凤凰城小区业主大会议事规则（试行）

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档北京市朝阳区凤凰城小区业主大会议事规则（试行）第一章 总 则第一条 组织名称与办公地址：组织名称：北京市朝阳区凤凰城小区业主委员会（以下简称业委会）；办公地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号。律师评论：这是业主大会议事规则，组织名称应当是：北京市朝阳区凤凰城小区业主大会执行机构名称方是业主委员会下面是“业主委员会办公地址”这混淆了“业主大会”和“业主委员会”的概念，业主委员会只是业主大会的执行机构，只能是履行职责的机构组织。第二条 为加强本区域内的物业管理，维护全体业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例（国务院第504号令）、住房和城乡建

2、设部关于印发的通知、北京市物业管理办法（北京市人民政府令第219号）、关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函（京国土房管物1024号）及关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知（京建物2004345号），结合本小区实际情况，制定本小区业主大会议事规则（以下简称本规则）。第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督（以下简称业委会）。业委会是业主大会的执行机构，业委会宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的和谐居住环境。第二章 业

3、主及业主大会第四条 物业的所有权人为业主。第五条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第六条 业主大会履行下列职责。（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；律师评论：建议将“管理规约”改为“物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”更准确，更容易被业主知晓用途，避免产生歧义（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（建议：增加“罢免业主委员会委员”）（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专

4、项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。律师评论：不需要法律法规确定，只要是本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项业主大会都有权确定建议增加以下职责：1.审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；2.审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；3.改变和撤销业主委员会的不当决定第七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；未参与表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票律师评论：这绝对不公平，视为弃权即可。否则可能造成被利用

5、，侵害业主利益的空子，但业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可有效。业主可以委托代理人参加业主大会会议。经20%以上投票权的业主提议或业主委员会委员半数以上通过表决，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。只涉及各自然楼或单元业主的共有部分的维修、重建、改建等由该自然区、自然楼或单元业主以分区表决的形式决定。只涉及自然楼或单元的分区表决预案由业委会认定符合本规约及业主大会议事规则规定程序后，由业主委员会负责组织， 涉及维修、重建、改建的及专项维修资金事宜，应当经该自然楼或单元业主专有部分占建筑物总面积超过三分之二且占总人数超过三分之二的业主表决同意。律师评论：问题是什么

6、叫做“只涉及”？这为将来小区管理混乱埋下伏笔，建议如果涉及类似问题仍需要召开临时业主大会第八条 符合法定比例律师评论：法定比例是多少？最好写明，以免将来引发争议，而且方便业主行使权利维护业主利益。建议经专有部分占建筑物总面积20%以上或占总人数20%以上的业主提议的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件：（一）提议召开业主大会的业主的签名文件（二）能够证明签名的业主符合法定比例的文件律师评论：这是什么文件？（三）有具体的需要业主大会表决的议案文件缺少其中一项文件的，视为未提议。第九条 业主为自然人的，应本人出席业主大会。举行业主大会时，业主未满十八周岁的，由其法定代理人或

7、法定代理人的委托代理人出席业主大会；业主为法人、合伙组织或其他组织的，法定代表人（或负责人）或其委托代理人出席业主大会。第十条 业主委员会可以提出议案。20%以上的业主联名，可以提出议案。业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出；业主联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。第十一条 业主委员会或业主联名可以提出的议案包括：（一）关于罢免业主委员会委员的议案（二）关于业主代表的津贴、业主委员会委员报酬的议案（三）关于本物业管理区域建设的议案（四）关于解除业主委员会与物业服务企业签订的委托合同的议案（五）关于

8、物业管理费预算的议案（六）关于修改管理规约、业主大会议事规则的议案（七）关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案（八）其他需要业主大会表决的议案第十二条 议案由业主委员会交付业主大会表决。第十三条 符合法定比例律师评论：法定比例是多少？最好写明，以免将来引发争议而且方便业主行使权利维护业主利益。建议经专有部分占建筑物总面积20%以上或占总人数20%以上的业主提议的业主提议召开业主大会临时会议、业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月内没有形成业主大会决议的，或者20%以上的业主联名向业主委员会提出的议案、业主委员会无正当理由拒绝受理或未提交业主大会表决的，20%以上的业主联名可以将议

9、案提交全体业主表决。业主在书面文件上的签名达到形成业主大会决议的法定比例的，等同于业主大会决议。业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。律师评论：这章非常重要，但是写得很混乱，都是几笔带过。首先，应当写明业主大会召开的时间，一般分为定期会议和临时会议，定期会议每年一次，会议前应当起码提前一个月公告，以便业主提出议案，否则这就是个空权利，大家实际上根本来不及行使。其次，建议除了20%的业主提议方能召开业主大会之外，如果发生涉及全体业主共

10、同利益事项，需要及时处理的，也可以召开，否则如果业主利益正在受损，就没有渠道马上制止。再次，召开业主大会会议的程序也非常重要，如召开方式、计票方法、投票权利确定和计算方法等等。最最重要的是，没有说明到底什么比例方可通过会议决议，建议筹集和使用专项维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施两项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三章 业委会的产生及职责第十五条 业委会委员是通过小区业主自荐或推荐产生候选人，业主委员会委员是在业主大会选举中产生，每个委员的业主大会赞成票必须超过总票权

11、的50%。第十六条 业主委员会候选人的产生途径：（一）1%以上的业主联名可以推荐一名候选人。（二）业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人，业主大会筹备组组员可以直接成为业委会候选委员。（三）业主推荐的候选人应在业主大会举行之15日前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、业主证明（房产证或够房合同）、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。没有交纳小区内应缴纳的所有费用的

12、业主没有资格当选业主委员会候选人。业委会的候选人全部视为业主大会筹备组人员，应遵守本小区业主大会筹备组章程，应积极参与业主大会的各项筹备工作及会议，如连续三次无故未参加业主大会的相关活动则将自动退出。律师评论：建议如果候选人数未达到业委会组成人数的150%，则应当适当延长候选人报名或推荐的时间。这才能保证我们有足够的资源选出真正代表民意的委员第十七条 业委会组成人数，人数为单数，经业主大会选举通过，决议委员人数最终为11名 （一期4名、二期4名、三期3名），候补委员3名，每期各1名，按得票多少递补委员，候补委员有参加业委会会议的权利，无其表决权。业委会是代表业主行使物业管理权力的常设机构。律师

13、评论：业主委员会绝对不能直接代表业主权利、履行业主义务。它只是业主大会的执行机构，只能是履行职责的机构组织。没有权利完全代替业主决定小区事务。如果这样写，就赋予了业主委员会不应该拥有的权利，业主的利益全部都集中掌握在业主委员会少数人的手中，业主却丧失了表达自己意见、行使自己权利的机会，风险太大了。这样也不符合国家对于业主委员会的相关规定。业委会的设主任1名、副主任2名，由业委会成立后选举确定。业委会委员必须是业主。由于委员的辞职、停任及增补，需要增补委员，由候补委员递补律师评论：建议是按照得票顺序，这样既比较公平，也更能代表全体业主的意愿，再提交下一次业主大会备案。委员会应书面说明辞职及停任和

14、增补的理由，并提供有关资料。业委会可以聘任专职秘书，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。第十八条 业委会拥有下列权利：（再次提醒，业委会不是“权利”，是“职责”，是业委会应当履行如下职责， 这不仅仅是字眼的问题，是性质的问题，权利是可以放弃的，但是职责是必须履行的。）（一） 每年至少召集和主持一次业主大会，根据20%以上的业主要求可召开特别会议；（二） 受业主大会的授权，采用公开招标或其他方式，聘请物业服务企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理委托合同律师评论：选聘物业公司应当由业主大会决定，业委会可以负责公开招标事宜，投标公司的相关情况予以公示，由业主大会投票决定，票数最

15、多的投标企业中标。这样才能最大程度保护业主利益，而不是把权利全部都移交和集中在业委会的手里，风险太大，而且物业公司的选择对每一个人非常重要，事关切身利益！业委会仅仅是授权拟定选聘物业管理企业的方案并与业主大会确定的物业公司签订物业合同 ）；（三） 审议批准物业服务企业的年度管理计划、年度费用概、预算及决算报告；（四） 审议批准物业管理的收费标准和物业服务企业的服务标准；律师评论：这都是最最重要的全体业主权利，绝对不能把最终的权利交到别人的手里，否则就是我们大家均为鱼肉了！（五） 审议批准物业服务企业制定的物业管理规章制度；（六） 检查、监督物业管理公司各项管理工作的实施及规章制度的执行；（七）

16、 对任何破坏、损害本物业业主利益的行为有制止和要求赔偿的权利律师评论：诉讼也应当是业主大会决定的，不要轻视这个权利，可能为他人损害我们的利益留下口子，第七和第八项都从存在这个问题；（八） 对个别业主、使用人违反管理公约或损害其他业主、使用人合法利益的行为，可代表全体业主提出整改意见或者提起诉讼。（九） 前款的第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的事项，必须经业主大会通过。律师评论：措辞含混，容易产生歧义，如果是业主大会决定的事项，放在第二章业主大会章节中即可，不懂为什么放在“业委会权利”的章节？业主大会通过的是什么？是授权业主委员会的以上权利还是通过以上事项？不清楚、不明白！可能产生严重的不

17、良后果，建议说明确：业委会是负责按照业主大会的决议执行第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的事项第十九条 业委会义务：（一） 组织召开业主大会；（二） 执行业主大会通过的各项决议；（三） 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；（四） 配合物业服务企业工作，及时反映业主、使用人对物业管理的意见和建议；（“配合”？把自己的位置需要摆正，是“监督”好不好？！）（五） 业委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。律师评论：其实还有很多主要职责没有说明，如：（一）拟订选聘物业管理企业的方案；（二

18、）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；（三）拟订业主大会议事规则和业主公约修改方案，报业主大会决定；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）对违反业主公约的行为进行处理第二十条 业主委员会议事规则：（一）业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为表决。（二）业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会

19、议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。（三）业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越管理规约和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。律师评论：为了委员真正能履行职责，建议增加：1、提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。2、业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。第二十一条 业委会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。第二十二条 业委会聘用的专职工作人员，可获得适当工资。业委会根据需要可以聘请秘书1-2名，由业委

20、会会议决定具体人数和人员。待遇按照不高于以下的原则决定：（1）实习秘书月工资：15002000元；满三个月实习的月工资为2500元；（2）工作满一年的，能够独立完成业委会日常工作，月工资30004000元;（3）工作满两年的，能够完全掌握国家相关的法律法规，一个人能够独立处理业委会日常工作，还能够协助召开业主大会，月工资5000元；业委会秘书的相应保险及国家规定的相应福利待遇由物业服务公司解决。律师评论：这是绝对不行的，那岂不是秘书是半个物业人？这绝对跟业主利益发生冲突！那业委会还怎么履行监督物业的职责？！第二十三条 物业服务企业应定期向业委会报送收支帐目，接受监督。业委会对帐务处理有疑问的，

21、可委托会计师事务所进行审计。律师评论：按照规定，物业的财务收支应当每年度向业主公示，而不是捂在口袋里给极少数人看看就好，太容易引起暗箱交易和腐败。第二十四条 小区中所有公摊面积及非属开发商的商业面积均归全体业主所有，业主大会授权业主委员会负责向开发商和物业管理公司索取相关资料，并且在物业服务企业签署的物业管理服务合同中一并体现。律师评论：要求每年度进行公示，这样才能做到大家心里有数，明白自己的权利范围和使用的情况。第二十五条 业主大会授权业主委员会进行物业管理公司的招投标工作，授权业主委员会进行广告招标工作以及小区有偿服务公司的招标工作及经营管理小区公益性收入，授权业委会管理专项维修资金等事宜

22、，业主委员会在招标过程中，须邀请热心业主参加，并将进度、过程公示出来，以示公正。律师评论：授权的都是拟定方案和最终执行方案，方案要经过业主大会通过，而不是全部授权！业主大会授权业主委员会与开发商及物业管理公司协商小区的规划和建设、配套设施的完善和整改工作，促进小区的整体完善和美观。第二十六条 本次大会除了选举出业主委员会委员外，对于报名的其他候选人根据得票多少，可以成为业主委员会的候补委员。在现任委员出现搬迁、出国或长期出差等国家规定的不适宜担任业委会委员的情况出现时，候补委员直接递补进入业主委员会行列，而无需再次召开业主大会。第二十七条 业委会定期向业主公示报告的内容有：有关物业费的收入与支

23、出；对物业管理公司提供服务和监督的情况；维修资金的数目及使用支出情况；归业主公有的权属收支情况等。律师评论：建议最后增加：“一切与业主权益相关的事宜。”建议增加：1、业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举；业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，由物业所在地街道办事处、乡镇政府责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，由社区居委会参照首次业主大会召开程序，组织业主召开业主大会会议进行换届。2、新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章，以及其他属于业主大会所有的财物、资料移交给新一届业主委

24、员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。第四章 业委会会议第二十八条 业委会至少每个月召开一次会议。有半数以上的委员书面提议或主任认为有必要时，可召开业委会特别会议，并在每次业委会会议上有签到和到会委员签字的会议纪要。第二十九条 召开业委会会议，将会议通知及有关材料书面送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加并行使权利。律师评论：建议提前7天送达，以便委员充分了解决议事项，必要时征询业主意见，更好地履行委员职责第三十条 业委会会议须有半数以上委员出席方为有效。业委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、物业服务企业等单位人员

25、列席。第三十一条 业委会决议，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权，业委会的任何决议必须有超过一半的委员签字确认方能盖章生效。第三十二条 业委会秘书必须做好每次会议记录，并由会议主持人签字后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签字。律师评论：业委会会议决议事关每个业主的切身利益，所以应当在作出决议后三个工作日内将决议以书面形式进行公告。第五章 业委会委员第三十三条 业委会委员由业主组成，人数为单数。第三十四条 业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动。第三十五条 业委会委员应符合下列条件：（一）必须是本小区业主，具有完全民事行为能力；

26、（二）遵守国家法律法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务的有关规定，无刑事犯罪记录；（三）热心小区公益事业，责任心强，公正廉洁，有较多时间 律师评论：建议改为必要时间，限制太死，限制了一部分有公益心，但没有退休的人担任委员的权利用于小区工作；（四）没有拖欠作为业主应缴纳的任何费用；（五）长期居住本小区内；律师评论：建议删除，这剥夺了业主“参政”的权利，只要他履行委员职责就可以。（六）有敢于承担责任、明辨是非和组织能力；（七）国家法律法规规定的其他事宜。第三十六条 业委会委员每届任期五年，可以连选连任。律师评论：这个非常关键，谁到底能不能胜任只能做了才知道，但是如果发现不能很好的代表

27、广大业主的利益，那么业主有权利在届满时做更换，当然过短的时间可能让委员没有足够的时间发挥作用，5年的时间太长，业主付出的时间风险成本太高，建议改为2年，另外大多示范规则中规定业主委员会主任不得任期超过两届，建议照此，这样更公平更能保护业主的权益第三十七条 业委会委员的增减、撤换，由业委会会议通过后，提交业主大会通过。第三十八条 有下列情形的人员不得担任业委会委员，已担任的须停任，并由下届业主大会通过：（一） 因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；（二） 无故缺席会议连续三次以上；（三） 有违法犯罪行为的；（四） 退房搬出本小区的；（五） 有其他不适宜担任业委会委员的原因。律师评论：建议增加

28、：“在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的”，这是为了避免与业主利益发生冲突；“在任职期间发现有损害业主利益的”，这是为了避免业主利益再次受到损害。再者，对于（一）、（三）、（四）项应当立即终止其委员资格，其他项可由业主大会作出决定，但也绝对不能仅仅限于下届，临时业主大会也可以做出决定。否则也许业主权利受到侵害可能还需要持续一年的时间。第三十九条 业主委员会委员罢免程序（一）在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50%以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。（二）在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，

29、即可罢免业主委员会主任或委员。（三）因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本规则规定的选举程序选举产生，进行候选委员的递补。（四）业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责；业主委员会主任由补选后的业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。第四十条 业主委员会委员自动退出程序（一）业主委员会委员连续三次无故（无凭证）不参加业主委员会活动者，视为自动退出业主委员会，其空缺由业主委员会候补委员直接补上；（二）业主委员会委员一年中，非连续有一半以上的业主委员会活动没有参加，视为自动退出业主委员会，其空缺由业主委员会候补委员直接补上；（三）业主委员会候补委员的产生，在每一年的业主大

30、会时，通过自荐或推荐的方式产生，并通过业主大会的选举确定。第四十一条 任何委员停任时，必须在停任后七日内将由其管理、保存的业委会文件、资料、帐簿以及属于业委会的所有财物交还给业委会。第四十二条 业委会委员的权利和义务：（一） 权利：1. 参加业委会组织的有关活动；2. 有选举权、被选举权和监督权；3. 参与业委会有关事项的决策，拥有表决权；4. 对业委会的建议和批评权。（二） 义务：1. 遵守业委会章程；2. 执行业委会的决议，完成业委会交办的工作；3. 参加业委会组织的会议、活动和公益事业；4. 向业委会的工作提供有关资料和建议。5. 业委会的任何决议必须有超过一半的委员签字确认方能盖章生效。第六章 业委会印章管理及使用第