个人住房按揭贷款业务存在的风险及其防范措施

1、个人住房按揭贷款业务存在的风险及其防范措施转自因特网发布时间:2015-09-1813:05:23随着我国房地产市场的迅速发展,银行个人住房按揭贷款业务也 得到了迅速发展,但由于各种原因导致个人住房按揭贷款业务存在很 大风险,需要对其进行规范管理,防止因某些不规范经济行为,为个人 住房按揭贷款业务带来风险,以促使个人住房按揭贷款业务向着健康 积极、可持续的方向发展,进而让我国房地产行业的发展趋于和谐、 稳定状态1.一、个人住房按揭贷款存在风险（一）系统风险个人住房按揭贷款的系统风险主要是指,因为经济、金融政策等 一系列宏观因素发生变化,对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造 成影响,金额所导致系

2、统性风险2.如下:1、利率风险:个人住房按揭贷款业务的期限一般都比较长,在五 年以上,较长可达三十年.在这种跨度较大的时间内,可能会出现几次 大型经济波动,导致市场利率出现变化.在商业银行的经营过程中,当 个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时,利率的变化就可 能会给其带来无法避免的经济风险.2、流动型风险银行的资金大都始终处于一个流动状态,当银行的流动资金无法 满足其流动需求量时,就会出现银行资金无法满足支出资金需求量的 风险,个人住房按揭贷款是一种有效期比较长的业务,其资金流动特 性比较低,而在银行中的资金来源大都期限不长,会导致其将短期资 金用于长期运作,造成支付现金无法达到支付需

3、求的风险3.3、住房贬值风险新世纪以来,我国的住房价格一路上涨,但随着我国政府对房地产 经纪的宏观调控力度不断加大,其市场回归理性发展,有些城市的住 房价格将会逐渐下降,一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围, 就会给商业银行的贷款造成一定的风险.（二）银行后期管理风险个人住房按揭贷款是一种有效期在5-20 年的长期业务,在贷款发 放完以后,银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整 理和管控4.在这期间会出现风险主要有:相关资料在整理、移交 以及保管等过程中受到损害或者丢失,导致贷款依据缺失；抵押登 记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值；贷 款发放以后,银行因监控

4、管理以及催款不力,导致借款人出现拖款和 赖账行为.（三）开发商带来的风险新世纪以来,我国房地产市场飞速发展,大量房地产开发企业不断 崛起,有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩,成 为各银行所争夺的合作对象,但这种竞争会给一些信誉较差的企业带 来可乘之机,使用各种不法手段对银行进行欺诈,以虚信息向银行申 请住房按揭贷款,达到目的后即进行资金转移.（四）项目存在的风险 项目风险也是按揭贷款的源头风险,其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足,致使借款人出现违约以及抵押物品价值失 效等情况.在项目风险所涵盖的内容较多,主要有:开发商的后续资金 缺乏,导致无法按期完工交房；开放商缺

5、乏预售资格进行违法售房, 预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约 等.这些情况一旦出现,就会导致客户拒绝还款,解除购房合同,银行 就会成为风险直接承担者5.（五）信用风险首先,因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制,导致社会风险的存在；其次,由于有些借款人存在赖账心理,当担保条款以及 抵押物品对其约束力较差时,就会出现借款人信用风险；再次,由于 借款人对于自身的实力预期过高,导致家庭收入无法满足还款要求, 出现支付风险；较后,由于借款人发生意外事故,导致身体出现残疾, 失去还款能力,出现意外伤害风险.（六）抵押风险和欺诈风险由于价值评估的方式存在差异,可能会出现高估房,

6、导致客户的贷 款成交数较高,进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险.由于房屋 建筑违规或存在质量问题,抵押物的产权无法移交,导致抵押物无效, 出现贷款风险.此外,因为一些不良开放商制造虚按揭进行骗贷,并将 贷款挪用,导致楼盘无法按期竣工,抵押物无法得到有效落实,甚至有 开发商携款逃跑,都会导致欺诈风险.二、个人住房按揭贷款风险的主要防御措施（一）加强银行业务人员的培训个人贷款操作手续在不断被完善,但其操作过程比较繁琐,需要建 立一支高素质的客户经理队伍,重视各岗位的人员配置,对客户经理 进行培训,让其对工作具有强烈的责任心,并拥有加高的职业素质.此 外,可建立有效的奖惩考核机制,促进银行业务的健

7、康、和谐发展.（二）加强银行对房地产开发企业的审查主要审查方向有:对开发商企业的项目土地出让金支付情况以 及出让金来源等进行核实，并评估其资金实力和筹资能力；对开发 生的房地产开发资质等级书进彳丁审查,并了解其从业时间和经验； 对开发企业的组织架构进行调查,并以此了解该企业和各相关企业之 间的关系，防止出现按揭情况；对开发商的工程款支付情况进行查 询,防止其将贷款挪用到其他方面,出现按揭情况,并了解其经营实际 情况,剔除拥有不良信誉的企业.（三）加强银行内部的管控建设对于借款人进行严格的款前调查,详细询问其购的价格、结构、 户型、交房日期、周边环境、交通、物业管理等情况,并对其实际情 况进行核

8、实.严格审查借款人的各项明文件,以及购房首付款的支付 人.此外还需要按照国家规定,对借款人还款能力、抵押物品价值以 及信誉度等进行审查；坚持合同面制度，坚决拒绝房地产开发商代 替业主贷款手续.加强管理的日常检查,监控每一项售房款的去向, 且客户经理需要严格执行住房按揭贷款的贷后检查制度.结束语个人住房按揭贷款是一种具有成长和厚利特性的个人金融产品, 这一业务的推出,在很大程度上加速了房地产销售以及我国市场经济 的发展,已成为目前我国商业银行发展的主要支柱之一.但该业务中 存在一些缺陷,导致银行面临的风险极大,需要及时得到解决.（作者 单位:中国建设银行股份有限公司潍坊寒亭支行）参考文献:张献奇.个人住房按揭贷款的信用风险及管理策略j.中国农 业会计,2014,22（03）:52-58.兰花.商业银行个人住房贷款法律风险分析及防范研究d.