大厦前期策划提案报告

1、*大厦前期策划提案报告项目概况本案位于经经七纬一一交叉口口，属于于西部老老城区，济济南传统统的政务务中心、金金融中心心、济南南市规划划局新规规划的CCBD商商圈内，土土地规划划面积111.99亩，总总建筑面面积为约约5万平平方米。共共建411层，其其中地下下两层；群楼为为四层，每每层建筑筑面积为为20000平方方米；群群楼以上上35层层，每层层建筑面面积为112000平方米米。市场定位项目定位本案定位在在提供与与五星级级酒店软软硬件设设施及服服务相匹匹配的酒酒店式公公寓；济济南最具具服务人人性化、配配套智能能化的办办公区域域。在规划设计计上把握握：超前前的设计计理念+完善的的配套设设施+人性化

2、化的配套套服务+先进的的配套功功能。（1）、项项目业态态划分地下一层：大型招招商空间间，拟招招大型知知名超市市。可考虑“家家乐福”地下二层为为设备间间。14楼（群群楼部分分）：香香港名品品城、大大厅、沿沿街招商商空间。拟招：麦当当劳、肯肯德基等等知名餐餐饮业；银行分分行总部部；香港港名品城城。中间部分：办公区区。顶部：酒店店式公寓寓。楼体外空地地部分为为地下车车库。车库30000平方方米，约约3000个车位位。依据：酒店式公寓寓客户群群体对居居住的私私密性要要求较高高，酒店店式公寓寓部分置置与楼体体顶部可可以保障障客户的的私密性性。（2）、各各类物业业形态比比例分割割 写字字楼与酒酒店式公公寓

3、的比比例按22：3分分割，即即地上5518层层为办公公区；11941层层为酒店店式公寓寓。依据：公寓的面积积小，写写字间的的面积较较大。小小户型目目前在济济南房地地产市场场上销售售态势良良好；投投资者因因其总价价低、资资金回收收周期短短，比较较热衷于于小户型型投资。不排除部分分客户群群体虽然然购买的的是酒店店式公寓寓，但改改造成为为亦商亦亦住的双双功能空空间利用用。在设设计之初初要充分分考虑这这部分群群体（如如地机或或县级机机关住济济办事处处）。价格定位（1）、写写字间起价元/平平方米（2）、酒酒店式公公寓起价：元/平方米米价格定位依依据： 四星级级以上酒酒店长包包房（3）、商商铺元/平方米米

4、目标客户群群体定位位（1）、酒酒店式公公寓：1）、高层层商务人人士、高高级白领领客户特征、需需求、置置业心理理：大型企业中中上层管管理人员员。高端技术工工程师。资金实力雄雄厚，年年总收入入在500万以上上。日常工作作繁忙，平平时难有有空闲时时间，注注重生活活的品位位与享受受。年龄区间间一般在在3550岁岁。为求一地自自己理想想的生活活空间不不惜重金金。2）、外商商、归国国留学生生客户特征、需需求、置置业心理理：为公司创始始人、股股东或主主要负责责人。在此之前长长期居住住海外或或国内发发达城市市，对居居住质量量要求较较高。特别注重安安全性。视时间为金金钱，办办事注重重效率，不不浪费无无效时间间。

5、资金实力雄雄厚，年年总收入入在1000万以以上。年龄区间在在3040岁岁之间。3）、山东东省各地地政府、机机关、事事业单位位驻济办办事处行行政人员员客户特征、需需求、置置业心理理：省内下辖地地市、县县级政府府、机关关事业单单为加强强与省、市市政府、机机关单位位的紧密密联系，在在济南设设的立办办事处主主要负责责人。其身份为副副县或以以上。所在单位有有不匪的的灰色收收入。注重项目目的地理理位置、形形象档次次，于省省市政府府所在地地为邻为为其首选选；注重重餐饮、住住宿、娱娱乐的便便利性。有很强消消费能力力。决策周期期长，但但一旦决决定会快快速成交交。3）、sooho族族客户特征、需需求、置置业心理理

6、：住所即是是办公室室，没有有固定的的作息时时间。没有固定定的上班班地点，不不固定依依附于某某个企业业。有着高学学历，从从事技术术含量高高的行业业。容易接受受新事物物。需要安静静与安全全的工作作环境。因其从事事行业为为高技术术行业，其其收入高高在500万以上上。年龄区间间在400岁以下下岁。一旦决定定会迅速速成交。4）、其他他类型置置业者客户特征、需需求、置置业心理理：需要私密密空间的的置业者者等一些些特殊需需求者。注重项目目形象和和档次，配配套设施施及物业业管理服服务。注重餐饮饮、住宿宿、娱乐乐的便利利性。有较强消消费能力力。一旦决定定成交的的周期短短（2）、写写字间目目标客户户分析：1）、外

7、资资企业或或跨过公公司驻济济分公司司及办事事处。需求、置业业心理：注重项目目的硬件件设施及及软件服服务的品品质。注重项目商商务配套套设施的的状况。注重交通的的便捷有很强的的消费能能力。决策周期期长。2）、国内内知名企企业在济济分公司司、或山山东总部部。需求、置业业心理：总公司对分分公司的的办公形形象有很很高的要要求注重项目商商务配套套设施的的状况。注重周边的的商业环环境。有很强的的消费能能力。决策周期期长。3）、济南南本地企企业特征、需求求、置业业心理：对济南的情情况比较较了解。实力雄厚或或对区域域环境、企企业形象象要求较较高的公公司，如如证券公公司、高高档旅行行社。有资金实力力。看重区域发发

8、展前景景。在办公地点点的选取取要求比比较苛刻刻。4）、地市市、县级级招商局局、办在在济南长长设机构构或其他他政府长长设机构构。需求、置业业心理：对地理位置置有特殊殊要求，希希望在政政治中心心附近。对商务配套套设施要要求不高高。注重办公环环境的舒舒适性。（3）、投投资者1）、专业业投资者者客户特征、投投资心理理：为专业投资资客，对对房产投投资颇有有经验。经济势力雄雄厚。平时注意济济南房地地产发展展动向。特别看重项项目的发发展前景景。对看中的项项目不惜惜重金买买进。2）、机关关公务员员客户特征、投投资心理理：为党政机机关副县县级以上上某部门门主要负负责人。有较多的的灰色收收入。以洗钱为为主要目目的

9、之一一。为自己日日后从岗岗位上退退下后多多一笔收收入多准准备。3）、一般般投资者者客户特征、投投资心理理：机关一般般工作人人员，灰灰色收入入较少或或没有，家家庭年收收入在110万以以下。大型企业业中层领领导或小小公司主主要负责责人之一一，家庭庭年收入入在500万左右右。看重投资资回报率率，要求求投资回回报周期期短。不希望承承担太大大风险。户型及面积积定位（1）、酒酒店式公公寓建筑面积：3565平平方米。户型：内部部无实体体墙面。空间布局：大型落地地窗方面面大型落地窗窗建议做做成外突突弧型形形状（仅仅限公寓寓楼层），房房间凸出出部分做做成弧型型沙发，即即美观实实用又可可以节省省面积。大大型玻璃璃

10、要使用用坚固型型材料，在在下部约约一米高高部位做做护栏，以以加强安安全性。橱柜方面面作为小户型型公寓，橱橱柜无疑疑会分去去很大一一部分空空间，怎怎样才能能达到即即能保证证使用效效果又节节省空间间是问题题的关键键，橱柜柜嵌入到到墙体内内部，或或部分嵌嵌入墙体体。分割墙体体方面内部需要分分割的空空间，如如卫生间间、厨房房等全部部用厚磨磨玻璃，不不采用实实体墙面面，做到到节省空空间，又又能达到到隔音效效果。卧室与客客厅要达到卧室室的动静静分离，又又不过分分占用空空间，采采用用磨磨玻璃分分割开，门门用推拉拉门。（2）、写写字间建筑面积：15003000平方米米。户型：实体体墙简单单分割。空间布局：在空

11、间间布局上上只是简简单分割割出办公公区与居居住区，业业主可根根据自己己喜好自自由风格格。卖点的挖掘掘1、区位卖卖点利用用与炒作作传统的政政治中心心金融中心心新商圈的的营造香港名品城城、大型型卖场、肯肯德基、卖卖当劳等等将大大大聚集人人气，营营造出一一个新的的商圈泰融融大厦商商圈。2、自身卖卖点的打打造1）、酒店店式公寓寓五星级的的实施与与服务安全与私私密性智能化电梯梯外来人人员不得得私自入入内建议设立44部智能能电梯。酒酒店式公公寓部分分，业主主凭ICC卡进入入所属楼楼层，其其他楼层层业主及及外来人人员不能能进入其其中。精装修，带带全套家家具、名名牌家电电入住人群群的高素素质2）、写字字间济南

12、最高高档办公公场所方便快捷捷的商务务服务入住的业主主如有需需求可以以为其代代办工商商、税务务等手续续。配套设施施齐全商务会所，公公用会客客厅、公公用接待待室、展展示厅、新新闻发布布厅、打打印及复复印室。高度智能能化超5A及智智能化系系统包括：楼宇宇管理总总集成系系统、楼宇设设备自动动化系统统、综合保保安、防防范自动动控制系系统、微区域域移动通通讯系统统、中央计计算机管管理系统统、 办公公自动化化系统和和通信自自动化系系统、综合布布线系统统、有线电电视接收收系统、多功能能会议系系统、消防报报警自动动化系统统、通信系系统、自动抄抄表系统统、液晶晶大屏幕幕显示系系统。24小时时商务功功能电梯、车库库

13、、保安安提供224小时时服务。超前的设设计理念念媒体策略主流媒体（1）、报报纸广告告济南时报报、齐齐鲁晚报报、大大众日报报。（2）、电电视广告告济南电视台台新闻频频道（3）、户户外广告告（4）、DDM广告告 媒体特征（1）、齐齐鲁晚报报、生生活日报报、大大众日报报济南时报报、齐齐鲁晚报报在济济南市其其受众面面趋同，无无疑为济济南市受受众面最最广的报报纸，其其不同之之处在于于济南南时报主主要面向向济南市市区，齐齐鲁晚报报覆盖盖整个山山东省其其价格较较高。就本案而言言主要客客户群体体在济南南市，选选择齐齐鲁晚报报（全全省版）会会造成增增援的浪浪费，在在特殊时时间段齐齐鲁晚报报（全全省版）可可做备选

14、选发布媒媒体。故此济南南时报应应做为主主要广告告发布媒媒体；其其次为齐齐鲁晚报报的“齐鲁楼楼市”和“今日济济南”。大众日报报的主主要受众众群体为为全省党党政机关关、事业业单位、大大型国有有企业。缺缺点在于于面向全全省发行行会造成成资源的的浪费，本本媒体可可考虑的的必要时时候使用用。 （2）、济济南电视视台新闻闻综合频频道。主要受众群群体为济济南市党党政机关关公务员员。 （3）、户户外广告告 主要侧侧重于楼楼盘的形形象展示示，给目目标客户户流下本本案的第第一影响响，使其其产生购购买意向向。（4）、DDM广告告 价格便便宜；针针对性强强。售楼处的布布置售楼处的选选址采用现场售售楼的方方式，售售楼处

15、拟拟定在经经七路一一侧，在在一品鲜鲜西侧搭搭建临时时售楼处处。装修风格售楼处为所所售楼盘盘的门面面，是客客户对本本案楼盘盘档次的的最直观观的反映映，本案案售楼处处在装修修过程中中，要充充分体现现出写字字楼楼盘盘的档次次与酒店店式公寓寓的华贵贵。内部配置楼盘模型、销销控台、展展板、样样版间、沙沙发、接接待谈判判桌椅。可行性分析析各类中小企企业的涌涌现增大大了对办办公区域域的需求求。随着外资企企业及跨跨国公司司在济设设立办事事处的增增多，催催生了一一批外商商及设外外群体，这这部分群群体对办办公、居居住的要要求条件件高，为为本案的的去化提提供了客客源。2004年年济南是是新开工工的高档档办公项项目较少少，为本本案积累累了一定定的客户户；酒店店式公寓寓尚属于于起步阶阶段，