深圳市房地产秋交会展调查研究汇报

1、42/42深圳市房地产秋交会展调查报告(2006年)来源：置业国际研究中心 时刻：2006-10-09目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc148246771 前言 PAGEREF _Toc148246771 h 3 HYPERLINK l _Toc148246772 第一部分 调研技术讲明 PAGEREF _Toc148246772 h 4 HYPERLINK l _Toc148246773 第二部分 被访者对当前市场及宏调政策的综合评价 PAGEREF _Toc148246773 h 5 HYPERLINK l _Toc148246774 1. 房价：八成

2、认为房价偏高，少数认为差不多合理 PAGEREF _Toc148246774 h 5 HYPERLINK l _Toc148246775 2. 逾五成被访者看涨后市，比例较春交会时期有所下降 PAGEREF _Toc148246775 h 6 HYPERLINK l _Toc148246776 3. “营业税”、“个税”、“首付三成”等政策阻碍较大 PAGEREF _Toc148246776 h 7 HYPERLINK l _Toc148246777 4. 存贷款利率上调，部分中低收入者将推迟购房 PAGEREF _Toc148246777 h 9 HYPERLINK l _Toc148246

3、778 5. “限价房”利弊众讲纷纭，近半数认为阻碍不大 PAGEREF _Toc148246778 h 11 HYPERLINK l _Toc148246779 第三部分 置业消费者对产品的需求状况 PAGEREF _Toc148246779 h 12 HYPERLINK l _Toc148246780 1、新政之下，六成置业者会考虑小户型，以中低收入家庭为主 PAGEREF _Toc148246780 h 12 HYPERLINK l _Toc148246781 2、1/3以上被访者认为：大户型住宅售价将不断走高 PAGEREF _Toc148246781 h 14 HYPERLINK l

4、 _Toc148246782 3、产品意向：对房数、面积的需求呈增加趋势 PAGEREF _Toc148246782 h 16 HYPERLINK l _Toc148246783 4、建筑类型：小高层建筑受欢迎程度最高 PAGEREF _Toc148246783 h 18 HYPERLINK l _Toc148246784 5、交楼标准：毛坯房需求占一半，但比例逐步下降 PAGEREF _Toc148246784 h 19 HYPERLINK l _Toc148246785 6、停车位：需求迫切程度有所缓和，小区内车位充足规划仍不可忽视 PAGEREF _Toc148246785 h 20 H

5、YPERLINK l _Toc148246786 7. 一半以上被访者会考虑二手房，收入越低者意愿越强 PAGEREF _Toc148246786 h 21 HYPERLINK l _Toc148246787 第四部分 对区域价值及市政规划的推断 PAGEREF _Toc148246787 h 22 HYPERLINK l _Toc148246788 1、置业福田意愿最强，成熟区域倍受青睐 PAGEREF _Toc148246788 h 22 HYPERLINK l _Toc148246789 2、周边配套、交通条件和价格仍是最要紧考虑的因素 PAGEREF _Toc148246789 h 2

6、4 HYPERLINK l _Toc148246790 3、可同意的单价、总价呈正态分布格局 PAGEREF _Toc148246790 h 25 HYPERLINK l _Toc148246791 4、8成以上消费者将采取分期付款或银行按揭 PAGEREF _Toc148246791 h 26 HYPERLINK l _Toc148246792 5、地铁、BRT系统最受关注和期待 PAGEREF _Toc148246792 h 27 HYPERLINK l _Toc148246793 6、家庭收入水平与“能同意的房屋总价”成正比 PAGEREF _Toc148246793 h 28 HYPE

7、RLINK l _Toc148246794 7、置业意向遵循与工作或目前居住就近的原则 PAGEREF _Toc148246794 h 29 HYPERLINK l _Toc148246795 8. 购房自住占主流，投资获益受青睐 PAGEREF _Toc148246795 h 30前言2006年5月份以来，一系列房地产调控政策相继出台，从“90/70的户型操纵比例”到“提高房屋按揭贷款首付比例”，再到“提高个人住房贷款利率”以及“开征二手房交易的营业税和个人所得税”频率之快、力度之大，令房地产全行业各个环节广受阻碍。受系列宏观调控政策的阻碍，从6月份开始，普遍认为深圳房地产市场也随之进入了调

8、整期，迷茫和观望成了那个时期置业者及从业者最为显著的情绪：房地产开发商纷纷调整原推盘节奏，延缓了自己项目的入市时刻；面对以后房地产市场走势的诸多不确定性，消费者选择了观望，持币待购成了专门多消费者的一致选择。而在成交量方面，7月份半数交易日里，深圳新建商品房成交量甚至跌至日均不足百套的水平！勿庸置疑，在这一轮宏调大潮中，深圳房地产市场新建商品房成交量出现了一定程度的下滑。然而，作为监测市场运行状况的另一重要指标价格，却依旧保持了较快的上涨态势：国家发改委和国家统计局的联合公布的数据显示，8月份深圳新建商品住房销售价格同比上涨12.8，涨幅居全国之首。当前市场环境下，宏调政策对置业者阻碍到底如何

9、样？购房者又是如何看待深圳目前的房价？潜在客户住宅消费有哪些新的需求动向？带着这些疑问，置业国际研究中心针对参加第27届中国深圳(秋季)房地产交易会的潜在消费者进行了为期2天的调研，共收集问卷300余份，并运用专业统计分析软件对采集到的数据进行了进一步的深度挖掘，以准确掌握潜在置业者的消费心理和置业趋势。与此同时，置业国际研究中心用独特的视角对其进行了精辟简要的分析。并期望研究报告对开发商、一般购房者乃至行业决策等部门能起到一定的关心和借鉴作用。第一部分 调研技术讲明调查时刻：2006年9月29日、10月1日调查地点：秋交会展会现场调查对象：在秋交会展会现场参观并有意向在两年内购房的客户；问卷

10、数量：发放调查问卷310份，回收300份，经审核，其中有效问卷为299份；问卷内容：用于甄不受访者是否有意向在近期置业的甄不部分，要紧是了解受访者下次置业的时刻、次数、以及受访者的户籍和来深时刻；为了解市场环境和政府调控的阻碍，问卷开发了对目前房价的认知和对以后预期部分，用于了解受访者对当前房价的评价、以后房价走势和各种宏观调控政策对其置业打算的阻碍等；用于了解受访者置业心理的研究部分，包括受访者的价格承受能力，片区置业倾向、置业目的和置业所关注的因数等；用于了解受访者居住现状的置业现状部分，包括受访者当前的住房来源、居住面积、户型、中意度、以及自有商品房的购置时刻等；问卷分析：通过SPSS1

11、3.0进行频数分析和交互分析；本着“实事求是”的原则，置业国际研究中心对调查问卷的制定、调查对象的甄选、问卷分析的方法均进行了严格的审核和监控，力求此次调查能科学、真实地反应置业者的意向和趋势。第二部分 被访者对当前市场及宏调政策的综合评价1. 房价：八成认为房价偏高，少数认为差不多合理置业国际研究中心的调查数据显示：有逾六成的被访者认为当前深圳房价较高，还有两成被访者认为目前深圳房价专门高；另有一成半左右受访者认为当前房价差不多合理；认为深圳目前房价专门低和较低的被访者合计占1%，可谓微乎其微。调查数据显示，认为当前房价比较合理的被访者的比例相对2006春交会时并未出现太大变化。认为目前深圳

12、房价较高的被访者的比例从年初的57调整至现在的63.1，而认为目前房价专门高的被访者的比例则从春交会时的27调整至现在的20.8。什么缘故有如此多的被访者认为目前房价较高或偏高呢？置业国际研究中心认为，人们在谈论房屋价格时多关注的是单纯的商品房的售价，而房价的高低与置业者的工资收入有紧密的联系，要正确认识目前房价问题，就必须将两者联系起来分析。隐藏在高企房价背后的不仅是被普遍认为超过国际警戒线的1020倍的房价收入比，还有差不多逼近0.47的监控贫富差距的重要指标基尼系数.要妥善解决目前市场这种状况，仅靠调控房价单方面的努力是不够的，收入分配机制的进一步完善、工薪阶层收入的实实在在的增加也是一

13、个急待解决的问题。2. 逾五成被访者看涨后市，比例较春交会时期有所下降调查数据显示，有47.3的被访者认为房价将小幅度上涨，约5.7的被访者认为房价仍将出现大幅度上涨，同时有22.8的被访者认为房价将维持比较稳定的进展趋势。另外分不有22.8和1.3的被访者认为今后1年内深圳商品房总体均价会出现小幅下滑或大幅下滑的趋势。对比06年秋交会与06年春交会的调查数据发觉，被访者在对以后深圳房地产市场行情依旧看涨那个问题上依旧保持较高的认同性，但市场看多的信心较之前有所下降；另一方面，认为以后房价会出现不同程度“下滑“的被访者的比例也从之前的13.2增至目前的24.1。这些数据表明，在经历了深圳房价一

14、路狂飙的高涨和疾风暴雨般的宏观调控政策之后，市场差不多进入一个相对缓和的调整期，迷茫和观望是那个时期最要紧的特点，同时潜在消费群体也开始出现分化，阻碍以后房价走势的多种因素的不确定性是多空双方出现分歧的要紧缘故。表：06年秋交会与06春交会被访者对房价走势预测详细数据对比表涨跌幅度2006秋交会调研数据2006春交会调研数据大幅上扬（10%以上）5.79.3%小幅上扬（5%左右）47.361.9%比较稳定22.815.6%小幅下滑（5%左右）22.87.7%大幅下滑（10%以上）1.35.5%3. “营业税”、“个税”、“首付三成”等政策阻碍较大置业国际研究中心的调查数据显示，消费者最熟悉的宏

15、观调控政策是“个人购房不足5年转手交易要全额征收营业税”，有18.8的被访者了解该政策。同时，“90M2以下住房面积所占比重，必须达到总面积的70%”也是被访者熟悉的宏观政策。排在后面的被访者最熟悉的宏观政策依次为“个人住房按揭贷款首付比例不低于三成”，“ 二手房转让所得收益部分需缴纳20个人所得税”，其回应比例均超过了16关于加强外汇管制、限制外资购房、加强土地调控力度等政策数据显示，受访者认为对房地产市场最有阻碍的宏观政策是“个人购房不足5年转手交易要全额征收营业税”。从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，此项政策的出台要紧针对投机性或投资性的

16、短线客，政策的出台大大加大投机性购房的交易成本，对抑制投机性购房、稳定房价有积极意义，因此受到了众多消费者的关注。被访者同样认为“90M2以下住房面积所占比重，必须达到总面积的70”对市场的阻碍程度也专门大。该项政策直接调整住房供应结构，并向中低收入者倾斜，使90平米成为住宅商品房的分水岭，同时有利于调整住房供应结构，稳定住房价格。另外，受访者认为“二手房转让所得收益部分需缴纳20个人所得税”对市场的阻碍也专门大。4. 存贷款利率上调，部分中低收入者将推迟购房 2006年4月28日和8月19日，央行两次上调金融机构存贷款基准利率，幅度均为为0.27个百分点。这项政策对深圳房地产市场的阻碍到底有

17、多大？置业国际研究中心的调查数据显示：有38.4的被访者认为此项政策对目前的房地产市场阻碍一般，同时有25的被访者表示，央行此次加息对房地产市场造成的阻碍较小，另有12.7的被访者认为该政策对目前市场的阻碍特不小。而认为该政策对目前房地产市场造成的阻碍较大和特不大的被访者只占全部被访者的近两成。以8月份央行上调存贷款利率为例，能够认为，这次央行加息，其目的是为了化解国内固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快、房地产价格上涨过快等方面突出矛盾和问题。依照最新利率政策，商业银行自主定价能力的增强，商业银行可按照国家相关政策，依照贷款风险，在该下限范围内自主确定商业性个人住房贷款的利率。若执行商业性

18、个人住房贷款利率下限（基准利率的0.85倍），则实际上调幅度有限，因此此轮加息差不多上对消费者的购房置业行为没有产生太大阻碍。数据同时显示，16的被访者表示将会 “推迟购房打算”、43.2的被访者表示央行上调存贷款利率对自己的个人理财打算差不多没有阻碍，也有24的被访者表示会因此尽量减少个人贷款额度，以尽量节约利息支出，另外，还有近15的被访者表示将“尽量增加银行存款”以合理理财。表：不同家庭年收入被访者认为利率上调对自己理财打算的阻碍阻碍收入将推迟购房打算将尽量减少住房贷款将尽量增加银行存款差不多没有阻碍其他￥6万以下26.5%11.8%14.7%44.1%2.9%￥710万18.9%20.

19、5%12.3%48.4%0%￥1120万13.6%29.1%21.4%32.0%3.9%￥2130万5.1%28.2%10.3%53.8%2.6%￥3150万16.7%33.3%16.7%33.3%0%￥51100万9.1%18.2%0%72.7%0%101万以上100%0%0%0%0%不同家庭年收入被访者对利率上调对自己理财打算的阻碍也不相同：有近1/3家庭年收入在6万元以下的被访者会因利率上调而推迟自己的购房打算，表示会因利率上调而推迟的购房打算的被访者比例随着家庭年收入的逐步增加而呈下降趋势，两者差不多呈负相关关系。表示利率调整对自己理财打算差不多没有阻碍的被访者在各不同家庭年收入人群中

20、均占有相当比重。5. “限价房”利弊众讲纷纭，近半数认为阻碍不大调查数据显示，有44.6的被访者表示“限价房”并不能限制房价上涨，也有26.5的被访者表示“限价房”有利于市场健康进展，另有部分被访者表示了不同意见。置业国际研究中心认为，“限价房”作为一种调整住房供应结构、稳定住房价格的政策性调控手段，其目的尽管是好的，但其结果可能会事与愿违，也确实是“限价房”政策的实施可能会导致某种“非意图后果”。供求关系是市场经济最差不多的价值规律，它强调的是供给与需求之间的关系决定了商品的价格。供求变动能够引起价格波动，进而实现整个社会资源的优化配置。通过强制性的行政命令对价格进行管控进而达到阻碍供求关系

21、的目的，这种干预市场正常运行的行政手段专门可能不仅不能凑效，反而会使房价会因供给的严峻不足而再度上涨，正所谓事与愿违，南辕北辙。第三部分 置业消费者对产品的需求状况1、新政之下，六成置业者会考虑小户型，以中低收入家庭为主90以下住房面积所占比重，必须达到总面积的70%。鉴于深圳政府对中央政策的一贯坚决执行态度，以后一段时刻内，市面上90以下的小户型供应无疑将成为主力。市民对90以下的小户型需求状况如何呢？置业国际研究中心调研数据显示：60%的置业消费者会考虑购买，34%的居民明确表示可不能考虑，另有6%尚未考虑清晰。而依照相关政府部门统计公报显示，目前市面上供应大户型住宅已达到近5成，随着“9

22、0/70”政策对市场的调整，以后市面上的户型供应情况将有所倾斜。加上营业税政策的限制，投资客户会大幅减少；伴随房价涨幅的趋缓，将会有更多以居住为首要目的家庭投入到置业大军中来。而在会否考虑购买90以下小户型和家庭年收入的交互分析分布图中，我们能够清晰看到，以3150万元之间家庭年总收入为临界值，年收入在31万以下者，以后购买小户型比例明显占主导地位，而年收入50万以上的家庭则鲜有考虑。2、1/3以上被访者认为：大户型住宅售价将不断走高“90/70”政策出台以后，置业消费者对90以上大户型市场预期如何呢？数据显示：48%的消费者认为市场需求会越来越强，35%的人认为售价将不断走高，24%认为供应

23、必定越来越少。从投资角度考虑，22%的人认为以后大户型的升值潜力将比小户型要高的多，16%的人认为90以上户型投资价值无疑将会越来越大，另有10%的人认为可不能发生全然性转变，和小户型产品差不多。在与家庭年总收入的交互分析中，我们看到，收入不同关注角度会有所侧重：家庭年总收入越多的家庭，从投资收益及升值潜力方面关注要多一些，而家庭收入相对较低的家庭对产品供需情况及价格方面，较为敏感。3、产品意向：对房数、面积的需求呈增加趋势本次调研数据结果与往年整体相差不大，户型需求方面仍要紧以2房和3房为主，合计比例高达82%；面积需求仍要紧集中在70130之间，合计比例达81%。尽管如前文所提，90以下户

24、型需求高达6成，为以后需求主体，但细部追究起来，与2005年同期数据相比，意向房数和面积均有增加的趋势；户型方面，二房、三房需求均下降了3%，四房则比例上升了6%，其他户型比例则完全不变。面积方面，100以下户型需求整体下降了4%，100以上则上升了相应点数。4、建筑类型：小高层建筑受欢迎程度最高数据显示，小高层建筑受欢迎的程度最高，回应比例达51，这与小高层住宅既具有高层建筑物的景观、同时兼具了多层居住的相对开阔等因素分不开。另外，与去年同期调研数据相比，置业消费者对建筑物总体层数需求有逐步走高的趋势。调研结果显示，与2005年秋交会调研数据相比，高层住宅的选择比例上升了10，为34。5、交

25、楼标准：毛坯房需求占一半，但比例逐步下降 纵观被访者对交楼标准的选择情况，包括毛坯、简单装修、厨、卫精装修、全部精装修、套餐装修等，置业消费者均有所涉及，其中毛坯房50%，占据半壁江山，仍为购房者首选；其次为简单装修，有27%的比例，也较受欢迎；而其他装修风格所占比例仅为1成左右。与今年春交会时期调研数据结果比较，我们发觉，尽管毛坯房仍为首先，但同比却小幅下滑，即便与今年五月份进行的春交会数据相比，也小幅下降了3%。而随着行业间协作和协调能力逐步加强，以后这种建筑与装修设计一体化的趋势将越来越明显。6、停车位：需求迫切程度有所缓和，小区内车位充足规划仍不可忽视 调查数据显示，合计64的消费者对

26、停车位需求迫切，其中需要一个停车位的有58，需要一个以上停车位的有6。另有21的消费者表示短期内不需要停车位，而表示完全不需要停车位的则只有15。64%的数据相比去年同期下降5个百分点。作为私家车拥有率前三甲的都市，深圳停车难问题一直困扰当地居民，而在进展超前，规划滞后的罗湖区尤为明显；随着近年来当地政府和开发商对停车位规划的重视，后期开发的物业停车位供应有所加强，供需矛盾有所缓和，但深圳总体供不应求的局面仍未改变；有鉴于此，开发商在开发物业时，对停车位规划问题的充分考虑仍不可忽视。7. 一半以上被访者会考虑二手房，收入越低者意愿越强调研结果表明，超过5成的受访者表示会考虑购买2手房，另有19

27、%的人表示可不能考虑，而13%的则表示没有考虑过，总体来看，随着新房房价的攀升，2手房由于其地段好，配套全及价格等各种因素，受到置业者的追捧也在情理之中。通过交互分析发觉，低收入人群购买2手楼所占比重相关于高收入人群的比重要大，而年收入在101万元以上的被访者则几乎可不能考虑购买2手楼，由此可见，二手楼关于家庭收入不高，或作为过渡居住的置业者来讲是个不错的选择。因素收入会考虑以后会考虑没考虑过近期可不能考虑可不能考虑￥6万以下45.5%12.1%9.1%15.2%18.2%￥710万57.7%7.2%15.3%5.4%13.5%￥1120万47.2%7.9%10.1%5.6%29.2%￥213

28、0万60.6%6.1%12.1%9.1%12.1%￥3150万43.8%12.5%25.0%6.3%12.5%￥51100万60.0%10.0%10.0%10.0%10.0%101万以上0%0%0%0%100.0%第四部分 对区域价值及市政规划的推断1、置业福田意愿最强，成熟区域倍受青睐当被问及最有可能在哪个行政区置业时，福田区以37.98%的比例高居榜首，南山则以23.00%的比例紧随其后，而宝安和罗湖以13.94%和13.59%分列三四位，但差距专门小，龙岗以9.41%的比例排在第五，盐田则以1.39%的比例排在末位。由此可见，福田、南山通过多年的建设，生活配套设施和交通规划差不多特不成熟

29、，毫无疑问是被访者置业的首选，宝安由于新中心区的开发和龙华的进一步成熟，“出关”关于深圳的置业者来讲差不多不再无奈之举，而是主动和理性的选择；而盐田尽管拥有其它区域难以比拟的山海资源，但生活氛围远不如关内其它区域，而且以后规划中也是朝旅游度假区域的方向进展，在深圳置业者眼里，并非安居的理想选择；另外，在被问及哪个行政区楼价的升值空间最大时，除罗湖和龙岗互换了一下位置外，其它行政区的排名没有变化；在细分到小片区时，福田中心区、宝安中心区、环香蜜湖片区、龙华片区等热点片区的排名较为靠前，而大小梅沙、沙头角等则较为靠后；2、周边配套、交通条件和价格仍是最要紧考虑的因素 在被问及“选择物业时所看重的因

30、素是什么”，周边生活配套、交通改善和价格所占比例均超过三分之一强，成为当前置业者最为关注的因素，而开发商品牌、建筑风格以及置业趋势等的排名较为靠后，讲明现在的置业者越来越趋向于理性置业，怎么讲买房子是给自己住的，自身感受和生活便利最为重要，而一些“风情”、“格调”、“品牌”之类的因素最难以捉摸，依旧实实在在的东西来的放心；3、可同意的单价、总价呈正态分布格局在被问及“可同意的单价和可同意的总价”时，差不多呈现出“两头低、中间高”的正态分布格局，多数被访者可同意的物业单价位于60018000元/M2的区间内，有多达48.83%即接近5成的被访者选择该项，对比当前深圳房价的分布，价格处于这一区间的

31、楼盘在关内差不多无处可觅，在关外要紧分布在宝安中心区、龙华、坂田、布吉等片区，因此不难理解近一两年来出现的关外置业热潮，无疑是深圳房价飞涨所造成的结果之一；被访者可同意的总价选择最多的是位于61100万元的区间，占38.80%，同时选择4160万元区间的也有34.78%，两者相加超过七成；4、8成以上消费者将采取分期付款或银行按揭 在问及“购房将选择何种方式付款”时，47.16%的被访者选择了银行按揭付款的方式，接近被访者总数的5成，选择分期付款的占39.80%，选择一次性付款的11.04%，而选择其它方式的几乎能够忽略不计；值得注意的是，尽管央行今年已两次提高利率，同时有关人士分析指出目前已进入加息周期，今后仍有可能接着加息，但显然这并未成为阻碍人们从银行贷款购房热情的因素，缘故在于与一次性付款和分期付款相比，从银行贷款怎么讲能够先掏出仅仅相当于总房价2030%