商住花园物业管理手册

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档芙 蓉 古 城管理手册已201410成都洁华物业管理有限公司目 录芙蓉古城物业管理介绍酒店式星级综合服务及小区配套常规服务内容及服务标准入住须知及住户公约铺面、经济房租赁经营管理规定装饰装修施工管理制度常用电话号码表逸都花园物业管理介绍感谢阁下选择了置信逸都花园，并祝今后安居、经营愉快。根据公共管理协议，成都蜀信物业管理有限公司为逸都花园管理人，以执行协议所赋予的职责。为此，我们逸都花园管理处有义务解答阁下今后关于物业管理的任何疑问。逸都花园管理处贯彻、执行ISO9000质量标准：我们将按照ISO9000质量标准建立规范、系统、科学的服务程序和管理制

2、度。有效督导员工的工作，为业主提供稳定、高品质的服务。提高员工的素质，增强服务质量意识和品质保证能力。优化内部结构，降低管理成本，提高工作效率。满足业主需求，加深相互间的沟通和理解，增强业主对物业管理的信心。树立物业管理公司的品牌形象。逸都花园管理处工作目标：1、我们的工作作风：务实、亲切、勤勉、高效；2、我们的服务宗旨：以优良的品格、科学的手段创造优秀的品牌，带给业主优雅、便捷、高品位的生活；3、我们的服务口号：把方便留给业主，把困难留给自己，用我们的真心换您的真情；4、我们的工作目标：力争达到全国优秀住宅示范小区；其目的在于：通过考评走专业化、社会化的管理道路，树立行业的典范。一方面确立管

3、理公司的管理水平；一方面满足公众优质的居屋生活的渴望，确保房屋保值、增值。 入住须知及住户公约此手册旨在使业主及住户能于收房入住时，对逸都花园的各项设备及管理措施有所认识及自律，从而加强合作，营造逸都花园良好的安定的居住和经营环境。一、入住须知1、管理员逸都花园由成都蜀信物业管理有限公司逸都花园管理处管理，管理处所有管理人员，将协助业主解决居住或使用中的任何疑难。2、收房事项（1）业主在收房前的数日内会接到公司销售部的致电或书面或公告形式的关于收房的通知，为此管理公司员工乐意告之其收房须知；（2）业主带上购房相关手续到公司销售部、财务部完结收房前的相关手续；（3）业主凭公司财务部完款通知书在逸

4、都花园管理处办理收楼手续后领取单位钥匙；（4）业主领取钥匙后，应立即检查楼宇设备及装置，如发现损坏地方，应立即向交楼员报告或于规定时间内以书面形式递交管理处；（5）如发现漏水及其它建筑毛病，则必须于收楼后一个月内以书面形式通知管理处。3、管理协议 业主在办理收楼手续的同时将同物业公司签署物业管理协议，以便对双方的行为规范加以约定。4、管理费管理费须由公司通知交房之日起缴纳，以后应于每半年的15日前交清下半年物管费，不论其空置、自住或出租，管理费一律由业主负责。一切收费必须以管理公司发出的正式收据为凭。5、房屋功能 本区住宅为私人寓所，管理处将禁止一切非法活动，以免给全体业主带来麻烦。6、产权转

5、让业主在转让楼宇单位时，应以书面形式将新业主姓名、地址、电话通知管理处更正。在管理处未接获通知之前，原业主仍须负责缴纳管理费。7、房屋租赁业主在转租房屋时，须事先通知管理处，并向管理处提供租方的相关个人资料，经管理处允许后，方可转租。业主仍须负责交纳管理费。8、客户服务中心管理处专设客户服务中心，凡对业主提供的各项服务功能和业主投诉均由客户服务中心完成与解释。9、员工禁止收受利益员工受雇于管理处工作，绝对禁止收受住户任何赏赐。敬请各业主及住户合作，避免私自用员工作任何私人服务，以免导致该员工疏于日常职守。员工擅自索要钱物，请向客户服务中心投诉。10、纠纷及诉案 管理规则必要时可作适当的修改，届

6、时将另行通知。业主如不遵守管理规则，管理处有权依例执行，由此而引致的一切法律费用及其它开支，则由违约业主负责。住户公约：（一）环境管理 1、建筑装修（1）楼宇外貌为保持楼宇外貌美观，业主或租户不得装设窗外铁笼、帐蓬、帐幕、花架或任何广告招牌标志，违者将予以拆除。衣物不得晾于窗外或私家花园里。（2）违例建筑物 禁止加建任何临时或永久性违例建筑物。如有不明，先征询管理处。（3）楼宇装修 各业主进行室内装修，必须遵从单位内原来的建筑物功能，切勿影响楼宇结构及公共设备，如水喉、电器设备、对讲机、天线等，楼宇外墙及窗户切勿更改。如果因客户装修及空调机安装而导致其他单位或公共设备损坏时，则由业主负责赔偿。

7、 商店如欲安装任何招牌、蓬帐、抽气扇槽或抽风系统于店外，或作室内装修，必须先获管理公司批准，方可进行。 业主如欲于其单位内进行施工及装修工程，在于施工前向管理处申请并由施工单位为其装修工人申请工作证，遵守管理处有关施工装修工程管理规则，缴纳有关施工装修工程保证金或其它费用。（4）装修承造商（由雇用业主监管）装修承造商在工程上如有任何疏忽而造成楼宇损毁，业主必须负责赔偿损失。承造商不得留下建筑材料、设备、垃圾或泥土石头在任何公共地方，否则业主须负一切清理费用。（5）住户铁闸、窗花、空调机业主如欲安装铁闸时，必须符合消防条例。任何铁闸开启时如影响走廊、防火通道的阔度或影响邻户及损坏走廊装饰时切勿安

8、装，铁闸、窗花安装由管理处统一规定式样及安装部位。业主/住户空调外机安装位置由管理处指定，不得随意定位。（6）公共天线各单位已设有公共有线电视线路，为使电视机有最佳的接收效果，在各单位外，请勿安装个别天线。未经许可，住户不得任意更改线路。2、清洁及环境绿化管理处负责保持小区内的公用地方清洁及环境绿化，但仍有赖全体住户通力合作。家长应告诫儿童，切勿攀折花木、践踏公共草坪、随意抛掷废物、或将物件由高处抛下。不可涂污墙壁、公共地方。各住户请勿在走廊及楼梯通道弃置任何家具或废物，更不能阻塞防火通道。3、动物豢养请住户不要饲养有伤害性的宠物和有碍环境的家禽。如果住户所饲养的动物妨碍或干扰他人，住户应立即

9、将动物送离本区，对动物所造成的他人伤害和损失，应由该动物主人承担经济责任。4、噪音晚上十时后，请将所有乐器、电视、收音机、音响设备、卡拉OK或游戏机等声量尽量减低，以免扰人宁静及抵触法例。5、废气、废油请不要向住宅区施放有毒或有色的气体和液体，更不要在住宅区内修理漏油的汽车或其他物品。6、自行车停放各业主/住户使用的非机动车辆统一停放于地下专用车场。地面及楼梯通道等公共地方，任何时候不准停放任何非机动车辆。停放于地下室车辆均须遵守停车场规定，违例者将按机动车辆违例措施实行。7、机动车辆停放为住户准备了充足的地下和地面车位。车主使用车场时，应遵守管理处及停车场管理规定。全部车位，不论购买或租赁，

10、只可作泊车用。在任何情况下，均不得作商业用途或作储存货物及摆放杂物等。车主/司机应将车辆停泊于车位指定界线范围内，车身任何一部份均不得伸展于指定界线范围外，违例车辆将按有关规定由管理处管理员拖走，而无需事先通知车主/司机。任何人不得在小区内道路上学车驾驶。任何违例泊车将被拖移，领回车辆时须缴交拖车费用。任何被拖移的车辆停留于扣留车场逾二十四小时领回者，除缴拖车费外，每日需另加若干费用。管理处及停车场管理人有自行决定的绝对权力，要求或规劝车主移去被认为具有危险性、残破不堪或因失修而有损本区环境的车辆，不论此等车辆是否停泊在自购或出租的车位上。8、严禁推销 住户不得利用公共区域做任何形式的广告推销

11、和商品展示活动，如有类似需求，须经物业公司同意并按照指定地点进行有偿使用。（二）安全防范1、访客对讲机如有客来访，保安员将与住户联系，客人在得到住户允许并在填写好访客登记表后，方可进入小区。所有访客必须依照大门对讲机指示控制与所欲探单位通话，住户在清楚识别后，才可按动大门开关，让客人进入楼宇。2、防止罪案（1）小心门户，如发现可疑人或事件请立即通知管理处或保安部门。特别提示一楼、二楼和七楼的业主，离家时请关闭好门窗；（2）发现犯罪行为及时拨打110报警，同时通知管理处保安，以便采取应急措施；（3）管理处对任何损坏公物而不能作出合理解释的人士，将视情况轻重，送警追究或采取其它适当的法律行为，以保

12、护业主的利益。3、防火措施（1）切勿使电掣负荷过大，如需增加电力则应向电力局申请或向管理处咨询，以免出现不安全事故；（2）切勿贮存过量的燃料，火源及石油贮气等应放置在远离炉具的地方；（3）切勿在单位内放置任何危险或易燃易爆物品；（4）火柴及打火机等应放置在儿童不能攀及的地方。火灾会害人累已，必须注意防治；教育家人，树立安全防火意识，发现险情，请及时拨打火警119。倘若发生火警，应采取如下措施：关上电力总掣；拨打电话（119）报警及通知管理处或值班保安员；用灭火喉或灭火筒将火扑灭，如火势无法控制，应及早逃生；应从楼梯离去；电器设备失火时，即关掉电掣及用灭火筒扑救，切勿淋水，以免触电。4、水住户外

13、出时，必须检查是否将水喉关妥。若因漏水而导致的公共设备或其它单位蒙受损失时，该单位的业主须负一切赔偿责任。5、电各单位都有充足的电灯及插座位。为安全着想切勿随意增设电线路，引致火警。如公用水电设备发生故障，请立即通知管理处，管理处将及时通知工程人员检查抢修。如属私人设备，由业主自行雇用有政府认可牌照的技工修理。各单元的用电量如需增容，应以书面形式向管理处申请，经管理处同意后，方可进行增容改造，由此产生的费用由业主承担。铺面租赁经营管理规定 此管理制度旨在为了保证芙蓉古城的环境、安全的可靠性和铺面整体观瞻的统一协调，为创建全国优秀示范小区打好基础，特对铺面做如下规定，敬请各位业主遵守：一、铺面的

14、租赁管理铺面业主不论自行经营或转租给他人经营，双方必须一同将经营内容、租赁合同复印件以及承租人的相关资料交到管理处备案。同时承租人须根据其经营管理内容，将营业执照、卫生许可证、消防合格证等相关上墙证照复印件交管理处备案。二、铺面的使用功能 本小区的各铺面在设计上考虑到餐饮的油烟、娱乐的噪音、购副食品日用百货的方便，在区位区域上有规划，原则上有实用功能必须符合铺面本身的设计使用功能。即设计的百货副食品铺面禁止开设餐饮和娱乐，但餐饮铺面可用于开设百货副食品店。三、铺面的环境管理小区铺面餐饮经营必须取得国家相关部门的审批并取得经营许可证。铺面经营产生废气、废油、噪音等，必须有消除措施并在装修前将处理

15、方案报管理处审核、批准。如无可行措施则应改营其他项目，不得擅自施工和违规。如发现其违规行为，管理处将按照施工装修管理制度的处罚条例处罚。空调外机必须放置于物业公司统一划线位置，解决好出水问题。街沿上不得摆放货物（架）桌椅、招贴、清洁用具等有碍环境秩序的物品或在铺面外经营、工作，所产生垃圾集中投放到垃圾桶内。铺面玻璃、广告请各位业主定期清洁，以与大环境相统一。如各自清洁有难处，管理处可提供有偿服务。铺面广告灯箱钢架及走线将由物业公司统一制作标准，业主施工时按此标准制作，不得违规。业主可自行请其他广告公司制作，亦可请管理处聘请的广告公司制作，广告公司按市场价格收费。其目的在于规范广告灯箱的统一和协

16、调，使小区外观更整齐、美观。四、铺面的安全管理为保证小区业主/住户的安全，管理处夜间有保安巡逻，但仍请铺面经营者派人值守，以防不测（夜间值守人员应到派出所办理暂住证，并服管理处备案）。为保证消防安全，每间铺面内都设有消防栓，业主或承租方在装修时应对该铺面的消防方案及人员培训做出具体安排，不得有消防隐患存在，并遵守消防安全的有关条例。管理处将不定期的对消防设备进行检查和对所有铺面的经营者进行消防演习和消防知识培训。装饰装修施工管理制度 为了保障房屋的居住和使用安全，完善装修管理，维护广大业主的合法权益，使装饰、装修步入规范化，根据建设部第46号令、公安部第30号令、四川省建筑管理条例、成府发14

17、5号文件和成房发48号文件之精神，结合实际，制定本装饰装修施工管理制度。小区内所有装饰、装修由本公司负责监督管理。一、装饰装修报批管理规定1、业主（住户）对其房屋进行装饰装修，应选择正规装修公司。必须持身份证原件、书面委托书、装修方案（包括装修平面图、水电线路图及其它文字说明材料等）和施工单位的营业执照和资质证书随施工单位负责人一道到管理处申报，填写装修申请表格由装修监理查看后审批。2、凭管理处（签署及盖章）批准的装修方案，签订业主的承诺书，经办人员根据装修工程的建筑面积的大小情况按规定填发交款单，施工单位持交款单到财务部交款。3、凭交款收据领取装饰装修施工证和施工人员临时出入证。在办妥上述手

18、续后方可进场施工。装饰装修相关费用交缴管理规定1、为了保证装饰装修质量，杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的左右上下楼邻里的利益和环卫、治安、消防、公共维护等，施工单位需向管理处缴纳相关费用。 费用项目：装修保证金；出入证押金及工本费；建筑垃圾清运费；装修服装押金及磨损费。2、费用标准（1）临时出入证工本费：每证 5元，每证押金50元。装修退场时退还管理处，管理处将退还押金；证件遗失，押金将不予退还。（2） 装饰装修保证金：由施工单位缴纳装修保证金。装修保证金按房屋建筑面积计。由正规装修公司装修，参照房屋建筑面积按以下标准缴纳：100m以下 （含）100m-200m

19、（含）200m-300m（含）300m由非正规公司装修公司装修，在上述标准上加收1000元。装修完毕经业主认可竣工签字后，无违规违纪，公共损坏等行为，管理处于装修完毕验收半年后无息退还装修保证金。（3） 建筑垃圾清运费：按单位建筑面积收取，装修施工单位每施工一套房屋，办理施工手续时向管理处以2元/平方米的标准交纳。（4）装修服装押金及磨损费：按20元/每人/每件收取服装押金，每次使用完毕并归还管理处后，收取10元/件的磨损费，从押金中扣除；（5）业主（住户）和施工单位必须缴清上述费用后，方可核发施工有关证件。如业主（住户）自己有装修资质证明自己设计施工，其相应费用由业主（住户）交纳。装饰装修证

20、照管理规定1、装饰装修施工证必须每户一证，加盖管理处印章方可有效，便于管理处查证。2、临时出入证施工人员每人一证，并贴一寸近照一张，加盖管理处印章方可有效。无临时出入证进入小区或擅自进行施工作业者，保安将有权将其立即清退出小区， 并处以每人每次罚款50元。如需进入小区施工，应立即办理有关施工手续，方能允许进入小区。3、施工单位须将装饰装修施工证端正贴于业主防盗门（外面）上，以便装修监理现场查验。同时运输装饰材料进出入小区大门时，亦须凭此证或管理处签发的材料进出条交门卫查验后方可进入小区。无施工证严禁任何人员、装饰材料、施工用材及施工工具进出小区，敬请配合。4、临时出入证施工人员应随身配戴，妥善

21、保管。进出小区大门时应主动向门卫出示，无证者不得进入小区。在现场施工时应积极配 合装修监理验证，无证不得在现场作业。5、禁止施工证和临时出入证转借、转让、涂改或在与登记房号不相附的地方使用，违者证件予以没收，按无证相应条款处罚。6、装饰装修施工证和临时出入证因保管不慎遗失，原每证押金50元不予退还，并应立即补办，违者按无证相应条款处罚。7、如施工工期延长，施工单位应在装饰装修施工证有效期满前一天到管理处办理延期手续，违者予以没收，按无证条款处罚。8、门卫对进出小区的装饰材料和施工人员必须严格按规定进行查证，无证者一概不得进出。若业主（住户）无证而强行搬运材料或带施 工人员进出小区，在解释无效后

22、，将要求业主（住户）如实登记后放行，然后通知装修监理到户进行处理。但必须持有能证明业主（住户）身份的凭证。9、装修监理应随时到施工现场进行检查，发现与证件管理规定不相符的，应立即进行妥善处理。10、装修竣工后，办理退证退款手续时，临时出入证须如数退回，每 少一证从押金中扣50元。四、装饰装修施工管理规定1、不得改变房屋的结构和使用功能，违者移交政府有关执法部门处罚。2、严禁改变、损坏原有房屋的外貌，必须保持原有（外墙、门窗、阳台）造型和外观设计的材料、款式、颜色，违者必须立即恢复原状。3、严禁安装防护栏、雨棚及未经管理处书面许可的其他任何户外设施，旨在维护整体的观瞻性。违者必须立即拆除。4、不

23、得改变原有进户门的颜色、大小和位置，违者必须立即恢复。5、安装空调室外主机、容积式热水器必须安装在统一设计的固定空调架上，排水管应接入到位的排放孔内。6、严禁在承重墙（纵横墙）、山墙、底框结构的底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置、横向剔槽埋管。纵向剔槽深度控制在34c以内。违者必须立即恢复。7、不得随意扩大或缩小门窗洞口尺寸（包括打掉窗台墙、窗间墙）；不得损伤钢筋混凝土圈（过）梁和构造柱的受力性质；不得改变圈（过）梁上砌体材料的厚度；不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。违者必须立即恢复。8、严禁在楼面现浇、预制板上凿槽埋管、打洞。楼板底面吊顶承重支点应尽量设在周边的墙体上；安装木质地板固定架时，钉孔

24、需打在板缝间，违者必须立即整改。9、砖混结构的房屋严禁在二楼及二楼以上的楼面和阳台上增加填充材料，粘贴较重（如花岗石、大理石等）的楼面材料，房间内不得增设除木质、铝合金以外的任何隔墙，以免加大负荷或影响楼宇外观，违者必须立即整改。10、框架结构的房屋，在二楼和二楼以上的楼和阳台上增加填充材料、粘贴较重（如花岗石、大理石等）的楼面材料，必须在装修监理的配合下，在合理的荷载范围内施工。11、阳台严禁用任何材料封闭成房屋，阳台上堆放物品重量不得超过200kg/12、严禁改动厨卫间的防水层和上下水管、水表、地漏、便坑的位置，违者必须立即修复。13、严禁改动煤气管路和封闭煤气表、热水器、烟道等，违者必须

25、立即拆除封闭物。14、屋顶平台属绿化休闲气氛场所，严禁改变用途；严禁封闭成房屋或阳光房、阳光蓬，扩大屋顶房屋面积以及安装任何（构）建筑物，违者移交政府有关部门处罚。15、底层私家花园属绿化休闲用地，严禁任何形式的封闭（包括铁栅 和雨棚、阳光房封闭）成房屋另作他用。私家花园美化必须与整个小区环境相协调，其美化方案必须报管理处审核或由管理处制定其相配套的美化方案。16、施工过程中如需临时更改装修方案，应立即到装修管理处再次申报。严禁施工内容与报批方案不相符，违者必须立即补办手续。同时受到相应的处罚。 17、运输装饰材料的车辆进出小区后必须按规定的线路限速行驶，严禁鸣笛、超速、乱停乱放，御完材料后，

26、务必立即离开。18、施工单位的机动车进入小区必须按规定缴纳一定的费用，进入后必须停入指定的位置，施工人员自行车严禁进入小区内。19、装饰材料进入小区后，应立即搬运入户，不得堆放于公共道路和 楼梯上。沙石在公共地方停放时间不超过4小时，并注意不要漏在沟内、井口内，以免造成堵塞。搬运材料进户，必须从楼道进入，不得从窗外或阳台上吊、拉入内，搬运材料时应小心谨慎，因涂料、胶水、油漆、油渍等造成大面积污染或将花岗石、大理石、瓷砖地面损坏，装修公司（或）业主应负责更换或作出相应的赔偿。 20、施工用电器设备，严禁表外搭电，大功率用电应到装修监理处申请临时用电登记，严禁超负荷用电，如超负荷用电造成公共设施设

27、备或其他业主电器损坏，应承担相应的赔偿责任。 21、进场施工前应由业主（住户）、管理处、装修公司三方共同验明 室内设施设备的完好程度，并登记在案。 22、施工期间，应爱护公共设备设施，损坏照价赔偿并恢复。一旦进场施工，室内一切设备、设施（如门窗、卫生洁具、水电系统等） 发生故障，损坏责任由业主（住户）和施工装修单位共同承担。 23、若因装修施工不当给毗邻造成损失，如上层漏水给下层住户造成损坏，上层业主及装修公司应负责赔偿和修复。 24、如遇政府行为的检查或参观和部分法定节日，管理处将有权停止施工，并以书面形式张贴于单元公告栏内。 25、施工时间为每日8：00-20：00时，其中12：00-14

28、：00时，禁止使用噪声较大的设备（如电锤、切割机、空压机等）。违者必须立即停止施工。 26、装修建渣、垃圾必须日结日清。搬运材料后，应立即清扫公共地方，拒不清扫者将由管理处代为清扫，清扫费用由装修单位承担。 27、施工人员应爱护环境卫生，不得随地吐啖，乱扔烟头、纸屑等杂物，严禁利用四邻的空置房大小便或堆放材料等，装修时必须闭门施工，违规者，管理处将对其处以50元以上的罚款，严重的将没收其装饰装修许可证，并按无证的相应条款处罚。 28、遵守治安、消防管理规定，工作场地非工作人员不得入内，非工作时间不得在小区内留宿、逗留。严禁使用电炉、柴火作饭、烧 水。离开现场时，关好水电气阀，锁好门窗，若因离开时检查不力而对公共设施或其他业主造成损失的，装修公司将接受处罚，并承担赔偿责任。 29、任何单位和个人未经物业公司批准，严禁在小区内洽谈业务，招揽生意，展示广告。 30、施工期间业主（住户）、施工单位及施工人员应严格遵守政府有 关法规和逸都花园住户手册、管理协议书、施工装修承诺 书和本文所载管理制度。 31、所有违规违纪、装修