XX广利港海鲜批发市场项目策划案（DOC 20）

1、XX广利港海鲜批发市场项目策划案序言建设“XXX广利港港海鲜批批发市场场”是XXX经济社社会的一一件大事事，项目目建设在在即将兴兴起的国国家一级级渔港-广利利港，被被XX市市政府列列为发展展“海上XXX”的龙头头项目，项项目建成成后将产产生明显显的社会会效益和和巨大的的经济效效益。本本策划书书在“效益，谨谨慎，创创新”的原则则下，注注重项目目的可行行性、创创新性、价价值性、集集中性、信信息性和和安全性性，目的的在于帮帮助企业业负责人人回答五五个问题题，即项项目为什什么要去去做？做做什么样样的？怎怎样去做做？实现现哪些效效益？由由谁来做做？一、可行性性该策划是结结合房地地产市场场营销理理论和实实

2、践方法法，从项项目初始始就导入入策划营营销，充充分结合合项目的的实际情情况，涵涵盖投资资、设计计、质量量、工期期、形象象、营销销推广等等多项内内容,作作为指导导项目操操作的重重要依据据，注重重项目实实施过程程中的技技术性和和可操作作性。虽虽然本策策划有别别于“项目可可行性研研究报告告”，但也也是基于于项目的的可行而而进行的的，项目目不可行行，任何何的策划划都将失失去意义义。二、创新性性创新是事物物得以发发展的动动力，是是人类赖赖以生存存和发展展的主要要手段。美美国学者者S阿瑞提提普说：“单单靠靠科学上上的创造造力是不不能解决决人类一一切领域域里的不不幸和苦苦恼的，甚甚至可能能给世界界上的生生活

3、增加加潜在的的危险。而而在伦理理学、政政治学、社社会学和和宗教方方面的创创新能够够回答人与与人之间间的信任任以及互互相帮助助而提出出来的问问题。”可见，优优化生存存环境，策策划人间间动态，创创新性原原则首当当其冲，这这也是本本项目策策划的一一个最基基本的出出发点之之一。本本策划从从产品定定位、市市场营销销、效益益分析、管管理模式式等诸多多方面进进行了有有益的探探索和创创新。三、价值性性任何一项策策划必然然以价值值量的形形式来衡衡量，一一个优秀秀的项目目策划其其价值一一定很大大，相反反，无价价值的项项目策划划，不能能称之为为一个好好的策划划。策划划的结果果都要能能创造一一定的价价值，只只有这样样

4、，策划划才能体体现其自自身的价价值所在在。本策策划根据据企业目目前的资资产、市市场、管管理等实实际情况况，对如如何发挥挥各自内内在价值值潜力做做出了科科学的、可可操作性性的价值值回报方方案，并并对每一一个项目目进行组组合，更更便于企企业领导导决策。四、集中性性在战争中，集集中优势势兵力攻攻击对方方关键性性的部分分，成为为军事谋谋略的上上策。不不论是军军事项目目，还是是体育项项目，都都可以借借此达到到胜利的的目标。本本项目也也不例外外，针对对项目开开发与否否的两个个关键问问题，即即市场和和资金，本本策划进进行了集集中性的的关注，并并重点进进行了剖剖析。五、信息性性俗话说“多多存芝麻麻好打油油”。

5、一个个好的项项目策划划，是以以信息的的收集、加加工、整整理、利利用开始始的，而而好的开开始就意意味着成成功的一一半，因因此，信信息性原原则是本本策划的的基础性性原则，也也是关键键性的原原则。为为此，我我们进行行了大量量的策划划前期信信息的收收集和整整理工作作，力争争使本策策划更贴贴近市场场，促成成企业取取得预期期的经济济和社会会效益。六、安全性性 XX鑫奥特特建材公公司正处处于高速速发展的的势态，各各项事业业发展看看好，本本项目对对于项目目企业来来讲，不不但可以以促进企企业成长长，也能能实现产产业替代代。本着着为投资资企业负负责的态态度，在在深化外外地成功功经验，并并结合本本地实际际的情况况下

6、，我我们秉承承“市场开开发带动动本项目目销售”的核心心思想，在在充分考考虑项目目所需要要动用的的资金，充充分考虑虑项目价价值潜力力开发，充充分考虑虑项目借借助外力力与外界界合资合合作的基基础上，本本着对投投资企业业高度负负责的态态度和务务实的精精神，注注重项目目的投资资安全性性，以使使企业投投资风险险降到最最低限度度。 项目总论论本篇篇从“政府政政策与规规划趋势势、面临临的资源源开发和和经济价价值、项项目的主主要建设设指标”三个方方面分析析，意在在使企业业对项目目有一个个宏观的的了解。一、政府政政策与规规划趋式式（一）XXX市海洋洋资源丰丰富，有有着48800平平方公里里的浅海海和1880万亩

7、亩的滩涂涂资源，但但渔业在在省内沿沿海七地地市中，产产量与GGDP比比重均处处于末位位，20002年年，市政政府为加加快XXX渔业经经济，编编制了XXX市海海洋产业业发展规规划（220022-20010），提提出了XXX市渔渔业应立立足国内内外市场场，加快快渔业结结构调整整，围绕绕渔业增增效、渔渔民增收收，大力力发展渔渔业经济济合作组组织，突突出水产产品精深深加工和和水产批批发市场场建设，发发展渔业业龙头企企业，营营造优良良环境扩扩大对外外开放，增增加出口口创汇能能力，实实现海洋洋渔业经经济持续续发展。并并提出了了各项具具体发展展目标，根根据目标标，XXX市到220055年，水水产品总总产量达

8、达到344*1004T，渔渔业产值值达311亿元，水水产养殖殖面积达达1466万亩，出出口创汇汇达到115000万美元元。（二）根据据20003年市市政府发发布的关关于发展展海洋经经济，加加快“海上XXX建设设的意见见，到到20007年，XXX将建建成以广广利渔港港、红光光渔港为为重点的的一处国国家级中中心渔港港，渔港港以水产产专业批批发市场场、冷藏藏加工、渔渔需物资资供应、餐餐饮服务务为核心心，培植植成区域域水产加加工、销销售的集集散地。并并为此出出台了相相应的配配套优惠惠政策，以以鼓励渔渔业投资资经营。在在XXX市广利利港总体体规划中中，广利利港的发发展定位位是：以以引进外外资和利利用民间

9、间投资为为主，鼓鼓励发展展具有经经济活力力的外资资企业和和私营企企业，重重点发展展海产品品养殖、加加工、贸贸易一体体化的产产业龙头头企业。（三）XXX市海洋洋与渔业业局已将将规划建建设“一区五五园”列入议议事日程程，其中中“一区”就是中中心城防防潮堤以以内的约约20万万亩的现现代化渔渔业示范范区，本本项目已已经被作作为重点点调控中中心工作作来抓。该该区域依依据以市市兴港，以以港带市市的主题题内容，应应着力打打造区域域内的龙龙头企业业，本项项目集中中了渔产产品批发发零售以以及渔产产品深加加工销售售、海景景休闲、海海鲜餐饮饮、渔港港度假等等经营内内容，必必将成为为广利港港开发的的龙头项项目，本本项

10、目的的产生是是广利港港发展繁繁荣的必必然需求求。二、面临的的资源开开发和经经济价值值（一）可依依赖的广广利港载载体目前XX中中心城区区还没有有一处大大规模、高高档次的的大型海海鲜交易易场所，在在广利港港按照高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理的原原则，建建设一处处大型海海鲜、水水产品交交易场所所及休闲闲旅游消消费场所所，将对对XX海海洋捕捞捞、水产产养殖业业的发展展、城市市功能的的完善以以及满足足市民对对水产品品的需求求产生重重大影响响。（二）可借借助的天天鹅湖旅旅游资源源本项目紧临临亚洲最最大的平平原水库库-天天鹅湖风风景区，环环境优美美，水域域辽阔，四四季水鸟鸟不绝，每每年吸引引

11、数万游游客，而而周围缺缺乏相应应的配套套服务设设施及旅旅游项目目。本项项目作为为其“东邻”实现了了优势互互补。（三）可改改变的海海上渔业业传统交交易渔港产渔季季节，每每日清晨晨日出前前，在距距港口十十多公里里外的海海口，深深海归来来的渔船船与XXX的水产产批发、零零售商进进行大批批的海上上水产品品交易，交交易后，渔渔船转向向羊口批批发市场场。在广广利港建建设批发发市场具具有极大大的开发发潜力与与消费市市场。广广利港批批发市场场的建成成，不但但可以满满足XXX三县两两区的水水产品消消费，滨滨洲、淄淄博等周周边地区区因地理理位置靠靠近，也也会来此此进行水水产交易易。（四）珍贵贵的经济济价值本项目是

12、进进入广利利港两条条道路入入口的交交会位置置，占地地利；是是政府批批准和支支持的大大型海鲜鲜交易批批发市场场，项目目含有唯唯一和垄垄断性价价值，据据天时；项目符符合城市市群体“下午经经济与周周末经济济、特色色经济，假假期经济济”体会渔渔港休闲闲生活的的特定场场所，更更是渔产产品批发发零售、廉廉价海鲜鲜餐饮的的聚集地地，有人人和。 三、项目的的主要建建设指标标（一）项目目选址广利港位于于XX市市中心城城防潮大大堤南侧侧，广利利河入海海口，广广南水库库以东，距距离东城城约155公里。广广利港海海鲜城选选址在广广利港原原中丹冷冷藏厂处处。项目目区南北北长4553米，东东西宽1160米米，占地地面积7

13、724880平方方米。其其东侧为为广利河河，西侧侧为广南南水库，北北侧为广广利港边边防派出出所，南南侧为广广利港渔渔政管理理站。附：广利港港概况：广利港自119933年开始始开发建建设渔民民村，现现已建成成渔民村村三个，常常驻人口口3577户，115000人，流流动人口口20000多人人，现有有渔船2245艘艘，灯标标一座。广广利港的的执法部部门有广广利港管管理局、广广利港渔渔政站、广广利港边边防派出出所。广广利港119877年由胜胜利油田田投资建建设，119922年移交交市海洋洋与渔业业局管理理，20003年年移交XXX区广广利港管管理局管管理，根根据XXX市人人民政府府关于发发展海洋洋经济

14、加加快“海上XXX”建设的的意见、XXX市海海洋产业业发展规规划（220011-20010）与与XXX市城市市总体规规划，广广利港将将成为未未来XXX海洋产产品聚集集的国家家一级渔渔港。（二）建设设条件1、位置条条件项目位于XXX市本本年度破破土动工工的宽1100米米，深77米的新新建优质质渔港码码头西侧侧，是“海上XXX”建设的的重要基基地。随随着黄东东铁路支支线、环环渤海高高速公路路和XXX经济开开发区等等重大基基础设施施的建设设，广利利港具备备了更便便捷的交交通条件件和竞争争优势。该该港靠近近XX市市中心城城市，交交通便捷捷，资源源较丰富富，以市市兴港，以以港带市市，是广广利港发发展繁荣

15、荣的必然然。2、交通条条件已经修建的的XX旅旅游景观观路南二二路直达达本项目目，天鹅鹅湖每日日有旅游游专车直直通。鉴鉴于本项项目为购购物、休休闲、观观光、餐餐饮为主主的主题题公园，面面向消费费群体大大部分为为市区内内有车一一族，相相对于这这部分群群体来说说，交通通相对便便利。3、环境条条件XX是一个个缺少景景观的城城市，本本项目依依托于XXX市淡淡水湖景景区与海海港景区区两大得得天独厚厚、相对对唯一的的重要景景区，造造景升值值对于项项目来说说十分重重要。4、土地平平整情况况水、电、路路、讯等等基础设设施已经经完备，具具备开发发的基本本条件，但但设施相相对落后后，有待待争取更更大的政政府扶持持。

16、5、土地征征用情况况开发单位即即XX市市鑫奥特特建材有有限公司司依法以以拍卖形形式购得得含中丹丹冷藏厂厂在内的的资产及及土地7724880平方方米，土土地变性性为商业业用地，手手续基本本完成。（三）建设设规模及及功能标标准1、建筑面面积和内内容 本项目拟拟建设为为综合商商业项目目，初步步规划总总建筑面面积其中中临街商商铺2220000平方米米（原来来是1220000平米，建建议增加加100000平平米），批批发市场场600000平平方米，一一期3000000平方米米，冷库库100000平平方米，酒酒店1220000平方米米。其中中临街商商铺部分分是项目目开发中中的优质质版块，建建议借鉴鉴外地成

17、成形市场场调整规规划，如如有难度度，可申申请减少少批发市市场建筑筑面积，以以达到容容积率指指数不变变。2、功能设设施标准准本项目开发发的沿街街商铺，是是整个工工程创造造经济效效益的主主体部分分，注重重人性化化的设计计，以满满足业主主的居住住需求，在在舒适、配配套、环环境、起起居、通通风等方方面都有有一定要要求。建建筑便于于分割组组合；排排烟、排排污、通通风、采采光在户户型设计计上要重重点考虑虑；应设设有厨卫卫，以便便于投资资业主和和经营业业户投资资于不同同的业态态。基本本单体户户型设计计为建筑筑面积1150平平方米、1100平平方米、550平方方米三种种，进深深10米米，厨卫卫齐全。（批批发市

18、场场等部分分未做介介绍）（四）建设设方案1、建设场场地环境境（1）地貌貌：场地地位于XXX市东东部，地地貌上属属河流与与海冲积积形成的的冲积海海滩地貌貌。表层层现状为为建筑物物及回填填土层。（2）水文文地质：根据地地质勘察察结果，场场区内地地下水的的化学类类型对建建筑混凝凝土无腐腐蚀性，对对钢筋混混凝土结结构中的的钢筋无无腐蚀性性。（3）地震震烈度：根据建建设部建建抗（119933）133号关关于执行行“中国地地震烈度度区划图图（19990）”有关规定的通知，本工程防震烈度为八度。2、总体规规划布局局工程总平面面呈斜梯梯形布局局，西向向紧靠天天鹅湖风风景区，东东向紧靠靠广利河河渔港，沿沿项目四

19、四边建筑筑低层商商铺，中中心建造造渔产品品批发市市场，项项目东南南角建筑筑渡假酒酒店。项项目设主主入口一一个，次次入口三三个，其其中，商商铺布局局主次分分明，各各有优势势，并处处于广利利镇两条条主路之之间。项项目总体体布局合合理，突突出体现现了功能能性与实实用性。（1）商业业服务配配套设施施齐全。（2）商铺铺户型设设计适应应“商住两两用”需求。（3）体现现独特的的渔港建建筑风格格。（4）注重重渔港渔渔码头的的景观设设计。3、建筑方方案设计计本工程设计计涉及建建筑、结结构、防防火、节节能、隔隔音、采采光、照照明、给给排水、通通风等各各种专业业，设计计时需遵遵循有关关的规范范或规定定，单体体设计时

20、时还应符符合国家家现行的的有关强强制性标标准的规规定。本本项目地地块紧靠靠海港与与天鹅湖湖旅游景景区，项项目总体体构思应应涵盖旅旅游、消消费、文文化、美美食等多多重含义义。同时时应考虑虑到，由由于社会会经济的的发展，人人们的审审美观念念也随之之变化，对对现代建建筑功能能环境的的要求以以及建筑筑技术、材材料都提提出了更更高的要要求，因因此，项项目在建建筑上应应采用简简练的现现代构成成手法，体体现建筑筑的时代代气息，为为业主装装修装饰饰成渔家家特色的的店铺打打好基础础。特别别提示的的是环境境保护：停车场场汽车排排放尾气气对地面面周围空空气的污污染。渔渔产品变变质腐烂烂对周围围空气的的污染。商商业、

21、餐餐饮业、旅旅游业生生活污水水、固体体垃圾处处理等.产品定位位篇本篇由社会会价值定定位、文文化价值值定位、产产品功能能定位组组成，为为实现项项目企业业的效益益最大化化，其中中建筑布布局定位位中建议议改变原原产品设设计，敬敬请决策策层高度度重视。一、社会价价值定位位本项目的开开发，将将旅游、海海洋文化化与地产产项目紧紧密结合合，引领领了XXX市的特特色消费费新观念念。在景景观上，注注重造景景提升建建筑品质质；在建建筑上，着着力体现现海洋文文化，建建设一处处极具海海港特色色的建筑筑丰碑，同同时吹响响鑫奥特特品牌在在XX地地产业的的冲锋号号角，让让“建筑铭铭刻历史史、让建建筑改变变生活”。鑫奥奥特公

22、司司将把广广利渔港港海鲜批批发市场场项目写写入XXX建筑的的历史，成成为鑫奥奥特产业业最大的的广告牌牌。二、文化价价值定位位XX是一个个缺少文文化底蕴蕴的城市市，XXX的建筑筑也同样样缺少文文化内涵涵，建筑筑没有内内涵就如如同人缺缺少灵魂魂。XXX是沿海海城市，但但海洋文文化和渔渔文化并并不突出出，我们们在项目目策划中中重点突突出海洋洋文化、渔渔文化，以以极少的的投资为为项目穿穿上蔚蓝蓝文化的的外衣，从从而创造造出不可可预估的的商业价价值。住住渔村、观观海港景景色、吃吃海鲜，闻闻览渔家家风俗。来来到渔码码头，你你可以去去参观专专门打造造铁锚、船船舵的作作坊，可可以去看看一看渔渔文化博博物馆里里

23、千奇百百怪海洋洋生物标标本，可可以到腌腌制作坊坊里尝试试制作糟糟鱼和酿酿酒，甚甚至你还还可以从从渔人码码头随渔渔船出海海打渔，并并亲手烹烹饪捕回回的海鲜鲜 三、产品功功能定位位产品的设计计涉及项项目的利利润，在在符合政政府规划划的前提提下，应应尽量优优化产品品的布局局，最大大程度促促进投入入资金增增值和资资金周转转速度的的加快，如如设计方方案已呈呈报，应应采用公公关方法法调整。（一）主路路入口景景观-赶海海大道在南二路与与港口路路交叉口口建有一一个具有有艺术感感的渔港港大门，请请书法名名家题字字“XX项项目名”。沿路路向南路路边绿化化带中摆摆有若干干渔文化化景观小小品，如如海神雕雕塑、渔渔人雕

24、塑塑等，命命名为“赶海大大道”，总长长度为4450米米左右。作作为项目目标志性性引导，可可配合政政府公建建配套操操作。（二）入口口广场景景区-“渔港船船歌”赶海大道向向南2000米左左右，即即本项目目沿街商商品房部部分和整整个项目目的入口口，建议议在此设设置小型型广场-“渔港之之歌”。作为为“造景升升值”的重要要部分，在在建筑成成本适当当的范围围内精心心打造。项项目主入入口做为为中心广广场，主主景为“渔港船船歌”大型雕雕塑，雕雕塑着力力表现渔渔民们在在晨雾中中推船出出海的场场景，成成为广场场标志；围绕“渔港船船歌”雕塑设设有绿地地、雾喷喷、花坛坛、木栈栈道等景景观小品品；沿赶赶海大道道两侧商商

25、铺前退退线500米宽绿绿化带可可做为中中心广场场的辅助助广场,按北斗斗七星方方位布局局成七个个小型广广场, 安放北北斗七星星激光地地灯与北北极星激激光地灯灯,以散散置卵石石铺设广广场小路路,设激激光地灯灯、旱喷喷、地灯灯道、花花坛等景景观小品品。北斗斗七星广广场用现现代造景景手法夸夸张地表表现渔民民们出海海打鱼时时靠北斗斗七星位位导航的的场景。（三）海鲜鲜餐饮街街区开发发-“渔舟唱唱晚”“渔舟唱晚晚”为港口口休闲与与餐饮集集中的景景区，是是整个项项目中的的亮点。XXX虽然然是滨海海城市，但但多数市市民尚未未领略到到滨海风风情，将将此部分分开发并并启动物物美价廉廉的海鲜鲜美食、特特色小吃吃、休闲

26、闲娱乐的的专业街街区，不不但可以以满足商商品房的的商业空空间，也也填补了了XX的的市场空空白，更更能带动动已经成成型的冷冷藏厂开开发和后后期大型型批发市市场的销销售开发发工作。建议调调整规划划，在沿沿街部分分增加“背靠、天天井”式商铺铺，增大大开发面面积，商商铺的开开发应注注重建筑筑自身的的品质与与功能性性，以落落地窗，烟烟道，商商住两用用等功能能增加销销售卖点点；建议议商铺开开发为双双层，涵涵盖海鲜鲜湖鲜美美食、渔渔文化民民俗、海海洋生物物展览、渔渔港特色色纪念品品、水手手酒吧等等旅游相相关内容容；单位位面积不不宜过大大，以便便业主随随意分割割，基本本户型设设计为：A型，建建筑面积积1500

27、平方米米和B型型1000平方米米左右两两种，CC户型550米，进进深均110米左左右。（四）大型型海鲜批批发市场场-“渔家卖卖场”建筑于项目目的中心心位置，总总规划面面积六万万平方米米，是项项目开发发的核心心区，由由于启动动批发市市场不确确定因素素较多，建建议分步步开发，前前期开发发控制在在三万平平方米以以内，二二期作为为储备项项目。产产品布局局不但要要考虑市市场的形形成，更更要考虑虑便于项项目的销销售，尽尽量采取取“产权”式销售售，便于于资金的的回笼。有有两种设设计方案案：一种种建设“单体结结构市场场”，降低低业主入入住门槛槛，以改改变渔民民 “路边店店” 传统统经营模模式。该该方案受受益期

28、长长，但投投资回报报慢。另另一种是是不违被被政府总总体规划划原则下下，设计计分体街街区式市市场。建建议结合合国内大大型渔业业批发市市场经验验，聘请请规划设设计专家家调整。（五）三星星级宾馆馆-“鑫奥特特海洋渡渡假村”纵观整个XXX酒店店服务业业，全部部集中在在城市中中心地带带，渡假假会议作作为一种种会议形形态，将将在未来来被消费费者所接接受。本本项目填填补了此此种业态态的空白白。酒店店是建立立在港口口整体规规基础上上，面向向旅游人人群、批批发经营营业主，为为其提供供餐饮、娱娱乐、住住宿、会会议等服服务，建建议规划划缩小规规模，还还可结合合旅游资资源的开开发，辟辟出部分分面积建建设“渔船展展览馆

29、”，向国国家旅游游局申请请定点，收收藏各种种渔具与与渔船模模型，再再现渔港港、渔船船的发展展历史，或或者在条条件成熟熟的情况况下开发发以旅游游渡假为为主“产权式式”酒店，对对外销售售或合作作经营。 （六）小型型公寓-“渔人之之家”项目规则中中的住宅宅部分，总总建筑面面积1000800平方米米，由于于地理位位置所限限，本地地人口稀稀少，建建议户型型面积在在六十-八十十平方米米/套,总体销销售价格格不超过过十万元元左右；可做为为广利港港渔民的的经济适适用房开开发；可可用来出出租为度度假或者者外来人人口的临临时公寓寓；居住住小区应应注重渔渔村景观观设计；考虑渔渔民渔需需用品仓仓储的实实际情况况，可视

30、视开发情情况，增增建仓储储室，减减少车库库。 市场营销销篇本篇主要分分为“市场分分析和营营销战略略”两个内内容，核核心思路路是“通过市市场的启启动带动动和促进进房产的的销售”策划过过程严谨谨，涉及及核心内内容的操操作不做做过多的的文字描描述。市场分析一、全国房房地产市市场现状状国家宏观经经济形势势良好，经经济增长长势头强强劲，社社会安定定，工业业企业生生产效益益明显好好转，居居民收入入和消费费信心增增加，这这些无可可非议地地成为房房地产市市场活跃跃的基础础， 商商品房有有效需求求不断被被激发。银银行储蓄蓄利率的的降低和和股票、期期货等项项目投资资风险的的加大，使使人们转转向相对对稳定的的房地产

31、产投资，全全国正掀掀起大众众百姓（中中等收入入家庭）买买房的热热潮，全全国房地地产市场场发展总总体呈上上升趋势势，有些些城市和和地区的的房价持持续上涨涨。如山山东青岛岛的住宅宅价格平平均已达达60000元/平方米米以上，厦厦门、珠珠海、苏苏州等地地专业市市场的铺铺面价格格已高达达1.55万/平平方米以以上。个个人购房房者中的的绝大多多数又以以置业投投资为目目的，因因此，当当前中国国房地产产热是由由个人投投资置业业消费的的有效需需求所推推动的。 二、XX商商业地产产市场现现状XX作为新新兴城市市，随着着城市经经营战略略的实施施，地价价迅猛上上涨，掀掀起XXX房地产产开发的的新一轮轮高潮。在在东城

32、，黄黄河工贸贸园内的的XX市市装饰材材料市场场、市经经济适用用房中的的商业步步行街、沿沿清风湖湖的商业业街等持持续热销销；在西西城，老老商业街街（商河河路）改改造项目目、长途途客运西西站附近近的小商商品城等等商铺价价格一路路攀升；在东西西城之间间，金大大地建材材城、鑫鑫都建材材市场、鸿鸿基大厦厦、方大大建材城城等的建建设也是是如火如如荼。调调查表明明，XXX商品房房价格呈呈总体上上涨趋势势，其中中住宅110年间间从8000多元元/平方方米涨到到现在220000元/平平方米左左右；商商铺100年间从从10000多元元/平方方米涨到到现在的的30000-440000元/平平方米左左右。XXX市人人

33、均储蓄蓄和人均均消费连连续几年年位居山山东前列列，特别别是油田田居民手手中闲置置资金较较多，对对于房地地产市场场需求巨巨大，期期望有物物美价廉廉、升值值潜力大大的项目目出现，本本项目个个性鲜明明，是XXX为数数不多的的海鲜批批发市场场，项目目集多种种功能于于一身，不不但是广广利港当当地及相相关渔民民、水产产品经营营商户的的首要考考虑，还还将是油油城人民民投资置置业的重重要选择择。三、本项目目优劣势势与机会会分析劣势分析：项目周边暂暂时不能能形成规规模庞大大的人流流、物流流和商流流。一是是项目位位置偏远远，水电电路讯等等基础设设施相对对落后，近近期难以以形成良良好的周周边环境境；二是是广利港港常

34、驻人人口较少少，近期期难以吸吸引资金金和人才才；三是是XX近近海海洋洋资源较较少，养养殖规模模小，养养殖业品品种单一一。 优势分析：一是广利港港作为“海上XXX”建设的的重要基基地，已已经列入入政府总总体规划划，在22-5年年内周边边现状将将得到彻彻底改变变；二是是未来的的广利港港将成为为国家一一级渔港港，建成成后可一一次性停停泊渔船船数千艘艘，年交交易额达达几万吨吨，对于于繁荣XXX渔业业经济将将起到积积极的推推动作用用。三是是项目市市场价值值巨大，带带有明显显的唯一一性和垄垄断性机会分析：投资者购买买商业地地产看重重的是市市场的启启动情况况（关系系到租金金的价格格）和未未来的升升值潜力力，

35、对于于概念足足、市场场启动看看好的项项目销售售情况较较好；而而对于市市场启动动缓慢、开开发商不不重视前前期炒作作和市场场运作的的项目，投投资者大大多持币币观望，销销售难度度加大。因因市场启启动不足足而积压压资金的的商业地地产项目目层出不不穷，已已经引起起社会各各界的重重视和注注意。专专业市场场启动已已经不能能靠政府府干预，应应借鉴外外地先进进的成功功经验，快快速启动动市场来来增加购购房业主主的投资资信心和和购买愿愿望，从从而带动动商品房房销售。本本项目中中的周边边商铺和和批发市市场的产产权销售售均应参参照考虑虑。 营销战略根据本项目目市场定定位和开开发特点点，项目目的营销销推广策策略分为为以下

36、四四个部分分。一、目标客客户定位位分析（一）目标标客户区区域暂时锁定整整个XXX市（包包括市区区和辖区区内三县县两区）及及XX周周边县市市，以经经营业户户和投资资业主两两个类别别分析，还还要充分分考虑以以渔业为为生的外外来人士士。（二）目标标客户特特征按当前XXX市商品品房价格格和此项项目位置置等综合合因素分分析，沿沿街商铺铺每套总总价在220万左左右，按按揭付款款首付440%即即8万元元左右，每每月还款款千元左左右；产产权式批批发市场场可划分分为1001000平方米米的不同同面积，单单价在11.4万万-144万/套套左右。通通过调查查表明，XXX市民民中家有有存款55万元以以上，年年收入在在

37、3万元元以上的的人群将将成为产产权式批批发市场场投资置置业的首首选客户户，其中中居住在在广利港港周边的的渔民由由于长期期漂泊在在外，对对于“一代商商铺养三三代”的理解解尤为严严重，他他们必将将成为该该市场的的第一批批投资置置业业主主。（三）目标标客户细细分根据以上目目标客户户特征，此此项目的的目标客客户可细细分为以以下几类类人群：1、广利港港原来以以渔业为为生的居居民2、在广利利港停靠靠的渔船船老板、流流动的渔渔民3、广利港港管理局局、渔政政部门、边边防、社社区的工工作人员员及海洋洋与水产产局的职职工4、自身经经营水产产品或餐餐饮行业业的人群群5、二次置置业的人人群6、XX市市和油田田年收入入

38、在3万万元以上上的人群群二、整体形形象策划划推广项目形象，主主要指该该项目视视觉识别别，其核核心部分分包括项项目的名名称、标标志、标标准色、标标准字体体等。要要求造型型设计既既要富有有意境，又又要突出出个性，形形象鲜明明，便于于记忆，便便于宣传传，以统统一运用用于项目目形象包包装。（一）项目目视觉识识别系统统1、名称（1）项目目名一个好的项项目名称称，使人人有亲切切喜爱之之感，让让人印象象深刻，让让人们注注意、记记忆、喜喜爱、传传播。好好的项目目首先要要有一个个响亮易易记的项项目名称称，目前前的项目目名称暂暂定为“XX广广利港海海鲜批发发市场”考虑到到地理位位置，项项目特点点等因素素，在名名称

39、方面面应高度度重视，可可以聘请请风水先先生、起起名大师师参与甚甚至借机机炒作宣宣传。（2）道路路名项目东侧沿沿广利河河的大路路向政府府争取冠冠名权，命命名为“XX赶赶海大道道”。（3）建筑筑名项目主广场场命名为为“渔港船船歌”主题广广场三条商业街街命名为为“渔舟唱唱晚”海滨休休闲渡假假、海鲜鲜美食街街；住宅区命名名为“渔人之之家”公寓大型海鲜批批发零售售市场命命名为“渔家卖卖场”酒店和洗浴浴中心命命名为鑫鑫奥特海海洋渡假假村。2、标志（略略）3、标准色色（略）4、标准字字体（略略）（二）形象象的延展展及运用用1、工地环环境包装装视觉（1）建筑筑物主体体开工建设后后，在建建筑物主主体框架架或建筑

40、筑脚架上上悬挂醒醒目的项项目喷绘绘巨幅广广告，突突出项目目整体形形象，吸吸引到现现场参观观人群的的注意力力。（2）工地地围墙工地围墙现现在通用用的方式式是用彩彩钢围墙墙，设置置项目喷喷绘广告告，宣传传项目公公司情况况、项目目卖点、项项目整体体形象、渲渲染现场场气氛。（3）主路路网及参参观路线线在通向项目目工地的的主要交交通路线线设置宣宣传项目目的路标标或广告告牌，在在项目入入口设置置醒目广广告牌，在在路两侧侧灯杆上上悬挂宣宣传项目目的彩喷喷吊旗。2、售楼接接待中心心的设置置与包装装设计在项目现场场临时建建设或利利用原来来建筑改改建项目目销售接接待中心心，要求求内部环环境明亮亮整洁，里里面设置置

41、项目展展示区与与客户洽洽谈区及及大客户户接待处处、销售售管理人人员办公公区等，在在项目展展示区内内设置项项目整体体沙盘、房房子模型型、户型型结构图图等，展展示整个个项目的的建成效效果，建建筑布局局等；客客户洽谈谈区要有有座位和和饮水机机等设施施，便于于客户休休憩和详详细了解解项目情情况，客客户接待待中心墙墙面悬挂挂项目宣宣传展板板、项目目平面图图、项目目销售情情况表等等，要表表现出项项目红火火的销售售状况，引引发客户户的购买买欲望，增增强客户户的购购买信心心（公司司有条件件的话，对对于商铺铺和公寓寓楼的销销售可以以设置样样板间，给给客户身身临其境境的感觉觉，增强强客户购购买信心心）。（三）广告

42、告总体策策略1、广告宣宣传阶段段广告宣传要要针对确确定的目目标群体体，根据据不同的的销售阶阶段，制制定相应应的广告告策略，按按计划、分分阶段、系系统地对对项目的的整体形形象和“卖点”集中进进行宣传传和推介介。一般般按以下下五个阶阶段发布布：销售准备阶阶段首次公开展展销和跟跟进销售售阶段二次公开展展销及跟跟进销售售阶段三次公开展展销及跟跟进销售售阶段扫尾阶段销销售公司安排专专人对各各个时期期广告效效果进行行监控和和调查评评估，及及时向公公司反馈馈信息，便便于对下下期广告告策略的的修正和和发布。2、媒介策策略根据不同的的目标客客户群体体，调查查了解各各种媒体体的受众众情况和和价格，综综合受众众比例

43、和和媒体价价格后组组合选择择广告媒媒体，以以较小的的广告投投入起到到最大的的宣传效效果。（1）媒体体建议（项项目公司司可根据据实际情情况选择择运用）(略）（2）印刷刷品的种种类（略略）3、公关活活动策划划（1）内部部认购在项目建设设开工后后、预售售证办理理前，采采取直销销方式或或小范围围组织客客户对项项目进行行内部认认购，签签定内内部认购购书，收收取订金金，增强强项目销销售信心心。（2）举办办展销会会开盘后，在在市区选选择合适适场所组组织大型型展销会会，全面面展示项项目，吸吸引目标标客户购购买。（3）集团团认购面向集团客客户如某某地财团团进行项项目的整整体招商商，或制制订优惠惠的团购购政策，鼓

44、鼓励水产产品市场场的所有有经营业业户或广广利港居居民进行行团体购购买。（4）开工工仪式邀请XX市市主要领领导、水水产局领领导等参参加，媒媒体同时时进行采采访报道道，以扩扩大项目目知名度度，引起起目标客客户注意意。（5）开盘盘仪式组织策划大大型公关关活动，除除组织市市级领导导参与外外，还可可组织体体现海文文化、渔渔文化的的大型文文艺活动动，邀请请媒体参参与宣传传，进一一步扩大大项目知知名度，增增强目标标客户对对项目的的认知度度，促进进销售。4、营销推推广费用用预算（费费用待定定）三、销售招招商策略略执行（一）项目目卖点分分析1、“无忧忧置业”。投资资后由专专业公司司统一租租赁，并并给予投投资者每

45、每年6%的三年年租金回回报；2、XX市市唯一的的大型渔渔产品批批发零售售市场；3、XX市市唯一的的大型专专业经营营海鲜的的美食街街（二）销售售策略1、沿街商商铺销售售策略为了体现开开发商在在市场启启动的可可靠性和和保证性性，以给给予投资资业主一一定比例例的租金金回报，来来打消其其关于市市场启动动的顾虑虑。具体体是引进进一家市市场经营营管理公公司，与与投资业业主签订订租赁协协议，全全面责运运营市场场，并向向业主支支付固定定的租金金，即“返租回回报”方式。2、产权式式海鲜市市场的销销售销售策略采采取“先出售售产权、后后整体租租赁”的运作作模式，对对整个市市场进行行整体经经营，统统一对外外招商招招租

46、。适适用于大大型封闭闭市场，操操作方法法是将市市场按区区域划分分为100500平方米米的小产产权进行行销售，回回收大量量资金，然然后通过过返租的的方法从从购房者者手中取取得经营营权。其其返租利利率一般般定在总总投资的的5-7。市市场整租租模式对对中小投投资者具具有极大大的诱惑惑力，他他们购得得海鲜市市场小户户产权，由由专门的的市场管管理运营营公司（开开发商控控股）返返租整体体经营，降降低了投投资者的的投资风风险，将将大大提提高项目目销售速速度。3、“渔人人之家”公寓的的销售“渔人之家家”住宅项项目的劣劣势在于于紧靠海海鲜批发发市场，周周围环境境嘈杂，优优势在于于“双水景景”的独特特景观，一一面

47、看海海，另一一面看湖湖。为促促进其销销售，可可以先期期进行市市场调查查，了解解目标客客户对项项目的需需求，然然后采取取先预定定后销售售的方式式对外销销售。4、酒店的的开发酒店的位置置优越，如如做成商商铺将获获得不菲菲的经济济价值，现现在开发发为时尚尚早。（三）市场场启动与与招商招招租成立专门的的市场经经营管理理公司，可可在省外外注册，如如浙江某某某渔产产品市场场经营管管理公司司，名义义上是与与开发商商没有任任何关联联的外来来公司，实实际上由由开发商商控股，该该公司负负责与投投资业主主的具体体接洽，签签定三年年租赁协协议，统统一经营营管理市市场。1、政府优优惠政策策。向政政府争取取凡是来来此经营

48、营的业户户享受减减免相关关税费、简简化手续续办理的的相关优优惠政策策。2、招商招招租政策策。为便便于招商商和启动动，第一一年房租租免房费费，第二二年、第第三年均均以优惠惠价格面面向经营营业户招招商招租租。可适适当收取取少量履履约保证证金（如如50000元），约约定经营营业户后后两年继继续租赁赁。3、招商对对象：经经营水产产品批发发、海鲜鲜餐饮、旅旅游产品品、渔具具渔需用用品的业业户和大大的经营营业户乃乃至有意意投资的的大财团团；4、招商范范围：全全国沿海海省份，山山东省内内各城市市，XXX市及周周边县区区；5、招商方方式：在在上述地地区相关关的经营营场所发发放宣传传单，重重点大客客户当面面洽谈

49、；在XXX市召开开招商大大会，宣宣布招商商优惠政政策，吸吸引经营营业户入入住，迅迅速启动动市场。6、其他建建议：为为带动市市场的快快速形成成，市场场经营管管理公司司可率先先选择优优越位置置开店经经营，营营造市场场气氛，等等招租完完成，市市场形成成后，根根据实际际情况继继续经营营或对外外承包。（四）价格格定位及及策略1、定价方方法主要按期房房价、现现房价、综综合价、集集团购买买价、并并考虑地地段位置置、铺面面朝向等等因素综综合定价价。突出出项目“卖点”和项目目整体环环境、地地段位置置、铺面面朝向等等购房因因素的差差异。2、优惠条条款（略略）3、价格分分期策略略内部认购价价格内部认购期期间属于于期

50、房，此此时房价价不宜定定高，从从建筑成成本和现现在XXX房地产产行情看看，沿街街商铺定定价为116000元/平平方米，市市场摊位位定价为为13000元/平方米米较为合合适。入市价格开盘销售一一个月内内，为吸吸引客户户，商铺铺价格上上浮到116500-17700元元/平方方米，市市场摊位位上浮到到13550-114000元/平平方米。价格浮动策策略为体现房产产升值，增增强投资资者信心心，吸引引更多客客户购房房，在销销售扩张张期建议议每两个个月上浮浮20元元，争取取在预定定销售期期内，商商铺价格格上浮到到18000元/平方米米以上，市市场摊位位价格上上浮到115000元/平平方米以以上。（五）其他

51、他销售建建议1、销售代代理商（销销售顾问问）与房地产销销售策划划代理商商的合作作将加快快项目销销售速度度，专业业房地产产策划销销售运营营公司在在房地产产销售方方面具有有丰富的的经验和和技巧，并并熟悉当当地房地地产市场场行情和和客户心心理，对对此项目目的把握握更为准准确，应应积极与与其合作作。2、全员营营销开发商动员员公司各各部门都都参与房房产销售售工作，发发动一切切可以利利用的关关系，配配合销售售部门做做好销售售工作。3、销售网网络为克服项目目位置偏偏远的不不利条件件，便于于城区客客户了解解项目，建建议开发发商在东东西城各各设置售售楼处一一处，西西城可以以设在水水产品批批发市场场门口，东东城设

52、在在人流聚聚集区，各各自安排排销售人人员现场场售楼。四、营销服服务策划划实施（一）财务务策略（略略）（二）商业业合作关关系（略略）（三）工作作协调配配合（略略）经济效益益篇概述：本篇篇由项目目建设进进度、资资金投入入与筹措措、产出出效益分分析和风风险分析析四部分分组成，并并综合考考虑市场场多方面面因素，通通过价格格、销售售进度等等的不同同变化，优优化组合合成多种种投入产产出方案案，旨在在通过对对项目建建设进度度、投资资与收益益的分析析等，测测算出各各投资期期产品的的不同价价格、不不同销售售进度情情况下项项目的盈盈亏保本本点，从从而帮助助企业进进行正确确的资金金运作，降降低投资资风险，最最大限度

53、度地获得得既得利利益。为为便于企企业融资资，此部部分还附附有金融融机构项项目借款款程序和和有关说说明。一、项目建建设进度度 该项目工程程施工准准备分为为四期进进行滚动动开发。项项目总建建设期为为两年半半，合计计30个个月，工工期从220044年6月月开始，至至20006年112月底底结束。一期开发分分成两部部分同时时进行。一一部分为为全部规规划区土土地的平平整、绿绿化、亮亮化，停停车场、“渔港船歌”及市场进口的修建、地上附着物的拆除等前期工程，同时建设售楼接待中心、开展大规模的宣传炒作。另一部分为海鲜美食休闲街“渔舟唱晚”的开发建设。工期预计为6个月，2004年6月动工至2004年12月结束。

54、二期为10000003000000平方米米海鲜批批发市场场“渔家卖卖场”的建设设。工期期预计为为6个月月，20005年年3月动动工至220055年9月月结束。三期为建设设四栋住住宅楼“渔人之之家”。考虑虑到资金金状况，住住宅楼的的开发建建设可在在二期海海鲜批发发交易市市场启动动后铺开开。工期期预计为为6个月月，20005年年6月动动工至220055年122月结束束。四期为“鑫鑫奥特海海洋渡假假村”的开发发建设。工工期预计计为122个月，220066年1月月动工至至2006年年12月月结束。二、项目资资金投入入与资金金筹措 一期工程初初步估算算静态投投资为117400万元，其其中第一一部分工工程

55、总投投资约为为2000万元;第二部部分静态态总投资资约为115400万元。二期工程静静态投资资为7000221000万元。考考虑到该该部分如如果全部部建为批批发交易易市场投投资额较较大（按按7000元/平平方米计计算，6600000平方方米需要要投资442000余万元元），且且按一个个出售单单位500平方米米计算，将将有12200余余个经营营摊位，这这样大的的规模不不但XXX市场一一时难以以消化，即即使再向向周边辐辐射，也也一时难难以做到到，风险险相对较较大。因因此按照照审慎的的原则，拟拟先期进进行试探探性建设设，即可可先期建建设2000个6000个单位位的摊位位，建筑筑面积为为1000003

56、00000平平方米。该该部分计计划投资资700021100万万元。三期工程静静态投资资为7000万元元。计划划建设住住宅楼四四座，建建筑面积积100000平平方米，每每户住宅宅面积775平方方米,约约可住1133户户。该部部分按每每平方米米7000元建筑筑成本计计算，需需投入资资金7000万元元。四期工程静静态投资资为20000万万元。该该酒店总总建筑面面积约1120000平方方米，总总投资约约20000万元元。（需要说明明的是，该该项目投投资时考考虑的是是静态因因素，不不考虑时时间对投投入的影影响以及及建筑原原材料价价格的可可能变化化。）该项目静态态总投资资为5114065440万元元。资金

57、投入计计划与资资金筹措措方式： 该项目开发发投资的的资金来来源有三三个渠道道：一是是自有资资金，二二是银行行贷款，三三是预售售收入用用于投资资部分。资资金运作作方式如如下：自有资金全全部用于于投资；预售收收入扣除除与销售售的关税税费后用用于投资资；此外外若还缺缺资金，则则向银行行贷款。具具体工程程资金投投入、需需求与资资金筹集集方式如如下：一期工程： 公司自筹资资金及工工程总包包单位融融资，其其中第一一部分，即即完成全全部规划划区土地地的平整整、绿化化、亮化化，停车车场、“海港之之歌”广场及及市场大大门的修修建、地地上附着着物的拆拆除等前前期造景景工程，同同时建设设售楼处处和相应应广告宣宣传、

58、炒炒作约需需2000万元，由由公司自自有资金金解决。第第二部分分即2220000平方米米上下双双层商铺铺的开发发建设，公公司自筹筹资金投投入3000万元元及工程程总包单单位融资资，完成成进度至至商铺封封顶，约约15440万元元。由于于一期工工程所需需资金量量较大，建建设单位位如垫资资30005000万元元，加上上内部认认购的部部分资金金（暂定定为1000万元元）可以以全部投投入，则则还有将将近70009900万万元的资资金缺口口，该资资金缺口口可以企企业目前前所有的的开发项项目土地地所有权权或在建建工程作作抵押向向银行申申请房地产抵抵押贷款款。二期工程： 此期工程由由于受规规划限制制，目前前暂

59、定两两种方式式可供选选择，一一是先期期建设2200个个交易摊摊位，建建筑面积积为1000000平方米米；二是是一次建建设6000个摊摊位，建建筑面积积300000平平方米。两两种方式式各有利利弊，前前者虽可可降低风风险但不不容易形形成规模模，后者者容易形形成规模模但风险险相对较较大，资资金需求求量也较较大。在在此分别别进行估估算。首先计算1100000平方方米海鲜鲜交易摊摊位的建建设资金金投入和和资金来来源。资金投入：7000元/平平方米100000平平方米7000万元资金筹措：上述7700万万元可由由一期工工程建设设所产生生的利润润解决，按按照惯例例，7000万元元的工程程，企业业只需要要出

60、资330%，即即2100万元左左右即可可开工建建设，此此2100万元资资金来源源为售出出第一期期的部分分商铺利利润。其次计算3300000平方方米海鲜鲜交易摊摊位的建建设资金金投入和和资金来来源。资金投入：7000元/平平方米300000平平方米21000万元元资金筹措：上述221000万元可可由一期期工程建建设所产产生的利利润解决决，按照照惯例，221000万元的的工程，企企业只需需要出资资30%，即6630万万元即可可开工建建设，此此6300万元资资金来源源为售出出第一期期的部分分商铺利利润。三期工程资金投入：7000元/平平方米100000平平方米7000万元资金筹措：上述7700万万元