舟山项目规划方案二样本

1、北京市建筑业发展历史、现状和前景分析房地产业务选择说明：基于产业机 会与企业实力的业务选择与组合3.3龙腾选择”别墅市场业务”影响因素分析1、同写字楼市场一样，别墅市场区域分布特性明显，丰台区处于绝对落后地 位，龙腾在开发的区域选择和政府背景支持上没有优势，但能够关注未来南城环境建设的改观的条件下，别墅市场的发展态势2、别墅市场政府监管力度大，市场需求波动风险大，而龙腾抵御风险能力弱3、龙腾的资金实力和融资能力限制了对别墅市场的开发4、龙腾对别墅需求市场的客户也没有营销的优势 建议：龙腾现阶段不宜选择别墅市场 对龙腾选择”地产开发业务”的分析1、地产开发业务核心在于土地发展潜力，存在区域差异，

2、丰台的土地资源较丰富，有很多待开发的区域，如”槐房项目”所在地段，龙腾有丰台区域关系资源背景，能够考虑地产开发;2、完全市场化运作获取土地资源需要企业有相当雄厚的资金实力，龙腾显然 不具备条件，使得其单纯选择地产业务会面临较大的市场风险3、但经过关系等其它渠道以实际的低成本获取土地资源进行土地开发能够是龙腾的选择之一，比如把”槐房项目”前期倒手卖出建议：能够考虑，遇到机会，以”倒手”方式做地产，能够迅速集聚资本 基于产业机会与企业实力的业务选择与组合3.3龙腾选择经济适用房项目分析北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区，而南部地区没有形成规模性的经济适用房，可是依据北京市政府

3、开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建设都要求加大该地区的经济适用房建设力度建议：龙腾要关注南城的经济适用房建设，寻求政府支持。龙腾选择绿化隔离带项目分析1、”槐房项目”就是绿化隔离带项目，它的运作为龙腾的选择此类项目积聚了经验2、”绿化隔离带”的项目市场化运作程度相对较强，对龙腾的要求较高，因此建议龙腾注意开发模式选取3、”绿化带”生态环境的改变使得该此类项目未来市场升值空间较大 建议：龙腾能够对绿化隔离带地区进行地产开发，拿到地皮迅速倒手；槐房项目运作好是前提龙腾选择商业用房、写字楼市场的影响因素分析1、商业用房和写字楼市场区域分布特性明显，丰台区绝对落后，龙腾在开发 的区域选择和政府

4、背景支持上没有优势2、商业用房和写字楼开发市场化最强, 市场需求的波动风险使得开发风险大，龙腾抵御风险能力弱3、龙腾资金实力 弱，融资能力差，相对大企业没有竞争力，而商业用房和写字楼开发需要企业 有较强的资金实力建议：龙腾不宜选择商业用房和写字楼市场基于产业机会 与企业实力的选择与业务组合3.3龙腾选择”危改”项目分析1、”危改项 目”是政策性很强的开发市场，”以房改带危改”的开发模式也适合开发商介 入2、丰台区是”危旧房”改造重心区域，能够充分利用区内资源3、 ”危 改”整体降低了开发企业的融资困难、市场风险，适合龙腾的企业实力4、经 过在丰台做危改，塑造企业在区域及北京良好的社会现象，演绎

5、”龙腾”品牌。 建议：选择危改为企业转型发展的核心业务 基于产业机会与企业实力的选择与 业务组合3.3建筑业务选择说明：1、建筑业是XX的传统业务，本身的管理 水平、业务拓展、市场运作能力还比较弱，在激烈的市场竞争条件下，当前 面向市场选择业务不符合企业实际2、 XX建筑的实力限制企业多品种业务选 择3、XX选择龙腾的开发项目要有适当比例，否则会对整个项目运行在资金、 工期等方面造成不利影响4、 XX建筑需要迅速提升企业核心竞争力建议：XX专注于”住宅建设”项目品种，以专业化求发展 装饰业务选择说明：1、 XX装饰业务技术人员缺乏，本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力很低, 在激烈的市场竞争

6、条件下，当前面向市场选择业务有很大困难2、XX装饰的 实力限制企业多品种业务选择3、 XX选择龙腾的开发项目也要有适当比例， 同时要借此扩展企业实力，迅速提升企业核心竞争力建议：XX专注于”技术 含量低”的公装项目品种，以专业化求发展，逐步扩大企业竞争力基于产业机 会与企业实力的选择与业务组合3.3业务组合现阶段房地产、建筑和装饰三 块业务的组合关系：危旧房改造业务绿化隔离带业务立足丰台公共建筑和住 宅施工项目（含龙腾开发项目）龙腾开发项目其它公装项目装修装饰业务 建筑业务房地产业务基于产业机会与企业实力的选择与业务组合3.3现阶段 各选择业务的SWOT分析危改业务的SWOT分析优势劣势机会威

7、胁 危改政策 的时间限制其它竞争者参与竞争政策的不确定性利用区域关系资源拿项目 建筑装饰施工保障可利用危改迅速促使企业成长政府政策支持和保障项目资 金有保障市场营销风险低开发经验不足危改项目资源储备能力低建筑装饰 保障能力低（特别是资金保障）低风险低利润，不利于资本迅速积累建筑装 饰业务的SWOT分析优势劣势机会威胁龙腾开发带来业务机会前述面临的 其它产业机会多年从业经验建筑二级资质（相对优势）资金实力弱项目 经理人才缺乏业务扩张能力低市场开拓能力弱产业竞争环境激烈龙腾不能 选择XX建筑和装饰总体结论3.4产业选择与业务组合的总体结论在中国 及北京良好的经济发展状态下，有众多的产业机会，但依据

8、XX集团当前企业 实力，我们认为XX当前最好的选择是依然立足于现有的三大产业：房地产、 建筑和装修装饰在具体的产业业务选择中，依据前述分析，我们认为：房地 产业务现阶段应专注于现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政 策导向性强的业务；建筑业务以丰台区域有选择性的公共建筑和龙腾房地产开 发业务的住宅施工项目为主；装修装饰业务以技术含量低的公装市场为现阶段 业务发展核心；三者现阶段业务关系定位为：以房产开发带动建筑和装饰业务 的发展建筑和装饰业务推动房产进一步开发发展目标与整体发展战略4 ?XX企业发展目标定位4.1 XX整体发展战略4.2目标定位前提：在对外部环境分析和企业内部资源综合

9、分析的基础上，从未来发展的可能性和现实发展的可行性角度出发，对XX企业发展目标予以定位，将XX发展目标分为集团总 体战略目标、阶段发展目标和各业务及职能发展分目标三个部分。一、XX企业总体战略目标 企业使命：为丰台区城镇建设和居民安居工程做 贡献XX集团总体发展方向：发展成在房地产、建筑和装修装饰三个产业领域 于丰台区有绝对影响力的、以”住宅房屋综合经营”为核心业务的集团化控股 型实体经营企业，它由多个控股子公司组成，其中包括现在的龙腾开发公司、 XX建筑和装饰公司。其中：龙腾开发公司发展方向：一级资质的房地产开发 企业XX建筑发展方向：一级资质的工程施工总承包企业XX装饰发展方向： 一级装饰

10、施工、一级幕墙施工、甲级装饰设计等大型装饰企业。 一 一一” 企业战略转型”阶段；加大向现代企业制度改革的力度，完善集团公司管理模 式，完成XX企业整体的战略转型，形成以房地产开发业务为核心，建筑施工、 装饰施工为两翼的业态结构，成为丰台区有绝对影响力的集团企业。”成长发展”阶段；立足丰台，面向北京，以”政策性房地产”开发及 相关经营和建筑承包业务为主业，发展成为北京”政策性房地产”市场独树一帜具有知名度具有较强影响力和竞争力的现代型住宅房屋经营公司；以 后一一”持续经营”阶段；以住宅房屋经营公司为控股主体企业，拓展业务经 营领域，捕获附加价值业务，形成企业持续经营能力，成为在北京房地产相关

11、市场有重要影响的，具有高度创新能力的实体经营型企业。二、发展阶段划 分及阶段目标确定XX企业发展目标定位4.1三、”战略转型阶段”的XX 集团分目标确定业务发展分目标：房地产业务：到 房地产开发面积达到100万平方米，成为XX集团绝对主营业务，业务收入达到集团全部的60%以 上，业务扩张速度达到30%以上。建筑业务：形成以工程总承包为主的业务体 系，到 年施工能力达到20万平方米，业务收入占到集团全部的20%以上，年 增长速度在20%以上。装修装饰业务：装修装饰业务达到集团全部的10%以上, 在业务上形成自己参与市场的独特的核心竞争力 集团职能目标：财务目标： 到 实现年销售收入6亿元，年利润

12、1亿元，房地产收入超过70%,中高层管理 人员收入翻番；到销售收入达到10亿元，年利润2亿元，中高层3人年薪过 100万；进入北京市场前5名，年销售收入超过20亿元，年利润3亿元，10 人年薪过100万。管理目标：用三年的时间建成以规范化管理制度和业务流程 管理为核心的信息化管理平台，形成适合于自身企业发展的现代化的集团化企 业管理模式；开发公司立足高起点，形成适合自身的现代企业管理模式；建筑 和装饰公司建立以工程项目管理为核心的管理体制，以管理求效益。组织发展 目标：在三年转型期经过采取过渡型的集团公司管理模式，完善以龙腾房地产 公司、XX建筑工程公司、装饰工程公司为主要业务的组织架构；到

13、建筑和 装饰公司成为一级资质的施工承包企业，并向施工总承包企业发展，房地产开 发公司成为二级资质的开发企业，向一级资质的开发企业迈进。人力资源发展 目标：到，公司建立起完善的人力资源管理体系，形成以高学历高素质人才 为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能力之一。企业文化培 育目标：在原XX企业文化的基础上，经过培育新型的房地产企业文化，整合 建筑装饰和房地产公司之间的文化差异，形成XX人共同追求的求实创新踏实 上进的文化理念。公司品牌发展目标：经过公司房地产业务的开展确立”龙 腾”在丰台区具有绝对地位的品牌形象，同时以质量和科技手段锻造XX建筑 和装饰公司的品牌，争拿一个以上的长城杯和鲁班奖。XX企业发展目标定位 4.1 XX企业发展目标定位4.1住宅房屋经营公司定位 住宅房屋经营公司就 是立足于不断追求的创新的经营模式，经过住宅开发、建筑和装修装饰施工业 务集聚区域资源，形成以服务居民住宅为核心业务的具有持续经营能力的企业。 它是一种虚拟经营的概念。1、它不同于房地产开发企业，也不同于包含建筑 装饰的综合类房地产开发企业2、它的核心业务是服务业3、形成房地产开发、 建筑、装饰施工及物业管理和社区经营等为一体的综合性经营业务4、要求 XX能经过房地产开发有效集聚区域资源，集聚资源的手段多样化，敢于创新5、在区