本本付息表表 附图： 附图 11 项目目地理位位置图 附图 22 项目目总平面面图 附件： 附件 11企业业法人营营业执照照注册册号 33411100000000584498 附件 22、土地地拍卖协协议 第一一章 总总论 一、项目目背景 1、项目目名称：中央商商务区城城市广场场 2、项目目开发单单位：置置业有限

6、限公司 3、项目目建设地地点 该项目位位路。4、项目目建设规规模 该项目规规划用地地面积33.30000万万平方米米，建设设用地面面积3.30000万平平方米，总建筑筑面积 XXXXX万平平方米，地上建建筑面积积 XXXXX万万平方米米， 其其厂房 XXXXX万平平方米、厂房体体验馆 XXXXX万平平方米、商务办办公写字字楼 XXXXXXX万平平 方米米、体验验酒店XXXXXXX万平平方米，地下总总建筑面面积 XXXXXX万平方方米，容容积率 XXXXX，建建筑覆盖盖率XXX%，建建筑绿地地率XXXX%， 停车车数量XXXXXXX辆，建筑高高度XXXXX米米，广场场面积 XXXXX万平平方米。

7、 5、项目目投资 本项目总总投资 30000 万万元，其其中工厂厂费用 5000 万元元， 工工厂建设设其他费费 3000万元元，体验验馆费用用1000万元，材料费费用3000万元元，办公公楼和渡渡假体验验酒店110000万元，基本预预备费 8000 万元元，建设设期利息息 1220 万万元.6、资金金筹措 本项目资资金来源源有一：自筹 20000 万万元，二二：申请请银行贷贷款 110000 万元元。7、主要要评价指指标 1以lllk首期期投资项项目所带带来的产产品销售售收入为为准，5500套套 / 年的产产量可为为llkk创造约约1-33千万的的销售收收入，加加上工艺艺品、礼礼品、装装饰材

8、料料等服务务、产品品销售收收入，预预计一期期投资项项目总共共能产生生约5千千万的销销售收入入。二期酒店店工程及及三期创创意办公公园区、商铺等等设施投投资，一一部分以以租金体体现，一一部分以以铺位销销售体现现。在税收方方面，以以增值税税、消费费税、营营业税、所得税税等税费费项目计计算，预预计能为为税务部部门增加加3-55百万元元的税收收。8、项目目建设期期 166 个月月。 二、项项目开发发单位概概况 1、单位位名称：香港lllk家家居集团团 2、住所所：香港港九龍長長沙湾東東京街331號恒恒邦商業業大厦66033、法定定代表人人：梁寮寮生 4、注册册资本：5000万元 5、实收收资本：5000

9、万元 6、公司司类型：有限责责任公司司（法人人独资） 7、经营营范围：家居用用品 8、单位位简介香港lllk家居居集团（以下简简称“llkk”）系在在香港注注册成立立的一家家以家居居产品生生产销售售为一体体的股份份制企业业，拥有有来自台台湾、香香港、意意大利、澳大利利亚等国国家和地地区的国国际产业业资本以以及专业业的设计计营销团团队，旗旗下品牌牌为“llkk”。“llkk”以企业业雄厚的的综合实实力为平平台，拥拥有强大大的资源源整合能能力与产产品研发发生产能能力，产产品品类类涵盖船船木家具具、船木木整体橱橱柜、衣衣柜等家家居产品品，同时时涉及环环境家居居设计及及精装修修服务，是集成成了设计计开

10、发、生产制制造、规规模销售售等系统统的“智慧型型、创新新型、科科技型”朝阳产产业。“llkk”以生产产、展示示、营销销、服务务的多角角架构为为基础辐辐射中国国、进军军国际。我们独独有的行行业开创创性优势势具备以以下几点点：首创中中国高端端商道之之大成的的“永久商商业”模式成熟的的家居品品牌运作作经验与与盈利模模式家居空空间产品品、设计计、装饰饰集成化化的创新新概念原创性性、订单单式、礼礼品化的的产品消消费概念念优化的的商业组组合，率率先与国国际最新新消费及及运营模模式接轨轨llk拟拟在湛江江市江洪洪镇遂溪溪县投资资项目，主要用用于建立立南中国国较大规规模的船船木家具具开发制制造中心心，以此此奠

11、定lllk华华南地区区的规模模生产与与创意设设计优势势，并满满足香港港llkk集团日日益增长长的东南南亚市场场销售需需求，同同时也为为llkk创设南南部生产产基地，将销售售渠道沿沿湛江海海岸线顺顺延至华华东地区区。四、研究究结论 1、香港港llkk家具项项目符合合规划，符合国国家扩大大内需， 鼓励励消费，稳定家家具市场场的政策策。 2、该项项目能够够改善附附近居民民的就业业，提高高居民生生活水平平， 受受到广大大居民的的积极支支持，促促进和谐谐社会的的发展。 3、该项项目市场场定位准准确，产产品品质质精良，品牌优优势明显显，市场场 前景景广阔。 4、该项项目建成成后能给给地方政政府增加加税收，

12、增加就就业岗位位，能够够 促进进人民消消费，扩扩大内需需。 5、该项项目能够够完善城城市功能能，提高高城市文文化、商商业、娱娱乐等功功能水平平。 综上所述述，该项项目可行行。 第二章 市场分分析 作为民众众的大宗宗消费品品，在人人民生活活水平迅迅速提高高，住宅宅建设飞飞速发展展的情况况下，家家具市场场容量巨巨大，行行业的平平均利润润率远高高于社会会平均利利润率，因此家家具业是是各行业业中资本本投入和和规模扩扩充最为为突出的的一个。我国家家具产业业经过220多年年的高速速发展，生产、销售、技术水水平、产产品质量量和经济济效益都都得到了了全面提提高，实实现了从从传统手手工向现现代工业业的转变变；生

13、产产和出口口得到了了较快发发展；产产业集群群和特色色区域逐逐渐形成成；原材材料呈现现多元化化；带动动了相关关产业的的协调发发展。另另一方面面，技术术进步日日新月异异，产品品需求日日趋多变变，市场场竞争日日益激烈烈，这些些都迫使使企业不不得不寻寻求能够够快速响响应市场场和适应应当代环环境的制制造方式式与生产产经营方方式。 我国家具具行业规规模和产产值一直直稳定增增长。220100 年我我国家具具行业逐逐渐走出出金融危危机的影影响，生生产销售售及出口口均呈快快速增长长态势。统计数数据显示示，20010 年全年年家具行行业产量量 7770322.833万件，工业总总产值达达 96667 亿，比比 2

14、0009 年增长长了 332%左左右。目目前，家家具制造造业已经经成为国国民经济济中继食食品、服服装、家家电、家家具后的的第四大大产业。当前全球球化的大大趋势对对于我国国家具行行业来说说，既是是一个良良好的机机遇，也也是极大大的挑战战。尤其其是绿色色环保家家具适合合国内外外市场发发展需要要。在欧欧美等发发达国家家，生态态环保、天然质质朴家具具越来越越受欢迎迎；而在在东南亚亚地区，木质家家具向来来拥有广广阔的市市场。在在全球大大环境下下，过去去近百年年的时间间里，由由于泛滥滥砍伐树树木，森森林资源源受到严严重破坏坏，天然然木材越越发稀缺缺，并被被大多数数国家限限制了出出口。同同时，各各种家具具造

15、成的的室内空空气污染染，已成成为目前前家庭和和写字楼楼中继建建筑污染染、装饰饰装修污污染之后后的第三三大污染染源。随随着环境境观念深深入人心心，未来来的家具具市场将将是以环环境保护护为特征征的绿色色消费，顺应当当前低碳碳经济的的发展浪浪潮。llk家家居的核核心产品品船木木家具，正是按按照绿色色消费的的观念，倡导简简朴、自自然的生生活，将将舒适与与环保完完美结合合起来；加上lllk家家居极具具国际化化的创意意设计，令古老老的船木木焕发新新生，以以其新颖颖独特而而又精美美的造型型在家具具行业中中独辟蹊蹊径。在在广大消消费者心心目中，船木家家具不仅仅具有环环保生态态特性，而且极极富艺术术观赏价价值。

16、尤尤其是船船木家具具利用了了废旧船船木作为为原材料料，不但但具有良良好的生生态弥补补性，更更是纯实实木家具具的另一一个重要要产品类类别；船船木家具具休闲、时尚、独特的的艺术气气质，迎迎合了当当前大部部分人的的消费需需求，市市场前景景广阔，经济效效益可观观。10 11 二、唐山山房地产产市场总总体分析析 唐山经济济的快速速稳定发发展，为为房地产产市场的的发展提提供了基基础；近近 年来总体体看，唐唐山房地地产投资资增长平平稳，市市场发展展形势良良好。 在经济快快速增长长的刺激激下，唐唐山大建建设逐渐渐展开，围绕“经济强强 城、文化化名城、宜居靓靓城”的建设设目标，唐山城城市形象象有望不不断改善善，

17、 对增强居居民荣誉誉感，提提升房地地产价值值有着积积极意义义；同时时随着曹曹妃甸 港口建设设力度的的加大，滨湖新新区规划划的提出出，唐山山对外的的吸引力力也逐 渐加强，未来外外来人口口的进入入，有望望为房地地产市场场注入新新的需求求。 12 未来随着着国内经经济的回回暖，以以及京津津唐区域域经济的的长期向向上的走走 势，唐山山房地产产市场中中长期发发展仍然然是向上上的。 三、唐山山中心区区房地产产专业市市场分析析 1、住宅宅市场分分析 唐山 22005520006 年年市场销销售量约约在 8801000 万平平方米之之间。220077 年由于市市场整顿顿，大量量违规销销售被禁禁止，市市中心区区

18、供应较较往年大大幅下 滑，实际际销售面面积仅在在 300 万平平米左右右。而 20008 年年由于价价格高启启压缩 市场刚性性需求，并且宏宏观经济济及市场场重叠下下滑，唐唐山市中中心区销销售量 仅在 330 万万平米50 万平米米之间，同比往往年大幅幅下滑。 20099 年至至 20010 年，唐唐山市中中心区（路南、路北区区）住宅宅可销售售 面积（现现房、期期房、手手续不全全项目），预计计年供应应量将达达到 2200 万平 米以上，市场供供应量大大大超出出往年水水平。 国内经济济形势短短期难以以回暖，而唐山山市场供供应压力力和价格格回调要要 求的压力力下，预预计 220099 年市市场调整整

19、仍将延延续，大大量中档档项目价价格仍 存在下调调的压力力。 预计唐山山市 220099 年随随着经济济回暖后后以及宏宏观市场场环境的的逐渐企企 稳，预计计唐山住住宅市场场将在下下半年逐逐渐回升升，由于于 2000720008 市市场消 化量远不不足市场场正常需需求状态态，预计计在价格格调整适适当的情情况下，预计 20099 年总总体消化化能力应应达到 1000 万平平米左右右。 2、写字字楼市场场分析 唐山目前前在租售售的写字字楼项目目只有不不到 110 个个，分布布于新华华西道，13 北新西道道，以及及建设北北路沿线线，分布布较分散散，没有有形成有有有聚集集规模 的商务办办公区。 唐山实际际

20、供应的的办公类类物业不不足 220 万万平米，皆是单单栋中小小规模 的物业，且写字字楼无论论形象、设备设设施或管管理上都都没有可可圈可点点的地 方，皆是是乙级及及商住等等档次较较低办公公物业。 唐山写字字楼目前前出租的的情况都都不太理理想，入入住 11 年以以上的写写字楼 入住率只只有 550%70%左右，客户主主要是唐唐山当地地的一些些商务流流通类 公司、小小型设备备科技类类公司，以及一一些广告告、咨询询等中小小公司等等。 写字楼是是第三产产业的经经济载体体，同样样，第三三产业的的发展是是写字楼楼 市场的主主要需求求来源，从唐山山的产业业结构看看，第三三产业占占经济的的比例 32%，第二产产

21、业占 58%，是典典型的工工业型城城市，第第三产业业发展相相对落 后。 从第三产产业就业业人数的的增长率率看，近近三年的的平均增增长率为为 4.6%， 且近年增增长率逐逐年降低低，故就就写字楼楼的需求求潜力而而言，唐唐山市场场的写 字楼市场场空间有有限。 3、公寓寓类市场场分析 唐山目前前市场上上公寓项项目寥寥寥无几，而且不不能算正正式的酒酒店式公公 寓，基本本是偏办办公的 SOHHO 公公寓。目目前酒店店式公寓寓市场需需求相对对不足， 近年出现现的公寓寓类项目目销售状状态均不不尽人意意，其中中自身产产品因素素偏 重，因此此并不能能完全说说明唐山山整体市市场需求求状态。 4、商业业市场分分析

22、唐山商业业格局呈呈一轴一一线多点点，“轴”是指整整个新华华道，“一线”14 指贯通南南北的建建设路，这两条条线决定定了未来来唐山商商业发展展的整体体格 局，“多多点”指各区区域性包包括社区区性的商商业。根根据唐山山商业分分布和业业 态的特点点，唐山山主要商商业分成成五个商商业区，其中城城市中心心商业区区、远 洋城商业业区、小小山商业业圈辐射射范围最最大，八八方购物物广场、西部商商业功 能区辐射射范围较较小。 四、唐山山购房客客群分析析 1、唐山山社会财财富结构构 从唐山社社会财富富结构来来看，整整体结构构呈“哑铃”形状。由于唐唐山 产业结构构形式，富裕人人群较多多、集中中，唐山山富裕阶阶层多为

23、为老板和和企业 高管，主主要集中中在 33545 岁，三三十年前前那场大大地震留留下的阴阴影对他他们 的影响已已经比较较小。而而中间人人群，即即中产阶阶层、白白领客群群总体比比重很 低。底层层人群有有较大基基础，由由于大部部分住的的震后房房子，居居住升级级需求 为较强，但此部部分人群群财务积积累速度度较慢，购买力力相对较较弱。 2、需求求特征 从唐山需需求特征征来看，购房者者越来越越关注居居住的舒舒适度。以前唐唐 山本地项项目的品品质不是是特别好好，业主主主要考考虑户型型和朝向向，要求求住宅 要正方向向，不接接受斜向向的户型型。但是是现业主主不仅关关心户型型和等基基本需 求，也更更加关心心物业

24、和和环境等等因素。唐山空空气不好好，所以以现在标标榜上 风上水、环保、生态等等等的楼楼盘往往往比较受受欢迎，因为这这些因素素可以 使注重居居住品质质的人得得到满足足。 15 五、项目目自身条条件分析析 1、地段段条件分分析 从现状城城市格局局来看，项目处处于市区区核心位位置，中中心区目目前用地地 开发已经经饱和，地段稀稀缺性很很高。 从目前的的地段认认知情况况来看，该地块块总体评评价较好好，唐山山人目前前 很认可该该地段的的“城市核核心地段段”稀缺性性和较高高的开发发价值，抗震纪纪 念广场并并不会带带来负面面影响，而是将将纪念碑碑看成是是唐山的的标志性性建筑 和唐山的的骄傲。 2、规划划条件分

25、分析 项目地块块北侧和和西侧是是综合共共建部分分，包含含大型商商场、写写字楼、 酒店、学学校等公公共建筑筑，地块块中央和和东界、南界是是住宅部部分，包包含住 宅和住宅宅底商。 项目商品品住宅部部分目前前共规划划 155 栋楼楼，其中中 111 栋 2433 层板楼楼， 2 栋 24 层点式式楼，22 栋 2433 层板塔塔结合的的楼。 住宅部分分采用分分组团形形式排布布，共分分三个组组团，每每个组团团 5 栋楼， 四周用 2 层层高的底底商作围围合。 项目地块块规整，功能分分区明确确，目前前对于商商品住宅宅而言，缺点是是 容积率过过高，建建筑密度度过大，楼间距距较小，作为高高档住宅宅的舒适适感

26、不 足，而且且地块东东南角的的回迁住住宅将对对商品住住宅部分分产生规规划布局局和总 体档次上上的影响响。 3、周边边环境分分析 项目处于于核心区区，周边边配套较较齐全，满足日日常生活活需要。项目为为16 综合体，项目的的号召力力和品牌牌力，相相信会对对周边发发展起到到一定的的促进 作用。 六、SWWOT 分析 优势 SS： 1、项目目位于唐唐山城市市核心，是唐山山传统商商业旺地地和唐山山人心目目 中的中心心位置。 2、项目目西面是是抗震纪纪念碑公公园，北北面隔半半个街区区是凤凰凰山公园园 和大城山山公园，南面不不远是南南湖公园园，绿化化环境佳佳。 3、万达达集团是是全国知知名开发发集团，项目具

27、具有一定定的品牌牌效应。 4、目前前的中央央调控政政策是促促进房地地产回暖暖和发展展，对房房地产开开 发和销售售有利。 5、项目目区位较较受唐山山客户青青睐，项项目受市市场关注注度高。 6、项目目交通条条件较好好，北临临新华西西道，地地块四周周道路四四通八达达。 7、项目目是唐山山城市核核心区的的大型综综合体项项目，项项目包含含大型商商 场、步行行街、星星级酒店店、高档档写字楼楼、高档档住宅，各物业业互相促促进、 复合创生生更大的的升值潜潜力。 劣势（WW） 1、项目目东界和和南界目目前成熟熟度不高高，商业业和居住住氛围不不浓厚。 2、目前前房地产产整体市市场不容容乐观，预计 1-22 年内内

28、仍处于于低谷期期， 项目的销销售压力力较大。 3、唐山山的写字字楼市场场一直不不佳，项项目的写写字楼销销售难度度大。 17 4、唐山山目前购购房人群群进入观观望期，市场信信心短期期难以恢恢复。 5、项目目建筑密密度高，楼间距距不足，绿化率率低，项项目居住住的舒适适 度较低。 机会（OO） 1、房地地产宏观观政策有有继续朝朝促进产产业发展展的方向向前进。 2、唐山山经济快快速发展展，人民民收入的的快速增增长，房房地产市市场需求求 潜力较大大。 3、项目目地块和和北面的的开滦综综合体地地块同期期开发，唐山传传统商区区 有东移一一步的趋趋势。 威胁（TT） 1、目前前地块还还有个别别房屋未未拆迁完完

29、毕，有有可能影影响工程程进度。 2、市政政府对房房地产开开发的整整顿规则则的不确确定性。 3、项目目对面的的开滦综综合体项项目和嘉嘉里凤凰凰新城项项目将是是项目的的 潜在的竞竞争威胁胁。 4、由于于煤炭、钢铁价价格的持持续下降降，唐山山富裕阶阶层的收收入受影影 响较大，影响其其购房积积极性。 5、城市市核心有有向西和和向北分分化的趋趋势，对对项目长长远的发发展可能能 不利。 七、项目目定位 1、住宅宅总体定定位 （1）住住宅市场场定位 18 从项目的的唐山城城市背景景、市场场环境来来看，做做顶级公公寓市场场尚不成成 熟。 从项目自自身规划划设计条条件和项项目总体体量来看看，做纯纯高档住住宅市场

30、场 空间有限限，同时时项目高高容积率率难以达达到足够够的产品品均好性性。 因此建议议项目住住宅总体体定位为为：城市市核心区区中高档档社区。 结合项目目地段稀稀缺性来来看，项项目属性性同时具具备居住住和投资资双重特特 性。 （2）住住宅目标标客户群群体本项目未未来目标标客户群群以高端端客户群群及中高高端客户户群为主主。 客户来源源主要包包含两部部分：市市中心区区消费群群体、郊郊县消费费群体。 较凤凰新新城等新新兴区域域，外郊郊县的高高端客户户群比重重将大大大增加，同时 由于地缘缘关系产产生的城城市东部部区域的的客户比比重也会会偏大。 从客户行行业特征征来看，目标客客户群主主要包含含四类： 2、写

31、字字楼定位位 目前唐山山写字楼楼市场总总体尚不不成熟，现有中中、低档档次写字字楼市场场 矿产、钢钢铁、建建材等 私营企业业中高层层 四类目标标客群 银行、电信、电力、钢铁 等大型垄垄断企业业中高层层 高新科技技产业、流通业业、服 务业中的的高收入入阶层 政府中高高级公务务员 事业单位位中高级级管理19 消化速度度较慢，唐山高高端写字字楼市场场尚为空空白，预预计市场场空间也也较小， 但是潜在在供应量量较大。因此建建议本案案写字楼楼部分产产品结构构应适当当丰富 产品线以以降低市市场风险险。 写字楼部部分选择择地块北北侧西段段写字楼楼作为高高档写字字楼产品品，提高高 项目整体体档次和和形象，填补唐唐

32、山高端端写字楼楼市场空空白。 目标客户户主要包包含投资资者、唐唐山主导导产业链链条中的的经销商商，主要要 包含大型型钢铁、建材、汽车类类等经销销商，以以及外地地大型企企业驻唐唐办事 处。 中档 SSohoo 类部部分选择择地块其其余写字字楼类作作为 ssohoo 类产产品，具具有 办公及自自住两种种功能，户型面面积基本本单元在在 500-700 平米米，可灵灵活自由由 组合，建建议精装装修。 目标客户户群主要要包含投投资者，钢铁、建材、汽车类类等经销销商，以以 及外地企企业驻唐唐办事处处，本地地中小型型服务类类企业、商贸服服务公司司。 20 地 块 第三章 建设选选址与建建设条件件 一、项目目

33、选址 该项目位位于唐山山市路南南区新华华道南侧侧，国防防道北侧侧，文化化路东侧侧， 增盛路西西侧。 该项目规规划用地地面积 21.27 万平方方米，建建设用地地面积 21.27 万平 方米，总总建筑面面积 1104.60 万平方方米，地地上建筑筑面积 88.60 万平方方米， 其中大商商业 114.000 万万平方米米、酒店店 4.00 万平方方米、写写字楼 14.00 万平 方米、住住宅 333.000 万万平方米米、回迁迁部分 23.60 万平方方米，地地下总建建筑21 面积 116.000 万万平方米米，容积积率 44.188，建筑筑覆盖率率 466%，建建筑绿地地率 77%， 停车数量

34、量 30000 辆，建建筑高度度 999.9 米，广广场面积积 0.94 万平方方米。 二、区位位分析 项目位于于唐山市市核心区区，抗震震纪念碑碑东侧，紧邻城城市主干干道新华道与与建设路路。 建设路： 唐山山市的迎迎宾景观观大道，全长 10.38 公里，是唐山山市 首条实行行“绿波”管理的的道路 。 新华道：19885 年年完成建建设，路路面宽 50 米，全全长 99.555 公里里，也被被 称为“唐唐山的长长安街” 。 抗震纪念念碑：位位于建设设路与新新华道交交汇处，建成于于 19986 年唐山山22 抗震 110 周周年之际际，原为为无人认认领的地地震遇难难遗体安安葬地，现为唐唐山 人文化

35、娱娱乐活动动的重要要场所。 目前唐山山人对于于该地块块总体评评价较好好，很认认可该地地段的“城市核核 心地段”稀缺性性和较高高的开发发价值，抗震纪纪念广场场并不会会带来负负面影 响，而是是将纪念念碑看成成是唐山山的标志志性建筑筑和唐山山的骄傲傲。三、地块块现状 该地块处处于唐山山市中心心地段，东至增增盛路、南至国国防道、西至文文 化路、北北至新华华道。原原有居住住区于 19884 年年竣工入入住，大大部分为为二层 建筑，地地块四周周多为沿沿街商业业区。 23 目前地块块主要部部分基本本拆迁完完毕，剩剩余部分分为南侧侧建筑及及东侧少少 量商铺，地块由由北至南南形成一一定坡度度，内部部有一定定数量

36、的的原生树树木。 南侧一面面的建筑筑及东侧侧的部分分住宅较较破旧，西侧大大钊公园园的绿化化 度较高，北侧与与其他三三侧形成成鲜明对对比。 下图为北北侧新华华道及百百货大楼楼 24 下图为西西侧文化化路 下图为东东侧增盛盛路 下图为南南侧国防防道 25 四、建设设条件 1、气候候条件 唐山市地地位于华华北冲积积平原东东北隅，北枕燕燕山，南南邻渤海海，受海海 洋性气候候与季风风性气候候控制，属半大大陆性气气候。夏夏季炎热热多雨，冬季 寒冷干燥燥多风，极端最最高气温温 399.6，极端端最低气气温21.0，年平平均 气温 111.11，平均均降雨量量 6114mmm/a。冰期由由每年 12 月冻结结

37、，融解解于 次年 33 月，冻结期期约 445 个月。冻土深深度为 0.660.8m。最小降降雪厚 度为 440mmm，最大大降雪厚厚度为 1900mm。常年以以东风为为主，冬冬季多为为 偏北风，最大风风速为 25mm/s。 2、地质质条件 （1）地地层概况况 工作区处处于燕山山南麓，属山前前冲洪积积平原区区，地面面标高 1926mm， 区域地层层序列从从新到老老为新生生界至太太古界。其中前前寒武系系均出露露于开 平煤田北北部及东东北部。开平煤煤田的寒寒武系、奥陶系系、石炭炭系、二二迭系 已建立起起我国北北方重要要的标准准地层剖剖面；石石炭系、二迭系系为主要要含煤 地层。奥奥陶系构构成了含含煤

38、盆地地的基底底。 （2）区区域地质质构造概概况 本区大地地构造位位于燕山山台褶带带南缘的的开滦台台凹，该该台凹主主要由中中 元古界至至上古生生界组成成，晚古古生界石石炭、二二迭系沉沉积环境境稳定，发育 齐全，沉沉积层厚厚 12200mm 的煤煤系地层层。中生生代燕山山运动强强烈，形形成一 系列褶皱皱和断裂裂，并缺缺失中生生界，也也无岩浆浆运动。褶皱具具隔挡式式特点， 背斜窄，走向断断层发育育，向斜斜宽。褶褶皱轴走走向均为为北东，主要有有丰台26 背斜、车车轴山向向斜、碑碑子院背背斜、开开平向斜斜。新生生代以来来，南北北构造 分异明显显，南部部下沉，上新统统第四系系向北层层层超覆覆，并伴伴随断裂

39、裂活 动形成鸦鸦鸿桥凹凹陷、新新军屯唐山凸凸起、唐唐山东断断凹等构构造。 （3）水水文地质质条件 区内分布布有第四四系孔隙隙水，奥奥陶系岩岩溶水，碎屑岩岩裂隙水水，它们们 之间存在在着不同同程度的的水力联联系。 （4）工工程地质质条件 根据唐唐山市长长青楼小小区及周周边区域域整体改改造规划划用地地地质灾害害 危险性工工程地质质勘察报报告，场区内内共布设设的 88 个 31.4556.990m 不等 的工程地地质钻孔孔揭露的的地层岩岩性主要要为密实实的砂性性土和粘粘性土互互层； 按其沉积积环境、物理力力学性质质及工程程特征进进一步划划分为 14 层。现现将 工程场区区的岩性性自上而而下描述述如下

40、（图 338、9、110、111、112）： 第层：杂填土土 层底埋深深 0.322.0mm，层底底标高 17.3224.88m，层层厚 00.32.00m。 杂色，松松散，稍稍湿，含含较多砖砖块、灰灰渣及石石子，局局部为素素填土。堆积时间大于于 100 年。 第层：粉质粘粘土 层底埋深深 1.155.1mm，层底底标高 17.1223.99m，层层厚 00.43.99m。 棕黄色，可塑，干强度度中等，韧性中中等，含含砂粒，局部夹夹粉砂，见铁 锰结核，具锈染染，地基基土承载载力特征征值为 1200kPaa。 第层: 粉砂砂 层底埋深深 3.555.3mm, 层层底标高高 144.021.8m，

41、层厚 1.553.3m。27 灰黄色-棕黄色色，稍湿湿-湿，稍密-中密，以长石石为主，石英次次之，磨磨 圆度差，分选差差，局部部含土质质成份较较高，地地基土承承载力特特征值为为 160kkPa。第层: 粉细细砂 层底埋深深 5.0110.55m，层层底标高高 122.219.7m，层厚 1.225.9m。 灰黄色-棕黄色色，湿，中密-密实，以长石石为主，石英次次之，磨磨圆度差差， 分选差，局部含含土质成成份，夹夹粉质粘粘土薄层层，地基基土承载载力特征征值为 180kkPa。 第层：粉质粘粘土 层底埋深深 7.399.6mm, 层层底标高高 111.918.2m，层厚 1.553.6m。 灰黄色

42、，可塑，局部软软塑，稍稍有光滑滑，干强强度中等等，韧性性中等，含砂 粒，局部部含量较较高，见见铁锰结结核，具具锈染，地基土土承载力力特征值值为 120kkPa。 第层: 粉质质粘土 层底埋深深 100.816.8m, 层底底标高 4.88144.5mm，层厚厚 1.377.2mm。 棕红色，局部棕棕黄色，可塑，稍有光光滑，干干强度中中等，韧韧性中等等，见 铁锰结核核及钙质质结核，具锈染染，地基基土承载载力特征征值为 1500kPaa。 第层: 粉土土 层底埋深深 133.616.0m, 层底底标高 3.33111.9mm，层厚厚 2.355.0mm。 灰黄色，湿，密密实，摇摇震反应应中等，干强

43、度度低，韧韧性低，含砂粒粒，局 部夹粉质质粘土，见铁锰锰结核，具锈染染，地基基土承载载力特征征值为 1700kPaa。 第层: 粉砂砂 28 层底埋深深 166.021.3m, 层底底标高 0.668.8m，层厚 2.225.7m。 灰黄色-棕黄色色，湿，密实，以石英英、长石石为主，含暗色色矿物，磨圆 度较好，分选一一般，地地基土承承载力特特征值为为 2000kPPa。 第层：粉质粘粘土 层底埋深深 177.522.7m, 层底底标高-3.447.9m，层厚 0.994.0m。 灰黄色，可塑，稍有光光滑，干干强度中中等，韧韧性中等等，含砂砂粒，局局部夹 粉细砂层层，见铁铁锰结核核，具锈锈染，地

44、地基土承承载力特特征值为为 1880kPPa。 第层：粉砂 层底埋深深 177.028.9m，层底标标高-88.28.33m，层层厚 11.56.55m。 灰黄色，湿，密密实，以以石英、长石为为主，含含暗色矿矿物，磨磨圆度较较好， 分选一般般，夹粉粉质粘土土及粉土土薄层，地基土土承载力力特征值值为 2240kkPa。 第层：粉质粘粘土 层底埋深深 199.335.2m，层底标标高-115.996.0m，层厚 1.997.7m。 棕黄色，可塑，稍有光光滑，干干强度中中等，韧韧性中等等，含砂砂粒，见见铁锰 结核，偶偶见钙质质结核，具锈染染，地基基土承载载力特征征值为 1800kPaa。 第层：粘土

45、 层底埋深深 211.239.5m，层底标标高-220.224.1m，层厚 0.886.6m。 棕红色，硬塑，光滑，干强度度高，韧韧性高，含砂砾砾石，以以粗砂及及细砾 为主，下下部富集集，含较较多铁锰锰结核，地基土土承载力力特征值值为 2210kkPa。 第1 层：粉粉质粘土土 层底埋深深 377.042.6m，层底标标高-114.88-223.33m，层层厚 22.4 3.1mm。灰黄黄色，硬硬塑，光光滑，干干强度中中等，韧韧性中等等，含钙钙质结核核，29 具锈染，夹少量量碎石块块及石屑屑，地基基土承载载力特征征值为 2200kPaa。 第层：残积土土 层底埋深深 244.856.9m，层底

46、标标高-337.660.7m，层厚 0.88 14.33m。灰灰白色，局部紫紫红色，含风化化碎石块块，成土土状，遇遇水软化化， 地基土承承载力特特征值为为 2550kPPa。 第层：石炭二二叠系基基岩 揭露深度度 311.5-54.9m，揭露厚厚度 44.1-17.5m。基岩主主要为砂砂岩、 泥岩、灰灰岩，倾倾向东南南，倾角角 455 度左左右。 泥岩：褐褐色，强强-中风风化，岩岩芯呈碎碎块及碎碎屑状，裂隙发发育，局局 部具锈染染。 砂岩 ：灰白色色，强-中风化化，砂粒粒主要以以中细粒粒石英、长石为为主， 下部颗粒粒较粗，硅质胶胶结，磨磨圆分选选一般，岩芯中中轴夹角角 455555， 岩芯呈块

47、块状，下下部呈短短柱及柱柱状，较较破碎。 灰岩：青青灰色，强-中中风化，局部夹夹泥灰岩岩，岩芯芯中轴夹夹角 445 50。顶部裂裂隙发育育，泥质质充填，分布有有溶蚀洞洞隙及破破碎带，被粘土土 密实填充充。7 号孔 40.1-441.33m，443.11-499.0mm 为溶溶洞，粘粘土密实实充填。 该现象在在电成像像探测剖剖面 22644 中也也得到验验证。 根据综合合钻探及及波速测测试分析析结果，评估区区岩土体体工程地地质条件件 良好，属属于可进进行建设设的类场地地土。 3、土地地及规划划条件 该项目用用地面积积为 3319.02 亩，位位于路南南区增盛盛路西侧侧、新华华道 南侧，大大连万达

48、达集团股股份有限限公司通通过国有有建设用用地使用用权挂牌牌出让30 竞得该块块国有建建设用地地使用权权。使用用期限为为商业 40 年、住住宅 770 年年。 该地块规规划指标标为：项项目容积积率约为为 4.3（地地上建筑筑面积），地上上 总建筑面面积不少少于 991 万万平方米米（其中中住宅不不多于 53 万平方方米），该 地上建筑筑面积不不因用地地面积变变化而调调整。项项目包括括大型商商业中心心、一 座超五星星级酒店店、高档档办公和和居住功功能。建建筑密度度不大于于 500%。 4、交通通条件 项目北侧侧紧邻新新华道，距离建建设路仅仅 5000 米米，交通通快速便便利；项项 目西侧紧紧邻抗震

49、震纪念碑碑广场及及大钊公公园，77 路、28 路等多多路公交交均可 到达。 31 5、生活活配套设设施条件件 该项目位位于城市市中心地地段，步步行尺度度内生活活配套设设施十分分完善。 主要生活活配套设设施如下下 商业：主主要沿新新华道分分布的百百货大楼楼、三利利购物中中心、尚尚座商业业 街等。医医疗：妇妇幼医院院、老年年病医院院、同济济医院、工人医医院及中中医医 院等。教教育：西西山路小小学、市市八中、警察学学校、河河北理工工大学等等。绿 化：大钊钊公园、凤凰山山公园等等。政府府：市委委、市政政府、市市人大市市政协 等。 6、市政政基础设设施条件件 唐山是震震后崛起起的新型型城市，城市功功能分

50、区区明确，市政设设施配套套， 环境清新新优美，现代化化水平较较高。城城市自来来水普及及率、燃燃气普及及率、 污水集中中处理率率、供热热普及率率分别达达到 1100、988.4、811和 64.6，32 均居全国国同等城城市领先先水平。 项目电力力、给水水、污水水、雨水水、热力力、燃气气、电信信等市政政基础设设 施均能满满足需要要。 7、施工工条件 项目所在在地能实实现“七通一一平”的施工工条件，工程建建材也供供应充 足。 33 第四章 项目开开发技术术方案 一、规划划设计 1、规划划理念 新城市主主义：借借鉴欧美美的发展展经验，功能多多元化，居住功功能必不不 可少，避避免城市市空洞化化； 多元

51、化的的城市综综合体（HOPPSCAA） 本项目的的定位为为一个将将大型商商业购物物中心、商务办办公、五五星级酒酒 店、大型型市民活活动广场场、高尚尚居住社社区结合合为一体体，提供供一个多多元化 的、具有有独特风风韵的城城市空间间。 2、设计计原理 以城市总总体规划划为依据据，对唐唐山市城城市格局局进行分分析，通通过研究究 城市设计计、商务务、办公公、商业业、居住住及休闲闲活动等等空间模模式和景景观环 境各要素素，从现现代城市市功能、景观要要求出发发，对规规划用地地进行整整体设 计，使该该项目成成为唐山山市区内内一道亮亮丽的城城市风景景线。 坚持可可持续发发展的原原则，合合理精心心规划，保持项项

52、目开发发与环境境 的协调发发展。 坚持以以人为本本的思想想，用人人性化的的设计手手法，合合理进行行功能安安 排与结合合。 创建大大型商业业购物中中心、商商务、酒酒店、居居住、休休闲、娱娱乐、生生 态、环保保为一体体的新城城市生活活中心。 充分挖挖掘地块块的最佳佳商业价价值，合合理布置置商业建建筑，提提高整个个34 地块和周周边地区区的活力力。 合理组组织人流流、车流流、物流流等相互互关系，争取人人车、人人货分流流。 充分利利用地下下空间，合理组组织地下下功能分分区，挖挖掘地下下空间的的 潜力与商商业价值值。 按国际际成熟的的商业模模式与消消费心理理组织商商业室内内空间，结合商商 业室内步步行街

53、与与中庭的的设计，体现公公共空间间的公用用性、舒舒适性和和休闲 性。 3、规划划创意 以城市市综合体体理论论为基础础，结合合用地现现状，在在保持城城市总体体 规划及文文脉的基基础上，充分发发挥土地地自身内内在价值值，构筑筑城市新新地标。 城市化、信息化化、国际际化的快快速发展展为城市市发展带带来新的的课题，传统 的开发模模式已无无法满足足高度综综合、高高效率、大容量量的服务务。其次次，回 归文化性性与人性性化的追追求，价价值观的的多样性性，要求求城市的的居住区区具有 区域中心心的功能能，形成成了对城城市复合合功能的的集约性性要求，即酒店店、商 务、商业业，休闲闲、市民民活动等等多功能能的综合合

54、，形成成彼此互互为补充充的“城 中城”。这就是是城市发发展的新新模式“城城市综合合体”（HOOPSCCA）。 4、总体体规划布布局 唐山万达达广场功功能结构构分为七七个片区区，其中中 A 区为大大商业、B 区区 为五星酒酒店与写写字楼、C 区区为学校校区、DDEF 区均为为高档住住宅区、G 区区 为回迁住住宅区。 项目地块块北侧和和西侧是是综合共共建部分分，包含含大型商商场、写写字楼、 酒店、学学校等公公共建筑筑，地块块中央和和东界、南界是是住宅部部分，包包含住35 宅和住宅宅底商，如下图图： 5、规划划指标 序号 项项目名称称 数量量 单位位 1 规划划用地面面积 221.227 万万平方米

55、米 2 建设设用地面面积 221.227 万万平方米米 3 总建建筑面积积 1004.660 万万平方米米 4 地上上总建筑筑面积 88.60 万平方方米 其中 大大商业 14.00 万平方方米 36 酒店 44.000 万平平方米 写字楼 14.00 万平方方米 住宅 333.000 万万平方米米 回迁部分分 233.600 万平平方米 5 地下下总建筑筑面积 15.70 万平方方米 6 容积积率 44.188 7 建筑筑覆盖率率 466 % 8 建筑筑绿地率率 7 % 9 停车车数量 30000 辆辆 10 建建筑高度度 999.9 米11 广广场面积积 0.94 万平方方米 二、建筑筑设

56、计 主要建筑筑一览表表 序号 建建筑名称称 单位位 数量量 1 266 层写写字楼 5 层层商业裙裙房 栋栋 2 2 300 层写写字楼 5 层层商业裙裙房 栋栋 1 3 300 层写写字楼 4 层层商业裙裙房 栋栋 1 4 3 层步行行街 条条 1 5 255 层五五星级酒酒店 栋栋 1 6 255 层写写字楼 5 层层商业裙裙房 栋栋 1 7 5 层学校校 1 37 8 3 层幼儿儿园 11 9 24433 层板楼楼住宅 栋 111 10 224 层层点式楼楼住宅 栋 22 11 22433 层板塔塔结合住住宅 栋栋 2 12 333 层层点式住住宅 栋栋 6 13 22 层沿沿街商业业

57、沿街街 三、结构构设计 1、结构构概况 名称 结构 形式 基础 形式 结构安全全等级 高层建筑筑 框剪剪 桩筏筏基础 二级 裙房建筑筑 框剪剪 桩筏筏基础 二级 多层公建建 框架架 筏基基础 二二级 多层底商商 框架架 筏基基础 二二级 2、建设设地区基基本数据据 基本风压压 （kn/m2） 基本雪压压 （kn/m2） 标准冻深深（m） 地面面粗糙度度 0.455 0.40 0.880 CC 类 3、抗震震设防标标准 38 抗震设防防 烈度 抗震设防防 类别 结构安全全 等级 地震分组组 抗震震等级 8 度（0.220） 丙类 二级 第一组组 一级级 四、暖通通设计 1、供热热系统： 本项目所

58、所需热源源为城市市热力管管网，共共设置四四个换热热站。地地块 AA 设置一个个换热站站，地块块 BCC 合用用一个换换热站，地块 DF 合用一一个换热热站， 地块 EEG 合合用一个个换热站站，换热热站设置置在地块块地下室室内。地地块 AA 热负负 荷指标为为 500 W/m2，总热负负荷为 140000KKW；地地块 BBC 热热负荷指指标为 50 W/m22，总热热负荷为为 1118000KW；地块 DF 热负荷荷指标为为 355 W/m2，总 热负荷为为 57775KKW；地地块 EEG 热热负荷指指标为 35 W/mm2，总总热负荷荷为 57755KW. 室外外管路直直埋敷设设，热力力

59、站设气气候补偿偿器，二二次管网网采用集集 中质量量调节。 2、室内内系统： 室内二次次热媒均均为低温温热水。购物中中心(大大商业)和酒店店设置中中央 空调系统统，热媒媒温度为为 6005000C，购物中中心(大大商业)空调系系统主要要采 用全空气气系统，并设排排风机，过渡季季节能满满足全新新风运行行，排风风机设 热回收装装置。酒酒店主要要采用风风机盘管管加温控控阀和三三速开关关系统，以利 于节能。空调水水系统采采用二次次泵变流流量。住住宅，公公寓和小小学校设设散热 器采暖系系统，热热媒温度度为 8856600CC。住户户和公寓寓供暖系系统采用用共用立立 管的分户户独立系系统形式式，分户户计量。

60、学校采采暖系统统为单管管垂直顺顺流加39 三通跨越越。供暖暖和空调调系统设设高低区区，系统统补水定定压均在在换热站站集中 解决。住住宅内设设分体空空调，由由用户自自行解决决。 3、制冷冷系统： 本项目所所需冷源源为人工工冷源，机组分分别设于于地块 A 和和 BCC 地下下室 内，采用用离心制制冷机。主机选选择考虑虑容量和和台数的的合理搭搭配，使使系统 在部分负负荷运转转时也处处于相对对高效率率状态。制冷剂剂采用环环保冷媒媒。地 块 A 冷负荷荷指标为为 1220 WW/m22，总冷冷负荷为为 1668000KW；地块 BC 冷负 荷指标为为 800 W/m2，总冷负负荷为 32000KWW。