珠海斗门地块投资分析

1、一、珠海市斗门门区发展状况况珠海市斗门区地地处珠江三角角洲西南端，衔接东部和西部。东临中山市，南与本市金湾区相连，西面和北面与江门市接壤。1983年7月归属珠海市管辖，2001年4月撤县设区，全区面积674.8平方公里。提到珠海，人们们首先联想到到的是以宜居居闻名的香洲洲、拱北等主城城区，作为“中国十大宜宜居城市”、“中国最具幸幸福感城市”，包括拱北北、香洲在内内的珠海主城区近近年来发展变变化迅速，通通过规划打造造滨海花园城城市的风貌，吸吸引了大量外外来人口到此此购房、旅游游。然而，随随着市区房地地产和工业的的发展，所剩剩土地无几，再再发展潜力相相对有限；再加上强调调“宜居”的同时亦造造成了商

2、业及及工业的发展展缓慢，缺乏乏经济实力，影响了城市的可持持续发展。如如何利用自身身得天独厚的的沿海地理优优势发展经济济成了珠海未未来发展所面临的新瓶瓶颈。当前珠珠海市的发展展策略为“一条主轴（情情侣路珠海大道）、两两大板块（东东部、西部）、三三区一城（香香洲城区+横横琴新区+西西部中心城区区=新的主城城区）”。其中西部中中心城区总规规划面积约1193平方公公里。在珠海海市新一轮城城市发展格局局中，西部中中心城区将与东部核核心城区共同同构成新珠海海的双核。以斗门为主体的的西区历史悠悠久，地域全全市最大，是是珠海原住民民的主要聚居居地，人文基基础好。斗门门系珠海通往往粤西及西南南的门户，紧紧靠高栏

3、港口、珠海机场，斗门口口岸是国家一一类口岸，斗斗门港航线直直达香港、澳澳门和沿海各各地。由于历史的的原因，斗门门的对外交通通问题一直未未得到解决，成成为了经济发发展的绊脚石石。近年来珠珠海市政府大大力推动公路路的建设，为为当地工业发发展奠定了良良好的基础，现世界500强企业伟创力集团、住友化工和国内知名企业青岛啤酒、格力集团、方正科技等已先后落户斗门区；未来随着机场高速、高栏港高速（两条公路计划今年下半年开工，三年建成通车）、港珠奥大桥的开通，将为工业的发展打开更大空间。工业化带动城市化、城市化促进工业化的良性互动也为房地产业发展创造了机遇。甚至今后珠海的房地产发展的重心也要西移。二、斗门区房

4、地地产市场分析析近年来，受一系系列交通基础础设施完工或或即将上马等等利好消息的的刺激，市区区楼价呈现出上上涨趋势。一批房地地产开发商已已注意到随着着经济的发展、交交通的日益完完善，斗门必必将兴起对高高档楼盘的需需求，一批具具备消费能力力的客户群正正在形成。也也正是在这种种大环境下，包包括里维埃拉拉、绿庭雅苑、金金碧丽江等楼楼盘在内的高高档楼盘已先先后进驻斗门门。销售数据上看，2003年以来斗门区房地产销售均价及销售面积一直不断攀升，其中07年销售总金额为249.3千万元，达到了历史最高点。直至08年由于购房入户政策取消及政府宏观调控后，斗门区楼市整体低迷，销售面积从07年的78.5万平米大幅回

5、落至38.46万平米，但销售均价降幅很小，仅从07年的3176元降为3164元。从今年1-7月的统计数据来看，斗门区商品房销售面积已经回升，为26.02万平米。尽管跟07年最高峰有一定差距，但销售均价却达到了4802元，甚至比07年还要高出很多。总体来说斗门区商品房的售价与销售总额都在稳步增长。从需求上看，根根据斗门区至至2020年年规划，斗门门区的户籍人人口数控制在在130万以以内，而目前前只有不到440万人，也也就是说未来来10年斗门门区有近1000万人涌入入。从目前情情况来看，随随着伟创力、格格力电器、珠珠海职业技术术学院这样的的大企业、大大教育落户斗斗门区，相信信人口呈现快快速增长势在

6、在必行。再加加上交通改善善后将吸引更更多外地投资资客到西区买买房，斗门未未来的房地产产市场需求非非常旺盛。三、项目概况1.地理位置珠国土储20009-07地块位于斗斗门区井岸镇镇北部，地处处城区边缘。向向北面向黄杨杨山、黄杨大大道及粤西沿沿海高速，临临近斗门区一一中，与066地块相邻。2.地块形状占地面积为1551560.414平方方米，地上建筑面积积2273440.6211平方米，地块块向外侧较为为方正，与相相邻地块的分分界线则比较较曲折。3.周边环境项目周围目前为为拟开发生地地，尚未有已已建成的商品品房。由于地地块正对黄杨杨山，从此处处向北眺望视视野十分开阔阔，景色优美美。地块外侧侧分别被

7、沿海海高速、黄杨杨大道及工业业大道包围，但但并不处于主主干道马路边边，可谓静中中带旺。目前前未有马路直直通至该地块块，政府将在在地块开发成成熟地前完成成配套两条三三十米宽的马马路，连通黄黄杨大道及工工业大道。生生活配套方面面也比较齐全全，斗门区一一中就位于黄黄杨大道旁，市市场也相距不不远。4.交通状况黄杨大道与工业业大道均为主主干道，其中中黄杨大道路路面宽阔，横横跨黄杨河，连连通白蕉镇，工工业大道则通通往老城区，目目前路面比较较狭窄，但未未来将会进行行改造，而且且在地块附近近路段也设有有公交车站，出出行比较方便便。5、项目优缺点点分析优点1）、区域升值值潜力大广东省今年100月的商品房房成交均

8、价是是6500元元/M2，而珠海斗斗门才4300元/M2的毛坯成交交均价，明显显处于中下水水平，升值空空间较大。现在广广东省内35500元/MM2以下的商品品房已经很难难找了。所以从另一一个角度来讲讲，连花都的的楼价都要上上6000元元/M2，斗门4300元/M2的楼价，往往上的空间比比较开阔。通过项项目投资测算算，如果将楼楼面地价控制制在1200元/M2左右，利润较较大，投资风险较小小。2）、容积率低低容积率仅为1.5，建筑规规划、园林、户户型都有很大大的设计想象象空间，而且且容积率这么么低，居住起起来很舒服，感感觉楼盘有档档次。在斗门门主城区的小小区楼盘，容容积率基本都都是在3.00左右。

9、所以1.55的容积率，是该项目的主要优点之一，也是卖点。3）、楼面地价价低上一个月，在花花都边缘的马马溪大道地块块，几乎同样样的大小，同同样的容积率率，最终成交交单价为23315元/MM2，而该项目目地块的楼面面地价4600元/M2起，真的十十分低廉，如如果拍到1200元/M2，在广东省省也不多见了了。4）、距离主城城区较近珠海斗门的主城城区井岸镇并并不大，但人人口比较密集集，城区比较繁繁华，商业比比较发达。随随着城市进程程的发展，紧紧邻主城区井井岸镇的该地块将迎来辐辐射性发展，生生活氛围将会会越来越浓郁郁。在上述这这一点，比起起同为珠海西西区的金湾区区，要好得多多。金湾区较较大，拍卖的的地块

10、方圆几几公里前不着着村，后不着着店，拍卖的的地价超过11200元/M2，两者一对对比，斗门该该地块距离主主城区较近，相相对成熟很多多。综上所述，该地地块项目可以以用“性价比高”这个词来形形容。缺点1）、周边人气气不旺，配套套稍微欠缺所谓稍微欠缺的的意思是楼下下没有生活配配套，购物需需要到主城区区，但是如果果坐公交车到到主城区购物物也就只有一一个站的距离离，这有待斗斗门政府对工业大道地地段的连片开开发，人气旺旺起来，商家家自然也会跟跟随而来。2）、周边环境境有待改善由于该地块项目目距离工业大大道尚有一段段距离，中间间相隔了一片片蕉林，有点点乡村的味道道，旁边还有有一个废弃的的电厂和一个个污水处理

11、系系统，相对不不太雅观。其其余都是耕地，总的来来说，虽然背背靠黄杨山，但但是周边环境境还是有待改改善。3）、斗门房地地产销售周期期长这个问题或者是是最大的风险险性问题。在在斗门，小区区的商品房均均价约4300元/M2，但是销售速速度相对比较较慢。在20008年4月月以前，根据据数据统计，在在斗门购房的的人70%都是外外地人，有部部分是冲着珠珠海入户政策策而来的。自自从20088年4月入户户政策取消以以后，对斗门的房地地产市场稍有有影响，但现现在逐步淡化化，买房的人人更看重的是是斗门的环境境和比较便宜宜的房价，买买房的人群更更加广泛。6项目各项主主要的经济技技术指标 用地面积积：1515560平

12、方米米 用地性质质：商业、住住宅 建筑面积积：2273340平方米米 容积率：1.5 建筑密度度：35% 停车位：不少于1.0个/1000 M2 小区配套套公共建筑或或设施：项目数量用地面积（M22）建筑面积（M22）备注幼儿园136003200-39900按规定设6班物业管理用房1200公共厕所18080垃圾收集站115090配电房需按供电部门要要求设置四、市场定位1、项目形象定定位由于该地块项目目距离工业大大道尚有一段段距离，中间间相隔了一片片蕉林，有点点乡村的味道道，旁边还有有一个废弃的的电厂和一个个污水处理设设施，相对不不太雅观，此此外都是田地地。总的来说，周周边环境还是是有待改善，所

13、所以定位不能能过于高端。这这种高端不是是指产品的品品质，而是指指售价。在斗斗门，商品房价格基本都都比较接近，不不象珠海香洲洲区的房地产产，档次拉得得比较开。在在斗门绝大多多数的楼盘均均价集中在3380048800元/MM2之间，这也也在当地形成成了一种惯性性思维，无论论档次做得再再豪华，售价价也不能抬得得太高，否则则客户不买账，所以以根据当地客客源的特性，建建议入乡随俗俗，打造精品品小区，合理理控制房子的的总价。1）、户型设计计的定位在斗门，如果是是单体楼，基基本都是以小小三房为主，大大型的小区，户型相对丰富一些，有小三房（90100M2）和大三房（110140M2），超过140平米以上和低于

14、80平米以下的户型很少，单身公寓更是绝迹，这也反应了当地客源的喜好。还是强调入乡随俗的概念，毕竟众多的开发商比较一致的开发理念是值得我们的借鉴的。所以，在户型设计的定位上，以小三房这种最主流的品种为主，约占60%的比例，大三房或部分四房占30%的比例，只留10%的作为两房，以作有效地补充。不搞超大户型，也不设计单身公寓。小三房以时下最流行的2+1户型，即在报建是将一阳台放大，收楼后可以改建一个小房间，这样可以“偷面积”，提高实用率，让客户觉得更实惠。2）、绿化设计计的定位由于地块较大，绿绿化空间也较较大，加大绿化的的投入能使楼盘跃升更高高的档次。在在绿化的营造造上，建议采采取苏州园林林式的中式

15、风风格。在广州州，深圳，珠珠海等地，已已经盛行返璞璞归真的中式式风格，但是是在斗门这种种小城镇，欧欧式，洋气的的风格倒是十十分流行，例例如最新推出出的大型小区区，名字叫东东方威尼斯，这这种欧式的风格似似乎满足外来来人口的虚荣荣心，但是除除了一个洋名名字，大多是是不论不类的的风格。为了了体现差异化化得营销，建建议采纳中式式古典的园林林风格，简约约，细腻。3）、外立面设设计风格楼盘的策划要讲讲求统一感，如如果绿化采用用中式典雅的的风格，楼盘盘名称沿用悦悦安雅苑，那那么外立面也同步采采用相对简约约，中式的风风格。4）、广告形象象的推广简约朴素的风格格并不代表简简单和粗糙，而是是对于细节的的考究，这正

16、正是以苏州园园林为代表的的中式风格的的精髓所在。由由于现在只是是在一个投资资可行性分析析的阶段，所所以对于项目目的未来只是是一个初步性性的轮廓，届届时将进一步步探讨。2、目标客户的的定位1）、在珠海斗斗门工作的外外来务工人员员。由于斗门门是个工业重重镇，有不少少大型企业，所所以这些企业业的管理人员员具有相当的的购买能力。2）、二次置业业的本地人。在在斗门生活的的本地人，人人均居住面积积普遍较大，但但是多是楼梯梯房，有换电电梯房的需要要；同时年轻人人成家也会购购置新房，与与父母分开居居住。3）、专程到斗斗门投资物业业的外地人。由于珠珠海核心区房房价昂贵，如如果喜欢这种种海滨城市，斗门的房产价格还

17、不到珠海核心区房价一半的价格，所以越来越多的投资客更愿意到斗门来买房。3、价格定位斗门的商品房绝绝大多数是毛毛坯房，均价价从3800到48800元/MM2不等，如果果是楼花或单体楼，最最低3800元/M2；如果是大型型小区盘，均均价达到48800元/MM2。综上分析析，珠海斗门门现时的毛坯坯均价为43300元/M2左右，如果果考虑到两年年后的稳步上上升趋势，该该项目地块毛毛坯均价可定定位在45000元/M2以上。至于商铺的销售售，相对比较较冷清，主城城区稍微偏一一点的楼盘的的地铺多为空空置，所以商商铺属于有价价无市，价格格不能定得过过高，定位在在6500元元/M2，而车位将将来估计出租租为主，

18、售价价定位在5万万元/个。以下是周边楼盘盘的价格对比比表楼盘名称地理位置户型毛坯均价销售状况备注东方威尼斯湖心路752004800元/MM2尚未正式发售小三房和别墅为为主忠信桃园居连桥路842084200元/MM2售出八成小三房为主澳园朝江路891003800元/MM2售出一半全部是小三房的的单体楼海逸半岛白蕉路871804500元/MM2售出九成大三房为主杰座连桥路83893800元/MM2刚发售最便宜的楼梯单单体楼万威美地湖心路751404200元/MM2准备发售容积率3.5里维奥拉珠峰大道南单身公寓、别墅墅都有4800元/MM2一期三区售出22000多套套斗门最大的小区区五、项目成本和和利润测算（见见附表）附表1是按总地地价272881万元（楼楼面地价单价价按12000元/ M2）、销售均均价（毛坯房房）按45000元/ M2来计算的投资资分析，地价与投资资利润的变化化见附表2。六、风险分析该项目地块具有有诸多优点，例例如楼面地价价不高，容积积率低，升值值空间大，斗斗门房地产价价