某物业管理公司制度汇编之各阶段管理服务方案

1、某物业管理公司制度汇编之各阶段管理服务方案第一阶段：竣工前前阶段前期工程管管理服务务详细审阅所所有物业业设计和和图纸，从从有利于于日后物物业管理理及业主主服务的的角度对对物业的的平面布布局、功功能区域域划分等等向开发发商提出出口头或或书面专专业意见见以便对对方案进进行改善善。协助开发商商监管有有关工程程进度，列列出遗漏漏工程。并并提出改改进建议议供贵司司参考；必要时时出席开开发商召召开的工工程例会会及其他他重要会会议。对开发商选选择的物物业机电电设备、智智能化系系统、保保安系统统、照明明设备及及装饰材材料提出出意见和和建议。协助审核房房屋设备备、设施施中、大大维修保保养方案案及年度度维修保保养

2、计划划，同时时对预防防维修实实施计划划提出建建议及意意见。协助开发商商审定物物业之有有关保养养合同及及保养单单位。协助开发商商挑选所所有为物物业提供供服务及及维护的的承办商商，并参参与评标标工作。制定交接验验收标准准及物业业接收计计划，草草拟工作作日程并并调配工工程人员员按工程程进度及及质量标标准逐步步进行验验收：协助开发发商对物物业总体体进行检检查、验验收；协助开发发商对各各功能区区域进行行检查、验验收；制定有关关工程机机电设备备验收测测试方案案，核对对供应商商提供的的数据、资资料并参参与主要要机电设设备的安安装、测测试、验验收及试试运行；协助开发发商对装装饰、装装修进行行检查、验验收。依照

3、国家现现有的法法规、及及物业项项目具体体状况专专门订立立各项有有偿服务务项目的的收费标标准。协助订立工工程部的的各种规规章制度度（包括括但不限限于岗位位责任制制、操作作规程及及流程,并制订订防火及及安全守守则等。）并并且负责责检查、督督促、完完善、及及改进。提供工程部部所需购购置的劳劳保用具具、仪表表器材、物物料及各各类零配配件清单单。对物业设备备管理及及保养提提供详细细建议和和意见。对物业停车车场设备备的管理理提供详详细建议议和意见见。协助开发商商对“销销售部”人人员的“礼礼仪、销销售艺术术”等方方面的培培训。波波及物业业方面的的业务知知识培训训。物业管理处处的筹建建管理处筹建建开办事事宜筹

4、备物业业管理处处开办事事宜（包包括但不不限于选选定管理理中心位位置，以以及提出出内部装装潢布局局、购置置各类家家具、工工具器材材、文具具用品，印印制各式式表格、信信封等）。拟定物业业管理收收支预算算及建议议管理费费收取标标准。与政府有有关主管管部门及及公用事事业机构构联系洽洽商有关关物业管管理事宜宜（包括括但不限限于环卫卫局、税税务局、公公安局、消消防局、劳劳动局、物物价局、工工商局、银银行等）。对物业需需购置的的各类保保险提出出方案（包包括但不不限于财财产险及及第三者者责任险险等）。文件的建立立制定物业业管理公公约，明明确业主主、住户户、使用用人的权权利和义义务。在筹备期期间制定定下列各各项

5、文件件，以供供日后管管理工作作开展时时使用：业主/住户户守则；业主/住户户二次装装修指南南；防火、治安安及环卫卫规定及及守则；物业交付时时所使用用各类文文件及表表格；清洁服务招招标文件件及表格格；物业管理中中心各级级员工岗岗位责任任制及奖奖惩制度度；制定物业紧紧急应变变计划；考虑物业整整体设计计组合后后，提出出物业装装卸区域域管理和和垃圾处处理方案案，制定定物业管管理中心心员工手手册。参照物业整整体设计计，提出出物业绿绿化管理理方案。制订物业保保安实施施计划，并并对保安安系统安安排及所所需设备备提出详详细建议议。员工招聘拟定物业业管理中中心员工工总体架架构及各各级人员员编制。根据开发发商对物物

6、业管理理服务之之要求,调派及及招聘物物业管理理服务所所需之所所有管理理员工。从从公司其他他管理的的成熟楼楼盘的现现有物业业管理处处抽调有有经验之之优秀员员工组成成骨干班班子，其其他基层层员工从从社会上上招聘。按职务要要求及劳劳务市场场情况制制订员工工工薪标标准。拟定整体体招聘计计划（包包括招聘聘广告内内容、招招聘人数数、技术术要求、学学历及工工作经验验等）。筛选适当当应聘人人，安排排面试、复复试，并并按工作作先后所所需提出出建议。员工培训、考考察及实实习员工上岗岗培训：完善和系统统的物业业管理服服务员工工上岗培培训，将将有利于于员工能能更快适适应新的的岗位。公司将针对小区特性及所新聘用物业管理

7、员工具体情况，度身定制一系列上岗不少于一周的综合的物业管理基础培训课程。使员工在上岗前能基本掌握综合物业管理所需各类基础知识，以便其日常物业管理服务工作的顺利开展。员工在职职培训：公司将对物物业管理理处在职职员工进进行循环环物业管管理知识识培训，安安排各类类培训课课程，并并针对员员工存在在的不足足，提供供及时培培训课程程。务求求物业管管理中心心在职员员工服务务质量能能达到国国际标准准的物业业管理服服务要求求。跟班实习习培训和和交流：安排物业管管理处部部分新聘聘员工至至公司管理理的同类类型和其其他类型型楼盘进进行跟班班实习，以以便实地地了解公公司高标标准物业业管理运运作方式式和内容容；同时时，安

8、排排物业管管理处主主要管理理人员，参参加公司司定期举举办的物物业管理理服务研研讨会，通通过交流流和互相相借鉴，以以完善和和提高的的物业管管理服务务运作品品质。选派骨干员员工外出出参观学学习优秀秀楼盘物物业管理理经验或或选送人人员参加加有关部部门组织织的经验验交流会会。第二阶段：交接阶阶段工程验收及及交接范范围以物业主体体为主，包包括整体体外围系系统、市市政配套套、楼宇宇装备、机机电系统统，如大大楼的消消防系统统、给排排水系统统、电梯梯系统、污污水处理理系统、变变配电系系统、强强/弱电电系统及及支持整整个物业业建筑安安全、正正常运作作的一切切楼宇装装备机电电系统及及设备。物业交接程程序总/分承包

9、包商、供供应商呈呈交一份份竣工验验收及交交接计划划表和组组织架构构表；由开发商组组织召开开一个竣竣工验收收及交接接协调会会；由开发商提提供总/分承包包商及供供应商的的承包合合同中的的技术要要求、验验收标准准等有关关文件、三三套完整整的竣工工图、材材料/设设备产品品使用说说明书、调调试报告告、测试试报告、设设备/系系统操作作规程、备备品/备备件/工工具清单单、剩余余材料/设备清清单；按国家有关关规定对对竣工验验收范围围、标准准取得一一致意见见；按照各方面面确认的的分行业业/分楼楼层/分分系统/分期/分批的的验收计计划表对对各楼层层、系统统进行竣竣工验收收；确定缺陷整整改目标标和要求求，由总总/分

10、承承包商及及供应商商呈交缺缺陷整改改计划和和方案，该该方案经经由建筑筑师、机机电工程程师、贵贵司以及及物业管管理处确确认后由由总/分分承包商商及供应应商在规规定日期期内整改改完成，并并申请复复验；由总/分承承包商及及供应商商呈交隐隐蔽工程程验收单单，在市市政配套套竣工总总图上标标明总进进水表/煤气表表/电度度表的位位置和规规划红线线的位置置。总/分承包包商及供供应商对对设备系系统的启启动、运运行、排排故/应应急处理理以及基基本维修修进行现现场培训训：由总/分承承包商及及供应商商呈交现现场培训训方案、计计划及目目标；该该现场培培训方案案、计划划及目标标经由物物业建筑筑师、机机电工程程师、业业主及

11、物物业管理理处确认认；物业管理处处呈交参参加现场场培训方方案、计计划及目目标；由贵司代表表监督、物物业管理理中心为为主，总总/分承承包商及及供应商商参加，对对参加现现场培训训的物业业管理处处员工进进行现场场操作培培训和考考核。设设备/系系统试运运行物业管理处处应呈交交参加试试运行人人员名单单；总/分承包包商应呈呈交参加加试运行行人员名名单；确定试运行行时间、方方案。验收标准竣工验收标标准来源源于总/分承包包商及供供应商的的承包合合同。安全标准必必须满足足国家和和行业标标准。标准适用范范围和确确认。验收目标完好设备、完完好机房房、完好好系统的的完好目目标目的是最大大限度地地降低物物业管理理成本，

12、建建立良好好的物业业形象。完备资料、完完备图纸纸、完备备操作的的完备目目标目的是最大大限度积积累物业业管理原原始资料料，建立立充分的的软件支支持。完整材料/设备、完完整技术术档案、完完整操作作规程的的完整目目标目的是要求求总/分分承包商商及供应应商全部部完成安安装、调调试工作作、实现现承包合合约中楼楼宇装备备机电功功能。系统/设备备：须得得到政府府部门或或行业主主管部门门的准用用证书，以以下系统统/设备备设计质质监、劳劳动、消消防、交交通、规规划等政政府部门门验收合合格，并并取得准准用证书书，尤其其取得二二次装修修准许：电梯消防系统变配电系统统泊车及车道道系统设备安装承建商进行遗漏工程整改工作

13、设备安装承建商进行遗漏工程整改工作管理处定期巡查汇报遗漏工程整改情况筹建处遗漏工程完成物业管理处遗漏工程未完管理处工程部列出遗漏工程项目通知设备安装承建商遗漏工程处处理程序序及管理理遗漏工程跟跟进流程程表工程处理程程序在工工程完成成及交收收期，协协助筹建建处检定定有关设设备之安安装是否否符合设设计方案案及使用用条件，并并列出遗遗漏工程程及未合合格工程程标准之之项目；将遗漏工程程项目，交交给筹建建处，由由筹建处处通知有有关的设设备安装装公司进进行整改改；订定整改期期限，定定期由物物业管理理处工程程部代理理筹建处处巡查，反反映情况况。第三阶段：交付使使用后全全权物业业管理服服务阶段段物业日常运运作

14、管理理保安保安为现代代物业管管理重要要环节之之一。配配有高级级住宅、办办公楼、商商业配套套、停车车场等一一系列高高品味的的生活服服务设施施。欲为为住户提提供最高高品质的的生活环环境，可可以预见见每天大大部份时时间均会会有住户户、访客客、购物物者等不不同人群群进出不不同的物物业部位位。故此此，管理理处须根根据物业业已设计计的智能能自动化化电脑监监控系统统的基础础上再修修订一套套有利于于将来全全面管理理的保安安计划，以以便有效效地控制制及协调调物业不不同功能能部份的的保安，更更高效率率地处理理不同功功能之部部位如办办公楼、公公寓及停停车场等等一切管管理及突突发性的的事件，维维护业主主住户的的安全，

15、减减少对公公共地方方及设施施所造成成的破坏坏。如对对住宅区区域进行行封闭式式管理，对对办公楼楼、商业业区进行行人流和和物流控控制管理理的多种种管理方方式。礼貌礼仪仪：亲和和性的、微微笑服务务管理方式式：外松松内紧员工的服服装：软软色调颜颜色清洁物业的清洁洁水准直直接反映映管理的的素质，由由日常的的清洁操操作规程程、使用用的清洁洁设备和和材料、保保洁工作作的细致致标准、以以至清洁洁工作的的检查监监督等等等汇物业业保洁管管理程度度系统。从从这套物物业保洁洁管理系系统基础础，将会会为物业业制订一一套完善善的清洁洁管理细细则，作作为日后后服务及及监管的的指标，或或以招标标方式将将部分清清洁工作作外包，

16、使使清洁服服务至臻臻完善。绿化养护为更好保持持物业内内的绿化化效果，管理处须与专业绿化公司制订一套完善的保养计划，以作为外判绿化公司服务及监管的标准。接待/指示示牌为配合整个个内办公公楼、住住宅公寓寓、商业业配套、停停车场等等的设计计，管理理处需协协助开发发商在物物业内设设计统一一及全面面性的指指示牌，以以配合物物业之整整体布局局，同时时，在住住宅楼内内及商业业部份入入口处设设立业户户咨询接接待处，为为商务人人士、业业户、访访客及休休闲人士士提供咨咨询、接接待服务务等。车辆交通管管理由于具有综综合性的的特性，物物业内的的车流交交通对起起居生活活、工作作，行人人安全有有很大的的影响，故故对进出出

17、地面、地地下车库库行驶、停停放的车车辆均要要严格管管理。严禁商业区区的人流流和车流流进入住住宅范围围，保证证住宅区区的正常常交通秩秩序加强强对进出出小区内内行驶车车辆的严严格管理理，减少少住宅范范围内的的车流交交通对起起居生活活、行人人安全的的影响。为此，公司司将为拟拟订进出出物业的的车辆控控制计划划、停车车管理及及交通安安全管理理制度等等有关规规定，以以制约和和管束住住户、访访客的违违约行为为。内容容具体包包括：人人员岗位位运行、收收费岗、流流动指挥挥岗、闭闭路监控控岗等的的岗位职职责、工工作责任任要求、职职责权限限及监管管、收费费标准及及突发事事件应变变措施、物物业交通通标志、减减速墩、交

18、交通凸镜镜等安设设等。消防管理建立健全全的消防防管理队队伍，明明确责任任人。组织消防防宣传教教育，抓抓好义务务消防队队的培训训和演习习。制订健全全和完善善的消防防管理制制度。加强消防防设备的的管理和和维护，有有完整的的安全疏疏散指示示牌和应应急照明明设施。必须保证证所有消消防通道道畅通无无阻，任任何单位位和个人人不得占占用和封封堵。制订防火火安全工工作制度度，严格格监控动动火作业业。制订处理理火警的的应急措措施。垃圾处理物业管理处处会根据据业户的的入伙率率而配置置足够的的垃圾箱箱，和上上城区环环卫部门门签订合合同由环环卫部门门予以每每天及时时清运，对对于日常常生活垃垃圾和装装修建筑筑垃圾严严格

19、加以以分类处处理。所所有用户户的日常常生活垃垃圾将由由物业管管理处派派专人负负责收集集，用户户只需将将垃圾放放入每一一楼层指指定的垃垃圾桶内内即可。业主住户服服务作为一个高高标准的的综合性性物业，物物业管理理处应在在业户服服务方面面加强力力度，提提升服务务档次，重重视业户户反馈意意见，要要尽可能能地站在在业户的的角度，为为业主多多加考虑虑，尽可可能多的的提供各各种贴身身”或“一一对一”服服 务，使使业主在在”西安安华诚”内能真正做到安居乐业。从此点出发，物业管理处将专门设立客户服务中心，专职处理有关此点事项，其工作内容将包括但不限于：处理投诉所有业主/租户之之投诉，必必须记录录及妥善善处理，同

20、同时要作作定期分分析及检检讨业户户主要投投诉项目目。所有有投诉应应按既定定合理时时间内完完成，并并通告投投诉人，若若未能按按时完成成，应交交待原因因及作出出解释，并并另订完完成日期期。热线电话客户服务中中心有必必要设立立公众投投诉程序序，以便便改进服服务，建建议在客客户服务务中心设设立业户户电话热热线，由由专业人人员接听听，并记记录在一一预设之之热线电电话投诉诉表格，由由客户服服务中心心主管处处理任何何有关管管理上的的问题，投投诉者的的姓名会会被保密密。接受受投诉不不应局限限在热线线电话。所所有员工工在日常常与往客客接触中中有义务务接受投投诉，然然后转交交客户服服务中心心。如遇遇重大或或紧急事

21、事件，管管理处主主任或公公司物业业总经理理应可直直接接听听有关投投诉，并并要求客客户服务务中心限限时跟踪踪处理，提提交有关关报告。业户档案建建立客户服务中中心按业业户所在在单元区区域进行行划分，每每一业户户档案内内再按事事件性质质不同进进行细分分。同时时，每月月重新编编订一份份最新的的业户情情况一览览表，包包括业户户姓名、单单元、联联系人、租租约起始始时期、面面积、管管理费，水水、电、气气表起止止读数等等。探访业主、使使用人有业户新入入住物业业内时，物物业管理理主任或或客户服服务中心心主管走走访该住住户，对对其进行行亲善访访问，以以了解业业户需要要和解决决问题，给给业户留留下良好好的第一一印象

22、，从从而建立立日后互互相信任任的基础础。业户调查问问卷为了能够准准确及彻彻底了解解物业业业主（使使用人）的的意见及及所需，故故应根据据物业的的特点制制订一份份完整的的业主（使使用人）意意见调查查问卷，针针对性地地反馈物物业住户户的意见见，并有有计划地地改进客客户服务务中心的的工作质质量。酒店式服务务为与这一高高档物业业的形象象匹配，满满足入住住业户多多方位的的服务要要求，公公司将全全力推行行酒店式式服务，并并凭借公公司多年年高档住住宅物业业服务之之经验，针针对建立立一整套套酒店式式服务标标准和体体系。 双语语接待客客户服务务24小时时中、英英语客户户热线电电话服务务，客户户留言服服务 治安安消防、保保安服务务全天提供供保安服服务 特色色酒店式式公寓服服务洗衣服务务/订送送餐服务务/订送送报纸服服务/保保姆家政政服务 其他他服务代客泊车/预定车车辆/代代订机票票、戏票票、旅游游票等酒店服务资资产及租租务行政政管理服服务开展此项服服务是为为满足个个体产权权业主的的需要而而推出的的配套服服务措施施。凭借借公司在房房产市场场的丰富富经验，特特别设计计出一套套融日常常管理、租租务管理理、产权权过户及及财务管管理于一一体