工程开发成本核算的基本方法

1、房地产企业相关问题汇总应付工程款和预付备料软、工程款的核算 开发企业与与施工企企业有关关发包工工程款和和预付备备料款、工工程款的的核算，应应在“应付账账款应付工工程款”和“预付账账款预付承承包单位位款”两个账账户进行行。开发发企业按按照规定定预付给给承包施施工企业业的备料料款和工工程款，应应记入“预付账账款预付承承包单位位款”账户的的借方；按照工工程价款款结算账账单应付付给承包包施工企企业的工工程款，应应记入“开发成成本房屋开开发成本本”等账户户的借方方和“应付账账款应付工工程款”账户的的贷方。如如有扣除除应付工工程款的的预付备备料款和和预付工工程款时时，应将将扣回的的预付备备料款和和预付工工

2、程款记记入“预付账账款预付承承包单位位款”账户的的贷方，“应付账款应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 如上述某开开发企业业某项发发包工程程年度合合同总值值为 6600 0000元，按按照合同同规定开开工前应应付预付付备料款款 1550 0000元元，则在在用银行行存款支支付时，应应作如下下分录入入账： 借：预付账账款预付承承包单位位款 1150 0000 贷；银行存存款 1150 0000 9月份根据据施工企企业当月月施工计计划所列列工作量量的二分分之一即即35 0000元，用用银

3、行存存款预付付工程款款时，应应作： 借：预付账账款预付承承包单位位款 335 0000 贷：银行存存款 335 0000 10月初根根据施工工企业提提出9月份工工程价款款结算账账单中的的已完工工程价值值为 775 0000元元，减去去应扣回回预付备备料款 18 0000元。月月中预付付工程款款 355 0000元，尚尚应支付付工程款款 222 0000元（755 0000元一一18 0000无一355 0000元），应应作： 借：开发成成本 775 0000 贷：预付账账款预付承承包单位位款 553 0000 应付账款应付付工程款款 222 0000 用银行存款款支付应应付工程程款时，应应作：

4、 借：应付账账款应付工工程款 22 0000 贷：银行存存款 222 0000开发间接费费用的组组成和核核算开发间接费费用是指指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位在开发发现场组组织管理理开发产产品而发发生的各各项费用用。这些些费用虽虽也属于于直接为为房地产产开发而而发生的的费用，但但它不能能确定其其为某项项开发产产品所应应负担，因因而无法法将它直直接记入入各项开开发产品品成本。为为了简化化核算手手续，将将它先记记入“开发间间接费用用”贴户，然然后按照照适当分分配标准准，将它它分配记记入各项项开发产产品成本本。 为了组织开开发间接接费用的的明细分分类核算算，分析析各项费费用增减减变动的的原

5、因，进进一步节节约费用用开支，开开发间接接费用应应分设如如下明细细项目进进行核算算： l工资，指指开发企企业内部部独立核核算单位位现场管管理机构构行政、技技术、经经济、服服务等人人员的工工资、奖奖金和津津贴。 2.福利费费，指按按上项人人员工资资总额的的一定比比例（目目前为114）提提取的职职工福利利费。 3折旧费费，指开开发企业业内部独独立核算算单位使使用属干干固定资资产的房房屋、设设备、仪仪器等提提取的折折旧费。 4修理费费，指开开发企业业内部独独立核算算单位使使用属于于固定资资产的房房屋、设设备、仪仪器等发发生的修修理费。 5办公费费，指开开发企业业内部独独立核算算单位各各管理部部门办公

6、公用的文文具、纸纸张、印印刷、邮邮电、书书报、会会议、差差旅交通通、烧水水和集体体取暖用用煤等费费用。 6水电费费，指开开发企业业内部独独立核算算单位各各管理部部门耗用用的水电电费。 7劳动保保护费，指指用于开开发企业业内部独独立核算算单位职职工的劳劳动保护护用品的的购置、摊摊销和修修理费，供供职工保保健用营营养品、防防暑饮料料、洗涤涤肥皂等等物品的的购置费费或补助助费，以以及工地地上职工工洗澡、饮饮水的燃燃料等。 8.周转房房摊销，指指不能确确定为某某项开发发项目安安置拆迁迁居民周周转使用用的房屋屋计提的的摊销费费。9利息支支出，指指开发企企业为开开发房地地产借入入资金所所发生而而不能直直接

7、计入入某项开开发成本本的利息息支出及及相关的的手续费费，但应应冲减使使用前暂暂存银行行而发生生的利息息收入。开发产品完完工以后后的借款款利息，应应作为财财务费用用，计人人当期损损益。 10其他他费用，指指上列各各项费用用以外的的其他开开发间接接费用支支出。 从上述开发发间接费费用的明明细项目目中，可可以看出出它与土土地征用用及拆迁迁补偿费费、建筑筑安装工工程费等等变动费费用不同同，它属属于相对对固定的的费用，其其费用总总额并不不随着开开发产品品量的增增减而成成比例的的增减。但但就单位位开发产产品分摊摊的费用用来说，则则随着开开发产品品量的变变动而成成反比例例的变动动，即完完成开发发产品数数量增

8、加加，单位位开发产产品分摊摊的费用用随之减减少；反反之，完完成开发发产品数数量减少少，单位位开发产产品分摊摊的费用用随之增增加。因因此，超超额完成成开发任任务，就就可降低低开发成成本中的的开发间间接费。 开发间接费费用的总总分类核核算，在在“开发间间接费用用”账户进进行。企企业所属属各内部部独立核核算单位位发生的的各项开开发间接接费用，都都要自“应付工工资”、“应付福福利费”、“累计折折旧”、“递延资资产”、“银行存存款”、“周转房房周转转房摊销销”等账户户的贷方方转入“开发间间接费用用”账户的的借方，作作如下分分录入账账：借：开发间间接费用用 411 6000 贷：应付工工资 88 0000

9、 应付福利费费 11120 累计折旧 10 0000 递延资产 3 5500 银行存款 8 4480 周转房周转房房摊销 10 5000 必须指出，如如果开发发企业不不设置现现场管理理机构而而由企业业（即公公司本部部）定期期或不定定期地派派人到开开发现场场组织开开发活动动，其所所发生的的费用，除除周转房房摊销外外，其他他开发间间接费可可记入企企业的管管理费用用。 开发间间接费用用的明细细分类核核算，一一般要按按所属内内部独立立核算单单位设置置“开发间间接费用用明细分分类账”，将发发生的开开发间接接费用按按明细项项目分栏栏登记。开发间接费费用的分分配 每月终了，应应对开发发间接费费用进行行分配，

10、按按实际发发生数计计人有关关开发产产品的成成本。开开发间接接费用的的分配方方法，企企业可根根据开发发经营的的特点自自行确定定。不论论上地开开发、房房屋开发发、配套套设施和和代建工工程，均均应分配配开发间间接费用用。为了了简化核核算手续续并防止止重复分分配，对对应计入入房屋等等开发成成本的自自用土地地和不能能有偿转转让的配配套设施施的开发发成本，均均不分配配开发间间接费用用。这部部分开发发产品应应负担的的开发间间接费用用，可直直接分配配计人有有关房屋屋开发成成本。也也就是说说，企业业内部独独立核算算单位发发生的开开发间接接费用，可可仅对有有关开发发房屋、商商品性土土地、能能有偿转转让配套套设施及

11、及代建工工程进行行分配。开开发间接接费用的的分配标标准，可可按月份份内各项项开发产产品实际际发生的的直接成成本（包包括土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价、前前期工程程费、基基础设施施费、建建筑安装装工程费费、配套套设施费费）进行行，即： 某项开发产产品成本本分配的的开发间间接费月份内内该项开开发产品品实际发发生的直直接成本本本月实实际发生生的开发发间接费费用应分配配开发间间接费各各开发产产品实际际发生的的直接成成本总额额。如某房地产产开发企企业某内内部独立立核算单单位在119988年5月份共共发生了了开发间间接费用用 411 6000元，应应分配开开发间接接费各开开发产品品实际发发生的直

12、直接成本本如下： 开发产品编编号名称称直接接成本 101商品品房 550 0000 102商品品房 1200 0000 151出租租房 75 0000 181周转转房 770 0000 201大配配套设施施商店店 800 0000 301商品品性土地地12550000 合计 5520 0000 根据上列公公式，即即可为各各开发产产品算得得5月份应应分配的的开发间间接费： 101商品品房：5000000元416600元元52000000元50 0000元8%4 0000元元 102商品品房：1120 0000元8%9 6600元元 151出租租房： 75 0000元86 0000元 181周转转

13、房：770 0000元元85 6000元 201大配配套设施施： 880 0000元元86 4000元 301商品品性土地地； 1225 0000元元8100 0000元 根据上面计计算，就就可编制制有如图图表510所示示的开发发间接费费用分配配表： 开发间接费费用分配配表 2000年年5月单单位：元元 开发项目编编号名称称直接成成本分分配开发发间接费费 101商商品房550 000044 0000 102商商品房1220 00009 6600 151出出租房755 000066 0000 181周周转房700 000055 6000 2011大配套套设施880 00006 4400 3011

14、商品性性土地1255 00001000000 合计计5520 0000411 6000 根据开发间间接费用用分配表表，即可可将各开开发产品品成本分分配的开开发间接接费记入入各开发发产品成成本核算算对象的的“开发间间接费”成本项项目，并并将它记记入“开发成成本”各二级级账户的借方和和“开发间间接费用用”账户的的贷方，作作如下分分录入账账： 借：开发成成本房屋开开发成本本 255 2000 开发成本配套套设施开开发成本本 6 4000 开发成本商品品性土地地开发成成本 110 0000 贷：开发间间接费用用 411 6000，一一般要按按所属内内部独立立核算单单位设置置“开发间间接费用用明细分分类

15、账”，将发发生的开开发间接接费用按按明细项项目分栏栏登记。 土地开发成成本的核核算 一、土地开开发支出出划分和和归集的的原则 房地产开发发企业开开发的土土地，按按其用途途可将它它分为如如下两种种：一种种是为了了转让、出出租而开开发的商商品性土土地（也也叫商品品性建设设场地）；另一种种是为开开发商品品房、出出租房等等房屋而而开发的的自用土土地。前前者是企企业的最最终开发发产品，其其费用支支出单独独构成土土地的开开发成本本；而后后者则是是企业的的中间开开发产品品，其费费用支出出应计入入商品房房、出租租房等有有关房屋屋开发成成本。现现行会计计制度中中设置的的“开发成成本土地开开发成本本”科目，它它的

16、核算算的内容容，与企企业发生生的土地地开发支支出并不不完全对对口，原原则上仅仅限于企企业开发发各种商商品性土土地所发发生的支支出。企企业为开开发商品品房、出出租房等等房屋而而开发的的土地，其其费用可可分清负负担对象象的，应应直接计计入有关关房屋开开发成本本，在“开发成成本房屋开开发成本本”科目进进行核算算。如果果企业开开发的自自用土地地，分不不清负担担对象，应应由两个个或两个个以上成成本核算算对象负负担的，其其费用可可先通过过“开发成成本土地开开发成本本”科目进进行归集集，待土土地开发发完成投投入使用用时，再再按一定定的标准准（如房房屋占地地面积或或房屋建建筑面积积等）将将其分配配计入有有关房

17、屋屋开发成成本。如如果企业业开发商商品房、出出租房使使用的土土地属于于企业开开发商品品性土地地的一部部分，则则应将整整块土地地作为一一个成本本核算对对象，在在“开发成成本土地开开发成本本” 账户中中归集其其发生的的全部开开发支出出，计算算其总成成本和单单位成本本，并于于土地开开发完成成时，将将成本结结转到“开发产产品”账户。待待使用土土地时，再再将使用用土地所所应负担担的开发发成本，从从“开发产产品”账户转转入“开发成成本房屋开开发成本本”涨户，计计入商品品房、出出租房等等房屋的的开发成成本。 二、土地开开发成本本核算对对象的确确定和成成本项目目的设置置 （一）土地地开发成成本核算算对象的的确

18、定 |为了既有利利于土地地开发支支出的归归集，又又有利于于土地开开发成本本的结转转，对需需要单独独核算土土地开发发成本的的开发项项目，可可按下列列原则确确定土地地开发成成本的核核算对象象： 1对开发发面积不不大、开开发工期期较短的的土地，可可以每一一块独立立的开发发项目为为成本核核算对象象； 2对开发发面积较较大、开开发工期期较长、分分区域开开发的土土地，可可以一定定区域作作为土地地开发成成本核算算对象。成成本核算算对象应应在开工工之前确确定，一一经确定定就不能能随意改改变，更更不能相相互混淆淆。 （二）土地地开发成成本项目目的设置置 企业开发的的土地，因因其设计计要求不不同，开开发的层层次、

19、程程度和内内容都不不相同，有有的只是是进行场场地的清清理平整整，如原原有建筑筑物、障障碍物的的拆除和和土地的的平整；有的除除了场地地平整外外，还要要进行地地下各种种管线的的铺设、地地面道路路的建设设等。因因此，就就各个具具体的土土地开发发项目来来说，它它的开发发支出内内容是不不完全相相同的。企企业要根根据所开开发土地地的具体体情况和和会计制制度规定定的成本本项目，设设置土地地开发项项目的成成本项目目。对于于会计制制度规定定的、企企业没有有发生支支出内容容的成本本项目，如如建筑安安装工程程费，配配套设施施费，可可不必设设置。根根据土地地开发支支出的一一般情况况，企业业对土地地开发成成本的核核算，

20、可可设置如如下几个个成本项项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指

21、应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。三、土地开开发成本本的核算算 企业在土地地开发过过程中发发生的各各项支出出，除可可将直接接计入房房屋开发发成本的的自用土土地开发发支出在在“开发成成本房屋开开发成本本”账户核核算外，其其他土地地开发支支出均应应通过“开发成成本土地开开发成本本”账户进进行核算算。为了了分清转转让、出出租用土土地开发发成本和和不能确确定负担担对象自自用土地地开发成成本，对对土地开开发成本本应按土土地开发发项目的的类别，分分别设置置“商品性性土地开开发成本本

22、”和“自用土土地开发发成本”两个二二级账户户，并按按成本核核算对象象和成本本项目设设置明细细分类账账。对发发生的土土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、基础础设施费费等土地地开发支支出，可可直接记记入各土土地开发发成本明明细分类类账，并并记入“开发成成本商品性性土地开开发成本本”、“开发成成本自用土土地开发发成本”账户的的借方和和“银行存存款”、“应付账账款应付工工程款”等账户户的贷方方。发生生的开发发间接费费用，应应先在“开发间间接费用用”账户进进行核算算，于月月份终了了再按一一定标准准，分配配计入有有关开发发成本核核算对象象。应由由商品性性土地开开发成本本负担的的开发间间接费，应应记

23、入“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户的的借方和和“开发间间接费用用”账户的的贷方。 现举例说明明土地开开发成本本的核算算如下； 如某房地产产开发企企业在某某月份内内，共发发生了下下列有关关土地开开发支出出： 301 3511 商品性土地地自用用土地 支付征地拆拆迁费 78 0000元 722 0000元 支付承包设设计单位位前期工工程款 20 0000元 188 0000元 应付承包施施工单位位基础设设施款 25 0000元 188 0000元 分配开发间间接费 10 0000元合计计 1333 0000元元 1008 0000元元 在用银行存存款支付付征地拆拆迁费时时，应作作： 借：

24、开发成成本商品性性土地开开发成本本 788 0000 开发成本自用用土地开开发成本本 722 0000 贷：银行存存款 1150 0000 用银行存款款支付设设计单位位前期工工程款时时，应作作： 借：开发成成本商品性性土地开开发成本本 200 0000 开发成本自用用土地开开发成本本 188 0000 贷：银行存存款 338 0000 将应付施工工企业基基础设施施工程款款入账时时，应作作： 借：开发成成本商品性性土地开开发成本本 255 0000 开发成本自用用土地开开发成本本 188 0000 贷；应付账账款应付工工程款 43 0000 分配应记入入商品性性土地开开发成本本的开发发间接费费用

25、时，应应作：借：开发成成本商品性性土地开开发成本本 100 0000 贷：开发间间接费用用 100 0000 同时应将各各项土地地开发支支出分别别记入商商品性土土地开发发成本、自自用土地地开发成成本明细细分类账账。四、已完土土地开发发成本的的结转已完土土地开发发成本的的结转，应应根据已已完成开开发土地地的用途途，采用用不同的的成本结结转方法法。 为转让让、出租租而开发发的商品品性土地地，在开开发完成成并经验验收后，应应将其实实际成本本自“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户的的贷方转转入“开发产产品土地”账户的的借方。假假如上述述开发企企业商品品性土地地经开发发完成并并验收，加加上以前前月

26、份开开发支出出共10002 0000元，应应作如下下分录入入账： 借借：开发发产品土地地 10002 0000贷：开发成成本商品性性土地开开发成本本 10002 0000 为本企业房房屋开发发用的土土地，应应于开发发完成把把土地投投入使用用时，将将土地开开发的实实际成本本结转计计入有关关房屋的的开发成成本，结结转计入入房屋开开发成本本的土地地开发支支出，可可采用分分项平行行结转法法或归类类集中结结转法。分分项平行行结转法法是指将将土地开开发支出出的各项项费用按按成本项项目分别别平行转转入有关关房屋开开发成本本的对应应成本项项目。归归类集中中结转法法是指将将土地开开发支出出归类合合并为“土地征征

27、用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价”和“基础设设施费”两个费费用项目目，然后后转入有有关房屋屋开发成成本的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价”和“基础设设施费”成本项项目。凡凡与土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价有关关的费用用，均转转入有关关房屋开开发成本本的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价”项目；对其他他土地开开发支出出，包括括前期工工程费、基基础设施施费等，则则合并转转入有关关房屋开开发成本本的“基础设设施费”项目。经经结转的的自用土土地开发发支出，应应将它自自“开发成成本自用土土地开发发成本”账户的的贷方转转入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方。假如上述开开

28、发企业业自用土土地在开开发完成成后，加加上以前前月份开开发车出出 5440 0000元元共 6648 0000元。这这块土地地用于建建造 1151出出租房和和1811周转房房，其中中 1551出租租房用地地15000平方方米， 1881周转转房用、地地12000平方方米，则则单方自自用土地地开发成成本为 2400元（64480000元15000+112000），应应结转1151出出租房开开发成本本的土地地开发支支出为3360 0000元（2440元15000），结结转 1181周周转房开开发成本本的土地地开发支支出为 2888 0000元（2440元12000），在在总分类类核算上上应作如如下

29、分录录入账： 借：开发成成本房屋开开发成本本 6448 0000 贷：开发成成本自用土土地开发发成本 6488 0000 如果自用土土地开发发完成后后，还不不能确定定房屋和和配套设设施等项项目的用用地，则则应先将将其成本本结转“开发产产品自用土土地”账户的的借方，于于自用土土地投入入使用时时，再从从“开发产产品自用土土地”账户的的贷方将将其开发发成本转转入“开发成成本房屋开开发成本本”等账户户的借方方。配套设施开开发成本本的核算算配套设施开开发成本本的核算算(一） 一、配套设设施的种种类及其其支出归归集的原原则 房地产开发发企业开开发的配配套设施施，可以以分为如如下两类类：一类类是开发发小区内

30、内开发不不能有偿偿转让的的公共配配套设施施，如水水塔、锅锅炉房、居居委会、派派出所、消消防、幼幼托、自自行车棚棚等；另另一类是是能有偿偿转让的的城市规规划中规规定的大大配套设设施项目目，包括括：（11）开发发小区内内营业性性公共配配套设施施，如商商店、银银行、邮邮局等；（2）开发发小区内内非营业业性配套套设施，如如中小学学、文化化站、医医院等；（3）开发发项目外外为居民民服务的的给排水水、供电电、供气气的增容容增压、交交通道路路等。这这类配套套设施，如如果没有有投资来来源，不不能有偿偿转让，也也将它归归入第一一类中，计计入房屋屋开发成成本。 按照现行财财务制度度规定，城城市建设设规划中中的大型

31、型配套设设施项目目，不得得计入商商品房成成本。因因为这些些大配套套设施，国国家有这这方面的的投资，或或是政府府投资，或或国家拨拨款给有有关部门门再由有有关部门门出资。但但在实际际执行过过程中，由由于城市市基础设设施的投投资体制制，无法法保证与与城市建建设综合合开发协协调一致致，作为为城市基基础设施施的投资资者，往往往在客客观上拿拿不出资资金来，有有些能拿拿的也只只是其中中很少的的一部分分。因此此，开发发企业也也只得将将一些不不能有偿偿转让的的大配套套设施发发生的支支出也计计入开发发产品成成本。 为了正确核核算和反反映企业业开发建建设中各各种配套套设施所所发生的的支出，并并准确地地计算房房屋开发

32、发成本和和各种大大配套设设施的开开发成本本，对配配套设施施支出的的归集，可可分为如如下三种种： 1对能分分清并直直接计入入某个成成本核算算对象的的第一类类配套设设施支出出，可直直接计入入有关房房屋等开开发成本本，并在在“开发成成本房屋开开发成本本”账户中中归集其其发生的的支出； 2对不能能直接计计入有关关房屋开开发成本本的第一一类配套套设施支支出，应应先在“开发成成本配套设设施开发发成本”账户进进行归集集，于开开发完成成后再按按一定标标准分配配计入有有关房屋屋等开发发成本； 3对能有有偿转让让的第二二类大配配套设施施支出，应应在“开发成成本配套设设施开发发成本”账户进进行归集集。由上可知，在在

33、配套设设施开发发成本中中核算的的配套设设施支出出，只包包括不能能直接计计入有关关房屋等等成本核核算对象象的第一一类配套套设施支支出和第第二类大大配套设设施支出出。二、配套设设施开发发成本核核算对象象的确定定和成本本项目的的设置 一般说来，对对能有偿偿转让的的大配套套设施项项目，应应以各配配套设施施项目作作为成本本核算对对象，借借以正确确计算各各该设施施的开发发成本。对对这些配配套设施施的开发发成本应应设置如如下：六个成本项项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他

34、配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）

35、前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。三、配套设设施开发发成本的的核算 企业发生的的各项配配套设施施支出，应应在“开发成成本配套设设施开发发成本”账户进进行核算算，并按按成本核核算对象象和成本本项目进进行明细细分类核核算。对对发生的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价、前期期工程费费、基础础设施费费、建筑筑安装工工程费等等支出，可

36、可直接记记入各配配套设施施开发成成本明细细分类账账的相应应成本项项目，并并记入“开发成成本配套设设施开发发成本”账户的的借方和和“银行存存款”、“应付账账款应付工工程款”等账户户的贷方方。对能能有偿转转让大配配套设施施分配的的其他配配套设施施支出，应应记入各各大配套套设施开开发成本本明细分分类账的的“配套设设施费”项目，并并记入“开发成成本配套设设施开发发成本 XX X”账户的的借方和和“开发成成本配套设设施开发发成本XXX”账户的的贷方。对对能有偿偿转让大大配套设设施分配配的开发发间接费费用，应应记入各各配套设设施开发发成本明明细分类类账的“开发间间接费”项目，并并记入“开发成成本配套设设施

37、开发发成本”账户的的借方和和“开发间间接费用用”账户的的贷方。 对配套设施施与房屋屋等开发发产品不不同步开开发，或或房屋等等开发完完成等待待出售或或出租，而而配套设设施尚未未全部完完成的，经经批准后后可接配配套设施施的预算算成本或或计划成成本，预预提配套套设施费费，将它它记入房房屋等开开发成本本明细分分类账的的“配套设设施费”项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”等账户户的借方方和“预提费费用”账户的的贷方。因因为一个个开发小小区的开开发，时时间较长长，有的的需要几几年，开开发企业业在开发发进度 安排上上，有时时先建房房屋，后后建配套套设施。这这样，往往往是房房屋已经经建成而而有的配配套

38、设施施可能尚尚未完成成，或者者是商品品房已经经销售，而而幼托。消消防设施施等尚未未完工的的情况。这这种房屋屋开发与与配套设设施建设设的时间间差，使使得那些些已具备备使用条条件并已已出售的的房屋应应负担的的配套设设施费，无无法接配配套设施施的实际际开发成成本进行行结转和和分配，只只能以未未完成配配套设施施的预算算成本或或计划成成本为基基数，计计算出已已出售房房屋应负负担的数数额，用用预提方方式记入入出售房房屋等的的开发成成本。开开发产品品预提的的配套设设施费的的计算，一一般可按按以下公公式进行行： 某项开开发产品品预提的的配套设设施费该项开开发产品品预算成成本（或或计划成成本）配套设设施费预预提

39、率 配套套设施费费预提率率该配配套设施施的预算算成本（或或计划成成本）应负担担该配套套设施费费各开发发产品的的预算成成本（或或计划成成本）合合计1000% 式式中应负负担配套套设施费费的开发发产品一一般应包包括开发发房屋、能能有偿转转让在开开发小区区内开发发的大配配套设施施。配套设施开开发成本本的核算算（二） 如某开发小小区内幼幼托设施施开发成成本应由由1011、1022商品房房，1551出租租房，1181周周转房和和2011大配套套设施商商店负担担。由于于幼托设设施在商商品房等等完工出出售、出出租时尚尚未完工工，为了了及时结结转完工工的商品品房等成成本，应应先将幼幼托设施施配套设设施费预预提

40、计入入商品房房等的开开发成本本。假定定各项开开发产品品和幼托托设施的的预算成成本如下下： 101商品品房 110000 0000元 102商品品房 9900 0000元 151出租租房 8800 0000元 181周转转房 8800 0000元 201大配配套设施施商店店 5000 0000元元 251幼托托设施 3200 0000元 幼托设施配配套设施施费预提提率33200000（100000000+99000000+80000000+80000000+55000000）1000%320000004000000001000%8% 各项开发产产品预提提幼托设设施的配配套设施施费为： 101商品

41、品房：10000 0000元元8800 0000元 102商品品房：9000 0000元87220000元152出租租房：8800 0000元86440000元 182周转转房；8800 0000元86440000元 201大配配套设施施商店店：5000 0000元元8400 0000元 按预提率计计算各项项开发产产品的配配套设施施费时，其其与实际际支出数数的差额额，应在在配套设设施完工工时，按按预提数数的比例例，调整整增加或或减少有有关开发发产品的的成本。 现举例说明明配套设设施开发发成本的的核算如如下： 如某房地产产开发企企业根据据建设规规划要求求，在开开发小区区内负责责建设一一间商店店和

42、一座座水塔、一一所幼托托。上述述设施均均发包给给施工企企业施工工，其中中商店建建成后，有有偿转让让给商业业部门。水水塔和幼幼托的开开发支出出按规定定计入有有关开发发产品的的成本。水水塔与商商品房等等同步开开发，幼幼托与商商品房等等不同步步开发，其其支出经经批准采采用预提提办法。上上述各配套设施共共发生了了下列有有关支出出（单位位：元）： 2012551 2252 商店水塔幼幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆拆迁费 50 0000 5 0000 500 0000 支付承包设设计单位位前期工工程款 30 0000 200 0000 330 0000 应付承包施施工企业业基础设设施工程程款 550

43、 0000 30 0000 500 0000 应付承包施施工企业业建筑安安装工程程款 2200 0000 2445 0000 1900 0000 分配水塔设设施配套套设施费费 355 0000 分配开发间间接费 55 0000 预提幼托设设施配套套设施费费 400 0000 则用银行存存款支付付征地拆拆迁费时时，应作作： 借：开发成成本配套设设施开发发成本 1055 0000 贷：银行存存款 1105 0000 用银行存款款支付设设计单位位前期工工程款时时，应作作： 借：开发成成本配套设设施开发发成本 80 0000 贷：银行存存款 880 0000 将应付施工工企业基基础设施施工程款款和建筑

44、筑安装工工程款入入账时，应应作： 借：开发成成本配套设设施开发发成本 7655 0000 贷：应付账账款一应付付工程款款 7665 0000 分配应记入入商店配配套设施施开发成成本的水水塔设施施支出时时，应作作； 借：开发成成本配套设设施开发发成本商店店 355 0000 贷：开发成成本配套设设施开发发成本水塔塔 355 0000 分配应记入入商店配配套设施施开发成成本的开开发间接接费用时时，应作作： 借：开发成成本配套设设施开发发成本商店店 555 0000 贷：开发间间接费用用 555 0000 预提应由商商店配套套设施开开发成本本负担的的幼托设设施支出出时，应应作： 借：开发成成本一配套

45、套设施开开发成本本一商店店4000000 贷：预提费费用须提配配套设施施费4400000 同时应将各各项配套套设施支支出分别别记入各各配套设设施开发发成本明明 细分类类账。四、已完配配套设施施开发成成本的结结转 已完成全部部开发过过程计经经验收的的配套设设施，应应按其人人问情况况和用途途结转其其开发成成本： 1，对能有有偿转让让给有关关部门的的大配套套设施，如如上述商商店设 施，应应在完工工验收后后将其实实际成年年自“开发成成本一配配套设施施吁发 成本”账厂的的贷方转转入“开发产产品一配套套设施”账户的的借方，作作如：下分录入贴贴： 借：外发产产品一配套套设施46000000 贷：开发成成本配

46、套套设施开开发成本本44600000 配套设施有有偿转让让收入，应应作为经经营收入入处理。 2按规定定应将其其开发成成个分配配计入商商品房等等计发产产品成本本的公共共配套设设施，如如上述水水塔设施施，在完完工验收收后、应应将其发发生的实际开发成成本按一一定的标标准（有有关开发发产品的的实际成成本、预预算成本本或计划划成本），分分配记入入有关房房屋和大大配套设设施的开开发成本本，作如如 下分录录入账： 借：开发成成本房屋屋开发成成本22650000 开开发成本本一配套套设施可可发成本本3550000 贷：开发成成本一配套套设施开开发成本本30000000 3对用预预提方式式将配套套设施支支出记入

47、入有关评评发产品品成本的的 公共配套设设施，如如幼托设设施，应应在完工工验收后后，将其其实际发发生的开开发成本本冲减预预提的配配套设施施费，作作如下分分录入账账： 借：预提费费用一预提提配套设设施费 3200 0000 贷：开发成成本一配套套设施开开发成本本 3220 0000 如预提配套套设施费费大于或或少于实实际开发发成本，可可将其多多提数或或少提数数冲减有有关开发发产品成成本或作作追加的的分配。如如有关开开发产品品已完工工并办理理竣工决决算，可可将其差差额冲减减或追加加分配于于尚未办办理竣工工决算的的开发产产品的成成本。房屋开发成成本的核核算 一、开发房房屋的种种类及其其核算对对象和成成

48、本项目目 房屋的开发发，是房房地产开开发企业业的主要要经济业业务。开开发企业业开发的的房屋，按按其用途途可分为为如下几几类；一一是为销销售而开开发的商商品房；二是为为出租经经营而开开发的出出租房；三是为为安置被被拆迁居居民周转转使用而而开发的的周转房房。此外外，有的的开发企企业还受受其他单单位的委委托，代代为开发发如职工工住宅等等代建房房。这些些房屋，虽虽然用途途不同，但但其所发发生的开开发费用用的性质质和用途途，都大大体相同同，在成成本核算算上也可可采用相相同的方方法。为为了既能能总括反反映房屋屋开发所所发生的的支出，又又能分门门别类地地反映企企业各类类房屋的的开发支支出，并并便于计计算开发

49、发成本，在在会计上上除设置置“开发成成本房屋开开发成本本”账户外外，还应应按开发发房屋的的性质和和用途，分分别设置置商品房房、出租租房、周周转房、代代建房等等三级账账户，并并按各成成本核算算对象和和成本项项目进行行明细分分类核算算。 企业在房屋屋开发过过程中发发生的各各项支出出，应按按房屋成成本核算算对象和和成本项项目进行行归集。房房屋的成成本核算算对象，应应结合开开发地点点、用途途、结构构、装修修、层高高、施工工队伍等等因素加加以确定定： 一般房屋开开发项目目，以每每一独立立编制设设计概（预预）算，或或每一独独立的施施工团预预算所列列的单项项开发工工程为成成本核算算对象。 2.同一开开发地点

50、点，结构构类型相相同的群群体开发发项目，开开竣工时时间相近近，同一一施工队队伍施工工的，可可以合并并为一个个成本核核算对象象，于开开发完成成算得实实际开发发成本后后，再按按各个单单项工程程概预算算数的比比例，计计算各幢幢房屋的的开发成成本。 3.对于个个别规模模较大、工工期较长长的房屋屋开发项项目，可可以结合合经济责责任制的的需要，按按房屋开开发项目目的部位位划分成成本核算算对象。 4.开发企企业对房房屋开发发成本的的核算，应应设置如如下几个个成本项项目：（1）土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费

51、。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接

52、费用。二、房屋开开发成本本的核算算 （一）土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价 房屋开发过过程中发发生的土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价。能能分清成成本核算算对象的的，应直直接计入入有关房房屋开发发成本核核算对象象的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款等账户户的贷方方。 房屋开发过过程中发发生的自自用土地地征用及及拆迁补补偿费，如如分不清清成本核核算对象象的，应应先将其其支出先先通过“开发成成本自用土土地开发发成本”账户进进行汇集集，待土土地开发发完成投投入使用用时，再再按一定定标准将将其分配配记入有有关房屋屋

53、开发成成本核算算对象，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发成成本自用土土地开发发成本”账户的的贷方。房屋开发占占用的土土地，如如属企业业综合开开发的商商品性土土地的一一部分，则则应将其其发生的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费，先先在“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户进进行汇集集，待土土地开发发完成投投入使用用时，再再按一定定标准将将其分配配计入有有关房屋屋开发成成本核算算对象，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户的的贷方。如如开发完完成商品品性土地地已经转转入“开发产产品”账户，则则在用以以建造房房屋时，应

54、应将其应应负担的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费记入入有关房房屋开发发成本核核算对象象，并记记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发产产品”账户的的贷方。 （二）前期期工程费费 房屋开发过过程中发发生的规规划、设设计、可可行性研研究以及及水文地地质勘察察、测绘绘、场地地平整等等各项前前期工程程支出，能能分清成成本核算算对象的的，应直直接记入入有关房房屋开发发成本核核算对象象的“前期工工程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。应由由两个或或两个以以上成本本核算对对象负担担的前期期工程费费，应按按一定标标准将其其分配记记入

55、有关关房屋开开发成本本核算对对象的“前期工工程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。 （三）基础础设施费费 房屋开发过过程中发发生的供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、绿绿化、环环卫设施施以及道道路等基基础设施施支出，一一般应直直接或分分配记入入有关房房屋开发发成本核核算对象象的“基础设设施费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。如开开发完成成商品性性土地已已转入“开发产产品”账户，则则在用以以建造房房屋时，应应将其应应负担的的基础设设施费（按按归类集集中结

56、转转的还应应包括应应负担的的前期工工程费和和开发间间接费）计计入有关关房屋开开发成本本核算对对象，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发产产品”账户的的贷方。 （四）建筑筑安装工工程费 房屋开发过过程中发发生的建建筑安装装工程支支出，应应根据工工程的不不同施工工方式，采采用不同同的核算算方法。采采用发包包方式进进行建筑筑安装工工程施工工的房屋屋开发项项目，其其建筑安安装工程程支出，应应根据企企业承付付的已完完工程价价款确定定，直接接记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“建筑安安装工程程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“应付账账款应

57、付工工程款”等账户户的贷方方。如果果开发企企业对建建筑安装装工程采采用招标标方式发发包，并并将几个个工程一一并招标标发包，则则在工程程完工结结算工程程价款时时，应按按各项工工程的预预算造价价的比例例，计算算它们的的标价即即实际建建筑安装装工程费费。如某开发企企业将两两幢商品品房建筑筑安装工工程进行行招标，标标价为110800 0000元，这这两幢商商品房的的预算造造价为； 101商品品房 6630 0000元 102商品品房 5504 0000元 合计 11134 0000元 则在工程完完工结算算工程价价款时，应应按如下下方法计计算各幢幢商品房房的实际际建筑安安装工程程费： 某项工程程实际建建

58、筑安装装工程费费工程程标价该项工工程预算算造价各项工工程预算算造价合合计 设例中： 101商商品房100800000元元63000000元113340000元60000000元 102商商品房100800000元元50440000元113340000元48000000元 采用自营方方式进行行建筑安安装工程程施工的的房屋开开发项目目，其发发生的各各项建筑筑安装工工程支出出，一般般可直接接记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“建筑安安装工程程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“库存材材料”、“应付工工资”、“银行存存款”等账户户的贷方方。如果果开发企企业自行

59、行施工大大型建筑筑安装工工程，可可以按照照本章第第二节所所述设置置“工程施施工”、“施工间间接费用用”等账户户，用来来核算和和归集各各项建筑筑安装工工程支出出，月末末将其实实际成本本转入“开发成成本房屋开开发成本本”账户，并并记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“建筑安安装工程程费”成本项项目。 企业用于房房屋开发发的各项项设备，即即附属于于房屋工工程主体体的各项项设备，应应在出库库交付安安装时，记记入有关关房屋开开发成本本核算对对象的“建筑安安装工程程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“库存设设备”账户的的贷方。 （五）配套套设施费费 房屋开发成成本应

60、负负担的配配套设施施费是指指开发小小区内不不能有偿偿转让的的公共配配套设施施支出。在在具体核核算时，应应根据配配套设施施的建设设情况，采采用不同同的费用用归集和和核算方方法。 1配套设设施与房房屋同步步开发，发发生的公公共配套套设施支支出，能能够分清清并可直直接计入入有关成成本核算算对象的的，直接接记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“配套设设施费”项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“应付账账款应付工工程款”等账户户的贷方方。如果果发生的的配套设设施支出出，应由由两个或或两个以以上成本本核算对对象负担担的，应应先在“开发成成本配套设设施开发发成本“账户先先行汇集集