深圳市平湖生产资料物流中心发展战略规划

1、PAGE PAGE 37深圳市平湖生产资料物流中心发展战略五五年规划划综合开发研研究院（中中国深圳）深 圳 市 物 资 集 团深圳市平湖湖批发市市场股份份有限公公司 目 录建设平湖生生产资料料物流中中心的背背景及意意义深圳市平湖湖生产资资料物流流中心的的建设现现状加快建设平平湖生产产资料物物流中心心的有利利条件与与制约因因素深圳市生产产资料物物流需求求量预测测分析平湖生产资资料物流流中心的的功能定定位与发发展规划划开发建设平平湖物流流中心的的经济效效益评价价开发建设平平湖物流流中心的的实施步步骤八、推进平平湖生产产资料物物流中心心建设的的扶持政政策深圳市平湖湖生产资资料物流流中心发发展战略略规

2、划、建设平湖湖生产资资料物流流中心的的背景及及意义深圳市是铁铁、公、水水、航多多种运输输方式并并存发展展的城市市。近年年来深圳圳国民经经济实力力有了快快速增强强，已形形成我国国区域性性的金融融、贸易易、运输输、信息息中心和和高新技技术产业业基地的的雏形。伴伴随着经经济总量量的迅速速扩大，生生产资料料和生活活资料的的流通也也有了快快速发展展，现代代物流业业已开始始成为深深圳经济济的重要要组成部部分和新新的经济济增长点点。为此此，市委委二届八八次全会会提出了了加快发发展现代代物流业业，把我我市建设设成为区区域性物物流中心心城市的的战略目目标，这这是保持持深圳国国民经济济继续持持续、快快速、健健康、

3、协协调发展展的需要要，是深深圳市经经济发展展到一定定阶段所所提出的的客观要要求。加加快发展展现代物物流产业业是深圳圳市扬长长避短、持持续发展展的一个个合理选选择。位于龙岗区区平湖镇镇西南面面，平湖湖编组站站西侧处处于规划划建设中中的平湖湖物流基基地，是是实现我我市建设设成为物物流中心心城市目目标的一一个具体体举措，是是建设现现代物流流中心的的理想场场地，是是我市建建立面向向华南、港港澳乃至至东南亚亚地区高高效快捷捷物流通通道的重重要步骤骤。平湖湖物流基基地总面面积4.18平平方公里里，地势势平缓，其其物流业业的交通通运输条条件十分分优越，具具有优越越的海陆陆空交通通网络，到到香港、珠珠江三角角

4、洲和市市内各港港口十分分方便，经经京广、京京九铁路路可直达达内地。平平湖编组组站已建建成投入入使用，物物资吞吐吐量和运运营潜力力很大。深圳市平湖湖生产资资料物流流中心位位于深圳圳平湖物物流基地地中，是是整个基基地开发发建设的的启动项项目，也也是深圳圳市重点点建设项项目之一一。平湖湖生产资资料物流流中心的的功能规规划为大大宗生产产资料仓仓储、集集散、价价格生成成为一体体的生产产资料类类物流中中心，配配有铁路路专用线线、仓库库、堆场场、信息息网络等等配套齐齐全的设设施，总总占地面面积400万平方方米。交交通方便便、管理理先进，建建成后将将是华南南地区最最大的生生产资料料批发市市场和物物流中心心。该

5、项项目建成成后将会会使深圳圳迅速成成为辐射射国际、国国内市场场的现代代物流中中心城市市；较好好地发挥挥深圳市市区域性性现代物物流中心心城市大大宗物质质集散功功能、国国际国内内贸易的的转口功功能、权权威性的的市场信信息导向向功能和和世界物物质之窗窗的功能能，并对对深圳市市场体系系完善和和二次创创业，对对华南经经济及全全国经济济的发展展发挥重重要作用用。该项项目的建建设是深深圳市形形成大流流通、大大商贸的的关键，对对全市形形成区域域性的物物流中心心城市具具有重要要的意义义。深圳市平湖湖生产资资料物流流中心的的建设，受受到了深深圳市委委、市政政府的高高度重视视，先后后列入我我市19995年年至199

6、97年年的重点点建设项项目及“19995年至至20114年深深圳市重重大建设设项目”。 深深圳市平平湖生产产资料物物流中心心是全市市城市总总体规划划布局中中的唯一一一个生生产资料料物流中中心。1、平湖生生产资料料物流中中心项目目区位优优越，有有利于使使深圳迅迅速成为为辐射国国际、国国内市场场的物流流中心城城市。平平湖生产产资料物物流中心心地处深深圳连接接香港和和内地的的交通枢枢纽，已已建成的的平盐铁铁路把盐盐田港和和物流中中心连接接起来，为为实现生生产资料料的铁水水联运奠奠定了基基础。中中心紧邻邻全国第第二大编编组站平湖湖编组站站，该站站承担着着区域性性及全国国性的物物资中转转、储存存、发运运

7、等功能能，是京京九九、京京广九、平平盐、平平南与深深圳是个个港区和和国际机机场的接接通接点点。为进进一步发发挥区位位优势，使使深圳成成为物资资的分类类、配货货、装箱箱、发送送和信息息的收集集、处理理、传递递和反馈馈等服务务中心，尽尽快形成成区域性性的生产产资料物物资交易易体系，需需要加快快建设平平湖生产产资料物物流中心心项目。2、平湖生生产资料料物流中中心项目目的开发发建设，有有利于促促进特区区经济结结构的转转变，使使深圳成成为花园园型的国国际性城城市。市市委二届届八次全全会提出出，要把把我市建建成为园园林式、花花园式、现现代化国国际性城城市。这这一目标标的提出出，为笋笋岗仓储储区功能能转换带

8、带来了新新的机遇遇和挑战战。要求求笋岗仓仓储区必必须转换换功能、综综合治理理。随着着深圳北北站、笋笋岗仓储储区、清清水河仓仓储区的的功能转转变，平平湖将在在近期发发展成为为我市的的仓储物物流中心心基地。平平湖生产产资料物物流中心心的建设设，将促促成深圳圳北站、笋笋岗仓储储区、清清水河仓仓储区的的功能转转变，改改善全市市国土布布局，使使深圳市市中心地地带土地地功能得得以优化化。3、平湖生生产资料料物流中中心可以以有效降降低我市市生产资资料价格格，提高高全市投投资的经经济效益益。近年年来，由由于特区区内房地地产价格格上升，生生产资料料物流业业发展不不足，经经营手段段落后，导导致固定定资产成成本增加

9、加，经济济效益有有所下降降。解决决这一问问题，从从长远看看，需要要在全市市范围内内对生产产资料物物流业进进行合理理分工，将将那些占占地较多多同时又又不能承承受高地地价费用用的生产产资料物物流企业业，布局局在特区区外交通通便利、有有一定土土地储备备、地价价相对便便宜的地地方。平平湖物流流基地具具备这些些优势。开开发和建建设好平平湖生产产资料物物流中心心，有助助于改变变我市目目前生产产资料商商流环节节过多、规规模小、物物资配送送体系落落后的状状况。4、平湖生生产资料料物流中中心可以以为深圳圳高新技技术产品品出口加加工区和和龙岗大大工业区区开发建建设提供供支持。规划中的深圳高新技术产品出口加工区和建

10、设中的龙岗大工业区，是21世纪我市的工业基地，均位于深圳市龙岗区，与平湖物流基地有效连通，两个区域的开发建设将形成庞大的生产资料物流需求，平湖生产资料物流中心可以为其建设提供有力的物流支持和保障。为了落实市市委二届届八次全全会精神神，充分分发挥平平湖生产产资料物物流中心心的区位位和交通通优势，高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理好平平湖生产产资料物物流中心心项目，综综合开发发研究院院、深圳圳市物资资集团、深深圳市平平湖批发发市场股股份有限限公司组组成联合合调研组组，在深深圳市委委、市政政府和龙龙岗区的的支持下下，对平平湖生产产资料物物流中心心及其所所处的物物流基地地的现状状进行了了多

11、次调调研，同同有关企企业座谈谈，与相相关部门门座谈，在在此基础础上，根根据深深圳市国国民经济济与社会会发展“九五”计划与与20110年远远景规划划、深深圳市城城市总体体规划（119966-20010）、深深圳市商商品市场场发展“九五”和20010年年规划等等，撰写写了本规规划。二、深圳市市平湖生生产资料料物流中中心的建建设现状状深圳市平湖湖生产资资料物流流中心是是平湖物物流基地地建设的的启动项项目，项项目的开开发建设设主体为为深圳市市平湖批批发市场场股份有有限公司司。该公公司是根根据深圳圳市总体体战略布布局及商商业发展展规划，由由深圳市市贸易发发展局和和龙岗区区政府联联合牵头头于19993年年

12、发起兴兴建，由由深圳市市物资集集团公司司、市投投资管理理公司、市市对外经经济贸易易投资公公司、龙龙岗区物物资总公公司、平平湖镇经经济发展展总公司司和平湖湖镇新南南实业公公司等六六家大中中型企业业出资组组成的股股份制项项目开发发公司。深深圳市平平湖批发发市场股股份有限限公司注注册资本本60000万元元，其中中现金资资本31120万万元，土土地投入入28880万元元。深圳市平湖湖生产资资料物流流中心项项目原定定位为生生产资料料批发市市场。依依照生产产资料批批发市场场的规划划，为大大宗生产产资料仓仓储、集集散、价价格生成成为一体体的生产产资料类类批发市市场，总总占地面面积400万平方方米，规规划建筑

13、筑面积550万平平方米。有有14.6万平平方米的的用地红红线图，25.6万平方米的用地控制蓝线图及征地合同，目前已完成85%的土地平整和全部拆迁赔偿。平湖批发市市场项目目开发建建设初期期，按照照市政府府发展第第三产业业，加强强市场建建设的要要求，以以公司董董事会确确定的以以建设建建材（汽汽车）交交易中心心及配套套仓储设设施为起起步工程程的基本本思路，围围绕市场场建设这这一中心心环节，在在区政府府的大力力支持下下，完成成了新征征土地的的合法使使用手续续。对建建设土地地范围内内的青苗苗、土坟坟等进行行了拆迁迁赔偿。修修建了22栋简易易仓库和和临时办办公室，并并对拟建建的建材材交易市市场进行行了坐标

14、标放桩和和施工设设计，动动工兴建建了基础础工程。1994年年8月，为为了推进进整个平平湖物流流基地的的开发建建设，促促进基地地物流项项目的进进场，完完善基地地物流的的铁路运运输基础础设施，由由平湖批批发市场场有限公公司出任任组长，成成立了“平湖仓仓储铁路路专用线线筹建小小组”。自119955年起，平平湖批发发市场有有限公司司根据平平湖仓储储区内企企业的委委托，就就铁路专专用线工工业站进进行了委委托设计计和施工工。完成成了工业业站的选选址规划划、地质质勘探、施施工设计计、工程程概算等等全部前前期工作作，取得得了全套套施工实实际图纸纸资料，得得到市国国土局的的批准。工工业站的的施工因因资金问问题，

15、这这一决定定着整个个平湖物物流基地地开发建建设的基基础设施施项目，至至今尚未未建成。三、加快建建设平湖湖生产资资料物流流中心的的有利条条件与制制约因素素平湖生产资资料物流流中心的的发展宗宗旨是，在在平湖物物流基地地建设一一个大型型区域性性批发交交易、物物资集散散、价格格形成、信信息汇流流的现代代物流中中心。一一般而言言，物流流中心是是地处商商品生产产地、集集散地和和交通枢枢纽地的的大型物物流机构构，通过过完善的的物流网网络体系系和先进进的物流流设备，组组织大跨跨度的商商品流通通，具有有物流批批量大、辐辐射距离离远等特特点。因因此对于于建设选选址、基基础设施施条件、规规模与建建设内容容乃至企企业

16、组织织结构、经经营模式式等方面面都有一一定的要要求。1、建设平平湖生产产资料物物流中心心具备良良好的外外部环境境。首先，市委委、市政政府将现现代物流流业作为为深圳市市二次创创业的战战略性产产业，提提出了把把深圳建建设成为为我国重重要的现现代物流流中心城城市的设设想，建建设平湖湖物流中中心是把把我市建建设成为为一流的的区域性性物流中中心城市市的具体体举措，而而建设平平湖生产产资料物物流中心心又是建建设平湖湖物流中中心的关关键之举举，这就就给平湖湖生产资资料物流流中心建建设带来来了机遇遇与挑战战。深圳圳市政府府与龙岗岗区政府府对平湖湖生产资资料物流流中心建建设项目目给予了了高度重重视，已已将其列列

17、入深圳圳市商业业发展规规划（11994420110年）和和深圳市市重大建建设项目目（1999520110年），龙龙岗区政政府为此此专门成成立了领领导小组组与办事事机构，为为物流中中心的建建设提供供了良好好的外部部环境。其次，为了了使我市市经济健健康、快快速、持持续增长长，确保保GDPP今年增增长133%，我我市提出出加大固固定资产产投资力力度，促促进有效效增长，这这就为平平湖生产产资料物物流中心心的建设设提供了了有利的的外部条条件，特特别是在在资金方方面的有有力支持持。再次，平湖湖生产资资料物流流中心地地处深圳圳市龙岗岗区平湖湖镇，近近几年无无论市、区区还是镇镇都保持持了良好好的发展展势头，经

18、经济基础础雄厚，交交通、商商贸、信信息等产产业发达达，在为为物流中中心的发发展提供供坚实的的物质基基础的同同时，也也对物流流提出了了较大的的需求。深深圳市的的众多加加工贸易易企业、正正在发展展建设的的国际性性中转大大港盐田港港、龙岗岗大工业业区，以以及周边边地区经经济的发发展，都都对物流流提出了了较大的的需求，平平湖生产产资料物物流中心心的市场场前景十十分广阔阔。2、从自身身条件看看，平湖湖生产资资料物流流中心优优势突出出（1）区位位条件优优越。平平湖物流流中心位位于深圳圳市龙岗岗区平湖湖镇，居居深圳市市北部，北北面和东东北面与与东莞市市接攘，东东邻龙岗岗新区，南南靠布吉吉海关，西西北与宝宝安

19、区接接壤，是是深圳至至东莞，宝宝安区至至龙岗区区的交汇汇点，距距市区117公里里，距香香港的实实际距离离仅255公里，区区位条件件得天独独厚，是是深圳市市建设现现代物流流产业架架构的中中心结点点，是珠珠江三角角洲乃至至华南地地区货物物外运的的中转站站，也是是香港港港口和深深圳港群群的最佳佳物资后后备地。（2）土地地资源丰丰富。平平湖物流流中心预预留了大大量土地地且三通通一平工工作已基基本完成成，为未未来发展展提供了了广阔的的空间。平平湖物流流中心所所在地规规划用地地4.118平方方公里，目目前规划划用地一一直控制制得好。从从长远角角度看，还还可将平平湖与布布吉部分分地域合合计约116.552平

20、方方公里的的土地纳纳入物流流中心发发展范围围。且物物流中心心区大部部分为地地势平缓缓的丘陵陵地带，地地上建成成物不多多，有利利于物流流中心的的开发建建设。（3）交通通运输条条件便捷捷。平湖湖是深圳圳市重要要的交通通枢纽，六六路（平平深、平平蛇、平平淡、平平松、平平樟、机机荷高速速）四线线（京九九、广深深、平南南、平盐盐）二港港（盐田田港、蛇蛇口港）一一场（黄黄田机场场）的交交通均在在此交汇汇，运输输条件十十分便利利。铁路路方面：京九线线、广九九线穿镇镇而过，平平盐线、平平南线在在镇内与与京九线线接轨，盐盐田国际际中转港港、蛇口口集装箱箱港经此此两线辐辐射全国国，公路路方面：平深、平平蛇、平平松

21、、平平淡、平平樟、机机荷六路路四通八八达，东东接深惠惠、深汕汕高速公公路至惠惠州、汕汕头，西西连宝安安、观澜澜、龙华华直通广广深高速速公路，南南携市区区，北进进东莞。六六路四线线把港口口与机场场紧紧联联在一起起，形成成十分畅畅通的海海陆空立立体交通通网络，可可以满足足物流中中心对交交通运输输条件的的需求。日日编组能能力80000车车次、连连接京广广、京九九、广深深、平盐盐、平南南铁路的的重要编编组站平湖湖南铁路路编组站站也位于于平湖镇镇境内，且且现有物物资吞吐吐量尚未未达到实实际吞吐吐能力的的30%，运营营潜力很很大。平平湖编组组站位于于广深铁铁路引入入深圳市市区的北北站，连连通深圳圳市区、香

22、香港九龙龙、蛇口口与盐田田地区，地地理位置置十分重重要。它它的建成成不仅改改变了深深圳市东东西长，南南北窄的的线性发发展现状状，拓展展了深圳圳市的发发展空间间，而且且为平湖湖物流基基地建设设提供了了强有力力的依托托，有助助于平湖湖物流基基地面向向珠江三三角洲、华华南地区区和港澳澳地区及及内地开开展物流流配送业业务，发发挥物流流中心的的大宗物物资集散散功能。（4）邮电电通讯发发达。平平湖现已已形成以以先进的的数字传传输系统统为主体体的传真真通讯、数数据通讯讯、无限限传呼、移移动电话话等现代代化通讯讯网络。程程控电话话交换容容量达1150000多门门，可直直拨美国国、加拿拿大等1150多多个国家家

23、及港澳澳台地区区和全国国各地，能能够为物物流中心心提供讯讯捷、便便利的服服务。（5）供水水供电充充足。平平湖镇现现有大小小水库66座，库库容量达达4600万立方方米。已已建成日日供水44万吨的的自来水水厂两座座，其中中一座就就位于物物流中心心基地内内，可满满足基地地内企业业的需求求。并有有11万伏伏变电站站一座，2.5万千伏火力发电站一个，年供电量为3.5亿度。11万伏输变电站到平湖南编组站的线路走廊已修建完工，随时可以给基地内的企业提供电力需要。计划投资5000万元的平湖镇第二个11万伏输变电站亦位于基地内。总之，启动生产资料批发市场建设的初期基础建设已基本配套，水、电、通讯和排污能力完全能

24、够满足首期建设需要。3、制约平平湖物流流中心建建设的因因素不容容忽视虽然平湖生生产资料料物流中中心的建建设与发发展存在在诸多有有利条件件，但在在实际运运行过程程中存在在许多不不容忽视视的制约约因素：（1）基础础设施配配套问题题。生产产资料大大宗物资资集散必必须依靠靠良好完完善的基基础设施施，而平平湖生产产资料物物流中心心所处的的位置和和周边区区域，基基础设施施缺口较较大，区区内道路路尚未形形成网络络，基础础设施建建设滞后后。主要要表现为为：一是是区内通通向区外外部分交交通干道道的出口口及接驳驳设施不不够，例例如，区区内目前前还没有有连接机机荷高速速公路的的出口，区区内立交交桥尚未未动工；二是区

25、区内部分分道路尚尚未完全全连接起起来，如如区内主主干道新新木路与与平蛇路路尚未贯贯通，两两公里道道路待建建；平新新路只建建成一半半，另一一半连通通布吉的的2.33公里道道路待建建；三是是制约整整个仓储储区开发发的铁路路工业站站至今尚尚未建设设。铁路路工业站站是平湖湖物流中中心连接接京九、京京广线的的铁路专专用线，有有关部门门和企业业已经完完成设计计、论证证、报建建等前期期工作，并并完成一一定的土土方工程程量，但但由于资资金短缺缺，整个个项目的的建设工工作处于于停滞状状态，成成为制约约平湖物物流基地地开发建建设的“瓶颈”。基础础设施建建设的滞滞后，严严重影响响了招商商引资工工作的进进行，阻阻碍了

26、平平湖生产产资料物物流中心心的建设设与发展展。（2）建设设资金问问题。平平湖生产产资料物物流中心心是一个个总投资资15亿元元的中长长期开发发性建设设项目。但但至今为为止，该该项目投投入只有有60000万元元，其中中，实际际现金投投入仅有有31220万元元，其它它为土地地折价入入股投入入。这对对于一个个投资如如此之大大的项目目来说如如同杯水水车薪。由由于资金金问题，铁铁路专用用线及工工业站这这一物资资集散的的基础设设施项目目难以动动工兴建建，同样样是资金金问题，区区域内道道路建设设滞后，散散装水泥泥库（库库容量22万吨，年年周转440万吨吨）这一一关系到到平湖生生产资料料物流中中心生存存与发展展

27、项目迟迟迟不能能上马。资资金问题题已成为为制约公公司发展展的瓶颈颈问题。（3）地价价偏高问问题。119933年公司司成立时时，龙岗岗区物资资总公司司、平湖湖镇经济济发展总总公司及及平湖镇镇新南实实业公司司以土地地28003220元/m22作价入入股；994年初初，市府府规定宝宝安、龙龙冈区不不再执行行原宝安安县时的的农村征征地政策策而改执执行城市市征用地地政策。由由于土地地政策改改变，使使平湖生生产资料料物流中中心仓储储用地成成本高达达3944元/M2，比工工业仓储储用地的的价格高高40%强。高高成本土土地使招招商引资资工作难难以开展展。（4）政策策扶持力力度问题题。平湖湖生产资资料物流流中心

28、运运行五年年来，虽虽然得到到了市、区区、镇各各级政府府的高度度重视与与支持，但但现存的的一些客客观问题题说明扶扶持的力力度明显显不足，在在发展思思路上缺缺乏引导导、规范范，在网网点布局局上缺乏乏规划、协协调，在在土地、资资金、税税收等方方面缺乏乏扶持与与优惠，尤尤其缺乏乏一个强强有力的的组织机机构为生生产资料料批发市市场的建建设提供供全过程程的引导导、协调调、服务务，使其其开发和和建设难难以有效效运行。（5）与相相关部门门的协调调问题。建设平湖生产资料物流中心涉及多方面的利益关系，存在一些需要协调的问题：一是市、区、镇的各级政府，虽然对把平湖定位为物流中心这一认识是统一的，但上下之间沟通不够，

29、在具体问题和利益方面都有各自的看法，还没有形成建设平湖物流基地的合力，从而使平湖生产资料物流中心在建设过程中存在的一些问题难以解决；二是地方政府与铁路部门之间的协调问题。平湖物流中心的工业站建设需要地方政府与平湖编组站之间加强协调，协同推进；三是负责开发建设的企业与当地居民之间，存在利益协调问题，且涉及面广，操作实施难度大。（6）项目目企业自自身存在在的问题题。平湖湖生产资资料物流流中心运运行五年年来，虽虽然积累累了一定定的经验验，培养养了一批批人才，但但真正掌掌握现代代物流技技术和物物流理论论的专门门人才严严重缺乏乏；加之之物流设设施落后后、设备备短缺，物物流中心心建设在在国内尚尚无成功功的

30、先例例可循，这这些都给给生产资资料批发发市场的的建设带带来一定定难度。四、深圳市市生产资资料物流流需求量量预测分分析 平湖生产产资料物物流中心心要发展展“第三方方物流”，实现现物流的的集约化化，规模模化，社社会化，共共同化，发发展多元元化经营营，就要要求物流流中心要要对该地地区的发发展、社社会的需需求有深深刻的了了解；要要求对本本行业、本本企业的的具体情情况、行行业特点点有深刻刻的了解解；要求求对进行行第三方方物流相相关的行行业、企企业有深深刻的理理解与认认识。这这样就能能找到合合作的共共同点，切切入点，发发挥各自自优势，实实现合理理化分工工与合作作。对此此，对深深圳市生生产资料料及商品品零售

31、的的社会需需求进行行预测就就显得极极其重要要。本规规划所进进行的预预测采用用定量分分析与定定性分析析以及将将二者相相结合的的方法，把把过去数数据与未未来规划划相结合合，利用用基于时时间序列列的自回回归分析析法，与与利用基基于因果果关系的的一元线线性回归归分析法法进行。（一）社会会商品零零售需求求预测预测采用定定量分析析与定性性分析相相结合的的方法，过过去数据据与未来来规划相相结合，利利用基于于时间序序列的自自回归分分析法与与利用基基于因果果关系的的一元线线性回归归分析法法进行。根根据“九五规规划”、“十五规规划”，深圳圳市社会会经济发发展将再再上一个个新台阶阶。到220000年，社社会消费费品

32、年均均递增118%。达达到7000亿元元。依据据“十五”规划，经经过预测测，到220055年深圳圳市社会会商品零零售总额额将会达达到9115亿元元，年递递增9%（90年不不变价）。从表一、表表二可以以看出，在在深圳的的社会零零售商品品领域内内，实行行配送有有广泛的的社会需需求，商商品零售售社会化化配送前前途广阔阔。（二）大宗宗生产资资料、建建筑材料料等需求求预测从20000年到20005年年这一段段时间内内，固定定资产投投资年均均增长99%，城城市基建建投资年年均增长长5.7%。到到20005年，固固定资产产投资达达到10000亿亿元，基基建投资资达到4450亿亿元。城城市住宅宅投资有有加速的

33、的趋势，预预计城市市住宅投投资年均均增长88.6%。到到20005年达达到2888亿元元。在工业总产产值、固固定资产产投资、基基建投资资、住宅宅投资较较大增长长的情况况下，大大宗生产产资料、建建筑材料料（水泥泥、石材材、玻璃璃等）的的需求也也会有较较大幅度度的增长长。根据预测，装装潢类建建筑材料料的需求求在数量量上稳定定的情况况下，会会日趋多多元化、个个性化、高高档化、时时尚化。（见见表三表六）（三）按运运输方式式对社会会物流的的需求预预测1997年年深圳市市不同运运输方式式的物流流量统计计公路铁路水运航空合计货运总量（万万吨）123811.1948.5533579.9166966.5比例%7

34、4.15.9200.061002005年年深圳市市不同运运输方式式的物流流量预测测统计公路铁路水运航空合计货运总量（万万吨）226333.1331733.895953.3025.5443303455.866比例%74.5885.7119.60.0844100可以预计，未未来货运运周转量量（吨公公里）的的增长率率会大于于于工业业总产值值增长率率，货运运吨位的的增长率率，货物物批量有有趋于变变小、批批次增加加、运距距变远的的趋势，社社会需求求日益向向多元化化、即时时化方向向发展。货货物的周周转范围围会大大大增加。（四）深圳圳市生产产资料需需求预测测的总体体评估“十五”期期间，深深圳市社社会与经经济

35、发展展将再上上一个新新台阶。由由此会在在生产资资料、消消费资料料、货运运周转量量等方面面引发较较大的增增量需求求。大宗生产资资料、建建筑材料料如水泥泥仓储以以及其衍衍生的混混凝土搅搅拌配送送，石材材、玻璃璃等的仓仓储、流流通加工工以及配配送。社社会商业业零售配配送等都都是合适适的选择择对象。这这些产品品特点规规定了它它必须走走社会化化仓储、社社会化配配送的道道路。从从货运量量增加的的幅度看看，实行行物流社社会化服服务势在在必行。在流通领域域实行“物流化化运作”，实质质在于流流通体制制的创新新，流通通组织制制度的变变革。通通过物流流管理，满满足社会会需求，不不仅是对对增量需需求，而而且是对对存量

36、的的需求满满足方式式的变革革。流通通领域的的物流管管理够发发挥集约约化，规规模化，社社会化，共共同化的的优势，是是挖掘“第三利利润源”的关键键。所以以，从社社会需求求角度看看，平湖湖生产资资料物流流中心是是大有可可为的。五、平湖生生产资料料物流中中心的功功能定位位与发展展规划（一）物流流中心功功能定位位近年来，由由于流通通领域的的改革打打破了计计划经济济体制下下的市场场分割、统统购统销销的传统统流通体体制，使使商品仓仓储、运运输等物物流环节节在各方方面发生生了重大大变化。改改革虽然然促进了了流通体体的市场场化，但但也同时时形成了了物流领领域在低低水平、小小规模上上激烈而而无序的的竞争。而而另一

37、方方面，信信息技术术的迅速速发展，尤尤其是互互联网及及多媒体体技术的的普遍应应用，已已显示出出流通领领域在应应用技术术以及产产业结构构方面正正在发生生重大变变革。同同时预示示着物流流产业基基于规模模化、专专业化、社社会化、现现代化的的产业重重组。深圳平湖物物流中心心是深圳圳市总体体战略部部署和商商业发展展规划的的重要组组成部分分，它的的总体发发展目标标是在平平湖建立立一个集集批发交交易、加加工配送送、信息息网络一一体化的的市场功功能组团团，以仓仓储集散散、加工工配送为为主要市市场形成成手段，以以代理、仓仓储、加加工和配配送等市市场交易易方式替替代传统统的摊位位式、展展销式、零零售式交交易，通通

38、过大市市场、大大仓储、大大流通、大大信息、大大配送的的运作，运运用现代代物流理理念和现现代信息息技术、现现代生物物技术，衔衔接并幅幅射国际际、国内内两大市市场，形形成国内内外大宗宗商品的的批发交交易、展展示窗口口、仓储储集散、加加工配送送、价格格形成、信信息网络络等六大大功能。新建物流中中心将应应用先进进物流技技术、管管理技术术以及先先进的信信息技术术，先社社会提供供流通加加工、适适时配送送等综合合性物流流服务，逐逐步形成成面向国国内外的的现代区区域性生生产资料料物流中中心。（二）物流流中心的的总体布布局根据物流中中心的功功能定位位、地理理位置和和交通特特性，平平湖生产产资料物物流中心心总体上

39、上分为三三大具有有互补性性的功能能组团。1、仓储集集散组团团，规划划占地面面积200万M2包括： 四四座建筑筑面积111万MM2的标准仓仓库 两两座200米高、建建筑面积积5.55万M2的自动动化立体体仓库 一一个占地地面积110万M2的货物物集散场场 五五条总铺铺轨里程程3KM的铁铁路专用用线2、加工配配送组团团，规划划占地面面积188万M2包括： 中中国商品品深圳配配送中心心占地33万M2 一一个占地地面积88万M2集加工工、仓储储、配送送为一体体的大型型木材加加工配送送中心 两两座6-7层高高标准加加工装配配厂房 一一个占地地面积55万M2的石材材加工配配送中心心 3、商商务、生生活服务

40、务组团，规规划占地地面积22万M2包括： 一一座集商商务、办办公、饮饮食、康康乐等功功能设施施的现代代化综合合性商业业大厦 八八幢公寓寓式生活活住宅楼楼 工商商、税务务、海关关、银行行、邮电电等服务务配套设设施（三）物流流中心近近远期目目标规划划1、近期发发展目标标在20000-20001两两年内，完完成三个个新建单单体项目目基本建建设固定定资产投投资，总总投资预预计为22亿元人人民币，开开发建设设土地112万M2，占总总土地面面积300%。（1）中国国商品深深圳配送送中心（2）两座座标准仓仓库（3）深圳圳木地板板坯料加加工配送送中心这三个建设设工程建建成后，将将于20002年年达到年年营业总

41、总额3亿元人人民币以以上，初初步形成成仓储集集散、加加工配送送、电子子商务等等功能的的生产资资料物流流基地，初初步具备备物流企企业发展展所需的的内在动动力。2、“十五五”规划和和远景目目标在基础设施施基本完完善、初初级市场场功能初初步具备备的基础础上，全全面进行行物流中中心建设设，在功功能组团团架框之之上形成成六大各各具特色色的仓储储、加工工配送中中心，包包括：（1）建筑筑装饰材材料仓储储配送中中心（2）建筑筑工程机机械电子子商务中中心（3）木材材加工、仓仓储配送送中心（4）石材材加工、仓仓储配送送中心（5）工业业品信息息化仓储储配送中中心（6）生产产资料商商品价格格信息中中心到20066年即

42、第第“十一”个五年年计划开开始，平平湖生产产资料物物流中心心各个功功能组团团基本形形成完整整、齐全全、功能能配套的的经营体体系，基基本具备备现代生生产资料料物流中中心的形形象特征征和内在在运行机机制。深圳市平湖湖批发市市场股份份有限公公司在建建立物流流中心的的同时，作作为公司司的长期期发展战战略，应应致力于于物流市市场分析析、综合合物流技技术、物物流信息息技术以以及物流流企业经经营管理理技术的的开发与与应用，向向社会提提供适合合中国国国情的专专业物流流服务，逐逐步使公公司发展展成为能能够提供供综合物物流服务务的专业业化、社社会化物物流骨干干企业。六、开发建建设平湖湖物流中中心的经经济效益益评价

43、经济效益评评价是平平湖生产产资料物物流中心心建设可可行性的的有机组组成部分分和重要要内容，是是项目开开发建设设决策的的重要依依据。经经济效益益评价是是从价值值的观点点出发，运运用费用用效益分分析法，分分析项目目的成本本与收益益。项目目经济效效益评价价可以用用投资利利润率、投投资利税税、投资资回收期期等主要要指标来来体现。本本项目经经济评价价依据国国家计委委199935330号文文件建建设项目目经济评评价方法法和参数数进行行评价。（一）物流流中心投投入分析析预测 总投投资：22.25665亿人人民币 其中：铁路工业站站24000万两座标准仓仓库30000万万木材加工配配送中心心31665万中国商

44、品深深圳配送送中心1140000万（二）物流流中心收收入效益益分析预预测 销售售收入/年：1882288.6万万 其中： 铁路工工业站3335万万两座标准仓仓库3668.66万木材加工配配送中心心85005万中国商品深深圳配送送中心990000万 总成成本（年年）1007099.322万 其其中：铁路工业站站155万两座标准仓仓库2994.888万木材加工配配送中心心75669.444万中国商品深深圳配送送中心226900万 税前利利润（年年）57718.48万万 其其中： 铁路路工业站站2000万两座标准仓仓库733.722万木材加工配配送中心心9355.566万中国商品深深圳配送送中心44

45、5099.2万万 税后利利润（年年） 按按企业所所得税115%计计算，年年平均为为48660.77万（四）指标标分析评评价投资利润率率=年利润润总额/全部投投资=221.554%投资利税率率=年利税税总额/总投资资=255.344%静态投资回回收期=4.664年（五）敏感感度分析析为了考察本本项目可可能承受受的风险险程度，我们对对项目投投资、经经营成本本、营业业收入三三个主要要指标进进行单因因素变化化的敏感感性分析析，以考考察主要要因素变变化时，项项目的抗抗风险能能力。敏感性分析析表明，各各因素变变化时，均均不同程程度地影影响项目目的投资资利润率率、投资资利税率率、静态态回收期期评价指指标，当

46、当项目投投资、经经营成本本、营业业收入等等单因素素分别向向不利方方向变化化10%时，各各项经济济指标各各项预测测经济指指标没有有过度偏偏离预期期指标，项项目投资资利润率率也大于于国家建建设项目目投资利利润率112%的的指标,表明本本项目具具有较强强的抗风风险能力力。项目单因素素变化的的敏感性性分析表表变动范围变动因素变动指标-10%0%10%项目投资投资利润率率23.9%21.544%19.6%投资利税率率28.2%25.344%23.044%投资回收期期（年）4.184.645.11销售收入投资利润率率13.466%21.544%29.622%投资利税率率17.266%25.344%33.4

47、22%投资回收期期（年）7.434.643.38总成本投资利润率率26.299%21.544%16.8%投资利税率率30.1%25.344%20.6%投资回收期期（年）3.84.645.95（六）经济济效益评评价结论论综上所述,平湖生生产资料料物流中中心建设设与运营营，将提提高市场场组织化化程度，推推动商品品流通向向有序化化、现代代化方向向发展。对对于深圳圳市经济济功能转转换，更更好发挥挥深圳区区域性经经济中心心的优势势，形成成深圳市市新的经经济增长长点都将将起到积积极而有有重要的的作用。不不仅如此此，平湖湖生产资资料中心心作为企企业开发发的深圳圳市物流流基地，还具有良好的经济效益。本项目运作

48、快、投资回收期短，具备优良的财务可行性。因此，开发建设平湖物流中心在社会效益和企业效益上都是可行性的。七、开发建建设平湖湖物流中中心的实实施步骤骤日本的发展展经验表表明，物物流业对对一个公公司整体体经济的的发展有有重大的的促进作作用。我我国物流流作为一一个产业业是近几几年的新新生事物物，很多多部门还还没把物物流作为为一个行行业的新新经济增增长点。作作为一个个大型物物资集团团公司，结结合本行行业的特特点，完完全可以以把物流流产业作作为一个个庞大的的产业来来发展，使使其成为为公司新新的利润润增长点点。下一一个世纪纪，流通通行业的的利润，不不在于流流通领域域本身，而而在于流流通领域域组织的的创新。物

49、物流产业业的发展展就是流流通领域域的重大大创新，在在物资流流通领域域内的组组织创新新就是把把社会化化、大生生产，规规模化、集集约化的的大生产产模式引引入流通通领域，克克服过去去流通体体制难以以应付这这些变化化而起的的成本高高、效率率低、保保障能力力差的矛矛盾，就就是在物物资流通通领域实实现集约约化，规规模化，共共同化社社会化运运作.通过规规模效应应，降低低成本，通通过集约约化，社社会化运运作提高高保障能能力，提提高经济济效益，如如现今的的货运集集装箱化化，多式式联运，社社会化的的仓储，集集中配送送,共同配配送系统统等。通通过物流流这种先先进的流流通方式式，实现现商品时时间价值值，空间间价值，增

50、增加附加加价值。对对于一个个以流通通领域为为主业的的企业来来说，这这是发展展的一次次机遇。从从发展的的观点看看可以将将物流业业作为集集团公司司经济发发展的重重要增长长点。平湖生产资资料批发发公司对对平湖生生产资料料物流中中心已经经建设多多年，但但是效果果并不理理想，原原因是多多方面的的。因此此，今后后在规划划平湖物物流基地地建设时时，需要要重点考考虑方案案的实施施阶段与与推进的的策略。作作为未来来深圳市市的大型型物流中中心，平平湖物流流基地的的规划原原则上是是：一次次规划，分分步实施施，整体体推进。起步阶段：时间大大约需要要2年，由由于起步步阶段货货物量少少，人气气不旺，基基础设施施的问题题还

51、没有有彻底解解决，因因此，本本阶段要要重点开开发几个个启动项项目，加加强招商商引资的的力度，以以便充分分发挥集集聚效应应。项目目选取上上以意向向性大，投投资周期期短，靠靠近现有有的基础础设施为为原则。发展阶段：时间大大约需要要3年。物物流基地地进入发发展阶段段后，物物流增长长可以加加快，起起步阶段段所建设设的项目目的集聚聚效应和和规模经经济效益益得到发发挥，辐辐射腹地地及对外外联系会会有所扩扩大。因因此，进进入发展展后，在在项目的的选取上上应以国国际性、集集约性、效效益性为为主。成熟阶段：5年后，随随着平湖湖手流基基地的总总体发展展后，平平湖物流流基地初初步成为为国际性性物流基基地，物物流公司

52、司的已开开发的各各种物流流设施将将得到充充分的利利用，整整个公司司进入成成熟阶段段。进入入成熟阶阶段后，公公司主要要是加强强内部的的综合管管理，以以适应现现代化的的物流业业的需要要。八、推进平平湖生产产资料物物流中心心建设的的扶持政政策推进平湖生生产资料料物流中中心的建建设，需需要项目目公司的的股东单单位和深深圳市政政府的大大力支持持，出台台一系列列扶持物物流产业业发展的的优惠政政策，各各股东单单位需要要在项目目开发建建设的具具体问题题方面，给给予项目目公司扶扶持，特特别是在在资金方方面，为为项目公公司提供供支持。1、加强对对平湖物物流基地地的统一一规划和和领导。平湖物流基地建设是横跨交通运输

53、、通讯、商贸等部门的综合性产业，涉及各方利益，需要有一个强有力的领导机构，进行有效的协调，协同各方运作。需要组成由龙岗区、计划局、运输局、贸发局等在内的市一级综合协调领导小组，制定可操作的仓储区物流业发展规划，研究市财政对其必要的资金投入问题。2、加大对对平湖物物流基地地的基础础设施投投资力度度。由于于区、镇镇财力有有限，对对平湖物物流基地地基础设设施建设设投资力力度不够够，造成成区域内内道路、水水、电等等设施建建设滞后后，关系系到整个个物流中中心区运运作的铁铁路专用用线工业站站建设遇遇到资金金困难，进进展缓慢慢，造成成整个区区域目前前还无法法适应企企业从事事物流业业的要求求。为了了加快平平湖

54、物流流基地的的开发，建建议市政政府对平平湖物流流基地“瓶颈性性”、关键键性的重重大项目目进行扶扶持，将将区内主主干道、高高速公路路出口接接驳和立立交桥、铁铁路工业业站列为为市重点点项目。由于平湖目目前基础础设施还还相对落落后，而而基础设设施投资资比较大大，在资资金紧张张的情况况下是一一般公司司力所不不能的。因因此需要要政府加加大对平平湖批发发市场股股份有限限公司启启动项目目的资金金扶持。3、制定开开发建设设平湖物物流基地地的扶持持性优惠惠政策。允许有有条件的的平湖物物流基地地内企业业设立保保税仓库库业务，以以支持盐盐田港的的发展；平湖物物流基地地对用水水、用电电严格管管理和控控制价格格，以降降

55、低物流流业投资资成本；为了吸吸引仓储储物流企企业投资资，在平平湖物流流基地实实行土地地价格优优惠政策策，免收收市政建建设配套套设施费费，缓交交地价。积极引引导特区区内仓储储企业搬搬迁至平平湖物流流基地。原原笋岗仓仓储企业业经批准准改变功功能后，迁迁往平湖湖物流基基地的，可可获部分分补缴地地价退款款优惠。鉴于物物流企业业投资大大，回报报低等因因素，建建议对平平湖物流流基地的的物流投投资企业业，向扶扶持高新新技术企企业一样样，按地地方税种种方面给给予一定定的减免免优惠。4、加强深深圳物流流产业的的信息系系统建设设。平湖生产资资料物流流中心项项目将成成为我市市生产资资料价格格形成的的重要信信息基地地

56、，高水水平的物物流系统统必须有有高水平平的物流流信息系系统支持持。对此此需要我我市应在在早期进进行物流流信息系系统的统统一规划划、协调调。只有有信息畅畅通，才才能物流流畅通。深深圳市本本身的信信息产业业也具有有一定规规模，通通过本地地信息网网络建设设和与国国内、外外联网，已已初步建建立了覆覆盖全市市、经济济建设各各个领域域，沟通通国内国国际的信信息网络络和数据据库。政政府、公公众和商商用信息息资源得得到了广广泛的开开发和利利用。信信息服务务在政府府、金融融证券、期期货、海海关、工工商税务务、医疗疗、人力力资源、交交通运输输、房地地产等领领域均达达相当规规模，现现已建成成数十个个大型信信息系统统

57、，向社社会提供供各类信信息服务务。建议议市政府府在现有有基础上上，对各各物流结结点本身身的信息息系统以以及结点点间的网网络建设设进行统统一规划划，同时时建立有有关深圳圳市物流流产业发发展的统统计信息息系统，使使政府在在制定物物流业发发展规划划及制定定相关政政策时，具具有足够够的统计计资料作作为信息息支持。5、确定平平湖生产产资料物物流中心心的全市市功能定定位，加加快深圳圳市平湖湖物流基基地启动动项目的的建设步步伐。平平湖物流流基地拥拥有4.18平平方公里里的开发发面积，开开发建设设好这样样大的一一个区域域，不可可能一蹴蹴而就，需需要选择择一些重重点项目目进行启启动。平平湖生产产资料物物流中心心

58、项目是是平湖物物流基地地的启动动项目，按按照“现代仓仓储、多多式联运运、集装装箱处理理、配送送加工、市市场展示示”五位一一体的发发展思路路，要把把平湖生生产资料料物流中中心建设设成为我我市现代代化、综综合性、多多功能的的新型生生产资料料物流配配送主体体。对此此，建议议对市政政府计划划部门近近期确定定的区内内重大项项目，予予以重点点扶持。表一深圳市市社会商商品及人人民生活活水平数数字统计计 人 口口 （万人）社会商品零零售总额（亿元元）职工年均工工资 （元元）人均月可支支配 收入入（元）人均月消费费支出（元）1993294.999160.5518145644.772515.9961994335.

59、551221.114105733911.227825.4431995345.112259.3321227661088.22943.8861996358.448297.0011450771393.971123.001997379.664326.4481653111589.231258.531998394.996423.5501838111657.161286.35表二深圳市市社会商商品及人人民生活活水平数数字预测测 人口（万人）社会商品零零售总额（亿元元）职工年均工工资 （元元）人均月可支支配收入（元）人均月消费费支出（元）20004006092223002000.71600.320054809

60、152830002575.32060.5表三深圳市市社会经经济指标标统计国内生产总总值（亿元）工业总产值值（亿元）固定资产投投资（亿元）基建投资（亿元）住宅投资（亿元）1993449.2288996778.8088195.005122.22158.2881994615.99331063.7399230.995128.11161.6771995795.55951226.4899275.882140.22379.5991996950.00441427.6966327.552156.99285.98819971130.01331666.5411393.006201.556113.5501998128