物业管理实务-招投标习题

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业管理实务I第七章 物业管理的招标与投标习题 参考答案一、名词解释：1物业管理招标:是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。2物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。 3邀请招标：就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。 4投标书：是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起

2、草的文件。二、填空题：1单纯物业管理招标 物业管理与经营综合招标 专项服务工作招标 2选择余地 降低成本 提高物业管理水平 审查投标者资格及其标书 3承担招标项目 4推动物业管理市场化 推动物业管理行业整体水平的提高 明确了双方责任，减少了经济纠纷 促进物业管理企业提高竞争能力 5广泛性 代表性 权威性 系统全面 可操作 无歧义 客观真实 形式规范 6截标时间 公开拆封 宣读投标人名称 投标价格 投标文件的其他主要内容 7公平性 明确性 指导性 合法性 8针对性 可操作性 体现企业的优势 专业水平 深刻理解业主的意愿 三、选择题：1B 2A 3D 4D 5 A 四、简答题：1简述物业管理招标投

3、标的原则。答:物业管理招标投标应遵循的原则物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。(1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。(2)公开的原则。公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。公正的原则(3)公正的原则。公正是指在公开的基础上，对符合

4、资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。(4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方，必须要具有相应的资质、业绩等，有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。2简述物业管理招标的条件。答：招标项目应具备如下条件：（1）符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设；（2）具备招标主体资格和招标条件；（3）投资单位或业主能够提供管理的条件和设施；（4）招标所需的其他条件已经具备。3信誉调查取样应注意哪几点？答：为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意

5、以下几点：（1）调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作；（2）应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰；（3）应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实；（4）现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。4简述开标阶段的任务和程序。答：物业管理项目招标的开标分为评议标书阶段，现场答辩阶段两个过程。第一，标书评议(1) 按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。并把标书分发评委评阅。提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。(2) 经过评委认真仔细、独

6、立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分。评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。第二，现场答辩(1)评标委员会对投标标书评议后，应组织现场答辩。答辩目的之一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性；二是对标书里的一些提法专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要对一些疑问进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关。(2) 根据投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任回答问题的准确性，表达问题的逻辑性，分析问题的层次性以及形象、仪表、

7、风度等方面表现，由评委无记名进行评分。5简述招标文件编制的程序。答：招标文件编制程序如下：（1）熟悉项目物业管理要开展招标，首先要对物业项目了解、熟悉。必须对物业项目的各类图纸、说明进行查看、阅读，同时还要了解熟悉项目周边的环境。（2）确定物业管理的内容质量标准、要求对开展招标项目的物业管理要有一个正确的定位，即物业管理的内容、质量要求、标准，并在招标文件中明确。（3）确定投标、开标、定标的日期及其他事项根据项目的要求，确定招标、投标、开标、定标日期。通常招标公告发出以后，要留不少于20天时间让投标人编制投标书及送标书。当确定截标时间后，其开标时间应当与招标文件确定的提交投标书截止时间相同，这

8、样才能保证公平、公正，保证投标书不会出现泄密。（4）招标项目备案招标人应提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：与物业管理招标有关的物业项目开发建设的政府批件；招标活动方案，包括招标组织机构、时间安排、评标委员会组成、评标方式等；招标文件；法律、法规规定的其他材料；主管部门要求提供的其他材料。（5）编写“招标须知”为了使招标工作正常进行，确保投标企业明确要求、了解条件、统一行动，招标单位必须根据拟招标项目的条件、环境、物业管理质量标准与要求和招标进度安排编写和发出招标须知。6简述物业管理投标书编写的组织过程。答：投标书要在招标公告发布后不足一个月内时间完成，是一

9、件非常艰巨的任务，必须要认真地组织编写。（1）人员组成及机构的设立一个物业管理企业决定参与某项物业的招标，就需要充分重视，组成领导机构，选择编写投标书人员，全力以赴。领导小组的组成根据目标物业的大小、招标规格、档次，以及本企业的投标意图，成立编写标书的领导小组。如果投标的目标物业规模大、条件好，对物业管理企业是一次难得的机会，经过商议决定要拿下这次招标，那么主要负责人就应亲自参加。一方面体现主要领导重视，鼓励编写人员努力工作；同时在编写标书过程中，一些重要措施，一些承诺，一些投入，由于主要领导直接参加，情况熟悉、决策迅速、节约时间、效率高。如果达不到上面要求，仅仅把这次招标作为练兵活动，中标更

10、好，不中标也无妨，可以由一般领导担任，主要领导在定稿时把关即可。编写人员的挑选标书的编写人员要根据目标物业的不同来挑选人员参加。对于高层楼宇管理，往往是设备管理最为复杂、最为重要，因此，对高层楼宇的投标，要组织熟悉设备维修的管理人员参加；而对住宅小区的投标，尤其是高档别墅的投标，其共用设备没有高层楼宇那样复杂了。相反，对环境、对绿化要求，对治安管理的考虑，则又高于高层楼宇，就需要选择熟悉这方面的人才参加编写。（2）标书的整体性把握与控制招标投标从某种意义上来讲就是对物业管理者进行考试。投标书则是企业经理们的答卷。作为一本标书应体现企业经理管理的理念、经营的思想、管理的水平。因此，作为编写标书的

11、负责人来讲，首先要确定一个中心思想、一个管理蓝图、一种管理模式，也就是从整体性高度把握好。如果整体性把握不好，或者说定位高度不够，所做的标书就有可能产生漏洞，或者显得单薄，或者不够规范。为了使标书的整体性把握好，在编制写目标物业的投标书前，有关领导、编写人员应深入地讨论，把握好整体性，然后把任务分解到个人进行操作，作为编写组负责人，应根据整体性要求对投标书进行控制，把好方向，防止偏离其轨道。（3）分工与合作分工。一本投标书好几十万字，有的分为几个分册，内容广泛、涉及面宽、要求高、时间短（往往公告发出不足一个月内就要送标书），如果仅仅靠12个人动笔是不可能完成任务的，必须进行分工。根据标书的总体

12、思路，工作内容或项目，分成若干部分，再由参加编写标书的人员各自负责完成。合作。为了保证标书的质量，同时体现集体的智慧，一般由个人分工负责的某一部分标书完成以后，应交换进行修改、补充、完善，然后汇总为初稿。审查。初稿完成以后，由编写组负责人按照标书的内容，以及初始制定的思路要求、标准来对标书进行阅读、审查。防止自己编写的标书自己审阅难于发现问题，通常是选择没有参加编写标书的人来审阅标书，这样容易发现问题，帮助把关。如果企业领导没有参加标书编写工作，那么最后定稿应由企业领导来审阅，这样有两点好处：一是领导具体了解标书的整个内容，为今后管理带来方便；二是对标书中涉及到的重大方针政策以及涉及到企业利益

13、之事，领导通过阅读标书后把关，符合企业利益的要坚持，不符合的则考虑作出修改。如果企业领导参加了编写标书的领导小组，可以请熟悉物业管理工作的专家帮助审阅，再由企业领导过目。通过分工、合作、审查的三个步骤所写出的标书应该反映出本企业的水平与要求。五、论述题：1试述物业管理招标的准备阶段的任务。答：物业管理招标投标的前期准备非常重要。准备越仔细、越充分，考虑得越周到，随后的招标、开标工作就会顺利。物业管理招标准备阶段的任务如下：（1）成立招标组织。招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织机构办理招标事宜，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。（2）招标项目备案。依法必须进行物业管理招标的物业项目

14、，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书5日前，提交有关材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（3）确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项。（4）确定招标的指导思想、原则及方式、方法（5）编制招标文件：包括招标书；招标公告或投标邀请书；投标企业申报及审查表；投标须知；招标章程或招标规则、程序；招标项目说明书；委托管理合同文本。2试述招标文件的主要内容。答：招标文件的主要内容有：（1）招标书每一个参加投标的物业管理企业都希望能在竞标中取胜，往往对招标书中所提的要求十分重视，所以招标书编制要严谨、完整、细密。拟招标物业项目说明。主要包括物业项目的名称、性质

15、、地址、邮编、法人代表姓名、物业管理的水平档次等。物业概况。主要包括住宅小区（大厦）的占地面积、建筑面积、物业结构类型、外墙装修、隐蔽与地下建筑、新工艺和新材料使用情况等。附属设施及设备设施。主要包括绿地及绿化、文化景点、灯饰、道路与排污系统、供水系统、公共照明、消防设备、动力设备、通讯设备、监控设备、智能化系统等。物业管理的招标内容。包括公共服务、专项服务、特约服务及社区文化建设等内容，视招标人的需要而定，但公共服务是基本的、不可缺少的内容。物业管理维修基金的落实情况。应说明的问题。委托管理期限、物业管理公共服务费的范围、内容及收取标准、其他有关约定等。投标、开标时间和地点。（2）招标公告招

16、标公告是开展招标投标工作的一种说明，是面向社会一切愿意参加竞标的物业管理企业的一种公开性告示，招标公告的主要内容有：标的。主要说明拟招标的物业项目。招标的对象。指招标的地域范围及对投标人的资格和条件等方面的要求。组织机构名称、地址和通讯方式。已成立的招标机构或委托招标代理机构的名称、地址和通讯方式。相关说明：包括投标人应提交的文件；资格预审；标书出售及要求；现场勘查及答疑的时间、地点；送标、开标的时间和评标的方法；其他有关问题。（3）评标项目、计分方法及定标原则评标项目。当前我国物业管理的市场评标的项目一般为标书、现场答辩、企业信誉三项。标书要求：包括实施管理的整体设想；管理方式、工作计划和保

17、障安排；管理人员的配备、培训和管理计划；规章制度的主要内容；管理承诺和为落实承诺的措施；社区文化计划；便民服务的内容与标准；智能化系统的设计与管理、维护；日常运作与服务措施；物业及附属设施维修养护及实施方案。现场答辩要求：投标人代表现场答辩应做到答问准确，语言简洁，思路清晰，逻辑性强，情况熟悉，依据充分，仪态得体。企业信誉：企业信誉主要是由招标机构对投标人了解调查后，进行评分。调查评分的内容主要有所辖物业项目的治安消防，环境绿化，卫生保洁，维修养护，便民服务，社区文化等外部服务和投标人办公环境、员工队伍形象、企业文化和经营状况等。评计分方法。如何进行评计分，权重如何设定，应事先议定明确。对于直

18、观的、可以比较的，能看出物业管理水平的标书应加大权重比例；而对于现场答辩，主要取决于答辩者个人的经验、表达能力、思维方法、外部环境以及评委所提问题的难易程度，因此既要考虑答辩者的情况，又不能过重，应放在第二位；企业信誉打分只表示该物业管理企业的过去和现在，而不代表该企业的将来，只能做一定的参考，应放在第三位。通常三者相比，标书的权重应超过一半。投标人设有标底的，应当依据国家的相关规定及招标文件的要求编制标底，并在开标前保密，作为评标计分的主要依据。定标原则。根据业主委员会（或开发建设单位）组建的招标机构意见决定，通常有两种情况：以最高分为中标者。根据评委无记名评计分后，以最高分为中标人。若出现

19、几家相同时，可以取某重要项目高分者中标，也可以抽签确定中标；根据评委无记名评计分得出的结果，如果前几名分数相差不多时，可由业主委员会（或开发建设单位）经审慎综合分析后，再民主决定中标者。3试述物业管理投标书的编写要求。答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：（1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：现场调查首先要到目标物业进行实地调查，了解物业情况、熟悉周边环境，调查业主（或开发建设单位）对物业管理的要求与希望，掌握当地物业管理的相关法律规

20、定和物业法律手续等。分析研究。根据调查情况，周密客观地进行分析，结合本企业的实际，找出目标物业开展物业管理的优势和劣势。拟定管理方案。根据分析研究结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密地拟定管理方案。投标书的编写，应该有的放矢，针对性强，能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。（2）可操作性标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接受程度。目标物业的不同（如普通住宅小区、高档写字楼、公寓、别墅等），其业主或非业主使用人的经济收入，文化程度不同，对物业管理的要求也不同，标书需要针对不同的消费群体，提出适合的管理方案。标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。也就是说所制定的方法和措施必须在法律、法规的框架中运行。物业管理在我国还是新生的事物，许多人还不了解；一些物业管理