汇金商业经营管理有限公司组建计划

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档湖北汇金商业经营管理有限公司组建计划纲要天门百盛项目后期经营管理预案计划一、概述湖北汇金久臣地产投资股份有限公司经过数月运营磨合，根据现有人力物力运营特点及惯性，初步在近阶段以策划部、销售部、市场研发、招商、营运、（商业地产营运部/商业经营管理公司 ）体制运行。在此背景下，结合天门百盛项目物业特点，特拟定天门百盛项目后期经营管理预案计划报备。二、目标贯彻总公司多业态多方位开发、代理、经营存量和新建商业物业项目的计划方针，引进现代商业/物业经营管理理念，以优良的专业服务与运作，通过商业整合运营，大力促进物业增值，使项目物业经济价值最大化，迅速树立公司品

2、牌形像，切实保障合作各方双赢。三、组织商业是一个伤脑筋的行业。需要综合天时地利人和行情等诸方要素、把握时节 /商机，知己知彼科学运筹，营造规模特色环境，掌控细节流程，精心组织精细作业，方能确保稳定业绩和理想经济效益。现在，由于商业经营管理经过中外企业多年国际化运作，业已非常成熟。加之当前商业竞争已达白热化，欧美日韩台港、京豫鄂、沪宁杭、琼闽粤、国企民营三资各种理论流派操盘方式五花八门，且与之伴生的各类打闹台，一知半解纸上谈兵的试验员试航员素质参差良莠不齐，令人眼花潦乱，无所适从。管理稍有不慎，既致企业于亏损状态。 因此，因地制宜、因势利导的企业商业物业管理组织机构就需要更加简洁、实用。降低劳资

3、成本，避免组织内耗，提高工作效率。四、 人力资源设定原则 因需设岗定职，一人多岗兼任。按最大能量产出、最少人员投入、低成本高效率原则定岗定责，定人定职定薪。五、组织机构设织及人员定编说明根据天门项目的特殊性和后续项目运营管理特点，结合市场经营需求和节约高效的原则，后期运营管理组织机构在第一阶段拟设置为三部一室（常态计划预设，可根据项目需求增减）即：经营管理部、综合服务部、计划财务部、顾服企划办公室、工作内容涵盖经营管理、拓展招商、物业管理、网络信息、客户服务、企划推广促销、仓储物流、行政总务、人事培训、财务审计、保安保洁绿化等。六、组织架构图商业经营管理公司（天门商业经营管理公司（天门一期）

4、营运总监营运总监 经营管理部综合服务部计划财务部顾服企划办公室经营管理部综合服务部计划财务部顾服企划办公室1、开业筹备期：营运总监 一名经营管理部经理 二名经营管理部业务主管 一名消防主管兼保安 二名物业副经理 一名顾服企划经理 一名企划信息主管 一名美工网络主管 一名2、第一年：公司扶植期人员岗位编制营运总监 （一人） 一名经营管理部（四人） 经理 二名业务主管 二名综合服务部（二十六人）物业副经理 一名行政总务主管 一名人事培训主管 一名司机 一名保安队长 一名保安主管 一名消防主管兼保安 二名保安员 十二名水电工程管理员 二名保洁绿化主管 一名保洁员 三名计划财务部（二人）主管会计 一名

5、收银主管兼出纳 一名顾服企划办公室（八人）经理 一名客服主管 一名业务信息网络主管 一名企划主管 一名美工主管 一名美工 一名网络信息兼电脑维护 一名导购兼播音员 一名 合计总人数：四十一人具体岗职总人数根据具体招商结果和经营情况结合市场变化调整（微调并事先报告报批认可实施。）3、第二年（微利保本期）人员岗位编制营运总监 （一人） 一名经营管理部（八人） 经理 二名业务主管 二名现场督导 四名综合服务部（四十一人）经理 一名物业副经理 一名行政副经理 一名总务主管 一名司机 一名人事主管 一名培训主管 一名工程主管 一名保安队长 一名保安主管 一名消防主管兼保安 一名消防助理兼保安 二名保安员

6、 十八名水电工程管理员 二名保洁绿化主管 一名保洁员 五名食堂员工 三名计划财务部（四人）经理 一名主管会计 一名收银主管兼电脑维护 一名出纳 一名顾服企划办公室（九人）经理 一名客服主管 一名信息网络主管 一名企划主管 一名美工主管 一名美工 一名网络信息兼美工 一名导购兼播音员 二名 合计总人数：64人4、第三年 （赢利发展期）总人数根据上一年度具体情况调整并事先报告报批认可实施。七、营业收入与成本费用估算1、经营收支估算本项目后期经营管理阶段，根据市场发展、招商结果、厂商结构配置状况，预设经营培育期、收支平衡期、盈利发展期的客观需求和项目经营理想达标，拟定第一年扶植、第二年保本微利、第三

7、年盈利发展的经营管理计划目标并确保完成。工商税费规费：第一年：争取按招商引资优惠政策享受全部减免。第二年：（1）公司营业税按收入总额的5%计算；城乡维护建设税按营业税税额的5%计算；教育费附加按营业税税额的3%计算；共计营业收入总额的5.4%。争取减半或参照新建建材市场同等优惠政策享受减免。（2）经营商户参照当地最优惠定税标准减半或参照新建建材市场同等优惠政策享受减免。第三年：继续享受上年优惠或商定一个合理标准。2、营业收入/税金及附加预估表单位： 元序号营业收入板块面积租金水平减免月总金额(元）减免个月总金额(元）占收入总额比例1店铺租金1楼8-10元/月1518元/月店铺租金2号楼8-10

8、元/月1518元/月店铺租金3号楼8-10元/月1518元/月店铺租金4号楼8-10元/月1518元/月店铺租金5号楼8-10元/月1518元/月2物业管理费1-15元/月（全年）减免月3商业经营管理费1元/月（全年）减免月4仓储物流收益35元/月（全年）减免月5大卖场租金58元/月（全年）减免月6品牌连锁代理代销（户）年度销售额（元）年度费用（元）年度利润（元）7外墙广告位收益8促销活动费分摊9投资自营收入周转金入（元）年度销售额（元）年度费用（元）年度利润（元）10联营扣点收入（部分）年度销售额（元）年度费用（元）年度利润（元）11其它收入项年度收人额（元）年度费用（元）年度利润（元）二销

9、售税金及附加5.41营业税52城乡维护建设税0.253教育费附加0.153、基本经营费用投入额度估算3-1、第一年度概算：经营人员费用投入 （ ）元/月经营广告宣传推广促销费用： 2万/月经营招商调整通讯费用、差旅费用： 8千元/月专题公关费用费用（专项报批费用）及奖励基金（含对厂商） 5千元/月经营招商管理员工生活补助费用 5千元/月形象环境布置费用 5千元/月公用设施设备维修及保养费： 2千元/月保洁绿化物料耗材 2千元/月公用水电费用 （ ）元/月不可预见费 2千元/月调整招商部分自营柜台装修费用 5万元/年部分厂商营业道具装修设计及装修制作补贴费用： 5万元/年自营新品进货费用（货品周

10、转押金或畅销品定金） 总公司借支10万/年前期投入：（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化、经营与公共活动保险费等） 10万元大型开业庆典活动费 预算 20万元 重大专项费用事前报批列支。3-2、经营费用预算说明：根据宝安商业广场后期经营管理费用的投入比照分析，宝安商业广场采用的是纯物业经营管理模式（因为物业基本售完）。现有管理人员以深圳宝安集团深圳恒基武汉南湖物业管理公司派遣招商、商铺管理、物业工程和保安、保洁人员组成。另外，与政府有关机构共同组建了广场综合办公室并承担有关费用。同时由深圳宝安集团武汉分公司驻天门办事处及天门宝安房地产开发有限公司（二个牌子一套班子）统一管辖。深圳宝安集团武汉分公司驻天门办事处及天门宝安房地产开发有限公司的运营费用由深圳宝安集团武汉分公司支出。宝安商业广场现有经营管理人员、广场综合办公室的费用开支由宝安商业广场物业管理费收入（不足3万平米，1，5-2元/月物业管理费）、租金收入（雅斯超市及少量铺位租金收入）另加深圳宝安集团武汉分公司每年给予人民币50万