某项目商业部分经营功能定位策划报告

1、都市领地商业部分经营功能定位策划报告第一部分、项项目商业业部分SSWOTT分析第二部分、项项目商业业部分全全功能定定位第三部分、项项目商业业部分营营销策略略建议第四部分、项项目商业业部分推推广策略略建议第一部分、项项目商业业部分的的SWOOT分析析优势：企业战略优优势。安安阳贞元元集团拥拥有强劲劲的企业业实力和和科学的的战略思思路。在在本项目目的整体体运作上上有计划划有目的的地进行行持有经经营。这这不仅为为项目的的开发提提供了保保障，还还为后期期的统一一经营管管理和各各种商业业应变提提供了便便利；内生共振优优势。项项目所在在区域相相对成熟熟，为安安钢传统统商业圈圈，商业业氛围浓浓厚，消消费力较

2、较大；交通便利优优势。项目所所处的安安钢生活活区，在在地理位位置上处处于安阳阳市泛中中心区域域。目前前，安钢钢大道、文文峰大道道等城际际交通网网，围合合形成安安阳周边边郊县、城城镇消费费黄金地地带。劣势：空间位置劣劣势。本本项目地地块特征征为成熟熟居住板板块，偏偏离市中中心核心心商业区区。虽今今后要打打造安钢钢商业圈圈板块，但但形成符符合商业业拓展的的配套环环境尚需需时日；商业资源劣劣势。本本项目所所在区域域周边现现营商业业档次偏偏低，在在商业整整体号召召力上明明显处于于劣势；连带形象劣劣势。本本项目西西面卫东东购物中中心经营营现状不不佳，一一定程度度上影响响本项目目商业街街的经营营信心。产品

3、规划劣劣势。本本项目正正在施工工A地块块是双层层商业建建筑，面面积均在在1000以上上，对后后期招商商与销售售有一定定的实操操难度；消费人群劣劣势。所所圈定的的目标客客户只是是单单针针对项目目周边的的投资客客与自营营商户，而而忽视了了安阳整整体市场场投放量量及投资资客承受受能力，或或多或少少在价格格和面积积设置上上略有偏偏差。机遇：消费升级机机遇。安安钢厂区区域内生生活经济济能力和和人均消消费水平平比较而而言，普普遍略高高，消费费结构逐逐渐由生生活性消消费向享享受型消消费转变变。而整整个区域域内的商商业，也也落后与与区域需需求的发发展，在在寻求商商业业态态档次均均衡的情情况下，新新商业业业态发

4、展展空间扩扩张；区域商业配配套的机机遇。随随着区域域内住宅宅及商务务项目开开发逐渐渐导入，本本项目周周边的客客源基础础将愈加加丰富。这这些群体体的工作作、交际际、生活活所产生生的需求求，呼唤唤本案的的配套性性商业供供给。挑战：多点竞争的的挑战。本案周边2-3公里范围内，成熟商业实体和在建的大型购物中心从多个方向对本案形成包围态势，未来激烈的市场竞争分流可以预见；商境融合的的挑战。物业的建筑形态和商业的经营内容有着密切的联系。如何将精致商业、享用型消费嫁接到商业街之中，是关乎本案后期经营成败的关键性因素。市场培育的的挑战。虽然安钢板块具备了成熟的生活消费市场基础，但是本案品牌商业基本处于空白状态

5、，市场培育阶段难以避免。项目劣势及及威胁的的规避：通过对项目目 SWWOT 的分析析，我们们了解了了项目的的优劣势势以及项项目所面面临的机机会威胁胁。对于于项目的的优势及及机会，在在未来定定位时要要尽可能能地发挥挥，同时时对于劣劣势和威威胁，应应主动采采取措施施去规避避。以下是我司司对项目目劣势及及威胁的的规避措措施：在硬件方方面。由由于项目目建筑形形式已确确定，需需要从项项目主题题方面来来提高项项目的独独特性；另外，项项目已经经开始施施工，相相当一部部分硬件件难以调调整，考考虑到商商户的需需求，我我们仍然然认为，项项目未动动工步行行街区应应尽可能能地进行行硬件调调整，以以有利于于项目未未来主

6、力力店招商商；在招商方方面。项项目的建建筑面积积偏大，招招商时需需要通过过大面积积主力店店的招商商来带动动中小商商户的入入驻，形形成项目目的竞争争优势；在销售方方面。时时间控制制上，要要尽早启启动营销销策略，缩缩短销售售期，通通过积蓄蓄势能在在短时间间消化可可售物业业；在价价格方面面，应更更多考虑虑大面积积店铺的的实际需需要，制制定出合合理价格格以吸引引投资客客户，而而且通过过如租售售连动，引引入主力力店等措措施增强强投资者者信心；在资金金压力方方面，可可以采用用多种战战略合作作方式减减少投资资压力，尽尽量发挥挥项目整整体规模模以及商商户组合合优势；在经营方方面。项项目将不不可避免免面临培培养

7、期较较长的问问题，因因此在业业态规划划时，应应尽可能能地考虑虑更多选选择目的的性业态态。第二部分、项项目商业业部分全全景功能能定位项目的商业业部分功功能内涵涵设定项目定性： STRREETT MAALL（休休憩式商商业街区区） 购物物、餐饮饮、潮流流的乐园园项目功能定定位：以提高居民民品质生生活消费费为目标标的现代代综合性性休闲商商业广场场定位思路解解析：安钢板块是是安阳市市成熟居居住区之之一，自自身品质质和消费费习性都都属于相相对较高高的水平平。而项项目处于于该地块块的核心心位置，是是整个安安钢商圈圈文化的的植入点点和萌发发处。在在项目产产品培育育期间，需需要大量量的市场场冲击率率高的主主力

8、店领领航，以以大众民民生商业业为主共共同经营营，即容容纳部分分接近于于品质生生活的商商务商业业，伴随随整体消消费水平平提高，以以最终实实现代表表性精致致人居品品质生活活商业中中心的目目标。即即发挥主主题商业业辐射周周边消费费的作用用，又完完善了小小区的景景观和消消费需求求。项目的商业业部分目目标市场场定位目标市场消消费客群群定位：核心客户：安钢板板块的“居住性性消费”群体；重要客户：安阳西西北郊城城镇的“进城居居民”，安钢钢大道及及文峰大大道沿线线等此区区域“老安阳阳”居民边缘客户：“城市淘淘宝族”及部分分白领人人群偶得客户：殷都区区其他中中高端消消费群体体及偶过过消费群群体项目主题形形象定位

9、位形象定位: 都都市领地地风尚街街区 安阳阳首家社社区式休休闲购物物互动中中心备选案名： 都都市领地地金旺角角 都都市领地地星河街街定位思路解解析：项目商业部部分的微微观交通通受限制制，不加加强综合合功能的的作用无无法吸引引到足够够人流。而而年轻人人的消费费最全面面：购物物、餐饮饮、休闲闲娱乐等等各项支支出基本本均衡，在在单纯卖卖场竞争争力不强强的前提提下，综综合商业业是唯一一的出路路。年轻人与中中年人在在购物、休休闲娱乐乐、餐饮饮消费行行为上的的差异，决决定了年年轻人是是项目综综合功能能最容易易聚集的的人群。安安阳市区区有多个个购物中中心及商商城在年年轻群体体消费市市场已经经有号召召力和品品

10、牌的同同时，决决定了项项目必须须对针对对交通条条件不甚甚敏感的的年轻消消费群体体，营造造新颖的的刺激概概念。项目商业部部分所打打造的“安阳首首家社区区休闲购购物互动动中心”，围绕绕年轻人人的消费费心理、消消费习惯惯，满足足并提升升安阳年年轻人的的休闲购购物行为为，以休休闲娱乐乐促购物物，以购购物促进进休闲娱娱乐。在在强调商商品和服服务体现现其时尚尚和前卫卫的前提提下，表表现年轻轻人的个个性和参参与特色色，以追追求自我我，崇尚尚个性，参参与性，新新奇刺激激和阳光光健康为为主线，通通过业态态组合适适合并能能够刺激激年轻人人在这里里集中消消费的商商品销售售、休闲闲娱乐设设施，使使项目成成为安阳阳年轻

11、一一族领略略时尚、追追求自我我、爱玩玩、爱逛逛的乐园园。项目商业部部分业态态定位建建议：本项目商业业部分产产品业态态定位要要遵循几几项原则则：最大限度的的迟滞消消费群驻驻留时间间，达到到促进有有效消费费的目的的；保持整体形形象的一一致性和和协调性性，与物物业高尚尚定位形形象相匹匹配，形形成商业业与居住住区的互互动，促促进各自自的高价价值去划划；积极充分的的利用整整个商业业资源，不不形成局局部死铺铺和盲点点；有效吸引客客户，形形成强有有力的品品牌效用用和市场场口碑，奠奠定地标标性建筑筑的目标标。为此，我们们建议商商业业态态进行如如下引入入：项目科目细则科目可考虑虑内容布置要求餐饮休闲餐饮亦娱亦食

12、的的酒吧、茶茶坊、咖咖啡馆小区的门面面，借助助这类装装饰豪华华、注重重情调的的餐饮点点缀本案案门面形形象特色餐饮风味餐馆、品品牌餐饮饮是奠定品牌牌的基础础，贯穿穿底商商商业各角角落，使使客户边边休闲消消费边饱饱偿美食食流动餐饮风味烧烤、港港台美食食、自动动器械烘托气氛、引引导客户户流动，提提供休憩憩场地娱乐亲子娱乐露天电玩、亲亲子乐园园烘托气氛，可可夹杂在在餐饮店店中或设设置于钢钢二路沿沿街广场场休闲娱乐KTV、舞舞厅、健健身中心心、桌球球、壁球球等只在门面设设点或提提示，主主体应安安置在AA区二层层，促进进上下层层客户互互动精品店铺购物场所精品服饰、礼礼品、运运动休闲闲、玩具具、宠物物商店、

13、电电子商店店、书店店、文具具店等特色高档的的消费购购物，引引导特殊殊需求客客户光顾顾服务场所美容、瘦身身、银行行、邮局局、便利利店等服务居住客客源，有有效促进进客户消消费驻足足通讯服务通讯服务手机专卖店店及维修修点、电电信营业业厅等辐射周边需需求及满满足社区区居民的的服务需需要项目商业部部分面积积配比定定位建议议：项目商业部部分终归归属于社社区商业业类型，一一般按照照购物440%，餐餐饮300%和其其他服务务30%的比例例进行设设置。本本项目商商业部分分属于“区域商商业中心心+社区区配套”型商业业，与大大型的综综合性商商业项目目有所差差别，考考虑到目目标客户户群体的的需求特特征，应应该在餐餐饮

14、及娱娱乐休闲闲功能上上相应提提高业态态的比例例，建议议如下：项目项目细则比例%备注休闲餐饮酒吧、茶坊坊、咖啡啡馆20-255通常单位酒酒吧经营营面积1100-5000平米间间。且夹夹杂1、22处较大大型餐饮饮特色餐饮风味餐馆、品品牌餐饮饮15-200经营面积1150-3000平米间间流动餐饮风味烧烤、港港台美食食、自动动器械-流动性质，面面积不计计亲子娱乐露天电玩、亲亲子乐园园2-5设二至三个个点为适适宜休闲娱乐KTV、舞舞厅、陶陶塑、健健身中心心、桌球球、壁球球15-200主要以上楼楼层为主主，需求求面积较较大购物场所精品服饰、礼礼品、运运动休闲闲、玩具具、宠物物商店、电电子商店店、书店店、

15、文具具店等15-200单位面积220-1150平平米，大大小结合合服务场所美容、瘦身身、银行行、邮局局、便利利店等20-255含走道、设设备间、公公共设施施等必要要配套，单单位面积积在10002000平方米米通讯服务手机专卖店店及维修修点、电电信营业业厅等5面积需求相相对较大大第三部分、项项目商业业部分营营销策略略建议营销的总体体策略本项目的商商业部分分建设工工程进度度较快，且且达到销销售许可可条件相相对容易易，为本本产品快快打快销销的销售售策略提提供了有有利的客客观条件件。总体来讲：本项目目的营销销操作采采用的是是“以相对对之快打打季节之之慢、以以相对之之重打时时段之轻轻”相对集集中策略略。

16、充分分的运用用“一个主主题（安安阳首个个社区休休闲娱乐乐互动中中心）”突破市市场，“4个主主流媒体体（安阳阳日报、安安阳晚报报、安阳阳电视台台、安阳阳电台大大力度、高高密度报报媒和全全方位、大大手笔现现场包装装）”撬动市市场，“三大核核心卖点点（特色色主力店店、安钢钢商圈、主主题步行行街）”攻占市市场，“三点小小利（贞贞元置业业会员卡卡、多折折扣、返返租大奉奉送回报报业主）”收获市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。营销策略原原则本项目的商商业部分分应该以以项目市市场推动动力、策策划推动动力与销销售推动动力三者者有机结结

17、合，形形成三合合一体的的项目竞竞争与销销售推动动力。争锋式市场场推动力力: 首先先，充分分挖掘项项目市场场大势与与安钢商商圈价值值，并大大手笔包包装其安安钢商圈圈的优势势； 其次次，在全全市同类类竞争对对比中凸凸显本身身优势与与特色，弱弱化竞争争项目。其其体现形形式有：项目DDM、人人员解说说、软性性报道，另另外可能能单列规规范（针针对主力力店）宣宣传性文文本。无接缝式策策划推动动力： 讲求求项目策策划与包包装设计计中对项项目市场场论证，产产品设计计与销售售资料传传达信息息的衔接接与一致致性，同同时讲求求项目包包装各方方面的气气质、档档次、设设计风格格与元素素的一致致性与一一体化，从从视觉感感

18、受、前前景论证证与营造造、项目目优势资资源真实实传达等等方面组组合产生生策划推推动力。项目区域与与商圈表表现图中中，充分分表现周周边商业业环境支支持与商商业辐射射力。项目室内外外效果图图的精致致化处理理与商业业氛围渲渲染，组组合出时时尚缤纷纷的商业业档次与与仿真化化的休闲闲购物感感受。项目全系列列企宣文文本的精精致与商商业化设设计：包包括案名名、LOOGO、名名片、招招商手册册、海报报到认购购书、定定购书等等销售文文本。全套销售平平面设计计上时尚尚缤纷、绚绚丽多彩彩、人潮潮汹涌的的浓烈商商业气质质的表现现。售楼处的整整体设计计，通过过材质、色色彩、构构成样式式与线条条的灵巧巧配置，营营造出极极

19、具商业业性的通通透、时时尚和舒舒适贵气的售楼楼现场，配配置以户户外彩旗旗，看板板及其他他形式的的视觉手手段综合合塑造强强杀性的的主力卖卖场。将市场推动动力与销销售推动动力有效效地结合合在企划划宣传的的进程中中。项目销售策策略1.销售价价格方式式总控：卖总价价为化解项目目门面的的进深太太长的缺缺点，均均衡门面面性价比比，回避避单价敏敏感性和和争议性性，所有有门面根根据位置置、进深深、面积积，通过过精细计计算，模模糊单价价，按总总价推出出，面市市出售。2.销售模模式细分分为促进项目目销售进进度，采采取带租租约销售售、产权权式销售售、直接接销售、只只租不卖卖等多种种营销方方式组合合，满足足多种投投资

20、者需需求，灵灵活操作作，扩大大客源，进进而实现现项目逐逐一消化化。临街铺销销售方式式建议一：铺铺王拍卖卖销售方方式项目临街铺铺王可挑挑选出55套，配配合地王王的形象象进行公公开拍卖卖，一为为后续单单位拓开开价格空空间，二二可吸引引市场关关注。确确定拍卖卖价格起起价后，再再拍卖成成交期望望价，安安排两人人在合理理范围以以内把价价格炒高高。建议二：商商铺直接接销售方方式建议三：带带租约销销售边招商边销销售，实实行带租租约销售售，除铺铺王外，一一般商铺铺租金率率8%，合合同三年年一签。内临街铺铺销售方方式建议一：返返租销售售建议项目采采取23年返返租，年年返租率率税前88%，五五年内投投资者税税前可

21、收收回244%40%的投资资成本。商业采取88%的回回报率，首首先表明明的是对对未来经经营前景景的看好好，8%的回报报率在安安阳市场场也相对对合理。而而且经过过参考周周边租金金水平，在在经营管管理正常常的基础础上，也也能够收收取相同同比例的的租金。建议二 ：出售经经营权经营权的销销售在成成熟市场场已被广广泛采用用，实际际效果也也不错，项项目的商商业面积积如想在在目前的的市场形形式中全全部出售售产权，市市场接纳纳力度有有限。而而且市场场内经营营户更愿愿意对物物业进行行租赁经经营，加加上项目目出售部部分产权权后须保保留一定定物业作作为已出出售物业业的信心心担保，因因此二层层物业可可保留产产权、出出

22、售经营营权，同同时这也也为发展展商预留留了部分分优质物物业，待待整体升升值后可可获得更更大的利利润空间间。经营营权建议议出售335年。建议三 ：以租代代售主要针对二二楼以上上难以销销售的商商铺，三三年内以以租金的的方式付付完全部部房款：第一年年付400%、第第二年付付30%、第三三年付330%，房房款付完完，正式式签订销销售合同同，如果果客户没没有付清清房款就就要终止止合同，客客户已交交款项不不退，并并且要承承担毁约约责任。建议四：商商铺直接接销售方方式销售产权权式商铺铺大面积商铺铺，划分分成小面面积出售售，年返返租率税税前8.5%，约约12年年回本，适适合A区区二楼。二楼商铺铺销售方方式二楼

23、商业物物业销售售相对困困难，采采取先招招商后销销售的方方法、买买二送三三的销售售方式或或以租代代售方式式。小结:社区式商业业街若全全部采用用店铺出出售方式式，其会会产生众众多弊端端：无品牌、主主力店加加盟，不不但不能能形成商商业街经经营特色色，也并并不能提提高社区区品质，同同时外围围投资客客对项目目的商业业价值报报以怀疑疑态度；假设商铺的的购买力力度强，而而购买商商铺的业业主在选选择租赁赁客户的的时候，伺伺机高价价，并不不考虑后后者的品品牌实力力，服务务内容是是否与项项目商业业部分相相呼应，将将会导致致后期商商业街的的管理秩秩序混乱乱，无任任何主题题特色。项目社区商商业经营营要达到到提升社社区

24、品质质和形象象、整合合提升贞贞元集团团企业品品牌、形形成良好好口碑乘乘数效应应的目的的，统一一规划、集集中管理理是必要要条件，放放水养鱼鱼（先租租后售）是是充分条条件。项目招商策策略建议议招商组织原原则：需求符合项项目市场场定位及及业态定定位要求求的客户户；优先引进主主力店，中中国一线线品牌产产品；热点平均分分布，处处处有卖卖点；统一招商、统统一管理理、统一一规划、统统一形象象；招商节点时时间及策策略建议议0808年XX月08年XX月招商工作开始筹备招商工作正式开展完成品牌商家的招商工作08年XX月吸客阶段强攻阶段消尾阶段筛选商家主动出击，重点接洽大型品牌商家跟已经达成共识的品牌商家签订意向合

25、同利用已经签订的部分品牌商家吸引其它品牌商家现场招租，以品牌商家的进驻吸引零散商家，解决内街铺位的招租难问题第四部分、项项目商业业部分推推广策略略建议1、推广思思路针对安阳商商业市场场现状，结结合项目目的产品品特性，我我司提炼炼出项目目商业部部分的总总体推广广思路：主力店号召召市场事件营销聚聚焦市场场品牌行销占占位市场场体验营销巩巩固市场场2、推广步步骤建议议步骤一 气势亮亮剑展示项目大大手笔、高高起点规规划的贞贞元商业业气势，震震撼全城城。步骤二 招商跟跟进在展示项目目形象的的同时，大大手笔招招商引进进大型知知名超市市、苏宁宁电器、肯肯德基等等，以号号召项目目全案销销售，进进一步展展示项目目

26、高形象象。在主主力店确确定后，进进一步引引进次主主力店，以以散点商商业业态态布局的的模式保保证项目目的整体体繁荣。步骤三 价值强强化从开发商实实力、项项目规划划、招商商气势、商商业运营营理念等等各个方方面强化化项目价价值，树树立项目目独一无无二、无无可替代代的核心心竞争力力，展示示广阔而而坚实的的财富前前景，给给投资者者、经营营者充分分的投资资信心，激激发投资资者的投投资欲望望和热情情。步骤四 分段销销售进入到实际际操盘运运营阶段段，依项项目规划划分区、商商业功能能分区等等特征，在在营销及及其推盘盘时间上上，根据据不同业业态定位位的商业业物业实实行分段段销售，形形成营销销节奏，按按部就班班地完

27、成成全案销销售。步骤五 价格策策略、营营销策略略突破市市场充分演绎项项目价值值，树立立财富前前景，以以实效的的价格策策略、精精密的营营销策略略，与投投资者、经经营者切切实进行行心理较较量，形形成市场场突破，实实现利润润最大化化。3、推广组组合策略略导入期阶段主题：安阳首首家社区区式休闲闲购物互互动中心心活动内容：售楼部部开放、主主力店签签约仪式式活动设想：邀请安安阳相关关政府领领导、项项目主力力店代表表、苏宁宁集团领领导共同同剪彩苏宁、肯肯德基现现场签约约大型文艺汇演演。媒体告知：城区高高端户外外广告、派派发邮递递广告、售售楼员针针对性拜拜访目标标客户派派送楼书书单页。促销节点：出售550张购

28、购铺资格格卡（220000元/张张）内部认购购阶段主题：苏宁来来了！丹丹尼斯来来了！肯肯德基来来了！活动内容：项目推推介会及及发展论论坛、帝帝王铺拍拍卖、从从前500张资格格卡中解解筹200个VIIP，登登记选铺铺。活动设想：邀请主主力店代代表、前前期登记记客户、商商业目标标客户以以及政府府领导，举举办项目目推介会会及发展展论坛座座谈会；从500张资格格卡中解解筹200个VIIP。媒体策略：高速公公路广告告、当地地主力媒媒体报道道、软文文广告和和硬广告告结合宣宣传。项目开盘盘阶段主题：商业蓝蓝筹、财财富盛典典活动内容：开盘庆庆典、VVIP解解筹、现现场抽奖奖活动设想：领导讲讲话剪彩抽大奖奖开启财财富之门门VIPP解筹媒体策略：高速公公路广告告、飞艇艇广告、当当地主力力媒体报报道促销节点：续推限限购200个铺，推推产权铺铺。强销巩固固阶段主题：核心商商业圈，魅魅力金旺旺角活动内容：“老客户户带新客客户”幸运连连环抽大大奖活动动 “香港迪迪斯尼公公园体验验游”活动活动设想：老客户户每带11个新签签约客户户，各有有适当奖奖励，老老客户和和新客户户均有机机会获得得“香港迪迪斯尼乐乐园欢乐乐行”的大奖奖。媒体策略：户外广广告与高高速公路路广告、当当地主力力媒体跟跟踪报道道。促销节点：分阶段段继续限限额推盘盘，保持持紧俏和和紧张效效应；推推二楼铺铺位尾盘销售售阶段主题：购物新新