某市房地产开发项目可行性研究报告

1、某房地产开发项目可行性研究报告目录第一部分项目概述一、项目概况1.1 项目名称1.2 项目建设单位1.3 项目地点（四到范围）1.4 项目周边现状1.5 项目性质及主要特点1.6 项目地块面积及边界长度1.7 研究工作的基础2、可行性研究结论2.1 市场分析与预测2.2 项目地块分析2.3 项目规划方案2.4 项目进展2.5 投资估算与融资2.6 项目财务经济评价2.7 项目综合评价结论三、主要技术经济指标表四、项目中的问题及建议第二部分项目背景一、项目提案背景1.1 项目所在区域的商业开发1.2 区域政策、经济和产业环境1.3 项目发起人及发起原因二、项目发展概况2.1 已开展的研究项目及成

2、果2.2 项目地块的初步调查和初步调查三、项目投资的必要性第三部分市场研究一、市场供应1.1 区内商品房供应现状及结构调查1.2 未来区域商品房供给及结构调查1.3 其他替代产品供给调查研究2、市场需求2.1 区内商厦出租情况调查2.2 区内商品房销售情况调查2.3 其他替代产品出租、销售情况调查3.市场价格3.1 区域商品房销售价格调查3.2 区内商品房出租价格调查四、市场预测4.1 未来区域商品房需求预测4.2 销售和租赁价格预测5. 营销5.1 营销方式和措施5.2 产品推广费用预测第四部分项目研究一、地块特征分析1.1 项目选址分析1.2 项目流量分析1.3 项目人流分析1.4 项目周

3、边规划2.项目SWOT分析2.1 项目优势分析2.2 项目弱点分析2.3 项目机会分析2.4 项目威胁分析三、项目定位方案3.1 项目产品方案3.2 主要功能建筑规模3.3 主要技术经济指标第五部分投资估算1、土地成本2、前期工程费用3、建设安装费用4、基础设施建设成本5、公共配套设施建设费用6、行政费用7、销售费用8. 财务费用9、各种税费10、其他成本费用的估计第六部分发展进展第七部分财务评估1、盈利能力评价1.1 成本利润率1.2 销售利润率第八部分风险评估1.盈亏平衡分析2. 敏感性分析第九部分综合评价 第一部分项目概述一、项目概况1.1 项目名称：XXXX1.2 建设单位：XXXXX

4、有限公司1.3 项目地点：XX市XXXXXXXX1.4 基地现状：建设基地总面积155388平方米，其中东西两侧为净地102055平方米，中部为住宅区，占地53333平方米。拆除工作计划于 2008 年上半年完成。1.5 项目性质：A地块为商业办公，B地块为住宅兼容商业服务业1.6 研究工作基础：1.6.1城市居住区规划设计规范1.6.2XX市城市拆迁管理条例1.6.3城市居住区公共服务设施设置规定1.6.4住宅设计规范1.6.5住宅建筑设计标准1.6.6建设工程交通设计与停车场设置标准1.6.7城市道路绿化规划设计规范1.6.8高层民用建筑防火设计规范1.6.9其他相关文件1.7 公司地址：

5、XXXXXXXX 1.8 开发资质：XX1.9 注册资本：XX2.0 法定代表人：XXX2.1 项目负责人：XXXX2. 可行性研究结论2.1 市场分析与预测XX市位于中国沿海中部。是全国首批对外开放的14个沿海城市之一。是江苏省唯一的海港城市，是新亚欧大陆桥的东部桥头堡。 “十一五”期间，我市紧紧围绕“富民强市、快速崛起、全面建成小康社会”目标，坚持发展方针“以工兴港，以港兴市，以城引领农业”。国力和人民生活都上了一个新台阶。2005年，全市生产总值达到455.97亿元，“十五”期间年均增长11.9%，人均国内生产总值达到10003元。财政总收入56.28亿元，地方总则预算收入24.59亿元

6、。三大产业结构调整比例为20.5：44.2：35.3，城镇化水平达到38.1%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重为18.1%。五年共完成全社会固定资产投资1115亿元，对外直接投资8.93亿美元。2005年进出口总额20.39亿美元，其中出口总额9.32亿美元，对外经济合作保持良好发展势头。实施了一批交通、电力、通信等重点基础设施项目，5年累计完成基础设施投资450亿元。连徐、奉关高速通车。城乡电网建设和改造全面推进。田湾核电站1号机组已投运，新海电厂六期两台33万千瓦机组并网发电。2005年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10006元和3869元；资源节约和环境保护

7、意识增强，环境质量继续保持良好水平，成功创建全国优秀旅游城市。2006年，全区生产总值527亿元，增长15.1%。第一、二、三产业分别增长6%、19.2%和15.3%。三产业结构由20.5：44.2：35.3调整为18.2：45.9：35.9。财政总收入78.3亿元，增长39.2%，其中地方总则预算收入34亿元，增长38.1%。需求有效拉动经济增长。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口分别增长34.9%、16.2%和56.6%，经济运行的协调性显着增强。城镇居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入4250元，分别增长14.7%和10%。共建成保障性住房21.7万平方米，新开发

8、的小户型住宅占比超过70%。城乡居民人均住房面积分别为32平方米和38平方米，城区350户特困户享受廉租房政策保障。房地产市场秩序进一步规范，房地产开发面积和商品房销售额分别增长56.2%和25.7%，住宅物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用和网络普及水平不断提高。信贷结构优化，金融和地方经济积极发展。金融机构存贷款余额比年初分别增加81.3亿元和71.4亿元，现金收入增长24.4%。2006年，全市住宅建设新开工面积299.49万平方米，竣工面积161.14万平方米，完成投资47.11亿元。在开发建设中，积极开展住宅性能认证、健康生活示范工程、建筑节能等工作。 2006年，7个小区通过建

9、设部住宅性能认证设计预审和健康生活示范项目预审。全市健康生活示范工程和住宅性能认证推广工作位居全省第二，市区和东海县开展建筑节能设计和施工覆盖率100%。我市入选首届中国投资环境百强城市。市区发展活力明显增强，市级开发区在国家级开发区中上升5位。围绕“一心三极”空间布局，发展战略规划成果不断拓展。海滨新区用海规划已获国家批准，编制了16个中央商务区和莲岛详细规划。启动城市总体规划修订工作，开展近期重点区域、重点区域、重大设施规划研究，制定花果山区、海州开发区等控制性规划20余项，专业规划10余项完成城市供热、机场物流等50个乡镇总体规划和315个村庄建设规划。城市中心城区控制性详细规划覆盖率达

10、到96%，东部城区实现全覆盖。东陇海铁路实施电气化改造，连盐铁路纳入国家“十一五”规划。连盐高速、323省道、机场路建成通车。连林高速试点试验段奠基，改建国省道200多公里。云台、凤凰变电站等一批输变电工程投入使用。电话扩容、宽带城域网等通信网络设施进一步完善。大力推进东部城区发展，实施拆旧建新，改造中山西路、大港路、海棠路等道路，全面启动连岛、中央商务区等节点开发，和港口服务区，形成新的沿海地区。项目开始倾销。投资60亿元实施城建项目300个，建成区面积扩大到85平方公里。完成城市西、南出入口拆迁，新建改造人民路、灵州路等30多条城市主次干道，构建新海区外环网，连接东和西部地区比较顺利。市政

11、公用设施不断完善，垃圾焚烧热电联产工程推进，西气东输管道接入工程竣工，开发管道用气用户7000户。人防应急指挥中心主体封顶，完成人防工程5.6万平方米。深入开展“四城共创”，大力营造优美舒适的城市环境，被评为省级园林城市。实施港城大道等64个重点绿化工程，新增城市绿地200公顷。加强环境综合整治，完成美化亮化面积111万平方米，重点区域市容得到改善。全市城镇化率达到40.1%。2007年经济社会发展目标是地区生产总值增长15%，力争达到16%。单位国内生产总值能耗将完成省下达的任务。 ，全社会固定资产投资增长25%，力争超过27%，社会消费品零售总额增长15%，外贸出口增长15%，力争增长20

12、%。 3%以内，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长8%，城镇登记失业率控制在3.7%以内，人口自然增长率控制在7，城镇化水平提高2个百分点。2007年，开工建设保障性住房20万平方米、拆迁安置房60万平方米，为450户城镇住房困难家庭提供房租保障。2007年，新海区推进“东通北通”，加快凤凰、东河、孔望山等地区发展。城市建成区面积已超过90平方公里。推进旧城改造，完成拆建120万平方米。优化城市路网结构，加快建设新建东路、灵州东路等20条城市主次干道。以建设国家园林城市为重点，加快推进城市绿化，新增城市绿地面积220万平方米。“十一五”期间，从宏观上看，全球和区域经济一体化日

13、益明显，生产要素国际和区域间流动和产业转移加速；我国进入新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善。 、经济结构的战略性调整和城镇化进程的加快；江苏省“两个第一”快速推进，区域整体发展力度进一步加强，特别是东陇海线沿线产业带和沿海经济带建设，我市在在全省生产力布局中占有重要地位，为全市加快发展提供了重大历史机遇。我市正从工业化初期走向快速扩张和效益化的中期。工业化的快速推进，正促使我市经济社会结构发生根本性变化。目前，全市城镇化水平已达40.1%，城市框架将逐步提升。城市功能日益完善，正处于城市化加速发展时期。城市支撑能力的提升为各种发展要素集聚提供了良好的载体，城市空间的扩大为农村人口转移创

14、造了更好的条件。从不同角度分析，我市正处于实现经济起飞的关键时期，将进入持续高速增长阶段。“十一五”期间，我市将进一步加快城镇化进程，以市区和县城发展为重点，加快小城镇建设，紧紧围绕富民、富民的总体目标。全面强市全面建成小康社会，全面扩大开放，大力推进改革，继续坚持“工业兴港、港兴城市、以城市引领农业”，以港口为依托，加快工业化、城镇化进程，进一步推进沿海经济带和东陇海线沿线产业带建设。以东部城区建设为重点，加快建设国际滨海城市、现代化港口工业城市和依山傍海的旅游名城。加快市场化、工业化、信息化、城镇化、经济国际化和农业产业化进程。到2010年，全市GDP在2005年基础上翻一番以上，突破10

15、00亿元，年均增长16%以上，人均GDP达到2万元以上，比2005年翻一番上图，三大产业结构调整时间为11:53:36；到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政总则预算收入达到70亿元，年均增长25%左右；五年全社会固定资产投资超过2600亿元。城镇化水平达到48%；中心城区人口突破100万，建成区面积达100多平方公里；城镇登记失业率控制在4.5%以内；城镇劳动保障、新型农村合作医疗、高中教育毛入学率三大保险覆盖面全面达到小康标准；居民健康服务体系完善率力争达到小康水平。城镇居民人均可支配收入超过1.6万元，年均增长10%以上；农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；-

16、恩格尔系数降至 40% 以下。人口规模达到500万，人口自然增长率控制在8以内；单位地区生产总值能耗比“十五”末下降20%左右；- 38万公顷耕地；- 森林覆盖率达到20%；环境质量综合指数保持在80以上。港口货物吞吐量超过1.2亿吨，其中集装箱吞吐量超过400万标准箱。“十一五”期间，我市将健全完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体、保障性住房、拆迁和安置房和廉租房为重要组成部分。改善中低收入居民的住房条件。积极发展健康住宅和绿色住宅，加快建设节能节地住宅；积极推进房地产开发与物业管理分开经营，提高物业管理水平。进一步规范市场秩序，加强市场监管。到2010年，房地产业增加值比2

17、005年翻了一倍多。到2010年，中心城区人口达到100万，“十一五”期间新增住房面积约960万平方米。 5年内将新增约10万套住房。今年至2010年，市区年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约6000户。“十一五”期间，我市旧城改造和住宅建设用地占住宅建设用地总量的20%左右，主要集中在解放路、海联路、沿河路、人民路和新海路。在全市主要道路两侧开展，力争5年内基本完成棚户区拆迁。2006年11月末，我市城镇住房均价2880元/平方米，12月底均价2998元/平方米，涨幅较快。 “十一五”期间，城市规划区内规划建设保障性住房9400-17700套，拆迁安置住房8500-10500套。政策性住房

18、占住房建设总量的19%。到2010年，电话交换机总容量将达到440万部，其中固定电话180万部，移动电话260万部。互联网城际出口带宽达到40G。实现向数字广电平台的转移。到2010年，数字电视城、县、乡联网率达到100%。重点加快江苏田湾核电站和苏文鼎抽水蓄能电站二期工程建设，积极争取江苏第二核电站落户XX，争取建设XX燃气电站；拟建设460万千瓦灌云电厂、660万千瓦堆沟港电厂和新海发电有限公司4100万千瓦扩建工程； 120万千瓦XX风力发电项目和10万千瓦燕尾港风力发电项目。鼓励发展秸秆发电、垃圾发电和热电联产，增强能源供应和保障能力。到2010年，发电装机容量达到460万千瓦以上，建

19、成全国重要的电力能源基地。2010年全社会最高用电负荷将达到200万千瓦以上，其中市区将达到90万千瓦。到“十一五”末，城镇居民人均道路面积和住房面积全面达到小康标准，城镇绿化覆盖率达到40%，城镇人均公共绿地面积将超过15平方米。渗透率达到100%。扩大集中供热规模，完成新海区、东区、松条开发区、大埔工业区供热主网建设。城镇供热总规模达到1100吨/小时供汽能力，城镇集中供热普及率达到50%。 %。加快发展城市房地产业。以中央商务区建设为重点，着力加快建设适应城市发展要求的商务中心、高端商品住宅区、外资公寓区和商贸配套；加快沿海居住区建设，进一步加快不同层次商品房和保障性住房建设，满足城市发

20、展需要。中心城市住房需求快速增长。建设西气东输城门站和中高压调压站，建设高压输气管道20公里、中压输气管道130公里，提高燃气渗透率将达到 95%。加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，城市生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。充分发挥沿海紧邻港口、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力打造“国际滨海城市、现代化港口工业城市和山海环绕的旅游名城” ” 增强城市的创造力、吸引力和辐射力。打造城市标志性建筑，形成具有XX特色的城市风貌。加强城市绿化工程建设。到2010年，全部市区和四县通过国家生态示范区验收。加快城市基础设施建设、旧城改造、住房开

21、发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城镇化进程，着力提升城市整体功能，使城市建设一年变化一次，三年变化显着。 ，五年战略目标发生重大变化。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改造与建筑改造并重，在主次干道两侧、重点窗区、城市通道等方面实施绿化、美化、亮化。从而有效地改变外观。“十一五”期间，还将加快产业结构调整和产业升级，培育产业优势。为更好改善人民生活条件，“十一五”期间，我市将进一步结合旧城改造和新区开发，建设住宅建成的大型住宅区。面积960万平方米。同时，推进住宅产业化进程，将房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。2.2 项目地块分析项目基地位于XX市

22、新浦区新城区，紧邻城市主干道，直通市火车站、公交总站，距长途汽车总站、火车站约3000米;规划的主干道围绕着地块。道路四通八达，交通便利。市区21路、3路等多辆公交车经过该地块。从这里开车到XX口岸大约需要30分钟，开车到白塔布机场大约需要40分钟。距市区老商业中心2000米，距XX市最大的医院第一人民医院约2000米。基地西侧800米为苍梧绿地公园，东侧50米为东岩河绿化带，西侧即将成为新城区的商业中心，为社区提供了优越的外部环境。该地块在区位和商业条件方面具有相当优势，是一块具有极高商住开发价值的土地。整个地块大致呈正方形，总建筑面积155388平方米。计划主要经济技术指标：总建筑面积（地

23、上和地下）：368966.3M其中：商业建筑面积 32818.8M 2住宅面积 263522.8M 2服务式公寓面积 22473.1M 2街道办事处建筑面积 3610.1M 2 中央会所面积5427M 2半地下车库 1800M 2 地下室39314.5M2.3 项目规划方案2.3.1规划依据：2.3.1.1 城市居住区规划设计规范GB50180-932.3.1.2江苏省城市规划与管理技术规定2.3.1.3规划基地地形图及边界点坐标（XX市规划局）2.3.1.4 XX市规划局提供的规划条件2.3.1.5 国家、江苏省、XX市的其他有关规定2.3.2基地概况和规划定性：2.3.2.1 基础概述：拟

24、建地块位于XX市新城CLD板块尊贵住宅区，东临沿河东景观带，南接建设东路，西接聚龙南路，新城商业街，朝阳北面是东路。江苏省重点高中新海中学毗邻规划中的XX文化中心和大学城，500米与社区的距离大致相同。文化渊源源远流长，名校云集，书画荟萃。荣耀与生命在这里被尊荣和揭开。土地总面积为15.51ha。一条城市规划道路将场地分为南北两个地块。其中，北侧A1.43ha地块用地面积为，南侧B地块用地面积为14.08ha2.3.2.2 规划定性：A座拥有商务、SOHO办公、会所、新东街办公等功能。其中业务以三层为主，SOHO写字楼28层，新东街写字楼3层，会所3层。 B座主要由5层场景房、9层电梯房、11

25、（+1）层及高层、28层和33层组成。2.3.3规划设计目标和目的：立足基地环境，本着以人为本的理念，强调规划的先进性和理性。从建筑空间布局、立面形象、室内空间利用、景观连续性等因素考虑规划功能划分，营造自然、生态、和谐的生活形态，塑造城市新的景观形象。强调空间的丰富性和尺度的适宜性。突出健康美好生活理念，增加健康、休闲、娱乐等配套设施，让人们享受健康充实的休闲生活。通过对生活与交通融为一体的居住环境的再创造，人们可以享受到中国传统的迷人人际关系。同时也可以随时感受XX当地的历史文化。2.3.4规划思路和特点：2.3.4功能：由XXX办公室（3楼）、会所（3楼）、SOHO写字楼（28楼）和步行

26、商业街（3楼）组成。该区域面向城市主干道，设计注重空间的丰富变化，文化品位高，努力营造舒适的室内休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标建筑。设计理念：内街和广场组织建筑之间的关系，控制空间形态。设计中注重“陈列”，这是会所和售楼处的共同点。 SOHO写字楼呈“一”字形。公寓1-3层与商业步行街融为一体。两者都有独立的主入口，主要是打造休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐设施。道路交通：在1.4公顷陆地上，6M2.3.4.2B 区块规划概述2.3.4.2.1 总平面设计：设计充分尊重现有道路条件，确定B地块南北两个主入口。南入口设在从广场引入的建设路。北入口垂直延

27、伸，连接朝阳东路和AB地块之间的规划道路。同时，中间景观高层的东北、西南错位排列形成的中央景观步行带，将二入口与周边群有机结合，形成合理的结构。并且规划结构丰富。2.3.4.2.2 建筑设计：住宅设计B座的设计基于居住活动线和外部环境景观，在使用过程中满足和优化居住和观赏需求。在客厅，卧室设有大型景观窗或落地窗，以利用自然光并将户外带入室内。设计中考虑到XX的气候特点，朝向以南方为主，尽量避免西方的极热，主要考虑每户的通风和阳台的布置增加空气对流。在住宅间距控制方面，根据江苏省城市规划管理技术规定标准，多层住宅建筑间距控制为南北向主朝向，为建筑高度的1.50倍。南侧；中高层住宅，南北主朝向为南

28、侧建筑高度的1.50倍。时间可控，满足日照要求。高层住宅空间较大30米，满足日照要求。确保住宅布局能满足日照、通风、防火等建筑管理社区规划住宅2984套，规划人口9549人，人均面积18.55平方米。 （每户人口按3.2人/户计算）。公共建筑设计：本小区公共建筑按照城市居住区规划设计规范（GB50180-93）进行小区级配置，沿街为二层商业建筑。满足规范和规划要求。2.3.4.3 道路与交通完善畅通的交通系统交通网络：当地街区的路网结构是由一条6米宽的内环路连接街区中间的各个组级道路形成的。邻里单位3.5米由宽阔的道路相连。42.3.4.4 绿化系统理想的人文与自然环境整体绿化设计的基本理念是

29、“美不自然”。关键是要利用基地本身的条件，通过适当的拆分和重组，营造出优美的视觉景观，发挥软硬绿化元素的不同效果，达到水质。天空是同一种颜色，人与自然的和谐，远远超出了当前社区发展所强调的绿地水平。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，穿梭于建筑群之间，营造诗意的环境空间。中央景观的高位错位、斜向布置和底层的架空处理，形成了丰富的绿化景观轴线。绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成了一个幽雅、幽静、富有人文气息的休憩场所。线性空间可收放可放，为住户提供优美优雅的休闲空间。小区绿化设计注重色彩和空间感，时而开阔，时而隐蔽，穿梭于建筑群之间，营造高品质的环境空间。2.3.5建筑

30、建模关注群体形式的可识别性2.3.5.1 建筑风格XX是一座靠海的城市。为适应临水环境，建筑风格采用开放式阳台，吸收阳光，起到遮阳通风的作用。它具有度假休闲的风格。2.3.5.2 建筑色彩和风格建筑风格采用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，通过不同层次的组合，使建筑群高度有序，并产生丰富的天际线轮廓，追求统一变化，创造丰富的建筑特色，以及更多它使整个建筑看起来明亮而出众。单个单元的设计既考虑了自身的风格，又考虑了群体的风格，使其相互融合。虽然每栋单体建筑都采用相互融合的方式来表达群建筑的统一风格，但也采用了不同的色彩处理使其成为可能。每个单元都有自己的风格。单户型主要采用大面积玻璃窗和精心设

31、计的阳台。阳台经过适当处理，提供有趣的立面元素，并通过大面积玻璃在虚拟和真实之间形成强烈的对比。除了带来大量新鲜空气和阳光外，大面积的玻璃窗和阳台似乎也将室外景观引入室内，成为室内不可缺少的一部分，让室内空间和景观更加丰富多彩。基于XX的寒温带气候，明亮和暖色调的颜色应该是正确的选择，它们也有助于改善环境形态，明亮的颜色可以将照射在外墙上的阳光反射到其他建筑群，使整个建筑群看起来明亮而明亮，清爽宜人。2.3.6消防规划和设计说明小区主要出入口2个，行人出入口1个，满足小区出入口和消防距离要求。每组设有供水管，组内形成回路，保证消防双向供水。小区外消火栓布置合理，消火栓间距120米单体建筑的防火

32、设计按规范设计，地下车库考虑消火栓、自动喷水灭火系统和防烟排烟系统。2.3.7人防规划设计说明人防设计采用平时与战时相结合的方式。地下车库用于设置人防地下室，通常为地下车库，初步规划为战时物资避难所。人防出入口与车库出入口相结合。防空区满足防空要求。2.3.8环境保护与卫生规划设计说明城市主干道沿线建筑符合红线要求。除了当地的地面停车场外，还种植了大面积的绿地，种植了高大的树木，以美化环境，改善交通流量、噪音和废气对居民的影响。地下停车场设有机械送风及过滤排风系统，废气经过滤后排至室外。小区主干道及周边绿地以植树为主，减少噪音传播，加强防尘隔离。除道路、广场和入口地面硬铺外，大面积设置草坪、花

33、坛和小叶灌木，以利于吸音防尘。小区内每个小区都有独立的垃圾收集点，个性化设计要求垃圾由专人装袋运输。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内的水箱和水池均采用不锈钢制造，以保证水质。2.3.10通风和照明设计充分考虑了建筑的自然采光和通风要求，大部分单位的主要房间朝南，可以满足其充足的日照时间。卧室、客厅窗容积率1/7，房间其他部分窗容积率1/8阳光对周围的建筑物没有影响。2.3.11经济指数：土地资产负债表剧情编号土地利用土地面积（公顷）土地面积比例（%）1建设用地1.08752路广场0.17123公共草坪0.18134总规划土地1.43100B座编号土地利用土地面积（公顷）土地面积比例（%）1公共

34、土地2.11152住宅用地8.45603路广场1.83134绿地1.79125总规划土地14.08100主要配套房技术指标编号项目单位：1物业管理室3502居委会室3004公共厕所605卫生站3006燃气调压站257门卫50主要经济技术指标项目指数评论剧情总土地面积14326根据坐标点的闭合线测量总表面积在地上50100地下8546不计算体积比容积率3.5总建筑面积/总土地面积俱乐部5427.0商业大厦10149.5SOHO办公楼22473.1327 间客房XX路办事处3610.1建筑面积 3000总楼面面积5011.2建筑密度35.0%A地块建筑基地面积/总建设用地绿地率21.3%机动停车位

35、在地上41公共建筑50辆/10,000地下218非机动停车场在地上300辆公建500辆/10,000地下1800辆B座B座总土地面积140788根据坐标点的闭合线测量总表面积在地上284753 _架空地板2227不计算体积比半地下车库1800地下30777.5容积率2.02总建筑面积/总土地面积住宅263522.890平方米以下的住宅85701.190平方米以下的住宅面积占住宅总面积的比例32.52%不少于 30%平均楼层数9.2层高层住宅占比58.7%10层及以上中高层住宅占比22.8%8层商业及配套建筑21230.3总楼面面积34372.7人防区12963.610层及以上、10层以下、埋深

36、3米以上的新建建筑首层面积，占剩余民用建筑面积的4%建筑密度24.4%0.5/人计算地面停车费31.5%机动停车位在地上310983辆按住宅 每户 0.4 辆。公共建筑 50 辆 / 10,000 平方米半地下82地下591非机动停车场在地上7856285辆按住宅 每户 2 辆车。公共建筑 500 辆 / 10,000 平方米地下5500辆2.4 项目进度计划总体进展：2007.09-2011.032.4.1.前期工作2.4.1.1 总体布置：2.4.1.1.1 土地手续：清洁土地部分应在2007.12.31之前完成，总土地部分在拆除完成后1个月内拆迁，预计2008.11.30之前完成；2.4

37、.1.1.2 立项：2007.12.31前完成2.4.1.1.3 设计：2007.12.31前完成2.4.1.1.4 拆迁安置：2008.03-2008.102.4.1.1.5 三通一平：2007.12.31以前的净地、2008.10.31以前的荒地2.4.1.1.6 施工手续办理：各期工程开工前2个月开工2.4.1.1.7 招标工作：项目各阶段开工前2个月开始2.4.1.2 具体分项：2.4.1.2.1 土地手续：2007.11.30前签订协议，2007.12.31前办理清洁土地土地证；2.4.1.2.2 立项：2007.12.31前2.4.1.2.2.1 2007年11月30日前报批的可行

38、性研究报告（即项目申请报告）。2.4.1.2.2.2 环境评价报告于2007年11月30日前报批，并取得批准文件。2.4.1.2.2.3 2007年11月30日前完成地质危害评价，并获得批准。2.4.2设计2.4.2.1 规划方案：2007.10.12报告2.4.2.2 初步设计：规划方案批准后1个月，预计2007.11.302.4.2.3 施工图设计：初步设计批准后1个半月，预计2008.1.31前2.4.2.4 景观设计：规划方案批准后两个月，2007.12.31之前2.4.3拆迁安置2.4.3.1 安置计划：规划方案批准后两周，预计在2007.11.15之前2.4.3.2 拆迁许可：移民

39、安置方案确定后1个月，预计2007.12.31之前 2.4.3.3 拆迁方案确定：移民方案确定后一周，预计在2007.11.30之前2.4.4三通一平2.4.4.1 清洁土地部分平整：2007.12.31之前（时间：2007.11.30之前，坐标，2007.12.102.4.4.2 清洁用地临时水电：2007.12.31前到位2.4.4.3 粗糙地面平整：2008.10.31前开始，2008.11.30前完成2.4.4.4 总土地临时水电：2008.10.31前开工，2008.11.30前完成2.4.5营销计划确定：计划批准后1个月，预计2007.12.31前2.4.6项目进度：2007.12

40、-2010.12项目阶段：三个阶段2.4.6.1 一期：90,000。其中：B地块西侧5栋多层、2栋花园洋房、1栋高层（18层）、东侧1栋高层、2栋多层； A地块会所（售楼处）部分时间：2007.12-2009.06 18个月2.4.6.2 二期：14万平方米。其中：超高层8栋（28层）、多层4栋、中高层1栋（11层）、B地块中间高层及配套公共建筑1栋持续时间：2008.08-2010.08 24个月2.4.6.3 三期：100,000。包括：A地块1栋服务式公寓（18层）、1栋商业楼（3层）、1栋写字楼（6层）、会所； B地块10间花园洋房建设期：2008.12-2010.06 18个月2.

41、4.7包裹2.4.7.1一期：2009.04-2009.082.4.7.2 第二阶段：2010.06-2010.122.4.7.3 第三阶段：2010.04-2010.082.4.8景观2.4.8.1一期：2009.04-2009.082.4.8.2 第二阶段：2010.06-2010.122.4.8.3 第三阶段：2010.06-2010.122.4.9销售量2.4.9.1一期：2008.08-2009.082.4.9.2 第二阶段：2009.06-2010.062.4.9.3 第三阶段：2010.03-2011.032.5 投资收益和融资估算本项目用地面积：155388（233亩）。其中，

42、净用地：102054.9（153亩），总用地：53333.1（80亩）A：土地1.43ha、商业、服务式公寓、会所、新东街道办事处。建筑面积41660；容积率2.91；建筑密度35.0%；绿地率21%；B：土地14.08ha，住宅，2373户。建筑面积：285561；容积率2.03；建筑密度24.7%；绿地比例 35%规划总建筑面积：327851，总平衡容积率：2.11预计投资回报：2.5.1预计总收入：163,229.23万元 2.5.1.1商品房收入32818 .8M2 6000元/M 2 = 19691.28万元; 2.5.1.2 住房收入263522.8M25000元/M 2 = 2.

43、5.1.3 服务式公寓收入22473.1M25000元/M 2 = 11236.55元;2.5.1.4半地下车库1800M23000元/平方米2 =5402.5.2预计总支出：129907.4038万元 2.5.2.1土地成本45302.2万元 2.5.2.1.1土地拍卖价格18740万元； 2.5.2.1.2土地契税562.2万元；2.5.2.1.3 土地拆迁费用2.6亿元。 2.5.2.2前期工程费用1952.6576万元 2.5.2.2.1设计费327851.8M240元/米2 2.5.2.2.2 地质调查费10万元； 2.5.2.2.3场地回填平整费155072M225元/米2 =38

44、7.68 2.5.2.2.4 临时水、电、路100万元； 2.5.2.2.5 规划图纸审批费327851.8M22元/米2 =655704 2.5.2.2.6 拆迁管理费2.6亿元0.3%=78万元； 2.5.2.3 建设安装费：432,115,340元2.5.2.3.1商品房32818.8M2950元/平方米2 =3117.7862.5.2.3.2住宅263522.8M21000元/M 2 = 26352.282.5.2.3.3 服务式公寓22473.1M21000元/M 2 = 2247.312.5.2.3.4 社区写字楼及会所9037.1M21800元/平方米2 =162667802.5

45、.2.3.5 地下室41114.5M22400元/M 2 = 9867.482.5.2.4 基建费 67,719,362 元2.5.2.4.1路155072M27%250元/米2 = 2.5.2.4.2 电源327851.8M2120元/ M 2 2.5.2.4.3 供水及消防327851.8M250元/ M 2 2.5.2.4.4 绿化155072M235%50元/米2 = 2.5.2.4.5 社区智力327851.8M220元/ M 2 = 2.5.2.5 开发间接费用9879.2786万元2.5.2.5.1 监理费为432,115,340元1%=4,321,153元；2.5.2.5.2

46、招标代理、交易及其他费用为432,115,340元2%=8,642,306元；2.5.2.5.3房产交易手续费327851.8M25元/ M 2 = 2.5.2.5.4 面积计量费、定额计量费、质量监督费、档案管理费、防雷费等300万元；2.5.2.5.5物业维修基金327851.8M225元/ M 2 = 2.5.2.5.6 燃气扩容费2700户2500元/户= 675万元；2.5.2.5.7 建设费327851.8M2122.3元/ M 2 = 2.5.2.5.8 不可预见费用432,115,340元3%=12,963,460元；2.5.2.5.9价格认证费327851.8M21.2= 2

47、.5.2.5.10 建筑安装工程劳保基金432,115,340元2.96%= 12,790,614元。2.5.2.6 管理及销售费用 45,907,905 元2.5.2.6.1 管理成本为107117.6063万元2%=2142.3521万元；2.5.2.6.2 销售费用163229.23万元1.5%=2448.4384万元；2.5.2.7 财务费用58,752千元4000000002年7.344%= 5875.2万元。2.5.2.8 营业税金12323.8068万元163,229.23万元7.55%=123,238,068元。2.5.3销售利润33321.8262万元1632292300元-

48、1299074038元=333218262元。2.5.4直接投资盈利能力33321.8262万元972383277万元=34.27% 2.5.5融资：项目直接投资9.72亿元，公司自筹资金1亿元。通过 XXXX统筹资金4亿元，分两期滚动开发，基本可以满足资金需求。2.6 项目经济评价项目总投资117584万元，建设期36个月，销售期42个月（含建设期），投资回收期42个月，投资净利润率为34.27%，故我们认为该项目是可行的。三、主要技术经济指标：3.1 架构指标：项目指数评论剧情总土地面积14326根据坐标点的闭合线测量总表面积在地上41660地下8546不计算体积比容积率2.91总建筑面积

49、/总土地面积俱乐部5427.0商业大厦10149.5SOHO办公楼22473.1327 间客房XX路办事处3610.1建筑面积 3000总楼面面积5011.2建筑密度35.0%A地块建筑基地面积/总建设用地绿地率21.3%机动停车位在地上41公共建筑50辆/10,000地下218非机动停车场在地上300辆公建500辆/10,000地下1800辆B座B座总土地面积140788根据坐标点的闭合线测量总表面积在地上284753 _架空地板2227不计算体积比半地下车库1800地下30777.5容积率2.02总建筑面积/总土地面积住宅263522.890平方米以下的住宅85701.190平方米以下的住

50、宅面积占住宅总面积的比例32.52%不少于 30%平均楼层数9.2层高层住宅占比58.7%10层及以上中高层住宅占比22.8%8层商业及配套建筑21230.3总楼面面积34372.7人防区12963.610层及以上、10层以下、埋深3米以上的新建建筑首层面积，占剩余民用建筑面积的4%建筑密度24.4%0.5/人计算地面停车费31.5%机动停车位在地上310983辆按住宅 每户 0.4 辆。公共建筑 50 辆 / 10,000 平方米半地下82地下591非机动停车场在地上7856285辆按住宅 每户 2 辆车。公共建筑 500 辆 / 10,000 平方米地下5500辆3.2 财务指标：项目总投

51、资（万元）单位成本（元/ m 2 ）征地价格及税金45302.21381.79开发准备费1952.6659.56主楼安装费43211.531318.02配套设施费6771.94206.55开发开销9879.29301.33总开发成本107117.623267.25管理费2142.3565.35销售费用2448.4474.68财务经费5875.20179.20项目总投资117583.613586.48四、项目问题及建议：4.1 工程施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意及时清理建筑垃圾。4.2 本项目紧靠城市主干道，在保证施工安全的同时，要注意文明施工和环境，注意路面的清洁和过往行人车辆

52、的安全。4.3 项目要规范管理。施工期间要加强建设投资管理，控制工程总造价，缩短工期，尽量避免和减少风险和不必要的资金浪费。4.4 北方XX、XX搬迁形成的房地产开发销售前，抓紧进行项目开发销售，以取得较好的效果。4.5 实施差异化战略，提高项目质量，进而增加人们的购买欲望，可以产生更好的社会影响。第二部分项目背景 一、项目建议书背景1.1 项目所在区域的商业开发东上渔场位于XX市新浦区东部新城区。新城区是XX市新的政治、经济、文化中心。 XX市政府在新城区建成使用。周边1KM内有市博物馆、市体育中心等体育文化中心；市公安局、市人民法院、市检察院等政府机关；市政广场、苍梧绿园等公共休闲娱乐广场

53、； XX辛海中学、XX淮海大学、XX高等师范学院、XX城市职业技术学院、XX广播电视大学等十余所高校；地块东部的XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX等项目已竣工或在建。该地块南邻建设东路，北邻朝阳路，东邻杰里花园，西邻聚龙路。1.2 区域政策、经济和产业环境XX是1984年我国首批14个沿海城市之一，是新亚欧大陆桥东部桥头堡。全市辖4县3县，拥有国家级经济技术开发区。全市总面积7444平方公里

54、。 2004年全市总人口465万，其中市区面积880平方公里，人口76万，城镇建设用地88平方公里。 .目前，XX已先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家的部分城市以及全国9个省区的18个州、市、大洲建立了友好城市关系，贸易往来密切。与85个国家和地区合作。 .城市采用一城两城布局；新海区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方产业；连云区作为港口、开发区、保税加工区、沿海工业区，是我市对外、商贸、旅游的窗口。XX市位于江苏省东北部，东临黄海，北接齐鲁，南接江淮，西接中原和新疆。地理坐标为北纬34123507，东经1182411948。 XX市是黄海之滨美丽的海港城市，新亚欧大陆桥东桥头堡，全

55、国首批沿海开放城市。作为这座年轻城市的心脏，新浦区是全市政治、经济、文化中心，总面积259.54平方公里，总人口76.45万人。辖3个乡、1个镇、6个街道办事处、1个林场。新浦区是区位和交通优势明显的城区。距港口和机场不到30公里。此后，新亚欧大陆桥穿越亚欧30多个国家和地区，覆盖11个省区，近4亿人口。连霍高速与同三高速在此交汇，正在建设的沿海高速使新浦融入上海4小时经济圈。作为江苏唯一的大型海港，XX是国家重点战略港口和中西部地区最便捷的海港。目前已与全球160多个国家和地区的近1000个港口进行贸易往来。新浦区是商贸流通产业发达的城区。区内大型专业市场30多个，年市场成交额超过100亿元

56、。宝安商业广场、易初莲花大卖场、苏宁电器、文峰世界、五星电器等一大批专业市场和知名连锁店相继落户新浦。集购物、休闲、旅游、观光为一体的全长1170米新浦区是一个环境优美、资源丰富的城区。有全国最大的木兰王花果山，著名的石垒石海，还有气势磅礴的玉湾瀑布。其中花果山风景名胜区和玉湾风景名胜区均为国家AAAA级。一级景区。该地区还盛产栗子、银杏、核桃等干果，以及樱桃、杏、李子等水果。台北盐厂是江苏省八大盐场之一。大道山采石场是华东地区最大的石材集散地。新浦区是第一个对外开放的城区。新浦区作为城市对外开放的窗口，以其丰富的产品资源和得天独厚的地理位置，吸引了来自新加坡、英国、台湾、上海、广州、温州等众

57、多国内外客商来新浦投资兴业。优点。总面积12平方公里的宁海工业园开工建设。对外开放促进了新浦经济社会事业的快速发展。全区工业经济参与国际大循环的格局初步形成，综合实力不断增强。优越的地理位置、丰富的自然资源、广阔的经济腹地、不断改善的投资环境，使XX市经济快速发展。同时，由于近两年国家加大基础设施投资力度，XX市也在进行大规模的城市改造建设，加快城镇化进程，提升城市规模效益和综合功能，秉承以质量发展为重点，不断提高城镇化水平。因此，这客观上需要大量的商品房和商品房。据此，我们认为“XXXX房地产开发项目”的开发建设具有广阔可行的经济前景。1.3 项目发起人及发起原因本项目的发起人为XXXXXX

58、XXX有限公司，该公司的前身为XXXXXXXX公司。公司成立于 XXXX 年。 2001年底，改制了XXXXXXXXX有限公司。公司于2006年10月变更注册，单位名称变更为XXXXXX有限公司。公司地址位于新浦区，注册资本为人民币XXXX万元。由XXXX有限公司、XXXXXXX公司及部分员工共同出资。公司主要经营范围：房地产开发、租赁、销售；工业和民用建筑；建筑装饰；路桥工程承包；管道安装和维护；海滩开发；物业管理；建材销售；只有在必要的批准后才能运行）。根据市政府会议要求，我公司于2007年4月28日与XXXXXXXXX政府就东上街区老城改造达成合作协议。为顺利完成政府下达的改造任务，改变

59、城市形象，我司立志要把这个A项目打造为“XX精品住宅”。本项目将借鉴国内外房地产行业的先进管理经验，高起点规划、高标准设计、高水平建设、高科技配置，在规划设计上本着以人为本的发展理念、平面布局、选材、产品细节，追求自然生态社区生活和和谐人居环境。 2007年9月20日，我公司以XXXXXXXX万元在XX市招标中心中标土地。二、项目发展概况2.1 研究项目及成果了解拟建项目情况、土地成本、建设单位、项目建设工期、对我公司XXXXXX项目的影响等，认真研究相关项目的销售价格和销售策略。为大规模开发建设做准备。2.2 项目地块的初步调查和初步调查委托有资质的单位对项目进行前期勘察和前期勘察，并已完成

60、前期勘察和前期勘察，满足工程设计要求的条件。三、项目投资的必要性该地块总用地面积约233亩，基本为边长380米的正方形。地块东侧为少量菜地，西侧为鱼塘，中间为住宅区。住宅区主要为两层砖混结构，建筑密度特别高。总建筑面积约7.7万平方米，其中持证住宅约6.5万平方米，商务楼6500平方米，无证自建房5500平方米。该地块已成为新城区的一个城中村。脏乱差是它的真实写照，严重影响了新城区的环境卫生。该地块的改造建设，不仅美化了周边环境，也改善了现有居民的生活条件。“XXXXXXXX”项目区现有商业建筑和住宅，原有布局杂乱无章，建筑分散，供电、给排水设施不足，直接影响居民生活，阻碍人民生活改善。而生活