论房地产品牌形象识别系统的实施阶段

1、（三）房地地产品牌牌形象识识别系统统的实施施阶段房地产品牌牌形象识识别系统统的正式式实施，必必须在获获得正式式的商标标注册以以后才能能展开，以以免出现现难以应应对的局局面。根根据实际际情况，房房地产品品牌形象象识别系系统的实实施阶段段通常分分为3个阶段段：房地地产品牌牌形象导导入期、房房地产品品牌形象象发展期期、房地地产品牌牌形象维维护期。1、房地产产品牌形形象导入入期。房地产品牌牌形象导导入期是是指实施施品牌战战略的前前期，是是特定的的企业独独立作业业，按照照运营方方案建立立相应的的运营组组织进行行一定规规模的运运营；积积累运营营的实际际经验，对对运营方方案从实实务角度度完善，是是房地产产市

2、场形形象识别别系统与与市场相相互印证证、相互互磨合的的过程。企企业正式式实施房房地产品品牌形象象识别系系统，必必须作好好实施计计划，而而且是在在资源支支持下实实施计划划。导入期通常常有一步步到位和和逐渐渗渗透两种种基本策策略。一一步到位位是指企企业按照照实施方方案在很很短时间间内建立立一定的的运营规规模，这这需要资资源的支支持。逐逐渐渗透透则是一一种渐进进的实施施方案，适适合资源源有限的的企业采采用。2、房地产产品牌形形象发展展期。房地产品牌牌形象识识别系统统必须经经过这个个阶段。这这个阶段段房地产产品牌运运营的规规模显著著扩大，运运营水平平也更进进一步，品品牌形象象的市场场影响力力逐渐达达到

3、规划划的目标标，是品品牌广泛泛发展的的阶段。房地产品牌牌运营模模式的利利基在于于规模化化、集约约化。发发展期间间的稳定定是十分分重要的的，发展展太快是是房地产产品牌运运营的陷陷阱之一一。3、房地产产品牌形形象维护护期在整个体系系发展到到一定规规模后，就就进入房房地产品品牌形象象维护期期，也就就是典型型的守成成阶段。任任何运营营模式都都是不可可能无限限发展的的，尢其其是在特特定的行行业中。适适可而止止是一种种重要的的战略原原则。房房地产品品牌战略略进入形形象维护护期之后后，除了了关注整整个系统统的正常常运营外外，遏制制潜在的的竞争对对手也成成为重要要的工作作。房地产品牌牌运营成成功的示示范作用用

4、，将吸吸引众多多的潜在在竞争对对手。由由于房地地产品牌牌运营是是一种全全面的营营运模式式，有很很强的进进入障碍碍而且这这些进入入障碍多多是一些些软性资资源障碍碍，难度度很高。因因此，必必须加大大对品牌牌形象宣宣传的投投入，降降低运营营的利润润水平，减减少对潜潜在竞争争对手的的吸引力力，增加加进入的的形象障障碍。在房地产品品牌形象象识别系系统实施施阶段，必必须有特特定的部部门、岗岗位、工工作人员员，对有有关涉及及品牌市市场形象象的作业业进行把把关，以以严格按按照营运运手册作作业，维维持高水水平的作作业标准准，才能能树立统统一的品品牌形象象，建立立符合市市场形象象定位的的品牌形形象。关于对品牌牌形

5、象的的维护方方法也是是众说纷纷纸。一一些房地地产企业业所走的的道路是是用自己己的物业业公司维维护、管管理自己己的品牌牌。例如如，每一一个小区区建成之之后，在在整个小小区绿化化过程中中经常更更新变化化，使小小区的居居民感觉觉到他所所生活的的环境不不是一种种静态的的，而是是一种动动态的。新华联集团团方明理理先生认认为，品品牌不是是靠广告告和概念念打出来来的，是是靠产品品来支撑撑的，没没有持续续不断创创新的产产品，就就没有房房地产品品牌形象象。新华远任志志强先生生指出，“很多人把后期服务看作是培养品牌的一个特殊条件，我不是这样认为的，因为不是所有的品牌都要靠后期服务提供保障。例如香烟，抽完就完了，根

6、本不需要后期服务。创新使品牌技术标准和服务精神不断提高，是市场竞争当中最重要的东西，如果说我这次盖楼是这样的，下次盖楼还是这样的，下次就没有人买了。”搞笑词典氧吧纯氧氧这是一个比比较难以以理解的的概念。不不知道卫卫生部为为纯氧颁颁布过什什么标准准没有，但但在房地地产业中中，纯氧氧一词特特指存在在氧气的的意思。修修建氧吧吧的充分分务件：几棵树树就行；如果没没有大的的，树苗苗也可以以算上；如果连连树都没没有，那那草也可可以；如如果连草草都没有有，那反反正只要要你买，氧氧肯定是是免费赠赠送的。第三节 价格策策略价格是消费费者最为为敏感的的话题，更更是投资资利润能能否最终终实现的的关键所所在。在在房地

7、产产营销过过程中，房房地产的的定价是是最根本本、最有有效，也也是最易易于调控控的，它它是房地地产营销销过程的的核心和和关键性性问题。价格是企业业市场营营销的重重要因素素之一，价价格竞争争是市场场竞争的的重要手手段。由由于房地地产商品品价值高高，购买买时需要要动用大大量资金金，因而而价位是是客户选选择楼盘盘的重要要参数，价价格变化化会直接接影响消消费者的的购买行行为。所谓房地产产定价策策略，是是指如何何根据产产品的生生产成本本和使用用价值，应应对市场场的反应应，进行行合理的的价格组组合，使使利润的的实现和和利润的的多少能能够控制制在一个个合理的的时间和和数量范范围之内内。一、房地产产价格的的组成

8、因因素房地产价格格受多种种因素影影响，且且随着时时间、地地区的不不同而存存在较大大差异，主主要可以以分为两两大因素素，即成成本因素素和供求求因素。（一）成本本因素成本因素涉涉及房地地产开发发商在开开发经营营过程中中所投入入的总费费用，包包括地租租、征地地和拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、房屋屋建筑安安装费、基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金和利润等，这是房地产价格的主要决定因素。（二）供求求因素 供供求因素素是指市市场上的的总供给给和总需需求状况况，供大大于求，价价格下跌跌；供不不应求，价价格上升升，这是是价值规规律的体体现。供供求因素素又受到到经济因因素、社社会因素素、政治治因素和和竞争

9、者者行为等等因素的的影响。一一般来说说，经济济增长、金金融景气气、政治治稳定时时期，社社会总投投资增加加，土地地需求也也会相应应增加，致致使地价价房价上上涨，反反之就会会造成房房地产价价格的下下降。二、影响房房地产定定价的因因素（一）朝向向差价一般而言，根根据我国国独特的的地理环环境和文文化背景景，朝南南的单元元较贵，东东南向、西西南向的的次之，朝朝北的则则最便宜宜。若所所有的厅厅和卧室室都朝南南，则最最贵，若若所有的的厅和卧卧室都朝朝北，则则最便宜宜，其他他依次类类推。（二）楼层层差价对高层楼房房而言，通通常是由由低层向向高层逐逐渐趋贵贵，但最最顶层的的房屋由由于保温温性能不不佳，通通常比它

10、它下面的的层面要要便宜（也也有些项项目以赠赠送露台台等方式式对客户户进行变变相补偿偿）。对对六层公公寓而言言，根据据上海地地区的实实际情况况，三、四四层最贵贵，二、五五层次之之，一、六六层最便便宜。（三）边间间差价言面并面的最二空采房之别言面的别贵面的别之面的别便（四）面积积差价因面积大小小会导致致差价系系数不同同，这往往往和总总价配比比有关。当当一个楼楼盘的总总价范围围波动很很小，但但因市场场需要，要要求拉开开总价落落差的时时候，就就会对不不同的面面积单元元确定不不同差价价系数来来实现，以以锁定不不同客户户的总价价需求。而而且由于于人们在在不同面面积房屋屋中生活活的舒适适感程度度完全不不一样

11、，因因此，房房屋面积积有一个个适度规规模，面面积太大大或太小小的房屋屋价格都都不可能能太贵，而而以最适适宜人们们生活的的房屋价价格较贵贵。（五）视野野差价如果房屋面面临公园园、湖泊泊，视野野较佳，人人生活在在里边会会感到轻轻松自然然，这样样的房屋屋一般价价格较贵贵。而面面临闹市市区或采采光不佳佳、视野野较差的的房屋，即即使在同同一栋楼楼的同一一楼层，价价格也应应相对便便宜。（六）产品品差价房地产是由由建筑材材料构成成的，而而建材有有许多档档次，价价格差异异较大。尤尤其是外外墙到屋屋内建材材价格差差异很大大，例如如，木质质、铝质质门窗和和铜铸大大门、高高级铝门门窗价格格相差很很大，而而大理石石、

12、花岗岗石地板板也不是是一般的的瓷砖价价能比拟拟的，外外国进口口的厨房房设备、卫卫生设备备也比国国内产品品贵好几几倍。（七）设计计差价室内格局、公公共设施施的配置置都会影影响房地地产价格格。另外外，如开开放空间间、休闲闲空间的的设计，也也因能够够提高居居住品质质而提高高房地产产的价位位。（八）口彩彩差异一般来说，双双数的楼楼层门牌牌号贵一一些，单单数的楼楼层门牌牌号便宜宜一些；含有113、14号码码的便宜宜一点，含含有6、8、9号码的的贵一点点。三、房地产产定价的的目标房地产定价价的目标标是房地地产企业业预先考考虑楼盘盘销售价价格实现现后所要要达到的的目的。它它服从于于企业经经营目标标。商品品房

13、定价价目标是是商品房房定价运运作中定定价方法法、策略略灼依据据，它有有以下33种形式式：（一）以获获取利润润为目标标获取利润是是企业经经营包括括房地产产营销的的主要目目标，其其利润目目标包括括如下两两种：1、获取最最大利润润目标商品房定价价的目标标一般介介于两端端，一端端是基本本和成本本价持平平的最低低销售价价，一端端是市场场可能接接受的最最高销售售价。获获取最大大利润目目标的价价格定位位是靠近近最高销销售价这这一端，目目的是使使企业获获得最大大限度的的利润。2、获取平平均利润润目标商品房获取取平均利利润目标标价格定定位可以以有两种种参照。一一种是把把价格定定位于上上述最低低销售价价和最高高销

14、售价价之中，另另一种是是把价格格定位于于同行业业大多数数企业的的一般利利润水平平。19999年年以前，我我国房地地产企业业的一般般利润水水平在成成本的115%-50%,19999年年以后，房房地产企企业的一一般利润润水平在在5%15%。（二）以回回笼投资资资金为为目标商品房投资资金额大大，投资资周期长长。为了了降低投投资风险险，减少少贷款利利息支出出，商品品房销售售以回笼笼投资资资金为目目标，争争取“跑量”，薄利利多销，其其利润水水平一般般控制在在5%上下下。（三）以维维持企业业生存为为目标商品房由于于市场等等各种原原因而产产生滞销销，会造造成企业业在开发发经营资资金上的的困难。在在这种情情况

15、下，企企业首先先要分析析滞销原原因，采采取各种种补救措措施。除除这以外外，降价价销售是是应急方方法也可可能是主主要的补补救措施施。通过过降价促促进销售售，企业业能以资资金支持持维持生生存，寻寻求机会会再求发发展。在在这种情情况下利利润一般般控制在在3%以下下甚至亏亏本销售售。四、房地产产的定价价方式房地产定价价方式对对实现房房地产企企业的经经营目标标至关重重要，房房地产商商品价格格的高低低受成本本费用、市市场需求求和竞争争状况等等因素的的影响。如如何制定定最适当当的价格格，求取取最大的的利润，是是所有投投资者最最感兴趣趣的事情情。房地地产开发发经营过过程中常常用到的的几种定定价方法法如下：（一

16、）成本本导向定定价法成本导向定定价就是是在产品品成本的的基础上上加上一一定比例例的预期期利润作作为售价价，利润润率根据据企业的的目标进进行选择择，其定定价基本本准则是是产品的的内在使使用价值值。这种种方法简简单易行行，但缺缺点在于于比较呆呆板，不不能反映映市场需需求状况况和竞争争的激烈烈程度。房地产世界界色彩斑斑斓，产产品的差差异性随随处可见见，不同同产品的的差异形形成产品品使用价价值不同同，从而而形成不不同的市市场价格格表现。一一般而言言，房地地产产品品的定价价差异可可以依集集合的不不同分为为两类：1、不同地地块楼盘盘之间的的差异。这一类差异异，我们们称之为为产品的的主要差差异，它它基本上上

17、是两个个不同“房”和不同同“地”之间的的差异，它它的变化化对产品品定价的的影响很很大，它它的综合合评定构构成了对对产品价价格的总总体认定定。通常常，它们们由以下下几个因因素构成成：地理理位置、产产品种类类、工程程进度、规规划配套套、平面面设计、得得房率、公公司品牌牌、付款款方式、建建材装潢潢、企划划服务等等。2、同一楼楼盘不同同单元之之间的差差异。这类差异就就是差价价系数，比比较第一一类差异异，它是是同一地地块同一一楼盘不不同单元元之间的的差异，这这种差异异只是产产品的次次要差异异，对产产品的定定价仅起起微调作作用，虽虽然它的的综合评评定有时时候也会会对房价价产生大大幅调整整。通常常，它们们由

18、以下下几个因因素构成成：朝向向差异、层层次差异异、边间间差异、景景观差异异、面积积差异、口口彩差异异等。（二）需求求导向定定价法需求导向定定价法是是以市场场上消费费者对于于房地产产产品的的需求状状况为定定价依据据，以买买方对产产品价值值的理解解、需求求的强度度以及价价格承受受力为基基础确定定售价。需需求导向向定价法法是在兼兼顾成本本和产品品价值的的同时，更更多地是是由以下下几个因因素综合合考虑的的：市场场景气、企企业战略略、竞争争地位、目目标利润润和资金金状况等等。其定定价方法法主要包包括：1、理解值值定价法法。所谓理解值值定价法法，即根根据消费费者对楼楼盘价值值的理解解和对价价格的接接受程度

19、度，确定定相应价价格。2、区分需需求定价价法。具体指某一一种产品品或劳务务的价格格差异不不是来源源于其边边际成本本的差异异，而是是来源于于不同的的细分市市场的需需求，如如： 以目标标顾客为为主的区区别价格格； 以户型型改进为为基础的的区别价价格； 以地域域为基础础的区别别价格； 以时间间为主的的区别价价格； 反向定定价法。（三）顾客客感受定定价法当购房者对对开发商商的牌子子和信誉誉有信心心时，即即使该产产品价格格稍高于于其他同同类产品品，购买买者也会会乐于购购买；当当买家对对开发商商不具有有信心时时，即使使定价低低，买家家也会犹犹豫再三三，甚至至怀疑其其产品质质量，而而大大影影响其销销售。所所

20、以，开开发商定定价时，要要周密考考虑，并并不是价价格越低低越好，有有时候价价格太低低反而使使买家怀怀疑产品品质量。（四）加权权点数定定价法在制定预售售房屋的的价格时时，通常常搜集一一系列同同类物业业交易的的价格等等相关资资料，然然后根据据房屋面面积、朝朝向、视视野、楼楼层、市市场繁荣荣程度等等情况，分分别给以以不同的的调价系系数，再再根据这这些系数数和均价价，用加加权平均均法计算算出每套套房屋出出售时的的合理价价格水平平。这种种价格水水平综合合了各种种不同情情况，是是一种平平均的、折折衷的价价格。（五）网络络竞价定定价法网络竞价也也是目前前新兴的的一种定定价方式式。它利利用网络络传递信信息的便

21、便利性，由由消费者者按照自自己对物物业的评评价给出出报价。在在网上消消费者综综合所掌掌握的有有关信息息和对物物业本身身的评价价以及需需求的迫迫切程度度等因素素给出自自己的报报价，若若消费者者预期比比较高，报报价也会会比较高高；反之之若预期期或评价价不好就就会给出出较低报报价。房房地产开开发商将将众多消消费者报报出的不不同价位位进行比比较分析析，择优优达成交交易。网络的互动动性使得得消费者者足不出出户就可可以参加加竞买，也也为房地地产开发发商获得得最优价价格提供供了可能能，供给给与需求求相互匹匹配的经经济学原原理在此此得到充充分的体体现。这这是需求求导向定定价法在在网络经经济下的的新形式式。我们

22、常说“没有卖卖不出去去的价格格，只有有卖不出出去的产产品”。当产产品的价价格与其其价值相相符合的的时候，它它就有它它的市场场空间和和特定的的消费群群。产品品最终的的市场实实现，关关键在于于产品的的定价是是否以产产品本身身所能提提供的功功能和服服务为基基础，而而产品定定位又总总是在市市场供需需平衡点点之间寻寻求最大大的价格格实现。总之，房地地产的价价格不能能脱离其其价值而而波动，价价值也受受到价格格的表现现和修正正。房地地产定价价是一门门艺术，里里面有许许多技巧巧和策略略。这种种技巧和和策略一一方面是是针对同同行的竞竞争，另另一方面面则是面面对消费费者，其其中最重重要的是是把握消消费者心心理，使

23、使房地产产价格为为消费者者所接受受。如果果离开了了这一点点，任何何技巧和和策略都都是空谈谈。“顾客是是上帝”这句行行销格言言在房地地产定价价时必须须牢牢记记住。五、房地产产的付款款方式随着房地产产市场的的竞争日日益激烈烈，开发发商开始始越来越越重视多多种付款款方式的的应用，以以方便客客户。（一）一次次性付款款一次性付款款是指购购房者下下定契约约后，立立刻将所所有的购购房款项项一次性性地付给给房地产产开发商商的一种种付款方方式。（二）建筑筑期付款款建筑期付款款是指整整个购房房款被分分成苦干干比例，购购房者依依楼盘的的施工进进度逐一一支付的的一种付付款方式式。（三）按时时间付款款按时间付款款是介于

24、于一次性性付款和和建筑期期付款中中的又一一种付款款方式，是是购房者者下定签签约后，按按时间分分期逐一一交纳房房款。（四）银行行按揭按揭是指购购房者的的购房时时向银行行提出担担保的质质押文件件，经银银行审核核通过取取得房屋屋总价的的部分贷贷款，依依抵押约约定，按按期按时时向银行行偿还贷贷款本息息，并提提供该房房地产作作为偿还还贷款的的担保。苦苦按约付付完本息息，则收收回产权权，若不不能偿还还贷款，则则银行有有权取得得产权并并予以出出卖，以以清偿欠欠款。第四节 渠道策策略营销渠道是是将产品品由生产产者转移移给消费费者的途途径，是是房地产产营销的的重要一一环。对对于房地地产企业业来说，是是自己亲亲临

25、战场场直接销销售，还还是请他他人做嫁嫁衣裳代代为销售售，需要要根据实实力进行行慎重抉抉择。房地产发展展商开发发的房地地产商品品，如何何以最快快的速度度、最佳佳经济效效益、最最低的费费用支出出，流通通转移到到顾客手手中，营营销渠道道的选择择和控制制相当重重要。一、房地产产的直接接销售直接销售是是指房地地产开发发商直接接销售产产品。房房地产开开发商利利用有关关信息与与客户联联系，自自己承担担全部流流通职能能，直接接将房地地产产品品销售给给顾客。也也可利用用网络工工具，如如电子邮邮件、公公告板等等收集消消费者对对产品的的意见，有有利于企企业提高高工作效效率和树树立良好好企业形形象。在我国现阶阶段，直

26、直接营销销的房地地产营销销中占有有主导地地位。（一）采用用直销方方式的情情况1、大型房房地产公公司。大型房地产产公司一一般设有有销售部部门，专专门负责责公司楼楼盘的销销售工作作。他们们往往有有自己的的销售网网络，提提供的自自我服务务有时比比代理商商更为有有效。香香港的长长实、新新鸿基、恒恒基兆业业等大型型房地产产公司大大多采用用直销的的方式。一一方面是是因为开开发商有有实力，另另一方面面可能是是认为自自己公司司的人会会全力为为公司推推销。而而代理公公司往往往可能因因为在同同期推出出很多楼楼盘，不不一定有有足够的的人力、物物力来推推销每一一个所接接受委托托的楼盘盘。2、市场为为卖方市市场。这时，

27、房地地产市场场供不应应求，推推出的楼楼盘受到到投资者者的欢迎迎。当出出现房地地产热时时，发展展商图纸纸一出来来，楼盘盘就立即即被抢购购一空，当当然无需需代理了了。3、楼盘素素质特别别优良。如果属这种种情况，则则说明市市场反映映非常好好，甚至至有业主主愿意预预付部分分或全部部建设费费用。如如深圳某某公司开开发的物物业，整整体规划划占地440万平平方米，建建筑面积积1200万平方方米。因因其优越越的地理理位置、欧欧洲风情情的设计计风格，加加上发展展商的实实力，早早在该项项目未公公开推出出时，其其首期几几幢多层层住宅即即被市内内两家银银行和一一家信托托公司瓜瓜分一空空，这当当然无需需再找物物业中介介

28、机构了了。（二）直接接营销的的优点1、房地产产发展商商可以控控制开发发经营的的全过程程，以避避免因某某些素质质不高的的房地产产中间商商（代理理商）介介入而造造成的营营销短期期行为，如如简单地地将好销销楼盘单单元销售售出去，却却使相对对难销的的楼盘单单元积压压。2、产销直直接见面面，便于于房地产产发展商商直接了了解顾客客的需求求、购买买特点及及变化趋趋势，缩缩短了发发展商和和顾客沟沟通的渠渠道，由由此可以以较快地地调整楼楼盘的各各种功能能。（三）直接接营销的的缺点1、一般来来说，房房地产发发展商在在房地产产项目的的开发和和工程等等方面集集中了较较大的优优势，而而房地产产营销是是一项专专业性非非常

29、强的的工作，销销售人员员不仅应应具有较较高的素素质，而而且必须须掌握房房地产专专业的相相关知识识，并对对所推介介的楼盘盘非常熟熟悉，对对市场上上同类竞竞争项目目也有相相当的了了解，若若房地产产发展商商直接营营销，一一般难以以汇集在在营销方方面的专专有人才才，难以以形成营营销专业业优势，这这样会在在相当程程度上影影响营销销业绩的的提升。2、房地产产发展商商直接销销售，还还会分散散企业的的人力、物物力和财财力，分分散企业业决策层层的精力力，搞不不好会使使企业顾顾此失彼彼，使生生产和销销售两头头都受到到影响。二、房地产产的间接接销售为了克服直直销的缺缺点，房房地产中中介应运运而生。中中介机构构成为连

30、连接买卖卖双方的的枢纽，使使房地产产间接销销售成为为可能，中中国商品品交易中中心、商商务商品品交易中中心、中中国国际际商务中中心都属属于此类类机构，在在未来的的虚拟市市场中它它们依然然起着不不可替代代的作用用。房地产商品品交易中中介机构构不仅简简化了市市场交易易过程，而而且有利利于交易易活动的的常规化化。房地地产中介介机构可可以全天天候地常常年运转转，避免免了地域域和时差差上的限限制；买买卖双方方的意愿愿通过固固定的表表格形式式统一而而规范地地表达，避避免相互互扯皮。房房地产交交易中介介机构的的规范化化运作减减少了交交易过程程中的大大量不确确定因素素，降低低了交易易成本也也提高了了交易成成功率

31、。中介机构还还为买卖卖双方的的信息收收集过程程提供了了便利。中中介机构构本身是是一个巨巨大的数数据库，其其中聚集集了全国国乃至全全世界的的众多厂厂商，也也汇集了了成千上上万种产产品。这这些厂商商和产品品被进行行了多种种分类，可可以从不不同角度度进行检检索。在中介机构构的协调调下，供供应意愿愿和需求求意愿在在交流的的基础上上完美匹匹配。这这种间接接渠道策策略尤其其适用于于中、小小型房地地产公司司。由于于房地产产市场的的不断发发展和竞竞争的日日趋激烈烈，获取取及时而而准确的的信息对对于一个个项目的的成败相相当关键键，房地地产中介介机构置置身于市市场中，信信息灵通通，关系系网广，具具有很强强的推销销

32、优势。专专业房地地产中介介机构具具有很强强的房地地产专业业知识和和丰富的的营销经经验，能能够很好好地完成成营销策策划。房地产开发发商在不不同时期期对不同同类型的的房地产产商品应应该选择择不同的的中介机机构和销销售渠道道。对中中介机构构的选择择可从以以下几个个方面考考察中介介机构以以往经营营的项目目和业绩绩；中介介机构所所在区域域和市场场覆盖面面以及市市场定位位情况；中介机机构经营营状况和和管理水水平，包包括销售售量、利利润、流流动资金金、成本本、质量量管理、销销售管理理等指标标；中介介机构品品牌形象象，如其其社会声声誉和品品牌知名名度等。物业代理的的形式一一般有以以下几种种：联合合代理与与独家

33、代代理，买买方代理理、卖方方代理和和双重代代理，首首席代理理和分代代理。开开发商可可根据项项目的具具体情况况采用不不同的代代理形式式，对于于一些比比较庞大大的、功功能比较较复杂的的项目，可可采用联联合代理理形式，由由几家代代理公司司联合承承担代理理工作；或者采采用首席席代理和和分代理理的形式式，委托托一个物物业代理理公司作作为项目目的首席席代理，全全面负责责项目的的代理工工作，总总代理再再去委托托分代理理，负责责物业某某些部分分的代理理工作。而而较小型型的房地地产项目目，委托托对该类类物业有有代理经经验的公公司已经经足够。例如，一直直分散经经营、各各自为政政的上海海房地产产代理界界19999年

34、出出现了合合作经营营的大动动作，在在上海中中天行房房地产顾顾问有限限公司的的牵头下下，上海海市近550家知知名中介介、代理理公司合合作分销销代理外外滩临江江惟一可可自由分分割的纯纯办公物物业“金延大大厦”。这一一举措对对规范上上海市房房地产中中介代理理市场，促促进中介介、代理理公司的的合作交交流将起起积极的的作用。近年来，上上海市房房产中介介代理获获得了飞飞速的发发展，全全市已拥拥有15500多多家中介介、代理理公司，在在房地产产二、三三级市场场流通中中的作用用愈来愈愈大。但但是，上上海房地地产界的的中介代代理公司司一直处处于各自自为政的的混战局局面，115000多家公公司将市市场分割割得很小

35、小，行业业竞争日日趋激烈烈，这也也造成了了物业代代理与客客户接触触面狭窄窄的矛盾盾。在这这种情况况下，由由中天行行总代理理的“金延大大厦”采用分分销代理理的办法法，联合合全市近近50家知知名中介介、代理理公司共共同经营营，开了了上海市市代理公公司网络络化，实实现中介介、代理理公司强强强联合合的先河河。（一）间接接营销的的优点1、有利于于发挥营营销专业业特长。房房地产中中间商（代代理商）往往往集中中了市场场调研、广广告文案案设计、现现场销售售接待等等各方面面的营销销人才，便便于从专专业上保保证发展展商开发发的房地地产商品品销售成成功。2、有利于于发展商商集中精精力，缓缓解人力力、物力力和财力力的

36、不足足，重点点进行房房地产项项目的开开发和工工程方面面的工作作。（二）间接接营销渠渠道的缺缺点1、目前我我国的房房地产中中间商良良莠不齐齐，专业业素养和和职业道道德水准准差异很很大。如如果房地地产发展展商被一一些专业业素养和和职业道道德低下下的中间间商的花花言巧语语所迷惑惑，放手手让他们们代理销销售，会会造成很很大的损损害。2、如果房房地产中中间商的的销售业业绩与发发展商自自己销售售预计的的销售业业绩基本本持平，发发展商支支付给中中间商的的销售费费用就会会“得不偿偿失”。因为为发展商商支付给给中间商商一定的的销售费费用如佣佣金等，是是希望中中间商能能取得较较好的销销售业绩绩，这样样即使利利润分

37、流流也在所所不惜。三、房地产产经纪人人（一）房地地产经纪纪人的资资质审查查房地产经纪纪人的资资质，是是政府有有关机构构（主要要是房地地产管理理部门和和工商行行政部门门）对房房地产经经纪人资资格的审审定和确确认。具具体应包包括：1、具备多多方面的的专业知知识和经经营能力力。房地产经纪纪人要熟熟悉房地地产市场场管理的的方针、政政策、市市场行情情及相关关的业务务技术知知识，如如正确评评估房地地产数量量、质量量、售价价、租金金、折旧旧、维修修升值和和保险、纳纳税、抵抵押、信信贷等经经济方面面的知识识；正确确处理房房地产买买卖、租租赁、析析产、分分割、继继承、过过户登记记及国家家政策法法规方面面的知识识

38、；城市市土地开开发和再再开发、房房屋维修修、拆建建、重建建、规划划、建筑筑、物业业管理等等方面的的知识；民俗风风情、邻邻里关系系、社区区传统、家家庭结构构、人口口变化等等社会学学方面的的知识；噪声、绿绿化、采采光、水水源、供供电、供供暖、道道路等环环境保护护和基础础设施配配套等方方面的知知识；一一定的信信息收集集、储存存、传播播交换的的能力，较较强的公公关能力力和基本本的房地地产测绘绘能力等等。2、要有一一定的经经营方向向和经营营范围，并并要有相相对固定定的场所所。由于房地产产经营的的业务量量大，种种类繁多多，区域域广，房房地产经经纪人的的活动，应应根据社社会需要要和自身身特点，确确定一定定的

39、经营营方向，并并按照业业务种类类或地域域，确定定一定的的经营活活动范围围。3、要有为为活跃房房地产市市场服务务的从业业目的。房地产经纪纪人要有有正当的的社会身身份，以以及为活活跃房地地产市场场服务的的从业目目的，这这点在当当前尤其其重要。4、要有良良好的职职业道德德。房地产经纪纪人要严严格执行行房地产产市场管管理的方方针、政政策，遵遵纪守法法，在国国家法令令和政策策允许的的范围内内开展经经纪活动动。（二）房地地产经纪纪人职能能1、协助开开展有关关房地产产的推广广、宣传传等活动动，以吸吸引最好好的买家家或租客客。2、代客物物色适合合购买或或租用的的房地产产。3、收集有有关房地地产资料料，如：房地产产所在的的地区、位位置、图图例，有有关租约约资料或或地契资资料等，以