房地产经纪基础知识1-8章掌握

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业掌握：第一章:房地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。房地产经纪业务分类：1.房地产居间 2.房地产代理佣金的支付：1.佣金的支付方式2.中介服务收费管理办法对房地产中介服务收费的规定3.北京市政府主管部门规定的收费标准4.禁止赚取差价.第二章：房地产经纪人员职业资格制度：1.房地产经纪人协理从业资格2.房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理的权利：1.依法发起设立房地产经纪

2、机构2.加入房地产经纪机构，承办房地产经纪业务3.经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件4.要求委托人提供与交易有关的资料5.拒绝执行委托人发出的违法指令6.协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬房地产经纪人协理的义务:1.遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则2.不得同时受聘于两个或两个以上 房地产经纪机构执行业务3.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。4.为委托人保守商业机密5.接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查6.接受职业继续教育，不断提高业务水平。房地产经纪人员应当遵守的规则：1.告示责任2.告知责任3.协

3、助签订房地产经纪合同4.重要文书、业务记录和资料。5.佣金6.经纪业务的承接7.经纪人员的职业范围8.回避制度第三章 房地产委托合同与房地产居间合同的区别：1.在房地产居间合同中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务，并收取服务报酬。而在房地产委托合同中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事物，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。2.委托是产生一切委托事物的基础，如代理、行纪、居间均由委托产生，委托合同是一种基础合同；委托解决委托人与受托人之间的权利义务关系问题。3.委托合同涉及的费用或报酬由委托

4、人预付，如果受托人垫付必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息；受托人以委托人名义处理事务，法律效果归于委托人。房屋买卖经纪合同范本内容：房屋租赁经纪合同范本内容：第四章：制定营销方案：营销策划方案的内容一般包括市场分析、楼盘分析及定位、营销策略和销售计划、广告策略和具体市场推广的方式与途径等准备销售：一.宣传资料和文件的准备1.宣传资料2.销售文件3.须知文件4.合约文件5.公示文件6.售楼处的现场展示 二.销售人员的确定与培训1.销售人员数量的确定2.销售人员的培训3.销售策略及技巧培训4.销售人员上岗考核展开销售活动：一.销售开盘准备1.积极与意向客户进行沟通2.开盘活动造势提供后续服务：

5、包括协助办理抵押贷款手续、房屋交验、产权过户、装修、搬家等服务。熟悉代理项目情况：了解代理项目的规划、设计、施工，以及代理项目的周边环境等情况初步市场调研：市场调研培训（销售员在上岗前需进行市场调查，了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况，只有在充分了解与销售项目相关的各种信息后上岗，才能对购房者进行清晰准确的讲解，才能有助交易进行）销售项目市场竞争分析：SWOT是优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）的合成。学习代理项目销售资料：销售筹备培训三方面1.公司背景和目标培训2.项目培训3.专题培训学习房地产销售合同内容：1

6、.土地使用权出让合同书及其补充协议或房地产证2.建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证3.房地产预售许可证4.主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图5.卖方与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同6.临时业主公约7.正式的房地产买卖合同文本及其补充协议8.一手楼购房指引学习房地产营销基本策略：1.房地产市场营销的概念2.房地产市场营销的特征3.房地产营销的流程4.房地产经纪人在营销活动中参与的工作取潜在客户信息：经纪人最主要就是客户积累，积累客户方式一般是客户上门、通过渠道拓展或圈层销售的客户。接待客户：1.自我介绍简单明快，印象深刻。2.规划介绍思路清晰，统一说辞。3

7、.项目介绍着重介绍4.参观样板房规范讲解词。5.返回售楼处让客户多谈谈感受，了解客户基本情况。6.送客，做好记录目送客户离去。协助房地产经纪人进行购买洽谈：销售人员面对客户主要是先前进行过电话咨询的和现场的客户。对这个客户要了解到有效信息：家庭情况，居住情况，购买意向等等。现场销售的基本原则是：不要超越范围承诺，不提供虚假信息。跟进并确定购买意向：客户关系维护是一个长期持续的过程，通过多种方式进行前期后期的维护，增加口头传播的美誉度，得到客户的充分信任和认可，最终创造经济价值。协助订立房地产认购书和商品房买卖合同：1.商品房认购书网上或书面签订程序2.签订认购书时认购人必须提供资料（身份证原件

8、外籍人士需要护照原件、认购定金）3.签订认购书时应注意事项（合同主体不得随意改变、通过管理系统办理商品房网上签约手续）4.签约流程：1.商品房买卖合同网上或书面签约流程拟定商品房买卖合同的相关条款选取付款方式，缴纳首付款签订网签合同打印商品房买卖合同签约证明和销售登记申请书已售房源做标记2.签署商品房买卖合同时需要提供的证件身份证原件认购书原件、定金收据原件总房款0.3%的买卖合同公证费收据按揭银行已盖章的按揭确认单原件3.办理按揭手续时需提供的资料身份证原件 认购书原件、定金收据原件收入证明其他资产证明4.房屋行政管理部门不予办理预售登记的情况不在预售许可范围内商品房已取得房地产权属证书或取

9、得竣工备案超过四个月已被其他人购买开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致依法裁定，查封，限制房地产权利。5.合同解除协助办理房屋成交价款和抵押贷款手续：付款方式为全款，分期付款，按揭付款。按揭贷款的办理程序：1.借款人申请2.贷款银行审查3.借款人与开发企业签订购房合同险4.借款人办理抵押房屋的保险5.借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同6.贷款银行划款按揭贷款的还款方式：1.等额本息还款2.等额本金还款按揭贷款的风险：1.无力继续偿还贷款本息风险2.房屋贬值风险3.利率变化风险4.购房者房屋处置风险：1.定金2.房款3.佣金持续销售尾盘销售物业交接：入住前查看住宅质量保证书住宅使用

10、说明书竣工验收备案表（面积实测表）办理物业管理手续：1.接收入住通知书或房屋交接通知书2.验收物业3.接收物业4.办理物业管理事宜代办房屋产权手续：1.代办委托2.代办房屋产权手续需要的资料（公房：1.登记申请书原件2.申请人身份证明3.房屋所有权证原件4.网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件5.买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的，提交结算资金自行划转声明6.房屋登记表、房产平面图二分7.契税完税或减免税凭证原件8.补交土地收益的证明9.补交房屋差价的证明10.单位房屋提供单位批准出售证明原件；经适房原价出售：1.登记申请书原件2.申请人身份证明3.房屋所有权证原件4.网上签约的

11、北京市存量房屋买卖合同原件5.住房保障管理部门出具的确定购房人的证明原件6.通过指定账户划转资金的要提交资金托管凭证原件，如自行划转的要提交资金自行划转声明原件7.契税完税或减免税凭证原件8.房屋登记表、房产平面图二份；经适房市场价出售：1.登记申请书原件2.申请人身份证明3.房屋所有权证原件4.网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件5. 通过指定账户划转资金的要提交资金托管凭证原件，如自行划转的要提交资金自行划转声明原件6. 房屋登记表、房产平面图二份7. .契税完税或减免税凭证原件8.补交土地收益的证明；已购按经适房住房管理的房屋：1.登记申请书原件2.申请人身份证明3. 房屋所有权证原件4

12、. 网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件5. 通过指定账户划转资金的要提交资金托管凭证原件，如自行划转的要提交资金自行划转声明原件6. 房屋登记表、房产平面图二份7. 契税完税或减免税凭证原件8. 补交土地收益的证明9. 单位房屋提供单位批准出售证明原件；存量房买卖：1.登记申请书原件2.申请人身份证明3. 房屋所有权证原件4. 网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件5. 通过指定账户划转资金的要提交资金托管凭证原件，如自行划转的要提交资金自行划转声明原件6. 契税完税或减免税凭证原件7. 房屋登记表、房产平面图二份8.国有土地使用证9.整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批

13、准文件10.商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺调件）代办级房屋产权过户的程序：1.北京 买卖合同网上签约2. 房屋纳税申报，缴纳相关税费3 .产权转移申请4.房屋管理局受理申请5.审核6.记载于登记薄7.发证第五章：搜集房源、客源等信息：房源小业主1.报纸广告2.路牌广告3.派发宣传单4.电话访问5.互联网6.直接接触7.老客户推荐8.其他人联系9.门店接待法；大业主1.房地产开发商2.房地产相关行业3.大型企事业单位4.资产管理公司5.银行。客源1.门店接待法2.广告法3.互联网开发法4.客户介绍法5.人际关系法6.驻守和挂红幅揽客法7.讲座揽客法8.会员揽客法9.团体揽客

14、法接待顾客：1.买房卖房客户信息要点2.技术要点了解顾客需求所关心的要点3.重要信息审核签订委托或居间合同：1.房屋出售（出租）委托合同2.房屋承购（承租）委托合同3.房屋买卖（租赁）居间合同房源与客源信息配对：配对的过程，实际上是房源信息和客源信息相匹配的过程，因此，房地产经纪人和房地产经纪公司掌握大量的房源信息和客源信息十分重要，为实现快速匹配提供了基础。推荐房源技术要点1.对房源信息进行列表2.房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点3.向客户提出经纪人的专业观点。房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题1.房源信息listings客户信息leads和工作效率leverage通常称为三个L

15、实地查勘房屋：1.提前约定看房时间和见面地点协助订立房屋买卖合同：1.操作要点，持公平公正的态度。2.买卖合同签约，签约前的准备证件审查合同文本讲解签订合同二手房买卖产权过户房屋买卖合同基本条款协助办理产权过户：1.地税局缴税2.北京市建委登记过户3.领取产权证协助订立房屋租赁合同：一、订立租赁合同1.双方达成一致，出示相关证件2.合同一式三份3.字迹清楚，避免涂改4.阅读合同，条款解释5.收取佣金，开收据6.租赁合同登记备案 二、房屋租赁合同基本条款二、协助办理租赁合同基本条款第六章：房屋一般状况：1.面积2.空间布局3.层高或净高4.外观、总层数、总高度建筑结构：1.按建筑结构分类砖木结构

16、砖混结构钢筋结构钢结构其他结构2.建筑物结构类型砌体结构建筑框架结构建筑空间结构建筑3.建筑施工方法的分类现浇、现砌式建筑预制、装配式建筑部分现浇现砌、部分装配式建筑建筑设备：1.给水系统及设备2.建筑排水系统及设备3.建筑采暖系统及设备4建筑通风和空调系统及设备5.建筑电气设备6.燃气供应系统及设备7.电梯8.设备层和管道井9.宇智能化公共事业费：水、电、煤气、电话、有限电视等费用物业管理服务及收费水平等：1.普通商品房住宅物业管理服务标准2.经适房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准建筑质量：1.安全2.包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等3.经济4.美观装饰装修：1.

17、建筑装饰材料的分类2.建筑装饰材料使用效果评价3.几种常见的室内装饰材料位置：1.位置不可移动是房地产的根本属性2.位置内容（坐落、楼层、朝向内部功能区相对位置厨房、卧室、卫生间等）交通：1.道路状况2.公共交通周围环境和景观：一周围环境1.自然环境2.人文化境 二景观土地权属状况：1.国有土地2.集体土地房屋权属状况：1.有房屋未必就有产权2.有房产证未必就有产权3.产权是否登记4.产权是否完整5.产权有无纠纷6.不得上市交易的产权军产、院产（医院）校产的公房与本单位的办工场所在一个大院里的仅有使用犬的房屋以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的房屋在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房地

18、产证的二手商品房 已经被列入拆迁公告范围的房屋所有权共有的房屋，其他共有人不同意的房屋产权有纠纷的房屋已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的房屋未依法登记领取权属证书的房屋房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的房地产权利限制状况：1.以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。3.依法收回土地使用权的。4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5.权属有争议的6.未依法登