某住宅价值评估-法院

1、PAGE PAGE 19*房地产价格评估 PAGE 0*号房地产价格评估 房 地 产 估估 价 报 告告估价项目目名称：*号房地产产价格评评估委 托 方：北京市市*区人民法法院受 托 方：*估 价价 人 员:估 价价 日 期：二二零零八八年十月月三十一一日至二零零九九年四月月三日估价报告告编号:*评字200090000号目 录录一、致委委托方函函2二、估价价师声明明3三、估价价的假设设和限制制条件4四、房地地产估价价结果报报告66五、房地地产估价价技术报报告100六、附件件228致 委委 托托 方方 函函北京市*区区人民法法院：受贵院的的委托, 本公公司秉着着客观、公正、科学、独立的的原则，对

2、位于于*号房屋屋（以下下简称估估价对象象）的房地产产价格进进行评估估, 估价价时点为为20009年33月277日，估价目目的是为为贵院了了解估价价对象的的市场价价值提供供参考。根据当事事人提供供的房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】，估价价对象坐坐落于*号号，房屋屋所有权权人为*，产别为为私产，属成本本价出售售住房，结构为为混合，房屋总总层数为为6层，所在层层数为55层，房房屋建筑筑面积为为72.39平平方米，房屋用用途为住住宅。经过客观观、公正正的评估估，估价价对象于于估价时时点20009年年3月227日的的房地产产市场价价值为：房地产总总价：44835503元元大 写：肆肆拾捌

3、万万叁仟伍伍佰零叁叁元整房地产单单价：666799.155元/平平方米（注：货货币种类类为人民民币）评估的详详细结果果、过程程及有关关说明, 请见见附后的的房地地产估价价结果报报告。* 法定定代表人人：20099年4月月3日估估价师声明我们郑重重声明：1、我们们在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实的和准准确的。2、本估估价报告告中的分分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。3、我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，也与与有关当当事人没没有个人人利害关关系和偏偏见。4、我们们已对本

4、本估价报报告中的的估价对对象进行行了实地地勘查，但我们们对估价价对象的的现场勘勘查仅限限于其外外观和使使用状况况，对被被遮盖、未暴露露及难以以接触到到的部分分，依据据委托方方及当事事人提供供的资料料进行评评估。我我们不承承担对估估价对象象建筑结结构质量量问题进进行调查查的责任任，在评评估中也也不予考考虑。5、本估估价报告告依据委委托方及及当事人人提供的的相关资资料，委委托方及及当事人人对资料料的真实实性负责责。因资资料失真真造成的的估价结结果有误误的，估估价机构构和估价价人员不不承担相相应的责责任。6、本报报告估价价结果仅仅作为委委托方在在本次估估价目的的下使用用，不得得做其他他用途。未经本本

5、估价机机构同意意，估价价报告不不得向委委托方以以外的单单位及个个人提供供，凡因因委托方方使用估估价报告告不当而而引起的的后果，估价机机构和估估价人员员不承担担相应的的责任。7、本估估价报告告的全部部或其部部分内容容不得发发表于任任何公开开媒体上上，报告告解释权权为本估估价机构构所有。姓 名名 房地地产估价价人员注注册证号号 签签 名名估价的假假设和限限制条件件（一）假假设条件件1、估价价对象房房屋所有有权人合合法有偿偿取得房房屋所有有权及其其相应分分摊的土土地使用用权，并并支付有有关税费费。2、估价价对象得得到最有有效的利利用。3、估价价对象与与其它生生活要素素相结合合，能满满足目前前的正常常

6、生活使使用。4、在估估价时点点的房地地产市场场为公开开、平等等、自愿愿的交易易市场。5、任何何有关估估价对象象的运作作方式、程序符符合国家家、地方方的有关关法律、法规。6、估价价对象基基础设施施实际开开发程度度达到“七通”（即通通路、通通电、通通信、通通上水、通下水水、通燃燃气及通通热力），评估估设定基基础设施施开发程程度为“七通” （即即通路、通电、通信、通上水水、通下下水、通通燃气、通热力力）。7、根据据现有资资料无法法确定估估价对象象容积率率的大小小，依据据北京京市基准准地价使使用说明明，商商业、综综合、居居住用地地一到六六级的平平均容积积率为22，本次次估价对对象所在在宗地为为居住用用

7、途六级级地，所所以本次次评估设设定估价价对象容容积率为为区域平平均容积积率2。如与估估价对象象实际情情况不符符，估价价结果需需作相应应调整。8、由于于委托方方提供的的房屋屋所有权权证【京房权权证丰私私成字第第*号】未未载明估估价对象象的建成成年代，根据估估价人员员的调查查和了解解，本次次评估设设定估价价对象房房屋建成成于19998年年，如上上述情况况与估价价对象实实际情况况不符，估价结结果需作作相应调调整。9、房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】中注明估估价对象象为成本本价出售售住房，因此土土地使用用权类型型为划拨拨，本次次评估设设定估价价对象剩剩余使用用年限为为住宅用用途出让让法

8、定最最高年限限70年年。10、估估价人员员实际的的现场勘勘察日期期为20008年年10月月31日日，本次次评估设设定估价价时点为为20009年33月277日，设设定估价价对象的的内部装装修等情情况在估估价人员员现场勘勘察日期期和估价价时点一一致。11、委委托方提提供的资资料属实实。（二）使使用限制制条件1、委托托方因案案件审理理的需要要,特委委托*对估估价对象象市场价价值进行行评估，为委托托方了解解估价对对象的市市场价值值提供参参考依据据。2、估价价对象权权属、面面积、用用途及其其他情况况以房房屋所有有权证【京房权权证丰私私成字第第*号】记载载内容和和估价人人员的现现场勘查查记录为为准。3、根

9、据据房屋屋所有权权证【京房权权证丰私私成字第第*号】复印印件，估估价对象象不存在在抵押等等他项权利利登记，此次评评估设定定估价对对象不存存在他项项权利登登记。4、由于于估价对对象为成成本价出出售住房房，根据据北京市市相关规规定，成成本价出出售住房房的房屋屋在办理理房屋交交易登记记手续时时应向房房屋所在在区、县县建设委委员会申申请按当当年房改改成本价价的1补交土土地出让让金或相相当于土土地出让让金的价价款（即即156601=15.6元/平方米米）。5、估价价时点后后，估价价报告有有效期内内估价对对象的质质量及价价格标准准发生变变化，并并对估价价对象价价值产生生明显影影响时，不能直直接使用用本次估

10、估价结论论。6、本次次估价结结果未考考虑国家家宏观经经济政策策发生重重大变化化以及遇遇有自然然力和其其他不可可抗力对对估价结结果的影影响。7、本次次估价未未考虑特特殊交易易方式对对估价结结果的影影响。（三）使使用说明明1、评估估价格是是在满足足全部假假设与限限制条件件下，于于估价时时点为220099年3月月27日日，在设设定的土土地开发发程度、用途和和土地使使用年限限及正常常市场条条件下的的房地产产市场价价值。2、本次次估价技技术报告告为提供供估价机机构存档档和作为为估价结结果提交交贵院进进行案件件审理时时的附件件。3、本估估价报告告应用的的有效期期自报告告提交日日20009年44月3日日起半

11、年内内。4、本报报告解释释权归*所所有。房地产估估价结果果报告一、委托托估价方方委 托 方：北北京市*区区人民法法院地 址：北京市市*区近园园路9号号邮 编：联 系 人：二、受托托估价方方受托估价价机构：*机构地址址：估价机构构资质级级别：法定代表表人：联 系系 人人： 联系电话话：邮政编码码：三、估价价对象1、估价价对象位位置状况况估价对象象位于北北京市*区区*小区甲甲5号楼楼，估价价对象所所在建筑筑物东至至五爱屯屯东路、南至*小小区3号号楼、西西至*小区区2号楼楼、北至至*小区55号楼。2、估价价对象权权利状况况根据房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】，估价价对象坐坐落于*号号

12、，房屋屋所有权权人为*，产别为为私产，房屋建建筑面积积为722.399平方米米，房屋屋用途为为住宅，属成本本价出售售住房。根据房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】复印印件，估估价对象象不存在在抵押等等他项权利利登记，此次评评估设定定估价对对象不存存在他项项权利登登记。3、估价价对象建建筑物概概况：估价对象象所在建建筑物地地上共66层，估估价对象象位于第第5层，结构为为混合结结构，楼楼型为板板楼，房房屋朝向向为东西西，建成成于19998年年，房屋屋用途为为住宅。估价人人员实际际的现场场勘察日日期为220088年100月311日，本本次评估估设定估估价时点点为20009年年3月227日

13、，设定估估价对象象的内部部装修等等情况在在估价人人员现场场勘察日日期和估估价时点点一致。估价对象象装修情情况如下下：卧室及客客厅地面面铺木地地板，涂涂料及油油漆墙面面；厨房房缸砖地地面，墙墙面贴瓷瓷，铝扣扣板吊顶顶，整体体厨柜；卫生间间缸砖地地面，墙墙面贴瓷瓷，铝扣扣板吊顶顶；塑钢钢门窗及及木质包包镶门。估价对象象楼宇内内设备完完善，能能满足正正常生活活的需要要。4、基础础设施状状况估价对象象基础设设施实际际开发程程度达到到“七通”（即通通路、通通电、通通信、通通上水、通下水水、通燃燃气及通通热力），评估估设定基基础设施施开发程程度为“七通”（即通通路、通通电、通通信、通通上水、通下水水、通燃

14、燃气、通通热力）。四、估价价目的北京市*区区人民法法院因案案件涉及及估价对对象，特特委托我我公司对对位于*号号的房地地产市场场价值进进行评估估，为委委托方了了解估价价对象的的市场价价值提供供参考。五、估价价时点20099年3月月27日日六、价值值定义根据评估估的技术术规程和和项目的的具体要要求，此此次评估估的价格格是指估估价对象象位于*号号，房屋所所有权人人为*，建建筑面积积为722.399平方米米，用途途为住宅宅，在设设定的假假设和限限制条件件下，于于估价时时点20009年年3月227日的的房地产产市场价价值。七、估价价依据1、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；2、中中华人民民共和国

15、国土地管管理法;3、 中中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范;4、北北京市高高级人民民法院关关于民事事执行中中评估、拍卖、变卖财财产若干干问题的的规定（试行行）；5、北京京市*区人人民法院院出具的的委托托函；6、房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】；7、估价价人员的的现场勘勘查记录录；8、本估估价机构构掌握的的房地产产市场相相关材料料。八、估价价原则本估价报报告在遵遵循客观观、公正正、科学学、合理理的基本本原则下下，结合合估价目目的对估估价对象象进行估估价。具具体依据据如下估估价原则则：合法法原则、最高最最佳使用用原则、替代原原则、估估价时点点原则。九、估价价方法估价人

16、员员在进行行了实地地勘察并并认真分分析了所所掌握的的资料之之后，根根据估价价对象的的特点及及实际状状况，选选取了成成本法和和市场比比较法作作为本次次评估的的基本方方法。成本法是是以开发发或建造造估价对对象房地地产或类类似房地地产所需需的各项项必要客客观成本本费用之之和为基基础，加加上正常常的利润润和应纳纳税金，并进行行相应折折旧修正正以求取取估价对对象房地地产客观观价格或或价值的的一种估估价方法法。市场比较较法是以以在估价价时点近近期有过过交易的的类似房房地产成成交价格格为基础础，选取取适当的的因素，并根据据因素条条件对成成交价格格进行相相应修正正以求取取估价对对象房地地产客观观价格或或价值的

17、的一种估估价方法法。之所以采采用上述述两种方方法，主主要是出出于以下下考虑：1、估价价对象周周边有较较多近期期开发建建设的类类似物业业，可以以找到客客观、准准确的资资料进行行成本核核算，故故适宜采采用成本本法进行行评估。2、估价价对象所所处区域域有较多多的相同同用途物物业的市市场交易易案例，选用市市场比较较法比较较适宜。十、估价价结果本公司根根据估价价目的，遵循估估价原则则，采用用科学合合理的估估价方法法，在认认真分析析现有资资料基础础上，经经过测算算，结合合估价经经验，确确定估价价对象于于估价时时点20009年年3月227日的的房地产产市场价价值为：房地产总总价：44835503元元大 写：

18、肆肆拾捌万万叁仟伍伍佰零叁叁元整房地产单单价：666799.155元/平平方米（注：货货币种类类为人民民币）十一、估估价人员员签名姓 名名 房房地产估估价人员员注册证证号 签 名十二、估估价作业业日期20088年100月311日至20009年44月3日日十三、估估价报告告有效期期本估价报报告应用用的有效效期为自自报告提提交日220099年4月月3日起起半年内。房地产估估价技术术报告 一、个个别因素素分析 1、估估价对象象位置及及权利状状况估价对象象位于北北京市*区区*小区甲甲5号楼楼，估价价对象所所在建筑筑物东至至五爱屯屯东路、南至*小小区3号号楼、西西至*小区22号楼、北至*小小区5号号楼。

19、根据房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】，估价价对象坐坐落于*号号，房屋屋所有权权人为*，产别为为私产，房屋建建筑面积积为722.399平方米米，房屋屋用途为为住宅，属成本本价出售售住房。根据房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】复印印件，估估价对象象不存在在抵押等等他项权利利登记，此次评评估设定定估价对对象不存存在他项项权利登登记。2、估价价对象建建筑物状状况估价对象象所在建建筑物地地上共66层，估估价对象象位于第第5层，结构为为混合结结构，楼楼型为板板楼，房房屋朝向向为东西西，建成成于19998年年，房屋屋用途为为住宅。估价人人员实际际的现场场勘察日日期为220088

20、年100月311日，本本次评估估设定估估价时点点为20009年年3月227日，设定估估价对象象的内部部装修等等情况在在估价人人员现场场勘察日日期和估估价时点点一致。估价对象象装修情情况如下下：卧室及客客厅地面面铺木地地板，涂涂料及油油漆墙面面；厨房房缸砖地地面，墙墙面贴瓷瓷，铝扣扣板吊顶顶，整体体厨柜；卫生间间缸砖地地面，墙墙面贴瓷瓷，铝扣扣板吊顶顶；塑钢钢门窗及及木质包包镶门。估价对象象楼宇内内设备完完善，能能满足正正常生活活的需要要。3、基础础设施状状况估价对象象基础设设施实际际开发程程度达到到“七通”（即通通路、通通电、通通信、通通上水、通下水水、通燃燃气及通通热力），评估估设定基基础设

21、施施开发程程度为“七通”（即通通路、通通电、通通信、通通上水、通下水水、通燃燃气、通通热力）。二、区域域因素分分析1、地理理位置估价对象象所属的的*区位于于北京市市西南，为北京京4个近近郊区之之一。西西部为山山区；东东部为平平原，平平原占全全区面积积的四分分之三。周围相相邻8个个区县，东为朝朝阳区，北为崇崇文区、宣武区区、海淀淀区和石石景山区区，西北北为门头头沟区，西南和和东南为为房山区区和大兴兴区。2、自然然及人文文条件*区区内有第第一道、第二道道绿化隔隔离地区区，“十五”期间实实现城市市绿化118833公顷，城市绿绿化覆盖盖率达到到43%以上，人均绿绿地700.8平平方米，比“九五”增加1

22、15.77平方米米。新增增林木绿绿化面积积40119公顷顷，林木木覆盖率率达到336.66%，比比“九五”增加113%。建成了了青龙湖湖公园、北宫国国家级森森林公园园等800多处园园林绿地地。城区区、平原原、山区区三道绿绿色生态态屏障基基本形成成。“十五”期间还还完成了了凉水河河、马草草河等55条河道道的截污污治理，共治理理河道332.77公里，建成了了卢沟桥桥、吴家家村污水水处理厂厂，水环环境明显显改善。全区有区区级以上上重点文文物保护护单位335个。其中国国家级的的有卢沟沟桥 (含宛平平城)、水关遗遗址，市市级的有有镇岗塔塔、莲花花池、长长辛店“二七”革命遗遗址、长长辛店留留法勤工工俭学旧

23、旧址、金金中都城城墙遗址址等100处。北北京世界界公园、卢沟桥桥文化旅旅游区和和青龙湖湖公园成成为该区区三大旅旅游区。此外区区内教育育和体育育事业也也加快发发展，全全区共有有普通高高等院校校4所（首都医医科大学学、首都都经济贸贸易大学学、北京京电子科科技学院院、中央央戏剧学学院）；中小学学在校生生10.2万人人。职业业中学44所，在在校生770311人。3、交通通条件*区区交通较较发达，出行较较便捷。由北京京西站、*站、*西站站及若干干卫星站站构成了了全国最最大的铁铁路枢纽纽。市二二环、三三环、四四环路贯贯穿境内内，京开开、京石石以及京京津塘高高速公路路起始*区区，形成成首都东东西南方方向的公

24、公路网络络。三、市场场背景分分析估价对象象位于北北京市*区区南苑地地区。周周边有飞飞腾家园园、南苑苑新城、诚苑小小区、同同兴园小小区、绿绿林苑等等多个住住宅小区区，中学学、小学学、幼儿儿园、银银行、餐餐饮、商商场、社社区医院院、休闲闲娱乐等等生活保保障及配配套设施施较完善善，居住住成熟度度较高。区域内内有南三三环路、马家堡堡东路、南苑路路等城市市干道，3699、4885、6610、9544等多条公交交线路在在周边设设有站点点，地理理位置较较好、交交通比较较便利。随着政政府对南南部城区区关注，今后几几年凭借借该区域域的地理理位置和和不断改改善基础础设施和和配套设设施，对对于住宅宅物业的的需求会会

25、不断增增加，区区域内类类似房地地产的抗抗风险能能力会提提高。四、最高高最佳使使用分析析 最高最最佳使用用原则是是要说明明，房地地产估价价要以房房地产的的最高最最佳使用用为前提提。所谓谓最高最最佳使用用，是估估价对象象的一种种最可能能的使用用，这种种最可能能的使用用是法律律上允许许、技术术上可能能、财务务上可行行，经过过充分合合理的论论证，并并能给估估价对象象带来最最高价值值的使用用。 最高最最佳使用用分析真真正体现现了估价价的客观观性。衡衡量、判判断估价价对象房房地产是是否处于于最优使使用状态态主要从从下列方方面考虑虑： 1、法法律上允允许（规规划及相相关政策策法规许许可）。即不受受现时使使用

26、状况况的限制制，而依依照法律律规章、规划发发展的方方向，按按照其可可能的最最优用途途估价。 2、技技术上可可能。即即不能把把技术上上无法做做到的使使用当作作最高最最佳使用用。要按按照房屋屋建筑工工程方面面的技术术要求进进行评估估。 3、经经济上可可行。即即估价价价格应是是各种可可能的使使用方式式中，以以经济上上有限的的投入而而能获得得最大收收益的使使用方式式的估价价结果。 4、土土地与建建筑物的的均衡性性。即以以房地产产内部构构成要素素的组合合是否达达到均衡衡来判断断其是否否处于最最优使用用状态，也就是是说，估估价时,把建筑筑物与土土地区位位是否相相匹配，是否具具有投资资集约度度的因素素考虑进

27、进去。 5、房房地产与与周围环环境的协协调性。即房地地产与外外部环境境是否均均衡或协协调的问问题。也也就是说说，估价价时不按按原用途途估价，而按房房地产与与其周围围环境相相协调能能获得大大量外部部经济效效益的最最优使用用的新用用途进行行估价。6、可持持续发展展性。即即在估价价时不仅仅要研究究过去和和现在的的价格状状况，而而且还要要研究房房地产市市场的状状况、发发展趋势势，以及及政治经经济和政政策变化化对房地地产形成成的影响响以预测测未来价价格和收收益变动动的趋势势。根据估价价对象的的地理位位置、周周边自然然与人文文环境及及充分利利用土地地资源的的情况，估价对对象作为为住宅物物业能够够体现最最高

28、最佳佳使用原原则。五、估价价方法的的选用估价人员员在进行行了实地地勘察并并认真分分析了所所掌握的的资料之之后，根根据估价价对象的的特点及及实际状状况，选选取了成成本法和和市场比比较法作作为本次次评估的的基本方方法。成本法是是以开发发或建造造估价对对象房地地产或类类似房地地产所需需的各项项必要客客观成本本费用之之和为基基础，加加上正常常的利润润和应纳纳税金，并进行行相应折折旧修正正以求取取估价对对象房地地产客观观价格或或价值的的一种估估价方法法。市场比较较法是以以在估价价时点近近期有过过交易的的类似房房地产成成交价格格为基础础，选取取适当的的因素，并根据据因素条条件对成成交价格格进行相相应修正正

29、以求取取估价对对象房地地产客观观价格或或价值的的一种估估价方法法。之所以采采用上述述两种方方法，主主要是出出于以下下考虑：1、估价价对象周周边有较较多近期期开发建建设的类类似物业业，可以以找到客客观、准准确的资资料进行行成本核核算，故故适宜采采用成本本法进行行评估。2、估价价对象所所处区域域有较多多的相同同用途物物业的市市场交易易案例，选用市市场比较较法比较较适宜。六、估价价测算过过程市场比较较法求取取估价对对象商品品房价格格一、比较较实例选选择根据替代代原则，我们采采用市场场比较法法评估估估价对象象，下面面取三个个实例：案例一：*区五爱爱屯东路路“*小区”商品房房一套交交易案例例，建筑筑面积

30、996平方方米，于于20009年33月成交交，成交交价格665万元元，即667711元/平平方米，楼层为为7/111，毛毛坯房，建成于于20000年，朝向为为南北。案例二：*区五爱爱屯东路路“*小区” 商品品房一套套交易案案例，建建筑面积积96平平方米，于20009年年3月成成交，成成交价格格69万万元，即即71888元/平方米米，楼层层为9/11，普通装装修，建建成于220044年，朝朝向为南南北。案例三：*区五爱爱屯东路路“*小区” 商品品房一套套交易案案例，建建筑面积积99平平方米，于20009年年3月成成交，成成交价格格70万万元，即即70771元/平方米米，楼层层为100/111，普

31、通通装修，建成于于20004年，朝向为为南北。二、比较较因素选选择根据估价价对象的的条件，影响估估价对象象价格的的主要因因素有：不动产交交易日期期：确定定地价变变动趋势势，进行行期日修修正；（2）交交易情况况：是否否为正常常、公开开、公平平、自愿愿的交易易；（3）区区域因素素：主要要有居住住区域成成熟度、交通便便捷度、公共服服务设施施和基础础设施状状况、与与商业中中心的接接近程度度、区域域土地利利用方向向、自然然和人文文环境状状况等；（4）个个别因素素：主要要指小区区封闭状状况、物物业管理理、楼型型及电梯梯情况、居室窗窗口朝向向、楼层层、建成成年代及及装修状状况等。三、比较较因素条条件说明明根

32、据上述述情况编编制因素素条件说说明表。比较过过程如下下：表一 因因数条件件说明表表估价对象象及可比比实例比较因素素内容估价对象象案例一案例二案例三交易价格格待估677117188870711交易日期期20099.320099.320099.320099.3交易情况况正常正常正常正常区域因素素居住区域域成熟度度较高较高较高较高交通便捷捷度较好较好较好较好公共服务务设施和和基础设设施状况况较好较好较好较好与商业中中心的接接近程度度一般一般一般一般区域土地地利用方方向一致一致一致一致自然和人人文环境境状况一般一般一般一般个别因素素小区小区封闭闭状况半封闭半封闭半封闭半封闭物业管理理专业物业业专业物业

33、业专业物业业专业物业业楼宇楼型及电电梯情况况板楼无电梯高层板楼楼有电梯高层板楼楼有电梯高层板楼楼有电梯居室窗口口朝向东西南北南北南北楼层5/67/1119/11110/111建成年代代19988年20000年20044年20044年装修状况况精装修毛坯房普通装修修普通装修修表二 比比较因素素条件指指数表估价对象象及可比比实例比较因素素内容估价对象象案例一案例二案例三交易价格格待估677117188870711交易日期期100100100100交易情况况100100100100区域因素素居住区域域成熟度度100100100100交通便捷捷度100100100100公共服务务设施和和基础设设施状况

34、况100100100100与商业中中心的接接近程度度100100100100区域土地地利用方方向100100100100自然和人人文环境境状况100100100100个别因素素小区小区封闭闭状况100100100100物业管理理100100100100楼宇楼型及电电梯情况况100102102102居室窗口口朝向100102102102楼层100101102102建成年代代100101103103装修状况况100929595表三 因因素比较较修正系系数表估价对象象及可比比实例比较因素素内容案例一案例二案例三交易价格格677117188870711交易时间间100/1000100/1000100/

35、1000交易情况况100/1000100/1000100/1000区域因素素居住区域域成熟度度100/1000100/1000100/1000交通便捷捷度100/1000100/1000100/1000公共服务务设施和和基础设设施状况况100/1000100/1000100/1000与商业中中心的接接近程度度100/1000100/1000100/1000区域土地地利用方方向100/1000100/1000100/1000自然和人人文环境境状况100/1000100/1000100/1000个别因素素小区小区封闭闭状况100/1000100/1000100/1000物业管理理100/10001

36、00/1000100/1000楼宇楼型及电电梯情况况100/1022100/1022100/1022居室窗口口朝向100/1022100/1022100/1022楼层100/1011100/1022100/1022建成年代代100/1011100/1033100/1033装修状况况100/92100/95100/95比准价格格69344.61169222.24468099.577求取上述述三个比比较案例例比准价价格的平平均值:(69334.661+69222.224+68009.557)3=668888.811（元/平方米米）故市场比比较法测测算求取取估价对对象单价价为68888.81元元/平

37、方方米。成本法求求取估价价对象商商品房价价格一、土地地取得成成本：1、基准准地价系系数修正正法求取取土地使使用权购购买价格格第一:北京市市人民政政府关于于调整本本市出让让国有土土地使用用权基准准地价的的通知的修正正体系简简单描述述：北京市目目前执行行的基准准地价是是以20002年年12月月5日由由北京市市政府发发布的北京市市人民政政府关于于调整本本市出让让国有土土地使用用权基准准地价的的通知(京政政发220022322号)为为依据。基准地价价是各土土地级别别内，土土地开发发程度为为宗地外外通路、通电、通信、通上水水、通下下水、通通燃气、通热力力及宗地地内土地地平整（以下简简称“七通一一平”），

38、或或宗地外外通路、通电、通信、通上水水、通下下水及宗宗地内土土地平整整（以下下简称“五通一一平”），在在平均容容积率条条件下，同一用用途的完完整土地地使用权权的平均均价格。基准地价价的表示示形式为为楼面熟熟地价，同时公公布楼面面毛地价价。楼面面熟地价价是指各各土地级级别内，完成通通平的土土地在平平均容积积率条件件下，每每建筑面面积分摊摊的完整整土地使使用权的的平均价价格。楼楼面毛地地价是指指各土地地级别内内，在平平均容积积率条件件下，政政府收取取的某种种用途法法定最高高出让年年期内的的土地出出让金、市政基基础设施施配套建建设费的的平均楼楼面价格格。基准地价价土地用用途划分分为商业业、综合合、居

39、住住、工业业等四类类。1.商业业类：包包括商业业服务业业用地（含商场场、购物物中心、专卖店店、加油油站、超超级市场场、各种种商业网网点、批批发市场场等用地地），旅旅游业用用地（含含饭店、酒店、度假村村、游乐乐园、旅旅馆、旅旅游附属属设施等等用地），金融融保险业业用地（含银行行、信托托、证券券、保险险机构等等用地），餐饮饮娱乐业业用地（含酒楼楼、饭庄庄、快餐餐店、俱俱乐部、康乐中中心、歌歌舞厅、高尔夫夫球场、赛车场场、赛马马场等用用地）。 2.综合合类：包包括办公公科研用用地（含含写字楼楼、会展展中心、普通办办公楼、科工贸贸一体化化办公楼楼、科研研和勘测测设计机机构、停停车场、停车楼楼等用地地）

40、，文文体教育育用地（含各种种学校、体育场场馆、文文化馆、博物馆馆、图书书馆、影影剧院等等用地），医疗疗卫生用用地（含含医疗、保健、卫生、防疫、康复和和急救设设施等用用地）。 3.居住住类：包包括居住住小区、居住街街坊、居居住组团团和单位位生活区区等各种种居住类类型用地地。 4.工业业类：包包括工业业用地（含工业业生产及及其相应应附属设设施用地地、高新新技术产产业研发发与展示示中心），仓储储用地（含用于于物资储储备、中中转的场场所及相相应附属属设施用用地），交通运运输用地地（含用用于运输输通行的的地面线线路、场场站等用用地，包包括民用用机场、地面运运输管道道和居民民点道路路及其相相应附属属设施用

41、用地）。 其他未列列入上述述范围的的用地，其用途途类别可可参照相相关或相相近用地地的用途途类别确确定。根据不同同用途土土地的特特点及相相应地价价水平，将四类类用地的的基准地地价由高高至低，由城区区至远郊郊区分别别划分为为若干个个级别。其中，商业、综合和和居住用用地的基基准地价价分为十十个级别别，工业业用地的的基准地地价分为为九个级级别。本次基准准地价基基准期日日为20002年年1月11日。 各类基准准地价级级别土地地开发程程度。商商业、综综合、居居住用地地：一至至六级的的开发程程度为“七通一一平”，七至十十级的开开发程度度为“五五通一平平”。工工业用地地：一至至五级的的开发程程度为“七通一一平

42、”，六至九九级的开开发程度度为“五五通一平平”。 各类基准准地价级级别土地地的平均均容积率率。商业业、综合合、居住住用地：一至六六级的平平均容积积率为22，七至至十级的的平均容容积率为为1。工工业用地地的平均均容积率率为1。北京市基基准地价价具体内内容见下下表:华信房地产评估有限公司地址：北京市东城区东长安街12号 邮编：100742电话85229305 传真E-mail:bjhxgs北京市基基准地价价表单位：元元/平方方米土地用途途价格类型型土地级别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业 基准地价价(楼面熟熟地价)72100-9

43、77505680076680453006113037200500902720040000197002990011500199805301188025054001402600楼面毛地地价26600499001680031120150002442012400188609701455072010990500740036054001803800901190综合 基准地价价（楼面熟熟地价） 55400822504440060000362004994026500399001960027790129002008088013220430-9000200-4500140-2600楼面毛地地价16400-4550

44、014600-2220011300-16690880-13220660-9900500-7400400-6000250-4700140-260090-1150居住 基准地价价（楼面熟熟地价） 47400-7000038000-5776027300-4559020900-3660015000-2779010600-18820630-10880330-6500180-3700140-2600楼面毛地地价17100-30000900-21000550-13000400-9300300-6800190-4300150-3500120-2800100-220090-550工业 基准地价价（楼面熟熟地价）

45、 120001880010000-12220850-10550600-9000420-6800310-5100220-3300150-2400100-1700楼面毛地地价4208500430-5300340-4400270-3600195-3000135-2255100-160060-110020-660PAGE 1PAGE 28*号房地产价格评估 第二：基基准地价价的选取取估价对象象位于北北京市*区区*小区甲甲5号楼楼，土地地用途为为住宅。依据北北京市政政府322号文基基准地价价表使用用说明, 该地地区属于于北京市市六级地地价区、居住类类用途。根据北京京市出让让国有土土地使用用权基准准地价表

46、表（上表表）及其其使用说说明进行行具体测测算过程程如下：宗地熟地地价的计计算公式式为：宗地楼面面熟地价价=适用用的基准准地价（楼面熟熟地价）期日修修正系数数年期修修正系数数容积率率修正系系数因素修修正系数数宗地价格格测算中中有关参参数的选选取：（1）、宗地用用途类别别的确定定：对照北北京市基基准地价价用途分分类表，该宗宗地属于于居住用用途。（2）、宗地地地价区级级别的确确定：参照北北京市基基准地价价级别范范围文字字说明，该宗宗地属于于北京市市六级地地价区。（3）、宗地基基准地价价水平的的确定：参照北北京市基基准地价价表，估价对对象位于于北京市市*区*小区甲甲5号楼楼，处于于北京市市基准地地价居

47、住住用途六六级地价价区，楼楼面熟地地价标准准为1006018220元/平方米米。依据据北京京市基准准地价使使用说明明“基准地地价（楼楼面熟地地价）参参照北北京市基基准地价价表，取相应应地价区区级别高高低限的的算术平平均值”，即14440元元/平方方米。在在具体测测算时，再进行行期日、年期和和因素修修正。（4）、期日修修正系数数的确定定：期日修正正系数评估基基准日地地价指数数/基准准地价基基准日地地价指数数估价人员员在考虑虑估价对对象所处处区域的的居住用用地地价价近几年年来的变变化并结结合中国国城市地地价监测测系统的的成果，此次估估价取期期日修正正系数为为1.662。（5）、年期修修正系数数的确

48、定定：当土地使使用年限限小于法法定最高高出让年年限时，按照下下列公式式进行修修正：K=11（11/(11+r)n）/ 1-（1/(1+r)mm）其中：KK为年期期修正系系数；m为法定定最高出出让年限限； nn为宗地地剩余使使用年限限；r为土地地还原利利率（考考虑北京京市目前前的经济济水平、物价水水平、通通货膨胀胀及土地地投资的的风险等等因素，土地还还原利率率为人民民银行的的一年期期存款年年利率与与风险系系数之和和，取88。）根据房房屋所有有权证【京房房权证丰丰私成字字第*号】中注明估估价对象象为成本本价出售售住房，因此土土地使用用权类型型为划拨拨，本次次评估设设定估价价对象剩剩余使用用年限为为

49、住宅用用途出让让法定最最高年限限70年年。经测测算，年年期修正正系数为为1。（6）、容积率率修正系系数的确确定：根据现有有资料无无法确定定估价对对象容积积率的大大小，依依据北北京市基基准地价价使用说说明，商业、综合、居住用用地一到到六级的的平均容容积率为为2，本本次估价价对象所所在宗地地为居住住用途六六级地，所以本本次评估估设定估估价对象象容积率率为区域域平均容容积率22，故不不需进行行容积率率系数修修正，即即估价对对象容积积率修正正系数为为1。（7）、因素修修正系数数的确定定：因素修正正系数是是指除容容积率、期日、年期、用途之之外的其其他地价价影响因因素的综综合修正正系数。参照北京市市基准地

50、地价因素素修正系系数说明明表，根据宗宗地各种种因素情情况确定定每种因因素的修修正系数数，过程程如下：影响因素素修正范围围宗地情况况修正系数数居住社区区成熟度度-2.66-2.6较高1.300%交通便捷捷度-5.22-5.2较便捷2.600%区域土地地利用方方向-2.66-2.6一致2.600%临路状况况-2.66-2.6临五爱屯屯东路1.300%宗地形状状及可利利用程度度-2.008-22.088形状规则则、利用用充分2.088%公共服务务设施和和基础设设施状况况-3.112-33.122较好1.566%自然和人人文环境境状况-5.22-5.2一般0与商业中中心的接接近程度度-2.66-2.6

51、一般0合 计11.444%估价对象象的因素素修正系系数11+111.44411.11144（8）、其他情情况修正正：本宗地无无其他需需要修正正的特殊殊情况。（9）、楼面熟熟地价的的测算：宗地楼面面熟地价价=适用用的基准准地价期期日修正正系数年年期修正正系数容容积率修修正系数数因素修修正系数数 144401.662111.11144425999.667（元元/平方米米）2、买方方应当缴缴纳的税税费包括契税税、印花花税、交交易手续续费等，通常是是根据税税法及中中央和地地方政府府的有关关规定，按照土土地使用用权购买买价格的的3.005%来来计取。税费=225999.6773.005%=79.29（元

52、/平方米米）3、土地地取得成成本土地取得得成本=土地使使用权购购买价格格+买方方应缴纳纳的税费费 =25999.667+779.229 =26778.996（元元/平方方米）（二）开开发成本本开发成本本是指在在取得的的房地产产开发用用地上进进行房屋屋建设所所必要的的直接费费用，主主要包括括建筑安安装工程程费、公公共配套套设施建建设费、其他工工程费等等。1、建筑筑安装工工程费包括建造造商品房房及附属属工程所所发生的的土建工工程费用用、安装装工程费费用、装装修装饰饰工程费费用等。参照北京市市建设工工程预算算定额测测算评估估对象的的建筑安安装工程程费为118000元/平平方米。2、公共共配套设设施建

53、设设费包括城市市规划要要求配套套的教育育、医疗疗卫生、文化体体育、社社区服务务、市政政公用等等非营业业性设施施的建设设费用。以建筑筑安装工工程费用用为计费费基础，取100%，即即：1880元/平方米米。3、勘察察设计和和前期工工程费及及其他工工程费勘察设计计和前期期工程费费，例如如市场调调查、可可行性研研究、工工程勘查查、环境境影响评评价、规规划及建建筑设计计、建设设工程招招投标等等开发项项目前期期工作所所必要的的费用；其他工工程费包包括工程程监理费费、竣工工验收费费等。按按照国家家与北京京主管部部门规定定的标准准，并按按照工程程规模选选择费率率，以建建筑安装装工程费费和公共共配套设设施建设设

54、费之和和为计费费基础，费率取取10%，计算算如下：（18000+1180）10%=1998（元元/平方方米）4、开发发成本=1+22+3=18000+1180+1988=21178(元/平平方米)（三）管管理费用用管理费用用是指房房地产开开发商为为组织和和管理房房地产开开发经营营活动所所必要的的费用，包括房房地产开开发商的的人员工工资及福福利费、办公费费、差旅旅费等，按土地地取得成成本与开开发成本本之和的的3%来来计取，即：管理费用用=（一）+（二）3%=（26678.96+21778）3%=1455.711（元/平方米米）（四）销销售费用用销售费用用也称销销售成本本，是指指预售未未来开发发完

55、成的的房地产产或者销销售已经经开发完完成的房房地产所所必要的的费用，包括广广告宣传传费、销销售资料料制作费费、样板板房或样样板间建建设费、售楼处处建设费费、销售售人员费费用或者者销售代代理费等等。其中中除了销销售代理理费一般般是与销销售同时时发生的的，上述述其他销销售费用用一般都都是在销销售之前前发生的的，为了了便于投投资利息息的测算算，此次次评估设设定该房房地产开开发过程程中销售售费用都都是在销销售之前前发生的的。销售售费用通通常以房房地产售售价的44%来计计取，设设未来开开发完成成后的房房地产价价格为PP,则：销售费用用=4%P（五）投投资利息息投资利息息是指在在房地产产开发完完成或实实现

56、销售售之前发发生的所所有必要要费用应应计算的的利息，应计息息的项目目包括土土地取得得成本、开发成成本、管管理费用用和销售售费用。估价人人员比照照同类型型房地产产的建设设周期，参照北北京市工工期定额额,按建建设期为为二年，固定资资产贷款款利率为为5.44%（220088年122月122日公布布实施的的一至三三年期中中长期贷贷款利率率），土土地取得得成本一一次性投投入，建建设期资资金均衡衡投入计计算投资资利息：投资利息息=土地地取得成成本5.44%2 +（开发发成本+管理费费用+销销售费用用）5.44%21/22=4144.811+0.22%P（六）开开发利润润根据北京京市居住住用途房房地产市市场的利利润水平平，本次次评估取取销售利利润率为为15%，即：开发利润润= 115%PP（七）销销售税费费包括营业业税、城城市维