柳州大型项目市场建议策划书

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36456189 第一章 市场分析 PAGEREF _Toc36456189 h 5 HYPERLINK l _Toc36456190 一、宏观环境因素分析 PAGEREF _Toc36456190 h 5 HYPERLINK l _Toc36456191 1.1柳州州经济现现状及发发展趋向向分析 PAGEREF _Toc36456191 h 5 HYPERLINK l _Toc36456192 二、柳州房房地产市市场分析析 PAGEREF _Toc36456192 h 7 HYPERLINK l _Toc36456193 2.

2、1柳州州市房地地产现状状及趋向向分析 PAGEREF _Toc36456193 h 7 HYPERLINK l _Toc36456194 2.2柳州州房地产产市场供供求分析析 PAGEREF _Toc36456194 h 9 HYPERLINK l _Toc36456195 2.3房地地产市场场价格分分析 PAGEREF _Toc36456195 h 10 HYPERLINK l _Toc36456196 2.4房地地产市场场空置简简析 PAGEREF _Toc36456196 h 12 HYPERLINK l _Toc36456197 2.5各区区房地产产市场特特点及趋趋势 PAGEREF

3、_Toc36456197 h 12 HYPERLINK l _Toc36456198 三、项目提提案的原则及及思路 PAGEREF _Toc36456198 h 16 HYPERLINK l _Toc36456199 四、商用物物业发展展的要点点分析 PAGEREF _Toc36456199 h 17 HYPERLINK l _Toc36456200 4.1商用用物业的的类型 PAGEREF _Toc36456200 h 17 HYPERLINK l _Toc36456201 4.2商用用物业的的特征 PAGEREF _Toc36456201 h 18 HYPERLINK l _Toc3645

4、6202 五、广州商商用物业业的发展展轨迹 PAGEREF _Toc36456202 h 21 HYPERLINK l _Toc36456203 六、柳州市市商业环环境分析析 PAGEREF _Toc36456203 h 23 HYPERLINK l _Toc36456204 6.1商业业布局总总体分布布 PAGEREF _Toc36456204 h 23 HYPERLINK l _Toc36456205 6.2主要要商业物物业竞争争格局分分析 PAGEREF _Toc36456205 h 24 HYPERLINK l _Toc36456206 6.3 220011年-20002年年柳州市市商

5、用物物业销售售市场的的简析 PAGEREF _Toc36456206 h 25 HYPERLINK l _Toc36456207 6.4现阶阶段商用用物业销销售市场场的总结结 PAGEREF _Toc36456207 h 28 HYPERLINK l _Toc36456208 6.5商用用物业市市场的发发展趋势势分析 PAGEREF _Toc36456208 h 29 HYPERLINK l _Toc36456209 6.6商用用物业市市场存在在的现实实问题 PAGEREF _Toc36456209 h 30 HYPERLINK l _Toc36456210 七、柳州商商业经营营及市民民消费行

6、行为分析析 PAGEREF _Toc36456210 h 33 HYPERLINK l _Toc36456211 7.1柳州州商业经经营及主主要商业业项目销销售额分分析 PAGEREF _Toc36456211 h 33 HYPERLINK l _Toc36456212 7.2居民民收入水水平和消消费结构构分析 PAGEREF _Toc36456212 h 35 HYPERLINK l _Toc36456213 7.3柳州州市民消消费心理理分析 PAGEREF _Toc36456213 h 38 HYPERLINK l _Toc36456214 7.4主要要商业地地段经营营者分析析 PAGER

7、EF _Toc36456214 h 43 HYPERLINK l _Toc36456215 八、针对性性的区域域商情调调查 PAGEREF _Toc36456215 h 46 HYPERLINK l _Toc36456216 8.1调查查目的 PAGEREF _Toc36456216 h 46 HYPERLINK l _Toc36456217 8.2五星星商圈主主要街区区功能分分析 PAGEREF _Toc36456217 h 46 HYPERLINK l _Toc36456218 龙城路街街区功能能分析 PAGEREF _Toc36456218 h 46 HYPERLINK l _Toc36

8、456219 解放路街街区功能能分析 PAGEREF _Toc36456219 h 47 HYPERLINK l _Toc36456220 文惠路街街区功能能分析 PAGEREF _Toc36456220 h 49 HYPERLINK l _Toc36456221 8.3五星星商圈主主要商场场经营分分析 PAGEREF _Toc36456221 h 50 HYPERLINK l _Toc36456222 8.4近期期同区规规划的影影响 PAGEREF _Toc36456222 h 54 HYPERLINK l _Toc36456223 九、客户群群体分析析 PAGEREF _Toc364562

9、23 h 56 HYPERLINK l _Toc36456224 9.1目标标客户群群体 PAGEREF _Toc36456224 h 56 HYPERLINK l _Toc36456225 9.2目标标客户群群的需求求分析 PAGEREF _Toc36456225 h 57 HYPERLINK l _Toc36456226 第二章 项目分分析 PAGEREF _Toc36456226 h 58 HYPERLINK l _Toc36456227 一、地理位位置 PAGEREF _Toc36456227 h 58 HYPERLINK l _Toc36456228 二、项目规规模 PAGEREF

10、_Toc36456228 h 59 HYPERLINK l _Toc36456229 三、项目现现状 PAGEREF _Toc36456229 h 59 HYPERLINK l _Toc36456230 四、项目的的资源整整合 PAGEREF _Toc36456230 h 60 HYPERLINK l _Toc36456231 4.1与城城市规划划前景的的整合 PAGEREF _Toc36456231 h 60 HYPERLINK l _Toc36456232 4.2与商商业发展展最高经经营业态态的整合合 PAGEREF _Toc36456232 h 61 HYPERLINK l _Toc36

11、456233 4.3与商商业经营营功能的的整合 PAGEREF _Toc36456233 h 62 HYPERLINK l _Toc36456234 4.4与步步行街文文化的整整合 PAGEREF _Toc36456234 h 62 HYPERLINK l _Toc36456235 4.5与旅旅游资源源的整合合 PAGEREF _Toc36456235 h 63 HYPERLINK l _Toc36456236 4.6与电电子商务务资源的的整合 PAGEREF _Toc36456236 h 63 HYPERLINK l _Toc36456237 4.7与事事件营销销策略的的整合 PAGEREF

12、 _Toc36456237 h 63 HYPERLINK l _Toc36456238 五、项目SSWOTT分析 PAGEREF _Toc36456238 h 65 HYPERLINK l _Toc36456239 5.1总表表 PAGEREF _Toc36456239 h 65 HYPERLINK l _Toc36456240 5.2项目目优势分分析（SS） PAGEREF _Toc36456240 h 66 HYPERLINK l _Toc36456241 5.3项目目劣势分分析（WW） PAGEREF _Toc36456241 h 69 HYPERLINK l _Toc36456242

13、5.4项目目机会分分析（OO） PAGEREF _Toc36456242 h 71 HYPERLINK l _Toc36456243 5.5项目目威胁分分析（TT） PAGEREF _Toc36456243 h 74 HYPERLINK l _Toc36456244 第三章 竞争对对手分析析 PAGEREF _Toc36456244 h 76 HYPERLINK l _Toc36456245 一、概述 PAGEREF _Toc36456245 h 76 HYPERLINK l _Toc36456246 2.1区位位因素（商商圈因素素） PAGEREF _Toc36456246 h 77 HYP

14、ERLINK l _Toc36456247 2.2产品品因素（规规模因素素） PAGEREF _Toc36456247 h 78 HYPERLINK l _Toc36456248 2.3经营营因素（经经营定位位） PAGEREF _Toc36456248 h 79 HYPERLINK l _Toc36456249 三、主要的的竞争对对手分析析 PAGEREF _Toc36456249 h 80 HYPERLINK l _Toc36456250 3.1五星星商业街街 PAGEREF _Toc36456250 h 80 HYPERLINK l _Toc36456251 3.2蓝色色港湾 PAGER

15、EF _Toc36456251 h 82 HYPERLINK l _Toc36456252 3.3谷埠埠街国际际商城 PAGEREF _Toc36456252 h 83 HYPERLINK l _Toc36456253 3.4新时时代商业业港 PAGEREF _Toc36456253 h 84 HYPERLINK l _Toc36456254 3.5温州州商贸城城 PAGEREF _Toc36456254 h 85 HYPERLINK l _Toc36456255 3.6润和和时代广广场 PAGEREF _Toc36456255 h 87 HYPERLINK l _Toc36456256 第四

16、章 项目定定位 PAGEREF _Toc36456256 h 88 HYPERLINK l _Toc36456257 一、项目市市场定位位 PAGEREF _Toc36456257 h 88 HYPERLINK l _Toc36456258 1.1 市市场定位位理念 PAGEREF _Toc36456258 h 88 HYPERLINK l _Toc36456259 1.2市场场定位： PAGEREF _Toc36456259 h 88 HYPERLINK l _Toc36456260 二、项目形形象定位位 PAGEREF _Toc36456260 h 89 HYPERLINK l _Toc3

17、6456261 2.1形象象主题定定位： PAGEREF _Toc36456261 h 89 HYPERLINK l _Toc36456262 2.2支持持点： PAGEREF _Toc36456262 h 89 HYPERLINK l _Toc36456263 2.3 项项目名称称建议 PAGEREF _Toc36456263 h 89 HYPERLINK l _Toc36456264 三、项目功功能定位位 PAGEREF _Toc36456264 h 90 HYPERLINK l _Toc36456265 3.1商场场1-44层的区位位划分 PAGEREF _Toc36456265 h 9

18、0 HYPERLINK l _Toc36456266 3.2商场场的商品品定位及及功能定定位 PAGEREF _Toc36456266 h 91 HYPERLINK l _Toc36456267 3.3商品品定位 PAGEREF _Toc36456267 h 92 HYPERLINK l _Toc36456268 3.4功能能定位 PAGEREF _Toc36456268 h 92 HYPERLINK l _Toc36456269 四、商场目目标客户户定位 PAGEREF _Toc36456269 h 93 HYPERLINK l _Toc36456270 4.1租赁赁使用商商场的目目标群分分

19、析 PAGEREF _Toc36456270 h 93 HYPERLINK l _Toc36456271 4.2商场场的目标标消费群群分析 PAGEREF _Toc36456271 h 93 HYPERLINK l _Toc36456272 4.3商场场的目标标投资经经营者分分析 PAGEREF _Toc36456272 h 95 HYPERLINK l _Toc36456273 第五章整体体规划建建议 PAGEREF _Toc36456273 h 97 HYPERLINK l _Toc36456274 一、项目总总体规划划思路 PAGEREF _Toc36456274 h 97 HYPERL

20、INK l _Toc36456275 1.1 MMALLL的概念念 PAGEREF _Toc36456275 h 97 HYPERLINK l _Toc36456276 1.2建立立具有中中国特色色的MAALL PAGEREF _Toc36456276 h 98 HYPERLINK l _Toc36456277 二、建筑风风格建议议 PAGEREF _Toc36456277 h 99 HYPERLINK l _Toc36456278 2.1大厦厦建筑设设计建议议 PAGEREF _Toc36456278 h 99 HYPERLINK l _Toc36456279 2.2具体体建议 PAGERE

21、F _Toc36456279 h 99 HYPERLINK l _Toc36456280 三、环境设设计建议议 PAGEREF _Toc36456280 h 1011 HYPERLINK l _Toc36456281 3.1花的的海洋 PAGEREF _Toc36456281 h 1011 HYPERLINK l _Toc36456282 3.2动态态园林休休闲区 PAGEREF _Toc36456282 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456283 3.3音乐乐无限 PAGEREF _Toc36456283 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456284 3

22、.4艺术术之都 PAGEREF _Toc36456284 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456285 四、设施配配套建议议 PAGEREF _Toc36456285 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456286 4.1商用用项目的的主要配配套 PAGEREF _Toc36456286 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456287 4.2规划划配套设设施的原原则建议议 PAGEREF _Toc36456287 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456288 4.3具体体配套建建议 PAGEREF _Toc36456288 h

23、 1044 HYPERLINK l _Toc36456289 五、商铺间间隔建议议 PAGEREF _Toc36456289 h 1055 HYPERLINK l _Toc36456290 5.1大、小小商铺间间隔的对对比分析析 PAGEREF _Toc36456290 h 1055 HYPERLINK l _Toc36456291 5.2相关关建议 PAGEREF _Toc36456291 h 1066 HYPERLINK l _Toc36456292 5.3商铺铺间隔具具体建议议： PAGEREF _Toc36456292 h 1077 HYPERLINK l _Toc36456293 5

24、.4商户户组合建建议 PAGEREF _Toc36456293 h 1088 HYPERLINK l _Toc36456294 六、物业管管理/商业管管理建议议 PAGEREF _Toc36456294 h 1099 HYPERLINK l _Toc36456295 6.1物业业管理提提前介入入的工作作 PAGEREF _Toc36456295 h 1099 HYPERLINK l _Toc36456296 6.2商业业管理提提前介入入的工作作 PAGEREF _Toc36456296 h 1100 HYPERLINK l _Toc36456297 七、商场其其他规划划建议 PAGEREF _

25、Toc36456297 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456298 7.1人流流引导 PAGEREF _Toc36456298 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456299 7.2交通通组织 PAGEREF _Toc36456299 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456300 7.3物流流输送 PAGEREF _Toc36456300 h 1122 HYPERLINK l _Toc36456301 7.4辅助助性服务务设施 PAGEREF _Toc36456301 h 1133 HYPERLINK l _Toc36456302 八、住宅

26、部部分规划划建议 PAGEREF _Toc36456302 h 1144 HYPERLINK l _Toc36456303 8.1指导导原则 PAGEREF _Toc36456303 h 1144 HYPERLINK l _Toc36456304 8.2具体体建议 PAGEREF _Toc36456304 h 1188 HYPERLINK l _Toc36456305 第六章总体体营销推推广方案案 PAGEREF _Toc36456305 h 1199 HYPERLINK l _Toc36456306 一、总体推推广战略略思路 PAGEREF _Toc36456306 h 1199 HYPER

27、LINK l _Toc36456307 二、营销策策略 PAGEREF _Toc36456307 h 1211 HYPERLINK l _Toc36456308 2.1总体体营销思思路 PAGEREF _Toc36456308 h 1211 HYPERLINK l _Toc36456309 2.2总体体策划思思路分析析 PAGEREF _Toc36456309 h 1222 HYPERLINK l _Toc36456310 三、主题宣宣传推广广策略 PAGEREF _Toc36456310 h 1266 HYPERLINK l _Toc36456311 3.1成立立商业管管理公司司，同时时制定

28、招招商政策策 PAGEREF _Toc36456311 h 1266 HYPERLINK l _Toc36456312 3.2“利利润分成成”计划 PAGEREF _Toc36456312 h 1277 HYPERLINK l _Toc36456313 3.3“购购铺易”计划 PAGEREF _Toc36456313 h 1288 HYPERLINK l _Toc36456314 四、事件营营销策略略 PAGEREF _Toc36456314 h 1299 HYPERLINK l _Toc36456315 五、销售现现场的包包装策略略 PAGEREF _Toc36456315 h 1300 H

29、YPERLINK l _Toc36456316 5.1销售售环境的的整体包包装设计计 PAGEREF _Toc36456316 h 1300 HYPERLINK l _Toc36456317 5.2销售售中心的的设计和和布置 PAGEREF _Toc36456317 h 1311 HYPERLINK l _Toc36456318 5.3展示示未来经经营空间间 PAGEREF _Toc36456318 h 1333 HYPERLINK l _Toc36456319 六、项目定定价策略略 PAGEREF _Toc36456319 h 1355 HYPERLINK l _Toc36456320 6.

30、1定价价考虑因因素 PAGEREF _Toc36456320 h 1355 HYPERLINK l _Toc36456321 6.2商场场销售价价格建议议 PAGEREF _Toc36456321 h 1366 HYPERLINK l _Toc36456322 6.3住宅宅部分价价格建议议 PAGEREF _Toc36456322 h 1366 HYPERLINK l _Toc36456323 七、招商策策略 PAGEREF _Toc36456323 h 1377 HYPERLINK l _Toc36456324 7.1策略略一：提提前介入入制定招招商政策策 PAGEREF _Toc36456

31、324 h 1377 HYPERLINK l _Toc36456325 7.2策略略二：有有意识选选择商户户 PAGEREF _Toc36456325 h 1399 HYPERLINK l _Toc36456326 7.3策略略三：经经营商品品类别与与商场定定为一致致 PAGEREF _Toc36456326 h 1411 HYPERLINK l _Toc36456327 八、营销推推广实施施建议 PAGEREF _Toc36456327 h 1422 HYPERLINK l _Toc36456328 8.1销售售条件及及销售时时机 PAGEREF _Toc36456328 h 1422 HY

32、PERLINK l _Toc36456329 8.2分阶阶段销售售总体战战略 PAGEREF _Toc36456329 h 1433 HYPERLINK l _Toc36456330 8.3销售售实施计计划 PAGEREF _Toc36456330 h 1444 HYPERLINK l _Toc36456331 8.4销售售控制计计划 PAGEREF _Toc36456331 h 1488 HYPERLINK l _Toc36456332 8.5销售售促进计计划的主主要操作作细则 PAGEREF _Toc36456332 h 1500 HYPERLINK l _Toc36456333 8.6宣

33、传传推广策策略 PAGEREF _Toc36456333 h 1522 HYPERLINK l _Toc36456334 8.7媒体体组合宣宣传重点点 PAGEREF _Toc36456334 h 1544 HYPERLINK l _Toc36456335 8.8销售售人员培培训 PAGEREF _Toc36456335 h 1577 HYPERLINK l _Toc36456336 结 语 PAGEREF _Toc36456336 h 1599第一章 市场分分析一、宏观环环境因素素分析1.1柳州州经济现现状及发发展趋向向分析改革开放以以来，柳柳州市先先后被国国家确定定为“科技兴兴市”、“优化

34、资资本结构构”、“技术创创新”和“信息化化”试点城城市，多多次荣获获“全国卫卫生城”、 “全国环环境综合合整治优优秀城市市”以及“广西文文明城市市”等称号号。城市市综合实实力曾两两次列全全国4550个城城市中550强之之内。随随着柳州州现代化化建设的的深入进进展，柳柳州经济济取得飞飞速发展展。数据来源：柳州经经济信息息中心如图1所示示，柳州州20001年国国内生产产总值比比20000年增增长100.6%，20002年年国内生生产总值值为2886.44亿元，比比去年同同期增长长13.9%。超超出20001年年国内生生产总值值81.09亿亿元，经经济增长长开始提提速。而从柳州国国内生产产三大产产业

35、比重重走势来来看，柳柳州作为为中、西西南地区区的工业业重镇，第第二产业业尤其工工业成为为拉动经经济增长长的主要要动力。数据来源：柳州经经济信息息中心2002年年，柳州州市第一一产业增增加值222亿元元，比去去年同期期增长77.1%；第二产产业增加加值1112亿元元，比去去年同期期增长116.11%；第三三产业增增加值996亿元元，比去去年同期期增长112%。农业趋趋向减缓缓，第二二产业尤尤其工业业迅猛发发展，而而第三产产业（服服务业）也也加快了了发展步步伐，三三大产业业比重更更趋合理理。2002年年柳州投投资情况况表数 额同比增长固定资产总总投资63.633亿元55.7%基本建设投投资18.9

36、亿亿元82.733%房地产开发发投资15.999亿元81.3%数据来源：柳州经经济信息息中心而从社会固固定资产产投资来来看，如如上表所所示：2002年年柳州固固定资产产投资高高速增长长。随着着双冲桥桥、内环环道路、截截污工程程等建设设项目的的陆续开开工，全全市掀起起了新一一轮城市市建设的的热潮，全全力打造造“创业在在柳州、发发展在柳柳州、安安居在柳柳州”的城市市品牌，使使得柳州州固定资资产投资资保持双双位数增增长的强强劲势头头。综合以上所所述：各项经济指指标显示示，20002年年柳州市市围绕“工业立立柳、强强市富民民”的发展展战略，以以中国加加入WTTO和西西部大开开发为契契机，加加快改革革与

37、发展展的步伐伐，柳州州经济运运行呈现现良好的的发展态态势。而良好的经经济发展展态势为为柳州房房地产业业及商业业的发展展提供了了较佳的的宏观经经济环境境。二、柳州房房地产市市场分析析2.1柳州州市房地地产现状状及趋向向分析2.1.11房地产产市场总总体发展展态势 柳柳州市的的房地产产业自119922年正式式起步以以来，发发展到今今天已经经形成群群雄逐鹿鹿的局面面，据不不完全统统计，220022年底在在柳州市市注册的的房地产产公司约约达2117家，全全年完成成施工的的商品房房面积总总数（不不含经济济实用房房和单位位集资房房）达2266.81万万平方米米。 数据来源：柳州市市信息协协会/柳柳州日报报

38、2001年年柳州房房地产投投资完成成882226万万元，比比上年同同期增长长82.36%；而20002年年房地产产投资完完成15599000万元元，比去去年同期期增长881.33%，近年柳柳州房地地产投资资保持较较快的增增长势头头。 柳州市面上上的房地地产经济济经过整整整100年的发发展，已已经初步步形成了了一个稳稳定的市市场格局局，并成成为城市市基础设设施建设设投资方方面越来来越旺的的投资热热点。正正是在这这种环境境和背景景之下，2002年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而20022年作为为柳州“城市建建设与管管理”年，新新区

39、开发发和旧城城改造在在全城到到处开花花，成片片开发也也大有起起色，城城市构架架的拉开开、行政政中心东东移，给给房地产产开发带带来了巨巨大的商商机，其其中仅河河东区开开发建设设的投入入就需116亿元元以上。 柳州市房地地产业的的升温，有有其历史史必然性性的，归归其原因因有：得益于国家家宏观经经济调整整，市民民的消费费信心得得以增强强和巩固固；机关企事业业单位取取消了实实物分房房政策，催催生了商商品房新新的市场场需求；在“城市建建设与管管理年”中对拆拆迁安置置需求大大增，是是房地产产走旺的的主因。金融机构对对购房者者发放贷贷款，市市民观念念的转变变、收入入的提高高，楼盘盘配套的的日益完完善，也也大

40、大推推动了房房地产业业的发展展。2.2柳州州房地产产市场供供求分析析2002年年柳州房房地产供供求情况况一览表表类 别统计指标数 额额供应商品房新开工商品品房面积积136万mm2总施工面积积300多万万m2竣工面积70多万mm2需求商品房销售面积85万m22销售额约12亿元元数据来源：柳州日日报如表2所示示，20002年年柳州商商品房的的销售面面积超过过了竣工工面积，柳州房地产市场呈现供求两旺的市场局面。2002年年初，全全市有房房地产企企业1880多家家，目前前已有2217家家；全年年商品房房在建开开工点达达66个个，房地地产开发发投资115.999亿元元，在建建施工面面积3000多万万平方

41、米米，创下下了柳州州历史的的最高水水平。而据不完全全统计，2002年有60个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。2.3房地地产市场场价格分分析 2001年年柳州商商品房销销售均价价16008元/平方米米，而至至20002年柳柳州市商商品房销销售均价价为16650元元/平方方米，在在比20001年年平均价价格上涨涨了100.2%的情况况下，仍仍然出现现了一个个销售高高潮。供供需两旺旺的发展展态势将将会进一一步拔高高商品房房的销售售价格，使使柳州房房地产呈呈现“价升量量涨”的市场场发展态态势，据据有关专专家预测测，柳州州房地产产热将持持续3-5年左左右

42、。柳州房价一一路走高高，归其其直接原原因主要要有：随着竞争加加剧，房房子本身身越建越越好，质质素越来来越高；土地拍卖政政策导致致地价攀攀升；新的拆迁政政策自220011年11月1日起执执行后发发展商成成本加 大大，同时时新盘房房价比照照拆迁房房价；消费市场支支持。2.4房地地产市场场空置简简析至20022年底止止，柳州州市空置置商品房房面积为为13.24万万平方米米，比上上年减少少32.7%。据悉，20002年年柳州拆拆迁面积积约500万平方方米，按按惯例拆拆迁面积积和重建建面积的的比例为为1：55，目前前有超过过1万户户房地产产消费人人口。随着房地产产投资势势头的旺旺盛，旧旧城改造造如火如如

43、荼，拆拆迁周转转房、安安置房的的商机应应运而生生，同时时带动了了销售势势头的旺旺盛，使使柳州房房地产商商品房空空置面积积趋于下下降。2.5各区区房地产产市场特特点及趋趋势城中区城中区作为为柳州传传统商业业中心，现现建筑密密度较大大，后续续供应土土地相对对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。由于得天独独厚的地地理位置置，使得得城中区区房价一一直位于于柳州的的高价位位，巨大大的商业业价值使使城中区区商用物物业存在在较大量量的开发发，除了了部分物物业的裙裙楼商铺铺外，还还包括五五星商业业街、人人民广场场改建的的规划及及曙光路路步行街街的旧城城改造项项目等。随着政府对对八一路路、

44、连塘塘路的改改造及220022年末“红光桥桥”的规划划施建，预预计连塘塘路、西西门市场场一带将将会具有有一定的的升值潜潜力，并并有较大大量的后后续供应应。目前城中区区主要在在售项目目有华天天世纪、蓝蓝色港湾湾、鸿府府、时代代商厦、淘淘园世纪纪等项目目，以商商业结合合住宅开开发为主主。多年来商用用物业的的开发使使城中区区的商业业占据柳柳州主导导商业地地位，方方圆不足足5000米内集集中了柳柳州市几几大主要要商场，而而随着城城市的外外围拓展展及旧城城改造，城城中区规规划成为为柳州的的中心商商业区，随随着旧城城改造的的推进，其其商业规规模不断断呈现扩扩大的迹迹象。柳南区柳南区主要要划分为为柳南的的河

45、西片片及南区区。南区由于汽汽车总站站、汽车车南站、火火车站均均设于此此，加上上飞鹅路路贯通屏屏山大道道的便捷捷交通，从从而带旺旺了该区区域的批批发市场场，成行行成市而而极为火火曝。随着南二环环的建设设，交通通条件的的改善，预预计南二二环沿线线物业（如如旧机场场开发区区一带等等）将会会得到进进一步的的开发。柳南河西片片主要包包括潭中中西路及及西环路路一带，该该区域原原先被柳柳州人称称为柳州州的“西伯利利亚”。但随随着19994年年壶西大大桥的建建成以及及潭中西西路、西西环路的的开通后后，该区区域得以以相当大大的变化化。该区域目前前主要在在售项目目包括金金河湾、金金绿洲如意江江南、中中山城市市花园

46、、福福馨苑等等项目，总总体销售售价位约约在16650元元/平方方米左右右，其中中金河湾湾全面抄抄袭广州州的星河河湾，并并取得不不俗的销销售业绩绩。同时由于较较为便捷捷的交通通，使潭潭中西路路、西环环路沿线线出现部部分专业业市场，如如潭中西西路的中中华奇石石及家具具市场、西西环路的的汽车及及部分装装饰市场场等，而而去年柳柳州市政政府批准准将西环环路和潭潭中西路路商业冠冠名为“广西汽汽车大道道”。由于河西片片开发相相对较晚晚，存在在较大量量待开发发土地，预预计该区区域将会会出现成成片开发发的较大大规模项项目。鱼峰区鱼峰区位于于柳州市市东南部部，东濒濒柳江，南南邻羊角角山乡，西西接柳南南区，北北抵柳

47、东东乡，西西北隔江江与城中中区相望望。面积积约411平方公公里。是是柳州市市重要的的工商业业、旅游游、文化化教育城城区。依鱼峰区119999-20010年年经济社社会发展展战略，鱼鱼峰区开开始大力力发展第第三产业业，重点点发展旅旅游服务务业、房房地产业业、商贸贸业、高高新科技技产业等等支柱产产业。鱼峰区主要要可分为为鱼峰区区河南片片区及东东区。河南片区早早期由于于文惠桥桥及柳江江大桥的的贯通，受受到城中中区商业业的辐射射而成为为柳州的的次商业业中心区区。该片片区目前前包括东东风商城城、鱼峰峰大厦、华华联超市市等较有有影响力力的大型型商场，但但由于该该区域缺缺少其它它商业配配套设施施，难以以与城

48、中中区商业业相竞争争。东区随着柳柳州市行行政中心心的东迁迁决策而而开始升升温，目目前东区区聚集近近10万万人口、上上百家单单位、十十多个住住宅小区区。房地地产开发发较为密密集，主主要包括括经典时时代、金金桂苑、钻钻石苑等等项目。但但“东区构构想”的开发发目前仅仅处于筹筹建阶段段，其建建设本身身还有待待完善，生生活配套套设施还还存在太太多的空空白点。随着居住人人口的集集中及政政府对该该片区的的远期规规划，预预计河东东片的商商业价值值将会进进一步得得到挖掘掘，商业业开发将将会得以以升温。柳北区柳北区是柳柳州的工工业区，柳柳钢即位位于该区区域，而而原先跃跃进路一一带曾是是柳州轻轻工企业业相对集集中的

49、地地方，但但效益较较差。柳北区政府府在招商商政策方方面尽可可能向投投资者倾倾斜，保保障投资资者的权权益，并并引导培培育柳北北市场的的发展，另另外政府府还积极极为企业业与投资资商牵线线搭桥，并并派专人人为商家家做好协协调、通通联的服服务工作作。在此引导下下，同时时随着潭潭中大道道的开通通，跃进进路一带带逐渐成成为餐饮饮一条街街，许多多商户将将原先闲闲置的厂厂房改造造成饭店店等，使使这里逐逐浙成为为云集数数十家全全区、甚甚至全国国各地的的特色菜菜馆。而同时随着着白沙路路沿线的的远期规规划，沿沿线将规规划为居居住区、商商业区及及商务区区，而同同时随着着北二环环的通车车以及双双冲桥的的修建，使使柳北区

50、区与其它它区域连连成一片片，使该该区域具具备一定定的发展展前景。目前，柳北北在售项项目主要要集中在在北雀路路、胜利利路、跃跃进路，包包括康城城、桂景景湾、香香森丽园园、金沙沙苑、欧欧雅城市市广场等等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房的搬迁，使该区域的后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想的指导下，预计该区域将成为柳州商品房的主要供应区域之一，并会出会较大规模的项目。三、项目提提案的原原则及思思路充分考虑多多行为与与商业的的有机整整合，即即保证开开发商的的开发利利益，又又要确保保按商业业区模式式进行商商场动作作。充分考虑本本案所处处商圈的的特色与与经营文文化嫁接接，创立立本案的的核心

51、商商圈的竞竞争力。“售得出、租租得满、做做的旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位。以“做得旺旺”为终极极目标，进进行招商商定位，功功能划分分和商户户组合。以本案的目目标消费费群作为为市场宣宣传推广广的主要要攻击对对象，强强势树立立本案品品牌形象象。优先引进核核心主力力店。设设计具备备自身特特色的营营销策略略，推出出适合市市场的投投资品种种。从长远的发发展战略略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。结合城市规规划的有有利因素素，充分分发挥项项目地理理优势，结结合步行行街的优优势，打打造项目目品牌。站于商业物物业长远远发展的

52、的趋势，从从整体规规划和开开发利润润的角度度思考，为为开发商商争创利利润最大大化。四、商用物物业发展展的要点点分析4.1商用用物业的的类型人们习惯上上将商用用物业叫叫商铺或或商业房房，商用用物业的的功能多多样化，既既有满足足市民购购物、饮饮食、娱娱乐、休休闲等需需求的社社会功能能，又能能满足商商家经营营、商务务活动、市市民投资资等需要要的经济济功能。由于商用物物业的多多样化特特点，使使物业的的分类也也有多样样化的特特点，有有助于我我们根据据不同的的物业种种类，制制定有针针对性的的营销策策略，不不同类型型的商铺铺可以采采用不同同的销售售方式，即即使同样样的商铺铺也可以以有完全全不同的的销售策策略

53、。商商用物业业通常有有以下八八种分类类方法：分类方法种类广州举例柳州举例按市场形式式分类大型商厦天河城广场场、广百百新翼柳州工贸专业市场天河电脑城城、白马马服装大大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺铺怡鑫园商铺铺按物业用途途分类购物中心中华广场、中中旅商业业城柳州工贸小区配套商商铺盈翠华庭商商铺声福居商铺铺专业市场美居中心柳北钢材市市场批发及商贸贸中心南方名酒交交易中心心飞鹅商城餐馆及美食食广场广州蔡澜美美食城、百百福广场场桂林人按建筑特征征分类商业大厦中泰国际广广场、时时代广场场五星商厦住宅区商铺铺及小区配套套商业铺铺位怡江园商铺铺临街商铺即市区道路路临街商商铺龙城路商铺铺步行街露天天商铺北京路步

54、行行街铺位位地下商城康王商业城城工贸地下商商场按物业区位位分类商业区物业业广百新翼、名名汇商业业大厦东都百货住宅区物业业即小区配套套商业铺铺位康城商铺近郊物业顺德国际商商业城五月阳光按经营方式式分类统一经营物物业以产权酒店店和商务务公寓采采用较多多华天世纪分散经营物物业大部分商铺铺（除发发展商返返租外）兴隆大厦按经营类别别分类综合经营项项目如大型商厦厦、小区区商铺柳州工贸单一经营项项目如专业市场场、餐馆馆及美食食广场桂林人按销售方式式分类销售物业有产权的商商铺多以以销售为为主蓝色港湾租售物业广州国际玩玩具精品品中心飞鹅市场出租物业天河城广场场五星商厦按物业产权权分类产权物业大部分的新新建物业业

55、非产权物业业临建或改建建商铺4.2商用用物业的的特征从上面的分分类方法法可以看看到，任任何一种种分类方方法都不不能全面面反映商商用物业业的特性性，站在在物业营营销的角角度上，按按物业的的市场形形式分类类是商用用物业营营销领域域最常用用的分类类方法。4.2.11大型商商厦物业业的主要要特征规模化大型商厦经经营面积积过万，是规规模化、集集约化的的物业项项目。多功能性性大型商厦是是集购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、旅游游、服务务、商贸贸、办公公于一体体的商业业物业，能能满足人人们多种种消费需需求。购物中心心形式大型商厦规规模较大大，地理理位置占占优，容容易形成成新的购购物中心心和消费费中心。我我国商

56、业业的发展展趋势，最最明显的的是大型型商厦组组建购物物中心，呈呈现出购购物中心心逐渐取取代百货货公司商商业龙头头地位的的趋势，百百货公司司有可能能转化为为大型购购物中心心的一部部分，购购物中心心将发展展成为大大型商厦厦标志性性的旗帜帜。4.2.22专业市市场物业业的主要要特征专业经营营专业经营就就是主要要经营某某一类型型商品或或服务，以以及其相相关的配配套产品品，这是是专业市市场最显显著的特特征。商贸结合合专业市场以以批发业业务为主主，主要要面向大大宗采购购，同时时兼营零零售业务务，以满满足市民民购物要要求，很很多市民民在购物物量较大大时，都都喜欢到到专业市市场选购购，价格格更便宜宜。专业商业

57、业街专业市场形形成商业业街有两两种形式式：A.城乡结结合部或或近郊专专业市场场专业市场规规模要较较大才能能营造成成行成市市的商业业氛围，故故专业市市场多选选址在城城乡结合合部或近近郊，由由于规模模宏大、商商家众多多、品种种齐全，吸吸引大量量顾客光光临，如如位于广广州大道道南的天天雄布匹匹市场、洛洛溪五金金市场等等。B.城区专专业市场场城区的专业业市场由由于受空空间制约约，不可可能开发发规模宏宏大的专专业市场场，则由由众多商商家或自自发组织织、或由由政府规规划，横横向联合合、集中中经营而而形成专专业商业业街式的的专业市市场，如如广州一一德路海海味、干干果、食食品专业业街。4.2.33小区商商铺物

58、业业的主要要特征商住混合合小区商铺是是住宅物物业的配配套产品品，商住住混合是是小区商商铺最明明显的特特点，由由于我国国汽车普普及率费费非常低低，居民民活动半半径范围围较小，在在住区购购物消费费成了中中国人的的生活习习惯和消消费传统统，商住住混合是是我国国国情、民民情的具具体表现现。商铺规模模受小区区商铺开开发状况况制约小区商铺的的规模与与小区规规模和入入住人口口成正比比，小区区规模和和发展商商实力制制约着小小区商铺铺的规模模，如小小区发展展商实力力雄厚，小小区规模模较大，入入住业主主人数较较多，则则小区商商铺规模模可适当当扩大；反之，小小区属中中小型，入入住人口口较少，则则要控制制小区商商铺开

59、发发规模。小型店铺铺小区商铺多多以经营营日常用用品和日日常服务务零售业业，以服服务小区区住户为为主，小小型店铺铺已足以以应付住住户日常常生活所所需，店店铺无需需过大。总 结：通过分析大大型商厦厦、专业业市场和和小区商商铺三者者的市场场特征，我我们可以以全面地地对各种种商用物物业提出出差异化化的营销销推广策策略，并并对不同同的目标标客户群群体进行行大致的的划分，对对于本项项目的成成功推广广有着重重要的指指导意义义。可以以看出，本本项目具具有商业业区大型型商厦的的特征。五、广州商商用物业业的发展展轨迹广州是中国国开放改改革的前前沿阵地地，房地地产市场场起步较较早，但但商用物物业市场场的发展展只是近

60、近十年的的事，受受商用物物业相对对较高利利润回报报动力的的驱使，众众多发展展商纷纷纷投入巨巨资，欲欲在商用用物业市市场分一一杯羹。随着广州楼市的成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居全国领先之列。从20世纪纪90年年代至今今，广州州市商用用物业丛丛起步到到成型，大大致经历历了以下下四个发发展阶段段：阶段年代物业市场特特征租售方式代表项目第一阶段1990-199931.临建商商铺或由由其他建建筑物改改建商铺铺2.商住混混合在楼楼宇的裙裙楼或下下面几层层建商铺铺3.自用经经营为主主非产权物业业租赁为为主1.谊园文文具精品品城2.南岸路路装饰材材料城3.夜明珠珠大厦第二阶段1994-19