智能建筑发展

1、中文翻译 智能建筑发展乔纳森杰杰普森，CLEAR通信公司发表与20000年年介绍本文介绍了了CLEEAR通通信公司司如何着着手开发发一个新新的以智智能化功功能为中中心设计计目标的的总部大大楼。本文讨论CCLEAAR公司司带来的的业务的的思路，以建筑物物智能化化和确定定的目标标来推动项项目。其其中一些些功能描描述详细细。最后，本文文考虑讲讲解了影影响该项项目的一一些制约约因素和和风险。 CLEAAR中心心项目谁是CLEEAR通通信公司司？CLEARR是一家家电信公公司。成成立于新新西兰电电信市场场放松管管制的19991年，CLEAR增长十分迅速。初步主要涉及收费市场，但是现在CLEAR已经可以提

2、供全方位的电信服务。我们有自己的互联网服务提供商CLEARNet，我们最近与沃达丰签订了一项战略联盟转售计划。在奥克兰北部约170公里的格雷，和遥远的南方因弗卡吉尔，我们有我们自己的光纤电缆和微波无线电骨干运行。在奥克兰，惠灵顿和基督城，我们有一个全数字交换机传输系统的开关。CLEAR自1999年年中以来一直是英国电信公司的全资附属公司。为什么CLLEARR想搬家家到19966年，CLEEAR在在全国各各地的114个地地点约8800名名员工，但但大部分分设在奥奥克兰，在在那里我我们占地地11,5300平方米米，有117层楼楼的空间间，三个独独立的建建筑，进一步步增长的的余地很很小。约约0.55

3、公里间间隔的建建筑物，员员工得花费相当长长的时间间移动在在建筑物物之间和和楼层之之间。两两个较小小的，共共计3,8100平方米米建筑物物六层的的租约，在在19998年的的8月和和12月之之间终止止。虽然然主楼的的租赁仍仍然有几几年的运运行，这这个空间间必须更更换，CCLEAAR有机机会来合合理化其其所有的的办公空空间。表1在现有建筑筑物的空空间大厦地板区 ()1218352419753117270总计17115300CLEARR的项目目CLEARR看起来来，从现现有的高高层建筑筑，新绿绿色现场场，从奥奥克兰的的CBDD区域外外围的商商业园区区，寻找合合适的地地方，做做一个广广泛的选选择，本本身

4、就是是一个重重大项目目，但本本文不是是在这个个方面进一一步探索索。人口的研究究表明，CLEAR的大部分工作人员住在奥克兰北岸，或靠近市中心的地区。 港湾大桥北岸约5公里是一个12公顷的土地的农场改划为写字楼。物业搜索的最终结果是，CLEAR将采取18年的租赁合同来做一个专用的建设，成立合营企业。有斯梅尔家庭，CLEAR和箭头国际，谁是项目和施工经理。该项目有三三个不同同的部分分：1 基地构构建 由斯斯梅尔家家庭提供供的上层层建筑，外外部覆层层和中央央的核心心，2 基本承承接 以CLEEAR的的合同提提供主要要的天花花板，地地毯和空空调，3 承租 平时租租户的装装修项目目加任何何特殊的的功能或或

5、增强，再再次CLLEARR提供。 自由承承接 1997年年开始正正在进行行在19996年年年初的的建设概概念设计计。最终终的形式式由两个六六层楼高高的中高高层塔楼楼组成，共计 8,750平方米。每个420平方米用高23米的中庭分隔，由于终止现有的租赁规定于1998年，建设期限完成交工使用在1998年7月底举行，模块2于1999年3月。总基地建设工程造价约新元25万新元和必要的成本约17.5百万新元。1998年8月开始搬迁，每两周移动50-100。工作人员随后几个月的停顿，直到1998年11月中旬，而模块2搬迁第二阶段开始于1999年4月，完成在1999年9月。由于建设完成时持续了八个多月，涉及

6、搬迁的老建筑内，几个临时移动迁出，或在模块1模块2完成后，造成超过14个月内约1200人的迁移。几乎所有现有的桌组和屏幕被重新使用，节省约1.5万新元的新家具。 移动周期给我们两星期的时间拆除，翻新和重组的家具，准备下一步建立的工作区的行动。初次购买家具一切需要得到这项计划的是约100人。搬迁后，完成了一个独立的内部审计。结论是，业务中断已经可以忽略不计。什么是智能能建筑？本文题为“发展智智能大厦厦”。可是智能建建筑是什什么有许许多种解解释，的的确所有有的事情情都有这样样的不同同的解释释存在。让让我们来来看看什什么是CLEEAR的的概念的的理解，以以及它如如何提供供该项目目的一个框框架的方方法

7、。也也许我们们认为智智能建筑筑的起点是是离不开开高水平平的电脑脑化和自自动化，推推动建设设服务，虽虽然这些些功能将将几乎肯肯定会出出现，但但不一定定是智能建建筑。智能建筑。CLEAR的概念是，智能建筑在物理环境的变化和需求响应能力其占用。智能大厦，还优化了其使用资源和帮助占领者进行了他的生意。物理环境可能包括环境温度等因素，阳光下，从人员和设备的热增益。占用的主导变量的可能包括使用及员工人数的变化，占领者的能力自定义工作区。也有推定智能建筑将实现节约成本的占用。CLEAR的概念是办公室应作为一个阶段，它里面的一切例如，家具，空气调节和照明都应视为道具，重新安排业务需求的指示。这遵循明确的建筑智

8、能化项目定义：智能建筑功功能，启启用和加加强占领领者的业业务的增增强可能能是财务务，业务务或战略略智能建筑应应提供一一个舒适适和健康康的最佳佳作环境境的灵活活性，以以迎合技技术的变变革和在在占领期期间的业业务由此我们可可以看到到CLEEAR的的三个主主要驱动动力，灵活性性，功能能和成本本优化。CLEARR如何走走近项目目第一步是任任命CLLEARR自己的的项目经经理。CLEEAR的的执行考虑虑外部顾顾问，但但最后决决定，没没有人会会理解我我们的需需求和文文化，所所以他们们任命知知识产权权署的成成员内维维尔福克斯斯，作为为项目的项项目经理理。在未来三年年内维尔尔与箭头头国际和和专业全全职工作作开

9、发和和建设CCLEAAR中心心的顾问问。没有大的努努力是不不完整的的当今使使命，所所以第一一步是写写我们。“为了有效效和高效效地开发发从开始始到完成成的设施施，CLEEAR指指出提供供一个技技术先进进，高效效节能，灵灵活和安安全的工工作环境境，这将将导致进进入二十十一CLLEARR世纪”。CLEARR的目标标虽然CLEEAR执执行队伍伍肯定项项目团队队已获得得显着程程度的自自治，它它是权利利出发线线。因此该该小组制制定了一一些具体体的项目目目标签签注CLLEARR执行。1 减少财财产 达到到节省租租金及经经营成本本 开支2 改善经经营 巩固固业务 效率3 提高图图像 在电电信项目目的明确确的存

10、在在市场发发展的标标志性建建筑 和能见见度4 提供高高品质 制定工工作区，满满足清除除的特定定需求 的工作作环境5 提提高停车车场 实实现CLLEARR员工人人数和工工作人员员的储蓄蓄，并提提供一个个高比例例的车 位供应及成本本6 提提供潜在在 扩展空空间优势势绿色现现场 发发展下一步是确确定和指指定的功功能，这这将使建建设智能能化和实实现这些些目标。CLEEAR的的项目经经理组织织了一个个宽测距距系列访访谈，问问卷调查查和小组组讨论、从这个个提供正正确的效效率，可可以得到到的照片片为企业业的物理理环境。过过去的装装修和改改装项目目进行了了分析在在细节，以以确定什什么业务务司机一一直和他他们有

11、什什么样的的影响对对业务。接接下来，研研究小组组在了什什么成本本，两者者运行现现有楼宇宇和过去去的项目目开展。最最后，CCLEAAR排名名各种因因素来分分析和确确定的优优先事项项清单。主要问题从这个分析析中出现现的主要要问题可可分为两两组，那那些影响响的工作作人员和和那些受受影响的的运营和和业务效效率。前前者包括括的事项项，如停停车场，足足够的工工作空间间，删除除通信的的物理障障碍，支支持，如如仓储，会会议室的的空间突突破地区区，和食食堂和厨厨房设施施。后者者覆盖如如空调和和空气质质量，照照明，安安全，业业务技术术问题改改建期间间，能源源消费和和资本扩扩张的成成本中断断和适合合奏。从从历史上上

12、看，流流失-利利率时工工作人员员将他们们的工作作站-已已达到335的的一年，耗耗资清除除了很多多钱。 CLEEAR通通常在整整修的一一年，糟糟糕的一一年，花费达到1100万万新西兰兰元。我我们将看看到CLLEARR如何设设法减少少这个成成本大幅幅的时刻刻。CLEARR做了什什么本文件的部部分细节节，着眼眼于介绍绍CLEEAR新新大楼的的功能，他他们的价价值，它它们被设设计添加加到的业务。高架地板 多多年来在在世界各各地的建建筑物已已安装活活动地板板。之前前在新西西兰,他们已已经安装装了，但但几乎总总是限制制在专业业领域，电电脑室，交交易室。CLEAR知道没有有一个凸起的地板在整个新西兰的现有建

13、筑物。事实上，从许多方面来说，这里现在这样做有相当大的阻力。从最初的资本成本之间没有能够实现对参数足够的租值以收回成本。CLEAR的项目经理表明，此前的纪录，整修的基础上，高架地板，将给予较少的投资回收期四年多。开发团队仍然不服气，没想到CLEAR的长官批准的资本成本。那么肯定他们不会被批准的，他们没有足够的整体建筑高度，以适应累计地板无效，尽管被提醒需要由项目经理在每一个项目对照组会议当最后建议去CLEAR的在20分钟内它被批准执行，施工队不得不挖掘近一米的额外留在整体高度限制资源同意。CLEARR安装约约15,0000平方米米高架地地板。只只有地面面有一个个标准的的混凝土土地板的的使用和和

14、布局，因因为那里里是没有有预料到到随着时时间的推推移发生生很大变变化。每每个模块块的地板板上装有有大约2200落落地箱，各提供三个个数据或或语音网网点和两两个电源源插座。每每层框从从而容易易重新定定位后的的所有电电缆与33米的尾尾巴上安安装上。350公里的6类电缆被安装在整个楼层的格子图案，每层回馈链链接室。在在这些房房间里的的配线架架由光纤纤骨干网网连接在在一起。在此之上的的地板结结束后举举行的钢钢铁皮肤肤模块化化地毯磁磁性垫板板的地板板瓷砖。该系统就是是这么简简单，我我们现在在已经完完全免除除电工技技术人员员和数据据移动。我我的团队队的任何何成员可可以移动动地板插插座5-10分分钟，包包括

15、中继继的地毯毯。可拆卸式分分区再次，是什什么对可可拆卸分分区新的的;它已已被用了了一些年年。但是是，有一一些系统统是不容容易的重重新配置置，并经经常发现现服务运运行在踢踢脚，并并在面板板安装电电灯开关关。我们们免除所所有这一一切。所所有的服服务都贯贯穿地板板，有没没有电灯灯开关任任何地方方，除了了在一楼楼会议室室的建设设我们分分区承包包商重新新设计一一个新的的澳大利利亚制造造的产品品标准,纳入系系统之间间的面板板开槽的的金属轨轨道和声声学密封封。开槽槽的轨道道需要一一个简单单的金属属支架，支支持白板板，图片片，货架架。有没没有必要要现在来来损坏面面板。 除了一一些地板板和天花花板的轨轨道，整整

16、个系统统可以在在回收期期间整修修。有一一个小成成本约110-115百分分比标准准的溢价价。但迄今今为止的的经验表表明，我我们的改改造成本本减少880-990，我们将将在2-3年内内实现回回报。 办办公室布布局本身身是高度度模块化化。办事处建建在双排排中心的的地板上上。通过过CLEEAR连连接墙壁壁的两倍倍，三倍倍或四倍倍空间可可以创建建会议或或设备室室。可以以开两个个单人办办公室使使16座座位的会会议室，在在不到半半个小时时。他们们可以恢恢复在不不到半天天的独立立办事处处。我们特意选选择了把把中央的的路线，沿沿着地板板的办公公室留下下，作为开开放式的的工作站站。高度度低，屏屏幕和玻玻璃门前前办

17、公室室墙壁带带来借光光线进入入细胞空空间。我我们的理理由，因因为工作作人员在在开放式式的工作作站往往往要花费费更多的的时间在在自己的的办公桌桌比做经经理，在在开放计计划领域域的工作作人员应应该有阳阳光的利利益。这这现在的的设计理理念提供供约855的建建筑物的的自然采采光住户户。 系系统的灵灵活性，已已经证明明了自己己。 在在搬迁过过程中我我们没有有锁定任任何特定定楼层的的布局，直直到前约约四个星星期动议议。这还还是给了了我们足足够的时时间来建建立办事事处，并并在其中中两周安安装屏幕幕和工作作站。该该系统还还足够灵灵活,在搬迁迁过程中中，看到到容纳一一个重大大的业务务重组分分裂成八八个团队队结构

18、与与所有的的管理随随之变化化。组合家具布布局 CLLEARR已在三三个现有有建筑物物采用了了模块化化的布局局政策，无无论允许许楼板。然然而，经经理已申申请多年年来的“特殊案案“参数偏偏离标准准的布局局和工作作人员已已对其进进行了自自己的无无牌的定定制。对对这种松松散的采采购上已已经造成成了库存存各种规规格的工工作站和和显着的的收集每每一个屏屏风宽度度，高度度和织物物整理。这这种库存存和布局局的变化化的结果果一直是是成本高高的变化化，因为为每个团团队坚持持重建自自己的老老位置的的新的位位置布局局。 明明确的是是，规范范新建筑筑的布局局，以使使未来变变化更容容易，更更便宜。开开放的规规划面积积为选

19、择择的形式式是一个个4-66人区，深约44.6米米，宽55.4米米，这将将非常适适合底板板。基本本配置包包括四个个18000 x118000工作站站，而且且第五或或第六的的工作站站，可以以在几分分钟内，他他们的落落地箱从从地板底底下同样样迅速的的拉上来来。 现现有屏幕幕进行改改造，在在短短两两年的高高峰，112000和16600毫毫米每两两周移动动周期前前被转移移到新大大楼。112000是正常常高度，但但我们提提供的116000高流量量领域，例例如，出出口大门门 减少少那些坐坐在附近近的中断断。宽度度分别为为标准化化匹配区区域结构构。 模模块化的的布局意意味着，规规划小的的动作和和现在很很简单

20、。四个团团队可以以在一定定的搬迁迁从一个个区域到到另一个个知识，他他们将适适合没有有布局修修改。对营运开支支的影响响潜在的成本本节约从从高架地地板派生生，可拆拆卸分区区和模块块化布局局是巨大大的。我我提到之之前的历历史成本本在本财财政年度度中，我我已经在在我的允允许一些些80,0000新元预预算。完完成搬迁迁后的两两个月，我我们面临临着一个个重新堆堆叠带来来的另一一个主要要业务重重组影响响约2880名员员工。我我们完成成这一举举动在330,0000新新元。照明 我我们知道道，从我我们现有有的宿舍舍成本分分析，照照明是我们的的总办公公室能源源消耗的的重要组组成部分分。二十十四小时时我们的的业务性

21、性质差成成本。一一个人在在正常工工作地板板上的老老建筑时时，将大大约2000名灯灯打开。因因此，我我们介绍绍了日光光感应器器，可调调光荧光光灯配件件和巧妙妙的照明明控制。底底板两侧侧的外三三排灯的的反应日日光感应应器，调调整上升升或下降降，在办办公桌的的高度以以提供4450-5000勒克司司的恒定照照明。 经经过几个个小时的的照明控控制以后后，我将将描述一一个复杂杂的系统统。空调我们知道，空空调是我我们的主主要组成成部分，从从成本研研究经营营成本，并并结合的员员工不满满，系统统控制是是很高的的。因此此，我们们安装了了一个微微型的VVAV空空调系统统。一个个 VAAV 的的VAVV方块和和其相关

22、关的控制制服务或或者两个个蜂窝办办事处或或一个开开放的计计划区44-6名名工作人人员。这这项安排排使我们们能够修修复集点点下降到到一个非非常小的的面积每每个楼层层。 有有一个中中央冷水水机组为为每个模模块的地地板上所所有的空空气处理理机组，两两个除了了在地下下一层，那那里是一一个单一一的空气气处理。这这给出了了一个总总计22空空气处理理加了风风机盘管管在食堂堂和心房房。再次次，多样样性帮助助我们改改进建筑筑物周围围的空气气质量。空气处理机机组提供供冷冻空空调VAAV箱，其其中电气气再热器器如果需需要提供供额外的的热量。我我们拒绝绝提供替替代系统统环境空空气和VVAV箱箱，因为为我们也也遭受冷冷

23、水在过过去的许许多漏水水。在这个个建筑中中，我们们可以肯肯定会有有在工作作区的水水泄漏。几个小时后后的照明明和空调调控制如果我们要要达到所所需的成成本节约约，减少少能源消消耗，我我们必须须实现一一个灵活活的，用用户驱动动的控制制系统。要要求提供供用户控控制照明明和空调调这样的的微区的的水平最最初有些些头疼，但但按键式式银行来来拯救我我们的。如果我我们可以以管理我我们的财财务状况况，通过过电话，应应该是可可以做到到的相同同的照明明和空调调。现在在我们已已经结束束了，是是一个菜菜单当前前区域的的温度，能能够激活活后小时时照明提提供和/或长达达2个小小时期间间，空调调和转向向灯照明明覆盖开开启或关关

24、闭。几个小时后后进入激激活楼道道照明的的地下升升降机大大堂按下下电梯按按钮，打打开目标标楼的楼楼道灯。员员工有110分钟钟，以达达到控制制系统的的工作区区和电话话，选择择他们想想要的任任何照明明和空调调期间。然然后打开开楼道灯灯除关闭闭之间的的占领区区和核心心。在这这个阶段段有也许许是打灯灯点亮整整层近115000米的，造成了了巨大的的能源，因因此成本本超过我我们的老老建筑节节能。 当当用户设设置的时时间到期期，下跌跌超过110分钟钟，在此此期间，昏昏暗的灯灯光你可可以再打打电话来来选择更更多的照照明和/或空调调。然而，地地板的健健康和安安全的原原因，在在这100分钟结结束时期期不黑暗暗。进一

25、一步100分钟，另另一个电电梯大堂堂走廊仍仍然亮着着1。 通通过电话话访问我们们已被告告知，目目前在任任何其他他地方世世界上还还没有建建设有这这样一个个用户驱驱动的电电脑照明明控制微微划水平平。我们们有大约约4500区的照照明和空空调控制制。建筑管理系系统（BBMS） 控制提供集集成控制制系统，驱驱动照明明，空调调，安全全和防火火系统。还还有一个个电梯控控制系统统的接口口驱动后后，在每每个小时时的照明明控制。地板上上此外，该该系统提提供完整整的能源源管理，负负载脱落落和监测测发电机机和UPPS厂。 该该系统具具有用户户友好的的，Wiindoows的的驱动前前端的非非技术人人员可以以快速回回升。

26、我我和我的的团队不不需要暖暖通工程程师开展展第一级级故障诊诊断是由由BMSS信号，以以协助维维修工程程师时，我我们报告告故障。我我们也可可以复位位温度设设定分，风风量和时时间安排排很简单单。约束和风险险他们可以认认为所有有项目都都有约束束和风险险，更大大的项目目更关键键和深远远。预算 预预算始终终是一个个问题，因因为建设设开发和和CLEEAR为为这个项项目投入入大笔资资金。然然而，无无论是业业主和租租客的勇勇气和决决心，瞄瞄准他们们认为是是正确的的，不一一定是最最便宜的的。时间时间始终是是一个重重大制约约因素，和和从来没没有更比比这里现现有项目目团队必必须保持持专注于于结束日日期抗拒拒的诱惑惑

27、，以找找到更优优雅和创创新的解解决方案案。设计建设的大小小和形状状会影响响办公室室的可用用性;有有效率和和低效的的楼板。在在早期在在设计清清晰的项项目实现现建设太太窄，无无法容纳纳我们的的“宽体”的布局局，也就就是说，每每个外表表面的三三个工作作站，在在中间有有两个蜂蜂窝办事事处。与与建筑师师讨论后后，增加加了建筑筑物的宽宽度数米，导导致减少少了建筑筑长度约约20米米。有一个不断断斗争的的形式和和功能之之间的力力量。 明确的的是确定定该功能能将接替替于形式式，内维维尔福克克斯著名名引述在在当地建建设记者者说他不不在乎，如如果建设设做出来来的纸板板，只要要它运作作良好。重点目标 团团队不断断交回

28、该该项目的的目标，以以检查每每个功能能会见使使命陈述述。如果果没有，却却遭到了了拒绝。该该小组还还检查每每个功能能提供了了积极的的成本效效益，反反对只是是一个很很好的有有做样子子。革新 尝尝试新的的东西，要要么是一一个机会会或威胁胁，取决决于您的的的观点点。CLLEARR看着新新的解决决方案，但但不希望望太转移移范式远远。项目目团队可可能没有有创新，任任何伟大大的程度度，但他他们做了了什么做做的是利利用现有有的材料料，服务务和设计计理念，并并尝试组组装他们们以不同同的方式式。虽然然当我们们的项目目经理有有一个令令人失望望他未能能说服开开发商使使用的333000平方米米收集和和屋顶面面积厕所所的

29、回收收。该系统统在技术术上是可可行的，但但投资回回收期期期间太大大。 然然而，创创新总是是有风险险的考虑虑外箱太太远。在在每一步步测试是是否功能能附加值值的项目目经理发发展，或或仅仅感感到欣慰慰创新的的愿望。太太多的自自由思维维的运行行该项目目的主要要目标和和目标的的视力丧丧失的危危险。可能的艺术术什么是可能能的，什什么是不不？归根根到底什什么是可可能的足足够的钱钱，足够够的时间间，无限限的耐心心和正确确的团队队。然而而，在现现实世界界中，至至少前两两个通常常是有限限的。我我们的项项目经理理和设计计师们把把重点放放在什么么是务实实和明智智的，并并制定解解决方案案，符合合这些条条件。教育别人 一一些项目目经理有有一个完完全自由由的手，我我们的项项目经理理这个幸幸运的乐乐队之一一。他克克服反对对和说服服他人加加入他。有愤世嫉俗俗者说了了些什么么事情不不能做。 耐心，良良好的科科研一个个争论的的情况下下送行。 有有这样的的，如设设计师和和专业顾顾问，虽虽然他们们明白需需要全面面CLEEAR的的思维方方式带来来的建筑筑物。在这个项目目中的例例子的问问题，必必须出售售给这些些人包括括：高架架地板，建建